3 أسباب تمنع حدوث "الفقاعة العقارية".. أبرزها انخفاض القدرة الشرائية

استبعد مطورون عقاريون انتشار ظاهرة الركود العقاري في ظل توافر عدد كبير من الوحدات بأسعار مرتفعة مع عدم وجود طلب حقيقي عليها "الفقاعة العقارية" مشددين على أن استمرار الطلب على العقارات بالتزامن مع ارتفاع الأسعار بشكل كبير، وقالوا إن الحديث عن حدوث فقاعة عقارية في مصر نهاية العام الجاري غير صحيح معتبرين أن الأسعار لم تشهد زيادات وهمية أو جزافية وإنما هي تكاليف تنفيذ المشروعات مع هامش ربح لا يتعدي 20%.
ولفتوا إلى أن السوق المصري يتميز باستمرار الطلب على العقار بشكل مستمر حتى مع ارتفاع الأسعار مشددين علي ضرورة وضع آليات للسوق تتيح الاستفادة من جميع المدخلات والعناصر به.
استبعد المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال ورئيس لجنة التشييد دعوات حدوث فقاعة عقارية في مصر مشيراً إلى أننا لدينا عجز مستمر في الوحدات التي يتم تسليمها والمعروض أقل من الطلب الحقيقي في السوق إضافة على أن الأموال التي يتم شراء الوحدات بها هي مدخرات خاصة وليست قروض بنكية.
وأشار إلى أن الدولة تحاول إنتاج منتجات عقارية جديدة لتقليل الدعم الذي تقدمه للوحدات، موضحاً أنها تدعم وحدة الإسكان الاجتماعي التي تبيعها بنحو 220 ألف جنيه بنحو 700 ألف جنيه وهو ما جعلها تلجأ إلى منتجات جديدة كدار مصر وسكن مصر والتي تقوم بتدعيمهم أيضاً بنسب أقل من الإسكان الاجتماعي.
وعلل فوزي عدم حدوث الفقاعة العقارية لثلاثة أسباب هي:
1-أن ما ينتج سنويا للوحدات السكنية من الحكومة للإسكان المدعم ومن القطاع الخاص فوق المتوسط والفاخر، لا يزيد عن ثلث الطلب السنوي في جميع المستويات.
2-أسعار الوحدات المعروضة من القطاع الخاص ليس مبالغ فيها حيث أنها هي التكلفة الفعلية للأرض والمباني والمصروفات الإدارية مع هامش ربح لا يزيد عن 20٪ بحد أقصي
3-الأموال التي يتم توجيهها لشراء العقارات هي مدخرات الأفراد وليس للبنوك حيث ان التمويل العقاري مازال غير مفعل في مصر بسبب ارتفاع سعر الفائدة.
وأوضح أن المشكلة تكمن في إعادة بيع الوحدات من المشتري بعد استلام الوحدة5 سنوات وقيمتها تتضاعف 3 مرات تقريباً وعندما يرغب في بيعها لن يستطيع بيعها ينفس سعر المطور الذي يبيع نفس الوحدة بالتقسيط .
اقرأ أيضاً.."مدبولي": 4.1 مليارات جنيه استثمارات في أسيوط الجديدة
https://www.ahlmasrnews.com/news/article/700671
من جانبه أكد المهندس محمد البستاني عضو غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات أنه لابد من تقسيم أنواع الإسكان لنوعين الأول اسكان اجتماعي والمتوسط وتقوم الدولة بتنفيذه والثاني هو الإسكان الفاخر.
وأضاف أن الدولة تقوم بتنفيذ مشروعات الإسكان الاجتماعي وسكن مصر ودار مصر بمساحات 90 متر مربع – 120 متر مربع وتقوم الدولة ببيع وحدات الإسكان الاجتماعي بأسعار كانت لا تتجاوز 150 ألف جنيه للوحدة.
وأوضح أنه لن تحدث فقاعة عقارية في السوق العقاري بشكل عام ولكن قد تحدث في بعض المنتجات كالاسكان الفاخر مثلاً لأن العدد أصبح كبير للغاية يفوق احتياجات السوق.
وأضاف أن العملاء يلجأون إليه كونه محفظة مالية جيدة لهم موضحاً أننا لدينا 14 مليون وحدة شقة مغلقة سعرهم السوقي يتعدى 2.5 تريليون جنيه.
وأشار إلى أن الرقم المذكور يكفي لسكن ما يزيد على 43 مليون مواطن إذا تم فتح هذه الوحدات موضحاً أن نحو 80 % من القدرة الشرائية في السوق العقاري المصري أصبحت من فئة محدودي الدخل خاصة بعد قرارات الإصلاح الاقتصادي الأخيرة.
وأشار إلى أن وحدات الاسكان الاجتماعي لمحدودي الدخل غير كافية لتشبع السوق مما جعل الطلب كبيراً للفئة المذكورة على المناطق العشوائية وهو ما ينذر بكارثة أخرى وهي زيادة حجم المناطق العشوائية.