انخفاض معدل الطلب أبرزها.. هل اقتربت الفقاعة العقارية من السوق المصري

اختلفت آراء المطورين العقاريين حول حدوث الفقاعة العقارية، ولكن قبل أن نستعرض بعض تلك الآراء لابد معرفة معنى الفقاعة العقارية وهل ستحدث فى مصر وبداية هذة الفقاعة وأسبابها.
أول ظهور الفقاعة العقارية...
نتجت الفقاعة العقارية في خضم الأزمة المالية عام 2008 عن ممارسات الإقراض الفضفاضة، حيث مُنحت رهون عقارية لشريحة كبيرة من الناس ولم يتمكن العديد منهم من سداد أقساطها.
الفقاعة العقارية، أو فقاعة الإسكان، عبارة عن ارتفاع مفاجئ في أسعار المساكن يتغذى على الطلب، والمضاربة، والإنفاق المفرط.
معنى الفقاعة العقارية
وتبدأ الفقاعة العقارية عادة من زيادة في الطلب، في مقابل معروض محدود. وفي مرحلة ما، ينخفض الطلب أو يحل الركود في نفس الوقت الذي يزداد فيه العرض، ما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار، وتنفجر الفقاعة.
ووفقاً لصندوق النقد الدولي، قد تكون الفقاعة العقارية أقل تواتراً من فقاعات الأسهم، ولكنها تميل إلى أن تستمر لمدة أطول بمرتين.
ولا تتسبب الفقاعة العقارية في انهيار عقاري كبير فحسب، بل إنها تخلف أيضاً تأثيراً كبيراً على الناس من كافة الطبقات، وعلى الاقتصاد ككل. فالفقاعة قد تجبر الناس على البحث عن طرق بديلة لسداد رهونهم العقارية من خلال برامج مختلفة أو قد يتطلب الأمر سداد الرهن العقاري من حسابات التقاعد، وفقاعات العقارات أحد الأسباب الرئيسية التي تؤدي إلى خسارة الناس لمدخراتهم.
ونمو أسعار المساكن بمعدل سريع لا يشكل في حد ذاتِه دليلا على وجود فقاعة، كما هو الحال في مصر أو الإمارات على سبيل المثال
كيف نميز إذا كان السوق يواجه فقاعة
قد يكون من المفيد المقارنة بمؤشرات اقتصادية أخرى بأسعار المساكن مثل تكلفة الإيجار، والنمو الاقتصاديِ والبيئة الاستثمارية الملائمة، وأنه لا يوجد سبب واحد للفقاعة العقارية، فهي تختلف من فقاعة إلى أخرى.
ويرى بعض الخبراء أن الوقت الحالى هو الأنسب للشراء في حالة إذا كانت هناك عروض أو خصومات تم الاتفاق عليها مسبقا، مؤكدين أن الاستثمار العقارى مازال هو وعاء الادخار الآمن والأفضل على مستوى الأوعية الادخارية الأخرى، لكن في حالة ارتفاع الأسعار لن يكون الأمر مجديًا.
ويجب اختيار مشروع موثوق فيه ومطور عقاري جيد والتأكد من سابقة الشركة في تنفيذ وتسليم المشروعات، والتأكد من التراخيص وتصريح البناء، لتلافي أي مشكلة قد تحدث وقت التسليم أو في تنفيذ المشروع، بينما يفضل البعض أن ينتظر إلى تتضح الرؤية وتستقر الأسعار.
لكن مع كل هذا لا يزال الاستثمار العقاري على الرغم من تأثير موجات التضخم وزيادة سعر الدولار على أسعار العقارات في مصر والزيادة الملحوظة التي نلحظها في السوق العقاري المصري، إلا أنه وعاء ادخاري والتي واجه فيها الاقتصاد المصري تقلبات كبيرة أضرت باستثمارات أخرى في حين ظل المجال العقاري صامدًا بل ومحققًا لمكاسب كبيرة للمستثمرين في أوقات الأزمات.
علاقة قروض التمويل بالفقاعة العقارية...
ان انخفاض الفائدة على قروض التمويل العقارى مع التساهل فى منح القروض العقارية لأشخاص ليس لديهم القدرة على سداد هذه القروض سيعمل على زيادة الطلب على العقارات فترتفع قيمة العقارات وتصبح أسعار العقارات أكبر من قيمتها الحقيقية.
وعندما يفشل الأشخاص غير مؤهلين ماليًا فى سداد أموال قرض التمويل العقارى، يزداد المعروض ويقل الطلب فتنفجر الفقاعة العقارية، وبعد انفجار الفقاعة العقارية لن تتساهل البنوك فى منح القروض العقارية لأشخاص غير قادرين على سداد أقساط قروض التمويل العقاري مرة أخرى وهذا سيساعد على استمرار انخفاض الطلب.
تأثير الفقاعة العقارية على الاقتصاد
السلوكيات الخطرة مثل زيادة المضاربات غير المدروسة في سوق العقارات، ومثل شراء المزيد من الناس لعقارات لا يملكون ثمنها بالفعل عن طريق قروض من البنوك لا يتحملها دخلهم الشهري.
وزيادة أسعار العقارات المفاجئة تعني أن من يحتاجون عقارات في الوقت الحالي لن يستطيعوا شرائها حتى وإن كانوا قبل قليل يمتلكون ثمنها.
ويتأثر الاقتصاد ككل فحدوث فقاعة عقارية لا يؤثر على سوق العقارات وحسب، بل يؤثر على الاقتصاد بأكمله، وبالتالي قد يجبر الأشخاص على الاتجاه إلى القروض والائتمان غير المدروس، وبعد أن تنفجر الفقاعة يخسر العديد من الناس منازلهم ومدخراتهم.
هل نحن علي وشك رؤية الفقاعة العقارية في مصر
في حالة وجود زيادة غير واقعية في أسعار العقارات وأنها أكبر من قيمتها الحقيقة (في أماكن عن غيرها) سيتم التوقف عن شراء العقارات، فستحدث الفقاعة العقارية في مصر مع انخفاض في أسعار العقارات حتى يتساوى العرض مع الطلب.
ولكى يتساوى العرض مع الطلب يجب ان تكون الأسعار في مستوى يستطيع الجميع الشراء عنده ولذلك تنخفض أسعار العقارات المبالغ فيها (العقارات الأكثر من قيمتها الحقيقة) لأن سوق العقارات يحكمه قانون العرض والطلب.
هناك عدد من المؤشرات إذا حدثت تدل على قرب حدوث الفقاعة العقارية في مصر داخل السوق من أبرزها انخفاض معدل الطلب على العقارات وتحول وجهة الملاك إلى سوق إعادة البيع بمعنى أنهم سيقومون بعرض ممتلكاتهم العقارية للبيع مما سينتج عنه انخفاض أسعار العقارات بصورة مفاجئة مما ينتج عن ذلك حدوث مشكلة في المجال العقاري وهو أمر السوق العقاري المصري بعيد عنه.