ما حقيقة حدوث فقاعة عقارية في مصر؟.. خبراء يجيبون

• سعد يستبعد.. البنوك لا تعمل كضامن للوحدة في السوق المحلية
• جادو: أسعار الوحدات مبالغ بها وتتجاوز قيمتها بعدة أضعاف
تباينت آراء الخبراء والمحللين في استطلاع رأي أجرته «الشروق» حول إمكانية حدوث فقاعة عقارية في السوق المحلية، بسبب تأخر تسليمات الوحدات وتعثر بعض المطورين العقاريين، ما يهدم ثقة العملاء وينذر بأزمة محتملة في الطلب، وهبوط الأسعار بنسبة كبيرة.
والفقاعة العقارية تعني انخفاض حاد ومفاجئ في أسعار العقارات، نتيجة انعدام الطلب، وزيادة حجم المعروض من الوحدات. وحدثت في أمريكا في 2008، حيث بدأت بزيادة كبيرة لمبيعات العقار للمواطنين من خلال البنوك، ثم تعثر أغلبهم عن السداد، فاضطرت البنوك إلى استرجاع وحداتهم، ولكن لم تجد لها مشتريا، ما أدى إلى انهيار الأسعار وعجز البنوك عن دفع مديوناتها التي اشترت بها العقار من الأساس، ليعلن 11 بنكا حينها إفلاسهم، وحدوث أزمة مالية عالمية هي الأكبر في القرن ال21، بحسب العديد من الخبراء.
يقول هاني توفيق، الخبير الاقتصادي، إن الأزمة المتوقع حدوثها في السوق العقارية المحلية ترجع إلى الارتفاع الكبير في حجم المبيعات دون وجود تسليمات للعميل على أرض الواقع، متابعا: «أعرف ناس اشتروا وحدات سكنية منذ عام 2015 وانتهوا من دفع أقساطها ولم يستلموها حتى الآن».
وأضاف توفيق خلال تصريحاته ل«الشروق» أن هناك مطورين عقاريين ابتدوا بيع المرحلة الرابعة من مشروعاتهم، بينما لم يقوموا بتسليم المرحلة الأولى، موضحا أن هذه الآلية تشير إلى تعثر عدد كبير جدا من المطورين العقاريين، وهو ما يهدد بأزمة كبيرة في القطاع.
وتابع أن انخفاض قيمة العملة وارتفاع تكاليف الإنتاج، تجعل المطور العقاري غير قادر على استكمال بناء المشروع الذي باع أكثر من 80% منه على الأقل، ولا يستطيع الحصول على تمويلات بنكية بسبب ارتفاع معدلات الفائدة إلى مستويات قياسية، فيضطر إلى الإعلان عن مشروع جديد، حتى يستفيد من قيمة مبيعاته المسبقة في بناء جزء من المشروع القديم، و«هكذا يدور المطور في دائرة مغلقة حتى يشهر إفلاسه أو يقوم بالهرب بأموال العملاء»، بحسب وصف توفيق.
وأشار إلى أن هناك مؤشرا آخر في السوق العقارية المحلية يدل على اقتراب أزمة كبيرة، لافتا إلى صعوبة بيع الوحدات بنظام الدفع الفوري، بسبب ضعف القوة الشرائية لدى المواطنين.
ويرى توفيق أن السوق العقاري المحلي يفتقد إلى التنظيم والرقابة الحكومية، قائلا: « أن إيرادات مبيعات المشاريع العقارية يجب أن تذهب للبنوك بشكل إجباري على المطور العقاري، ولا يتم صرفها مرة أخرى للمطور إلا في حالة تنفيذ المشروع نفسه».
وقال إن تعثر العديد من المطورين العقاريين سيؤدي إلى انعدام الثقة في القطاع، وهو ما ينتج عنه تراجع كبير جدا في حجم الطلب، وانهيار الأسعار إلى مستويات متدنية جدا، متابعا: «السوق يعتمد على الثقة بين المستهلك والمطور العقاري، فإذا انهارت ينهار معها القطاع بأكمله».
ويشكل النشاط العقاري في مصر نحو أكثر من 20% من الناتج المحلي الإجمالي، بحسب أسامة سعد، المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، الذي استبعد حدوث فقاعة عقارية في مصر.
وقال سعد في تصريحات ل«الشروق» أن تعثر المطورين العقاريين هو أمر وارد، ولكن ليس حالة عامة في القطاع، مضيفا أن غرفة التطوير العقاري تقوم بدورها تجاه أي متعثر من خلال توفير شريك آخر يساعده في عملية التمويل لتطوير مشروعاته، حتى يلتزم بمواعيد تسلم الوحدات للعملاء.
وأضاف أن الفقاعة العقارية تحدث عندما تكون أغلب العقارات داخل البلد ممولة بالكامل عن طريق البنوك، مشيرا إلى إنه مع حدوث أي أزمة اقتصادية تجعل العملاء غير قادرين على سداد ثمن الوحدة، سيسترد البنوك تلك الوحدات، ثم يبيعونها بأي ثمن، وهو ما حدث بالولايات المتحدة الأمريكية في عام 2008.
وبحسب سعد، فإن البنوك لا تعمل كضامن للوحدة في السوق المحلية، كما أنه في حالة تعثر العميل الذي لجأ للتمويل العقاري، فإن المطور العقاري هو الذي يسترد الوحدة بعد أن يدفع للبنك مستحقاته، قائلا: عندما يسترد المطور الوحدة فلا يقوم بحرق الأسعار لأي سبب، على عكس البنوك التي قد تبيع بأي سعر بسبب رغبتها في الحصول على سيولة نقدية.
وأكد سعد أن المعروض من العقارات في مصر لا يكفي أكثر من 50% من حجم الطلب، وهو ما يشير إلى استمرار زيادة الأسعار، متابعا: «شراء العقار في مصر نابع من الحاجة للسكن في ظل الزيادة السكانية المستمرة، بالإضافة إلى الغرض الاستثماري».
ومن جانبه، يقول عبدالمجيد جادو، الخبير العقاري، إن ارتفاع أسعار العقارات إلى مستويات قياسية تفوق القدرة الشرائية لأغلب المواطنين، موضحا أن هذا مؤشر إلى تراجع حجم الطلب خلال الفترة المقبلة.
وأضاف ل«الشروق» أن قيمة أغلب العقارات في السوق المحلية حاليا تفوق أضعاف قيمتها الحقيقية، وهو ما يعني احتمالية حدوث انهيار مفاجئ وعودة الأسعار إلى طبيعتها مرة أخرى.
وأشار إلى أن هذه الحالة حدثت في الربع الأول من العام الجاري في قطاع الذهب محليا، عندما ارتفعت الأسعار إلى مستويات غير حقيقية، ومن ثم حدوث هبوط حاد وصولا إلى المستويات العادلة.
ويقول جادو أن انخفاض أسعار مواد البناء خلال الفترة الماضية، سيجعل تكلفة العقارات الجديدة أقل بكثير من الفترة السابقة، وهو ما يمنح المطورين الجدد بطرح وحدات بأسعار قليلة جدا مقارنة بالأسعار الحالية، وهو ما سيهبط بالسوق العقاري بنسبة كبيرة.
وبلغ حجم مبيعات العقارات في مصر نحو تريليون جنيه خلال عام 2023، وفقا لتصريحات خاصة سابقة لطارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، الذي توقع حينها زيادة حجم المبيعات في العام الجاري بنسبة 100% لتسجل تريليوني جنيه، وهو ما يشير إلى ارتفاع حجم الطلب على الشراء.