318 ألف عقار مخالف يؤكد أن قرارات الإزالة ستستغرق وقتا طويلا، فبعدما بدأت الحملة على هذه العقارات خلف المحكمة الدستورية والتى لاقت ترحيبا من الجميع تمت إزالة عقارات حدائق القبة التى استدعت نزول رئيس الوزراء المهندس إبراهيم محلب بنفسه بعدما قام مالك أحد العقارات المزالة بالتعدى على قوات الأمن فكان نزوله بمثابة إعلان أنه لا تراجع عن تنفيذ قرارات الإزالة ويتغنى البعض بنغمة مادامت الحكومة تعرف أنه مخالف فلماذا بنى من الأساس والرد ومادام أنه يعرف أنه مخالف فلمَ بنى من الأساس؟ هذه العقارات لا يسمح لها بدخول المرافق، وبالتالى تسرق التيار، لذلك القضاء عليها بإزالتها سيخفف الأحمال، كما أن الدولة أكدت أن العقارات التى سيثبت أنها آمنة ستدخلها المرافق والعمارات التى تحتاج إزالة بعض الأدوار سيتم الإبقاء عليها مع تنفيذ الإزالة الجزئية. أصبح شيئا عاديا أن تستيقظ ذات يوم وتسمع عن انهيار عقار ما فى إحدى محافظات الجمهورية ويكون فى الأغلب إما فى القاهرة أو الإسكندرية، وتحديدا فى السنوات الثلاث الأخيرة.. عشرات العقارات المنهارة ومئات القتلى وآلاف المصابين هى حصيلة هذه الكوارث منذ 2011 فقط، والقادم قد يكون أسوأ، حيث إن الدولة وحتى هذه اللحظة لم تصل إلى الأسباب الحقيقية لانهيار العقارات ومن ثم معالجتها على الفور، كل هذه الأسباب دفعت «روزاليوسف» لكشف أسباب هذه المشكلات للخروج بحلول لتنفيذها بعدما عجزت الدولة عن الوصول إليها. ما اكتشفناه بإجراء هذا التحقيق الاستقصائى لا يتوقف فقط عند غش المقاولين فى مواد البناء أو بناء أدوار أكثر من المسموح بها فى التصاريح التى يصدرها المسئولون وهم رقود فى مكاتبهم، والأبراج الكثيفة غير المطابقة للمواصفات من ارتفاعات شاهقة وعدم وجود مرافق وخدمات بها مثل المصاعد وقوة البناء وتحليل الأرض التى سوف يتم البناء عليها فتكون النتيجة ضياع آلاف الأرواح أو تشتيت مئات الأسر أو ربما النصب وضياع أموالك فى برهة من الوقت فتوصلنا إلى أن المشكلة الكبرى تكمن فى مادة كيميائية يستخدمها المقاولون للإسراع فى عملية البناء ورفع أكثر من عشرين طابقا فى أقل من شهر وهى مادة «أدى كريت بى ڤى أف» والتى تستخدم أساسا فى البناء السريع للمبانى ذات الطابق الواحد أو الاثنين على الأكثر، بالإضافة إلى تفاصيل أخرى نكشفها فى مغامرتنا الاستقصائية لنوضح ما يدور فى عالم المقاولين منعدمى الضمير، وتقصير الدولة فى دورها الرقابى وعجز القوانين الموجودة عن التصدى للأمر وكثرة ثغراتها.
بدأنا السير فى شوارع العاصمة ونحن ننظر للعقارات التى تم بناؤها مؤخرًا نحاول التعرف على ما يستخدم منها هذا الأسلوب الجديد، فبعد بحث عميق وجدنا عقارا يبنى ومن الواضح أنه وصل إلى الدور الحادى عشر فى عجالة من أمره لأنه يستخدم المواد المعجلة فبعد سؤالنا تبين أن هناك أنواعا عديدة منها: الأولى مادة «دى كريت بى ڤى» بسعر 99 جنيها مكتوب أعلى الورقة «توضع على ربع شكارة أسمنت مع تقليل مياه الخلط»، الورقة الثانية مادة أدى كريت بى ڤى أف وسعرها 162 جنيها، فإنها «توضع على نصف شكارة أسمنت مع تقليل مياه الخلط»!
ومن ضمن المواد الإضافية التى لها دور فى الحصول على مقاومة عاجلة هناك ما يطلق عليها بالعامية الشائعة فى عمل المقاولات لفظ «سيكا»، وهذه مأخوذة من شركة «سيكا» العالمية المتخصصة فى تصنيع هذه المواد الخاصة بالبناء وهى مواد توضع بترتيب معين ممدود لمعرفة جودة المنشأ وخواصه، أما المواد المستخدمة فلابد أن يتم التعرف على صلاحيتها وتتصل بالمجسات الواقفة عليها طوال عمرها، فلابد أن يضع فى الاعتبار مهندس العقار عند صب وفك الشدات أن تصبح مناسبة مع أطوال العمدان وخواص المواد المستخدمة.
المواد الإضافية لابد أن تزيد من إجهاد الخرسانة بفك الشدة الخشبية بعد مرور 48 ساعة، وتفيد نتائج التقارير المأخوذة من هذه العقارات بدلالة على إجهاد مقاومة ضعيف جدا مع وضع زيادة الأحمال الحية فى الاعتبار، فهذا يؤدى فى النهاية إلى ضحايا بالآلاف على الرغم من أنه تم إنشاؤه قريبا ولكن سقوطه أقرب. المهندس «محمود الزينى» نائب رئيس الاتحاد المعمارى العام للمهندسين العرب بالقاهرة، بدا منزعجاً بمهندسى تجار الموت - على حد وصفه - عندما سألناه على رقابة الأعمال المعمارية من قبل رؤساء الأحياء والمهندسين بالإدارة الهندسية بالمحافظات أكد أنه ليست هناك رقابة على هذه العقارات، ومن المفترض أن تكون الرقابة متمثلة فى مهندس استشارى مشرف على المقاول والمهندس، فإذا كانت العقارات تبنى بمهندس الحى تحت بند الرشوة المقننة، فلابد عند بناء العقار أن يكون به 7 مهندسين على الأقل مختلفى التخصصات، فالمقاول الحرامى ليس من المفترض أن يغش فى الحديد والأسمنت فقط، ولكنه من الممكن أن يستخدم مكونات الخرسانة والأعمدة بمواصفات أقل من المتفق عليها بالكود، وبالتالى ينتج له نفس النتيجة السلبية الخطيرة، مثلا من المفترض أن تصل بعد يومين إلى نسبة 180 سم ولكن بمقارنة بنسبة 87 سم فهذا يدل أنه يعتمد على أن الخرسانة سوف «تطرح فيها البركة» بمعنى أن معدل الأمان خارج مصر يضع 9 أطنان حديد فقط، ولكن فى مصر فمعدل الأمان الضعف فالكود ينص على ذلك، والسبب لأنه معروف أن شغل المهندسين والمقاولين لا يتم على معيار سليم.
وأوضح أن زيادة المادة المعجلة فى الخرسانة تساعد على شك الخرسانة قبل صبها بمعنى أنها أصبحت عبارة عن «كلاكيع» فتصبح غير صالحة للاستخدام، والخطأ ليس على المالك فقط، فالخطأ الأول فى القانون سيئ السمعة رقم 119 الخاص بقانون البناء، فهو يشجع المهندس على السرقة، ونص على أنه لابد أن يرسم التصميم المهندس، ثم يذهب به إلى الحى، الذى يرفض أن يعطى له الرخصة، لأنه لم يرسم التصميم، فالمالك يذهب مقرراً أن يبنى العقار دون رخصة أساسا.
وأيضا عدد الأوراق المطلوبة لصدور الرخصة حوالى 56 مستندا، وكل ورقة من مكان معين، ثم يقرر القانون أن أى مهندس من أى تخصص من حقه التوقيع على رسوم تصميم العقار، بمعنى أن مهندس بترول من الممكن أن يقوم بتصميم عقار للبناء، وبالتالى يرسم المالك التصميم مع أى مهندس ثم يأتى للنقابة ويدفع 500 جنيه لأى مهندس حتى يقوم بالإمضاء على التصميم.
وأضاف «الزينى» أن دور الرقابة يقتصر على الضبطية القضائية التى من المفترض أن تلقى القبض على المخالف وتقوم بمعاينة الموقع، فجهاز التفتيش له دور الرقابة الذى لا يقوم بها، والسبب أيضا فى عجز المهندسين لديه، فخلل المنظومة لا يجعل هناك رقابة.
وأكدت شركة كيماويات البناء الحديث، أنها غير مسئولة عن سوء تنفيذ المهندسين فى أعمال العمارة والبناء، لأنها تبيع هذه المواد منذ عشرات السنين لأسباب واستخدامات متعددة وتخضع لمواصفات أمريكية قياسية، ويوجد فى بند تعريف المادة أنها لابد من عمل فورمة قياسية حتى تصل فى النهاية إلى عمر إجهاد الموجود داخل تصميم العقار، والذى غالبا ما يكون عمر إجهاد الخرسانة ,250 فلابد أن يحصل على عينة من الخرسانة ويقوم بكسرها عقب 12 يوما، وإذا تبين له النتيجة المنصوص عليها فى الكود 203 يستكمل على ذلك، ولكن إذا اتضح نتيجة سلبية مثل الكثير من السابق فهنا لابد أن يعاد بناء العقار، حتى يصل إلى عمر الإجهاد المنصوص عليه.
ومن هنا الشركة اعتبرت نفسها غير مسئولة عن المخالفات التى تحدث، مؤكدة أنه ليس من اختصاصها أن تذهب مع المهندس إلى الموقع وتشرح له كيفية استخدام المادة، التى لابد أن توضع بمعايير قياسية فى مواقع قياسية.
وأفادت نقابة المهندسين أنها لا دخل لها فى بناء مثل هذه العقارات، والجانب الذى يسمح ببناء عقار مثل هذا هو «جهاز التفتيش الفنى» والذى من ضمن مهامه عند اكتشاف وجود عقار مخالف مثل هذا أن يقوم على الفور بإصدار قرار إزالة حماية للأرواح.
وأنها طلبت أكثر من مرة القيام بدور الرقابة على مثل هذه العقارات المخالفة التى تبنى بدون رخصة، مع إعطاء المهندسين حق الضبطية القضائية، فرفض وزير العدل ذلك، على الرغم من أن هدف هذا الطلب هو مساعدة جهاز التفتيش على القيام بدور الرقابة على العقارات غير المرخصة قبل أن تسقط على السكان مثلما حدث فى كثير من العقارات.
أسامة حمدى رئيس جهاز التفتيش الفنى وأعمال البناء بوزارة الإسكان والتعمير أكد لنا أنهم يتعاملون مع العقارات المخالفة والتى قامت بتحويل القاهرة إلى مدينة قبيحة بعد أن كانت باريس الشرق وفقا لآليات ومعايير دقيقة، حيث إنهم ينظرون نظرة منطقية لها وهى أن حجم الاستثمارات المضخة فيها كبير جدا، ومن غير المعقول إهداره كله فاتخذوا قرارات تجاهها بناءً على حجم المخالفة. حيث سيتم تقنين أوضاع بعض العقارات المخالفة والتى يمتلك أصحابها الأرض المبنية عليها والآمنة إنشائيا وغير المتعدية على أملاك الدولة أو على الأملاك الخاصة، حيث سيتم تكليف مجموعة من المهندسين الاستشاريين ذوى الكفاءة العالية والمعتمدين فى جمعية التأمين العشرية لدى شركات التأمين بمراجعة هذا العقار بالصورة الفنية السليمة، فمثلا لو كان هذا العقار 10 طوابق وأرضى، والمستشارون رأوا أن هذا العقار لا يتحمل سوى أرضى و7 طوابق فقط ستتم إزالة 3 طوابق المخالفة للأمان الإنشائى حتى لا يمثل خطرا على سكان العقار وعلى العقارات المجاورة وسيتم توصيل المرافق كالمياه والكهرباء لهم مقابل دفع غرامة طبقا للقانون، وأشار حمدى إلى أن هناك معايير من خلالها يقومون بقياس درجة الأمان للعقارات وهى أولا الرسومات الإنشائية للعقار وهى أن يبنى طبقا للمواصفات الإنشائية السليمة وهى التى يتم عرضها على مهندسين إنشائيين يقررون أمان هذه المبانى وثانيا اشتراطات التراخيص وتتمثل فى تنفيذ الرسومات المعمارية طبقا للشروط البنائية للمنطقة، حيث إنه فى كل منطقة يتم وضع اشتراطات بنائية معينة يضعها المختصون طبقا لطبيعة كل منطقة ففى بعض المناطق الشعبية توضع شروط بألا يزيد ارتفاع العقار على مرة ونصف عرض الشارع وفى بعض الأحياء التى يصل فيها عرض الشارع عشرة أمتار يشترط ألا يزيد ارتفاع العقار على 15 مترا، أى أن السماح لهم يكون دور أرضى وأربعة أدوار أخرى، مضيفا أن هناك بعض العقارات تستقطع مساحات إضافية من مساحة الشارع، فعلى سبيل المثال العقار الذى يبنى على 52 ٪ من المساحة بدلا من 50 ٪ لا تتم إزالة ال 2٪ الزوائد منه مادام لم يؤثر على معدل الأمان للعقار ويتم تغريمه مخالفة بناء فقط، مضيفا أن هناك عقارات لا يمكن التصالح فيها حتى لو كانت آمنة إنشائيا مثل البناء على أرض الدولة فهؤلاء لصوص يسعون إلى سرقة المواطنين ولا يمكن مكافأة لصوص بأن يتم توصيل مرافق لهم، وكذلك البناء على الأراضى الزراعية وهذا استقطاع من قوت المواطنين والبناء على المناطق الأثرية فهنا الإزالة إجبارية مهما طال الزمن، وشدد حمدى أن الحكومة لن تصرف تعويضات لأصحاب العقارات المخالفة جزئيا أو كليا ف95 بالمائة ممن يشترون شققا سكنية بهذه العقارات يهدفون ذلك لأن أسعارها رخيصة مقارنة بالشقق الشرعية فهم يعلمون أنها آيلة للإزالة وغير آمنة ويفترضون أنه من الممكن أن تغفل الدولة عن هذه المخالفات مستقبلا وعلى المتضررين ومن يفقدون أموالهم نتيجة الإزالة أن يقاضوا صاحب العقار الذى اشتروا منه وأضاف حمدى: إن هناك 318 ألف عقار مخالف فى مصر بها 5,6 مليون وحدة سكنية تم اتخاذ إجراءات قانونية ضدهم من المحاضر المخالفة واستئناف الأعمال، وتحتاج الدولة ل 13 سنة لتستبدل العقارات المخالفة بعقارات شرعية، مشيرا إلى أن مكافحة العقارات المخالفة تحتاج إلى خطط وآليات للتنفيذ تبدأ تدريجيا بقطع المرافق عن عقار أو اثنين مخالفين، وتنتهى بالإزالة الكاملة وعن العقارات الموجودة فى القاهرة والتى اتخذت ضدها قرارات بالإزالة ولم تنفذ، أكد حمدى عدم تنفيذ هذه القرارات يرجع إلى أن الإجراءات المتخذة ضد المخالفات تحتاج حيزا زمنيا للتنفيذ وهم جهة رقابية على الأحياء، أما تنفيذ القرارات التى تطلب إزالة لعقارات كاملة أو طوابق منها يناط به الجهات الأمنية والتى بدورها ترسل خيرة رجال الجيش والشرطة والمهندسين.
كما أكدت لنا بعض المصادر من حى دار السلام أن هناك قرارات إزالة صدرت وأعطى لرئاسة الحى الضوء الأخضر لتنفيذها ولم تنفذ حتى الآن، حيث توجد ثلاثة عقارات مخالفة فى شارع أبوطالب صدر بحقها قرار بالإزالة ولم تنفذها إدارة الحى، محمد الطويل رئيس حى دار السلام قال لنا تم تحرير محضر لمخالفات العقارات بعد أن تمت إزالة العقارات الموجودة خلف المحكمه الدستورية، وشدد الطويل أن قرارات إزالة المخالفات مازالت سارية، ولكن الظروف الأمنية التى تعيشها البلاد كانت حائلا دون تنفيذها حيث ستتم إزالة 15 عقارا آخر صدر لها قرارات بالإزالة، أكد الطويل أنهم يعملون من أجل مصلحة سكان الحى فالكثير من هذه العقارات غير مطابق للمواصفات وآيل للسقوط فى أى وقت مشيرا إلى أنهم يلقون كامل الدعم من المسئولين فى المحافظة مضيفا أنه مستمر فى تحرير محاضر للعقارات المخالفة. «محمد اليمانى» وكيل أول وزارة الكهرباء والمتحدث الرسمى للوزارة أكد لنا أن وزارة الكهرباء تسعى جاهدة لاحتواء مخالفات سرقة التيار الكهربى وما يترتب عليها من إهدار للمال العام وزيادة الضغط على شبكات الإنتاج والتوزيع، حيث قرروا تلقى طلبات إدخال العدادات الرقمية للعقارات المخالفة الموجودة فى القاهرة والتى تستهلك كهرباء بطرق غير قانونية، وأضاف اليمانى إنه تم وضع عدد من الضوابط لتنظيم عملية تركيب العدادات الكودية وتوحيدها بجميع شركات توزيع الكهرباء حتى تستطيع تسجيل استهلاكهم من التيار الكهربى، مشيرا إلى أن هناك مرحلتين يتم من خلالهما تركيب العدادات الكودية للعقارات المخالفة، الأولى للعقارات التى بها وصلة أرضية قانونية والثانية العقارات التى بها وصلة أرضية غير قانونية، وشدد اليمانى أنه يتم استثناء العقارات المخالفة والمقامة على مناطق أثرية أو زراعية أو المقامة على أراضى الدولة مؤكدا أن هذا القرار يأتى فى إطار حرص قطاع الكهرباء على تحقيق الشفافية والمصداقية عند تقدير كمية الاستهلاك والتى يستهلكها المخالفون بتوصيلات مباشرة غير قانونية.
