خبير : لا يمكن حدوث «فقاعة عقارية» في مصر لهذه الأسباب

قال الخبير العقاري أحمد السيد إن أي استثمار في العالم له دورة حياة لا بد أن يمر بجميع مراحلها، ارتفاعًا وانخفاضًا، ثم تعافيًا ونموًا، والفقاعة عبارة عن أزمة اقتصادية تُصيب قطاعات مختلفة وغير مقتصرة على العقار، وحدث من قبل فقاعة بترولية وكان لها أسبابها.
وأضاف «السيد»، في قناة «صدى البلد» الثلاثاء، أنه فيما يخص الفقاعة العقارية، فالمقصود بها هو التضخم غير المبرر في أسعار العقارات والناتج عن زيادة الطلب على العقارات بشكل غير طبيعى وفى مدة محددة، وزيادة الطلب هنا تعنى زيادة القدرة الشرائية لشريحة كبيرة من الأفراد في نفس التوقيت، وهنا نُشير إلى دخول البنوك والمؤسسات المالية كداعم للقدرة الشرائية، من خلال منح قروض «التمويل العقاري» وخطورة الفقاعة العقارية تكمن في تعثر الأفراد في سداد القروض، أو انغماس البنوك في التمويل العقارى بدون ضمانات كافية، ومن ثم تجد البنوك أن محفظتها المالية قد استُبدلت برهون عقارية.
وأوضح الخبير العقاري أنه هنا تحدث نقطة صدام وتنفجر الفقاعة، حينما تبدأ الأسعار في الانهيار؛ إذ يزداد المعروض وينخفض الطلب، فالأفراد لم يصبحوا قادرين على سداد القروض، وبالتالي البنك انتزع منهم العقارات وعرضها للبيع لاستعادة السيولة، وعندما يرى الأفراد أن الأسعار تنخفض وتنتشر شائعات بتوقع انخفاض الأسعار يحجم الأفراد عن الشراء؛ ما يضطر البنوك والمؤسسات المالية إلى تخفيض أسعار العقارات إلى أدنى مستوياتها، فهناك قاعدة اقتصادية تؤكد على أن «توقعات المستهلكين حقيقة في السوق»؛ إذن فإن العامل المشترك هنا هو استبدال القدرة الشرائية الذاتية للأفراد الناتجة عن المدخرات أو الثروات بقدرة شرائية مصطنعة مدعومة بقروض بنكية.
وأشار إلى أن الفقاعة العقارية وغيرها من الأزمات الاقتصادية هي ظواهر لها أسباب وأعراض ولا تحدث في يوم وليلة، لذلك إذا أردنا استقراء المستقبل وهل من الممكن حدوث أزمات اقتصادية معينة من عدمه في مجتمع ما، فعلينا أولا فهم آليات وأسباب حدوث تلك الأزمات؛ ويمكن تلخيص أسباب الفقاعة العقارية في التضخم الكلي في الأسعار؛ فضلًا عن التمويل العقاري بدون ضمانات فعلية مثلما حدث في الولايات المتحدة الأمريكية في الفترة بين 2002 و2006 وما شهدته أمريكا والعالم من أزمة مالية طاحنة وعدم الرقابة على الكيانات العملاقة والمحتكرة في مجال العقارات، علاوة على المضاربة العقارية فالشخص المضارب في العقار لا يهتم بالسعر الحقيقى للعقار، وكل همه فقط الاستفادة من زيادة الأسعار في فترات قصيرة جدًا وهو يعتمد على التوقعات بزيادة الأسعار ما يخلق طلبًا أكبر على العقار الذي بدوره يرتفع سعره.
ولفت أنه لا يتوقع حدوث فقاعة عقارية في مصر؛ والموضوع اقتصادي بحت ولا يعتمد على آراء فردية، فالقطاع العقاري هو من أكثر الاستثمارات أمانًا حول العالم ومن أفضل الأوعية الادخارية حفظًا للقيمة؛ والوضع مطمئن تمامًا بالنسبة للسوق المصرية، وهذا وفق تقارير مختلفة صدرت من عدة مؤسسات دولية لها شأنها في هذا الصدد، مثل مؤسسة الUBC السويسرية للخدمات المالية التي أفادت بأن مصر خارج دائرة حدوث فقاعات عقارية، وكذلك مؤسسة فيتش الدولية والتي أكدت تصنيف مصر عند +B مع نظرة مستقبلية مستقرة.
وأرجع السيد الوضع المتميز للسوق العقارية المصرية إلى عدة أسباب؛ أبرزها أن المصريين يشترون العقار من مدخراتهم وثرواتهم وليس من القروض؛ إذ إن نسبة التمويل العقاري في مصر لا تتعدى ال10% من السوق العقارية المصرية، وهذا شىء يتعلق بالثقافة العامة والوعي الجمعي لدى المصريين، فضلًا عن أن الطلب على العقار في مصر طلب حقيقي جدًا، ولا يوجد فيه مضاربة أو مقامرة كأمريكا أو لندن أو بعض الدول المجاورة، فمصر سنويا تحتاج نحو 500 ألف وحدة سكنية وهو ما لا يحققه المعروض والمنتج سنويا في السوق العقارية المصرية، علاوة على الحذر الشديد من قبل البنوك المصرية في منح القروض والتمسك بأخذ ضمانات فعلية على المقترضين، وأخيرًا المنافسة القوية بين المطورين وعدم وجود كيانات عملاقة منفردة تتحكم في السوق.
Alaa Said