محللون: تباطؤ إعادة البيع يثير المخاوف من شراء العقارات

هل مازال «العقار» الاستثمار الآمن لأموال المصريين؟

البنوك ستحتفظ بالنسبة الأكبر من الأموال.. والذهب الملاذ الشعبى
اليوم يبحث المصريون عن ملاذ آمن لأموالهم، تزامنا مع اول استحقاق للشهادات الإدخارية ذات العائد 20% بعد انقضاء مدتها البالغة 18 شهرا، مكنت البنوك (الأهلى المصرى مصر) من جذب ودائع بقيمة 600 مليار جنيه.
«البنوك، العقار، البورصة، الذهب» الملاذات الاستثمارية المتاحة امام اصحاب الودائع للحفاظ على اموالهم، حسب ما يراه محللون.
فمازالت اسعار الفائدة بالبنوك مرتفعة وقادرة على جذب شريحة من هذه الاموال، حيث طرح بنكا الأهلى ومصر شهادات ادخارية بعائد متغير 17% لمدة ثلاث سنوات، بينما طرح بنك الاستثمار القومى شهادة لمدة عام بعائد ثابت 16.25%، وهذه الاخيرة متوقع لها سحب اكبر نسبة من السيولة المتاحة.
البورصة.. الذهب
وتمثل الطروحات الحكومية المتوقعة، تزامنا مع خفض الفائدة، نوعا من الاغراء لصغار المستثمرين فى البورصة، ولكنها مازالت بعيدة عن قطاع عريض من اصحاب الودائع نظرا لمخاطرها العالية، الذين قد يجدون فى «الذهب» الاستثمار الآمن والرابح والاكثر شعبية بين الطبقات المختلفة خاصة مع انخفاض القوة الشرائية للافراد.
«يمكن شراء الذهب بأى قيمة نقدية مع سهولة التصرف فيه وتسييله مقارنة بالعقار»، قال ايهاب واصف نائب رئيس شعبة الذهب باتحاد الغرف التجارية، اضاف ان اتجاه الذهب دائما تصاعدى وبالتالى هو الملاذ الآمن للاستثمار متوقعا ان تزيد الاسعار بنسبة 20% فى حالة استقرار سعر الدولار.
تابع، على مدار السنوات من 1982 إلى 2017 بلغ متوسط الارتفاع السنوى لسعر الذهب 26% ولم يحدث تراجع للاسعار خلال هذه الفترة، بل وصل فى بعض السنوات إلى 34%.
اضاف ان السنوات الاخيرة شهدت حالة ركود فى حركة البيع منذ طرح الشهادات الادخارية مرتفعة العائد بالبنوك والتى جذبت معظم السيولة المتاحة بالسوق.
العقارات صعوبة فى إعادة البيع
«ارتفاع الاسعار، تراجع القوة الشرائية، صعوبة اعادة البيع» عوامل تمثل اشكالية الاستثمار فى اقتناء العقارات، وتطرح تساؤلا هل مازال العقار هو الاستثمار الآمن؟ بالطبع نعم.. العقار مخزون آمن للاموال تتزايد قيمته بمرور الوقت، وتملك العقارات يمثل موروثا ثقافيا واجتماعيا لدى المصريين بخلاف اهميته كملاذ استثمارى.
تباطؤ عملية اعادة البيع بسبب القرارات الاقتصادية التى اتخذتها الحكومة، وما ترتب عليها من ضعف القدرة الشرائية وتزايد الاعباء المالية للافراد، يمثل التحدى امام استمرارية «العقارات»، كملاذ استثمارى قادر على جذب السيولة المتوافرة من الودائع البنكية، قال محللون، مؤكدين على صعوبة تسييل الاصول العقارية فى اسرع وقت، وبالتالى من يشترى العقار للاستثمار، عليه ان ينتظر وقتا طويلا حتى يحصل على العائد المتوقع منه، والا ما كانت الشركات اضطرت لبيع وحداتها على فترات سداد وصلت ل 10 سنوات، مراعاة لضعف القدرة الشرائية تزامنا مع ارتفاع الاسعار.
وأعلنت اربع من كبرى الشركات العقارية العاملة فى السوق المصرية عن استهدافها تحقيق مبيعات وتعاقدات خلال العام الجارى تجاوزت 40.7 مليار جنيه، عن طرح مراحل جديدية من مشاريعها المختلفة وحققت هذه الشركات تعاقدات وحجوزات خلال عام 2017 بلغت 40 مليار جنيه.
قال أيمن سامى، مدير مكتب «جيه إل إل» فى مصر وهى شركة متخصصة فى الاستشارات والاستثمارات العقارية أن حركة «إعادة البيع» تشهد تباطئا ملحوظا نتيجة ارتفاع الاسعار وضعف القدرة الشرائية للمشترين، تزامنا مع ارتفاع العائد بالبنوك، لكن هذا الوضع لا يمنع ان يستفيد القطاع العقارى من انتهاء شهادات الادخار مرتفعة العائد والتى سحبت السيولة المتاحة فى السوق منذ طرحها قبل عام ونصف.
اضاف سامى «أسعار العقارات دائما ما ترتفع بمعدل اكثر من التضخم وهو ما يجعلها الاستثمار الاكثر أمنا» موضحا ان المصريين لا يفضلون استثمار أموالهم فى البورصة مقارنة بالاسواق الاخرى، بل دائما ما يجدون فى العقار افضل استثمار لاموالهم، بجانب الذهب والدولار قبل قرار التعويم، لكن حاليا مع استقرار سعر العملة، لم يعد هناك ملاذ للاستثمار سوى العقار والبنوك.
تراوحت زيادة اسعار العقارات قبل التعويم ما بين 15 إلى 25% وهو معدل طبيعى مقارنة بسعر الفائدة فى البنوك وقتها مابين 10 إلى 11%، فأسعار العقارات تزيد دائما بمعدل اعلى من الفائدة البنكية، حسب تصريحات سامى مؤكدا أن المشكلة التى تواجه القطاع العقارى هى القدرة الشرائية التى دفعت الشركات للبيع على فترات سداد طويلة، وقللت من حركة اعادة البيع.
وأشار تقرير أصدرته «جيه ال ال» عن السوق العقارية المصرية فى الربع الأول من العام إلى حدوث تباطؤ فى زيادة الاسعار مقارنة 60% زيادة فى الاسعار العام الماضى، اوضح التقرير ان الربع الأول من العام شهد تسليم 2000 وحدة سكنية، من اجمالى 15 ألف وحدة من المقرر تسلمها العام الجارى، ونفس عدد الوحدات سيتم تسليمها العام القادم.
استفاد قطاع الوحدات السكنية على وجه الخصوص مع استمرار ارتفاع أسعار البيع، ما أدى إلى إطلاق عدد من المشاريع الجديدة خلال الربع الأول من العام، علما بأن أغلب هذه المشاريع فى شرق مدينة القاهرة. ويواصل المطورون تحقيق مبيعات قوية، بينما يرى الكثيرون أن تزايد المنافسة عبر العديد من شرائح سوق الوحدات السكنية علامة إيجابية فى ظل عدم وجود مؤشرات على حدوث زيادة فى المعروض، حسب التقرير.
طارق الجمال رئيس مجلس ادارة شركة ريديكون للتعمير، قال إن العقار والبورصة اكثر المستفيدين من استحقاق شهادات الادخار مرتفعة العائد، متوقعا أن يستحوذ القطاع العقارى على نسبة تتراوح ما بين 20 إلى 25% من هذه الاموال، مقابل 20 إلى 15% للبورصة، والنسبة المتبقية ستفضل الاحتفاظ باموالها فى البنوك التى مازالت تقدم شهادات مرتفعة العائد.
وقال الجمال إن اكثر المخاوف التى تواجه القطاع العقارى هو تباطؤ حركة إعادة البيع، واتجاه الشركات العقارية لبيع وحداتها السكنية خلال 10 سنوات دون وجود تمويل بنكى لسد الفجوة التمويلية المتوقعة.
عبدالناصر طه، رئيس مكتب الاتحاد الدولى للعقار فى مصر، قال إن العقار استطاع جذب أموال المستثمرين أثناء فترة ارتفاع نسبة الفائدة والآن يستطيع أكثر من ذى قبل، وذلك لأن العقار هو اول ما يضمنه المصريون كوعاء ادخار، مؤكدا انه لا أحد يتوقع للعقار هبوطا فى القيمة بل إنها دائما أكبر من نسبة التضخم.
وعن تباطؤ حركة اعادة البيع وتأثير ذلك اتجاهات الافراد للاستثمار بالعقار، قال طه إن البطء فى إعادة البيع بعيد تماما عن أن تكون السوق فى خطر، حيث إن حجم المبيعات للشركات الكبرى العام الماضى يفوق 80 مليار جنيه، ولا يعتقد أنه سيكون أقل هذا العام رغم ارتفاع الأسعار كما ان المطورين قدموا تسهيلات حتى 8 سنوات لزيادة المبيعات.
زيادة المعروض والتسهيلات خطر على المطور وليس على المشترى.. لا أتوقع زيادة حجم الإنفاق فى العقارات إلا بعد انخفاض الفائدة فى البنوك، قال طه.
بنود مترابطة - 1