البنوك تدرس إعادة خططها التسويقية للاستفادة من مبادرة المركزى للتمويل العقارى

طوارىء بادارات التمويل العقارى بالبنوك لتنشيط مبادرة المركزى
على الرغم من مرور اكثر من عامين على مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى الا ان مردود هذه المبادرة لم يظهر فى السوق حتى الآن ولم تستطع البنوك الاستفادة منها بشكل الذى كان يخطط له المركزى وقت الطرح.
فلم يتجاوز المنصرف إلى الآن من قيمة المرحلة الأولى سوى 1.9 مليار جنيه فى سنتين ولا يجاوز 20% من إجمالى المحفظة التى خصصها المركزى التى تصل إلى 10 مليارات جنيه كمرحلة أولى مما دفع المركزى لعقد اجتماع مع البنوك الخميس الماضى برئاسة جمال نجم نائب المحافظ بمسئولى إدارات التمويل العقارى بالبنوك العامة، لمناقشة اقرار تسهيلات جديدة لتحفيز مبادرة التمويل العقارى.
قالت مصادر مصرفية بالبنوك إن المركزى يدرس توحيد المستندات المطلوبة من العملاء فى جميع البنوك، مع بحث إمكانية تطبيق القسط التصاعدى بحد أقصى 7% زيادة سنوية مع إلغاء نظام الأقساط الثابتة، لافتا إلى أن ذلك يتم وفقا لحجم المرتبات التى يتقاضاها العملاء.
وأضافت المصادر أنه جار دراسة ألا تزيد نسبة تمويل البنوك للعميل المقترض على 85% من اجمالى سعر الوحدة السكنية سواء كان محدود الدخل أو متوسط الدخل.
وكشفت مصادر مصرفية ل«مال واعمال» ان البنوك طالبت المركزى بتدشين حملة اعلامية للترويج للمبادرة وتعريف المجتمع بآلياتها تحفيزا لاستمراريتها ومساعدة البنوك على ضخ السيولة.
وقال مصدر مطلع على تفاصيل المبادرة ان جزء كبير من تعثر نجاح المبادرة يكمن فى المتاح من عقارات تتناسب مع الشريحة المستهدفة للمبادرة.
وكان البنك المركزى أطلق مبادرة جديدة من خلال البنوك فى فبراير 2014 بتخصيص مبلغ 10 مليارات جنيه للتمويل العقارى لصالح محدودى ومتوسطى الدخل لمدة 20 سنة بأسعار منخفضة للبنوك لتقوم بدورها بإعادة إقراضه بسعر عائد متناقص نسبته 7 بالمئة سنويا لمحدودى الدخل، وسعر عائد متناقص نسبته 8 بالمائة سنويا لمتوسطى الدخل، على أن يتم توجيهه لتمويل شراء الوحدات الخاصة بمشروعات الإسكان بالمجتمعات العمرانية الجديدة.
وبرغم المميزات التى تقدمه المبادرة لم تحقق المرجو منها مما دفع البنك المركزى بداية العام الحالى فى تعديل بعض شروط مبادرة التمويل العقارى، بما يتضمن إتاحة الفرصة لمحدودى الدخل، الذين يقل دخلهم عن 1400 جنيه، للاستفادة بالمبادرة بسعر عائد سنوى متناقص 5% بدلا من 7%.
ويتيح ذلك التعديل تخفيض الأعباء عن محدودى الدخل، من خلال خفض قيمة مقدم الثمن المطلوب منهم، بمبلغ يصل إلى 12 ألف جنيه، وحصولهم على إجمالى دعم أكبر، تحقيقا للعدالة الاجتماعية المنشودة فى المبادرة وبرنامج الإسكان الاجتماعى، مع تحفيز البنوك على تمويل الفئات التى يصعب الحصول على إثبات دخلهم عن طريق تغطية مخاطر الائتمان لتلك الفئات، من خلال بوالص تأمين جماعية.
ومن ضمن التعديلات التى أقرها «المركزى» لإنجاح المبادرة إضافة شريحة جديدة تحت مسمى «متوسط الدخل المميز»، بهدف فتح المجال أمام الشباب الذى يرغب فى اقتناء مسكن من خلال مبادرة التمويل العقارى، بسعر عائد سنوى متناقص أقل دعما من الفئات الأخرى، يبلغ 10،5% سنويا أيضا، شريطة ألا يزيد الحد الأقصى للدخل الشهرى على 15 ألف جنيه للفرد و20 ألف جنيه للأسرة، وأن يكون الحد الأقصى للوحدة محل التمويل لتلك الفئة 950 ألف جنيه، وسيساهم ذلك فى تشجيع المطورين العقاريين على بناء الإسكان المتوسط وتنشيط منح البنوك تمويلا لمتوسطى الدخل والتى لم تقم بتمويل عدد كبير من المواطنين من الفئة المتوسطة، نظرا لنقص المعروض من الوحدات، وسيتكامل ذلك مع مبادرات ستطلقها وزارة الإسكان لتشجيع البناء لفئات الدخل المتوسط والاجتماعى.
وتضمنت التعديلات أيضا اعتبار وديعة الصيانة جزءا من التمويل لمحدودى الدخل، يسدد على نفس مدة التمويل، وبنفس سعر العائد الخاص بالمبادرة، وكذلك الإعفاء من رد قيمة الدعم فى حالة وفاة المقترض، ذلك بالإضافة إلى فتح قنوات تسويق جديدة من خلال إشراك شركات التمويل العقارى بشكل مباشر فى المبادرة، من خلال الشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى، لتعمل جنبا إلى جنب مع البنوك.
وقال اسماعيل حسن رئيس بنك مصر ايران ان مبادرة التمويل العقارى لمتوسطى ومحدودى الدخل لم تحقق الأهداف المرجوة منها بعد مرور اكثرمن عامين والسبب فى ذلك ليس المركزى ولا البنوك بل السبب يرجع إلى المعوقات والاجراءات التى تعوق فى توسع البنوك فيها.
واضاف إن حجم التمويلات الممنوحة من البنوك المشاركة فى المبادرة لم تتعد 1.9 مليار جنيه حتى الآن وهو مبلغ أقل بكثير من المستهدف.
وأضاف أن استيفاء المستندات من أهم المشكلات التى تواجه العملاء بجانب نقص الوحدات السكنية المتاحة للتمويل بجانب تخوف العملاء من التعامل مع القطاع المصرفى.
وأكد أن معدلات الإقبال الضعيفة على المبادرة متوقعة فى ظل عدم قدرة الغالبية العظمى من الشباب على سداد الأقساط الشهرية المطلوبة حتى بعد تخفيضها إلى 7 و8%.
واضاف أن الحل الأمثل لمشكلة إسكان الشباب فى مصر، يكمن فى المبانى سابقة التجهيز ذات التكلفة المنخفضة والمتبعة فى العديد من الدول، وهذه المبانى تختزل الوقت وتكلفة نقل الخدمات إليها منخفضة بعكس المبانى الكبيرة.
وظهرت فكرة البناء المسبق الصنع عندما احتاجت الدول الغربية إلى إنشاء مساكن سريعة التنفيذ تلبى الحاجة السكنية لتلك الدول بعد الحرب العالمية الثانية ومنها اليابان، إذ استطاع اليابانيون أن يطوعوا التكنولوجيا لتناسب واقعهم.
وأشار إلى أن الدولة يمكنها أيضا إنشاء وحدات سكنية وتأجيرها للشباب بأقساط شهرية منخفضة مع تعديل قانون الإيجارات حتى تتمكن الدولة من استرداد الوحدات بسهولة.
واضاف أن غياب الوعى لدى المواطنين بمبادرة البنك المركزى وكيفية الاستفادة منها هو السبب فى عدم إقبال المواطنين على البنوك للاستفادة من هذه المبادرة، مشيرا إلى أن المواطنين يعتقدون أن البنوك هى التى تنفذ الوحدات السكنية وليست جهة تمويل، وأن معظم الاستفسارات والاتصالات التى تلقتها البنوك كانت عبارة عن «هى البنوك بتنفذ شقق.. طب فين الشقق اللى أعلن عنها البنوك وخلافهس.
وقال هانى سيف النصر رئيس بنك الاستثمار العربى ان البنوك تبذل جهدا كبيرا فى الترويج للمبادرة والمركزى يهدف إلى تنشيط الاقتصاد والبنوك قامت بدور كبير للترويج لهذة المبادرة.
واضاف أن غياب التراخيص لعدد كبير من العمارات والأبراج داخل مختلف المحافظات تمثل عائقا كبيرا أمام المواطنين بالنسبة للمبادرة، خاصة أن المبادرة وقانون التمويل العقارى يشترطان أن يكون العقار المتضمن للوحدة حاصلا على ترخيص وقابلا للتسجيل حتى يضمن البنك أو جهة التمويل حقه فى عدم انهيار العقار أو تصرف المواطن فى الوحدة بطريقة غير قانونية. وأشار إلى أن التمويل العقارى يستهدف جميع شرائح المواطنين وخاصة محدودى الدخل وهى الشريحة الأكبر من المواطنين والتى تعانى أكثر من غيرها من مشكلة السكن.
ولفت إلى أن هناك معوقات كثيرة تواجه التمويل العقارى ومنها عدم توافر الوحدات السكنية المناسبة لشروط التمويل العقارى بالمحافظات، علاوة على أن الوحدات السكنية بالمدن الجديدة تعود ملكية أراضيها لأجهزة المدن وغير مسجلة بالشهر العقارى، علاوة على ارتفاع أسعار فائدة التمويل العقارى.
وأشار أن إنجاح المبادرة يتطلب الاهتمام بتعريف التمويل العقارى ورفع الوعى لدى المواطنين بحجم الاستفادة التى تعود له من التمويل العقارى.