ارتفاع جنوني للأسعار وتراجع في الطلب.. هل تنفجر «الفقاعة العقارية»؟

ارتفاعات كبيرة ومتتالية في أسعار العقارات، رغم تراجع الطلب بشكل كبير، وهو ما اضطر عددا كبيرا من شركات التطوير العقاري إلى اللجوء لإلغاء مقدمات الحجز، وزيادة فترات السداد، وإلغاء الفوائد على الأقساط.
الأمر الذي جعل عددا من خبراء العقارات ينبهون من اقتراب حدوث فقاعة عقارية، فهل يشهد السوق العقاري انعداما في الطلب وبالتالي انهيارا في الأسعار؟ خاصة في ظل الحديث عن زيادة جديدة في الأسعار خلال أسابيع قليلة؟ أم أن الزيادات السابقة والحالية والجديدة منطقية ومبررة؟.
«الفقاعة» آتية.. لا شك فيها
«الفقاعة العقارية قد اقتربت، وبأسرع مما كنت أتصور» هذا ما قاله الخبير الاقتصادى هانى توفيق، مضيفًا أن تصريحات بعض كبار المطورين العقاريين عن ارتفاع منتظر فى أسعار العقارات -بعد العيد- أكد لى أن هناك تباطؤا فى المبيعات، وزيادة المعروض عن القوة الشرائية (الطلب).
وأشار توفيق، إلى أن الفجوة بين أسعار الوحدات المعروضة والقدرة الشرائية لمعظم السكان، وصعوبة البيع فى سوق الوحدات القديمة، وتحول الطلب على العقار من أغراض السكن إلى المضاربة والاستثمار، كلها عوامل تؤيد هذا الاستنتاج، وأنه هناك فقاعة عقارية لا شك فيها.
ورفعت الحكومة سعر المتر بمشروع سكن مصر بنحو 40%، رغم مرور أقل من 6 أشهر على طرح المرحلة الأولى من المشروع، حيث طرحت الحكومة المرحلة الأولى في بمدينة 6 أكتوبر ب 4050 جنيه في شهر أكتوبر الماضي، وتستعد لطرح المرحلة الثانية في غضون أيام قليلة، بسعر أكبر من 5500 جنيه للمتر بنفس المدينة.
وبلغ سعر وحدة الإسكان الاجتماعي العام قبل الماضي الذي تطرحه الدولة 154 ألف جنيه، ثم تم رفعه إلى 184 ألف جنيه، قبل أن يتم زيادته العام الحالي إلى 220 ألف جنيه، أي أن نسبة الزيادة اكثر من 120%، في أقل من عامين.
غير حقيقي
في المقابل يرى المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، أن الحديث عن فقاعة عقارية سطحي وغير حقيقي، لأن تلك الفقاعة تحدث نتيجة ارتكاز السوق العقاري بأكمله على الديون بنسبة تزيد على 90%، وهذا غير موجود لدينا، فليس لدينا ديون عقارية، كما أن السوق يشهد طلبا حقيقيا.
وأشار شكري في تصريحات ل«التحرير» إلى أن نسبة النمو السكاني تزيد على عدد الوحدات المنتجة سنويًا، وهذا يخلق فجوة عقارية، فالطلب أكبر من الوحدات المتاحة، ولكن الأزمة تكمن في اصطدامه بمدى القدرة على الشراء، وكلما ارتفع السعر انخفضت القدرة على الشراء.
وإذا كان حال الزيادات في مشروعات الدولة تقارب 50% تقريبا في حين أن الدولة تمتلك أراضي المشروعات، أما القطاع الخاص الذي يشتري الأراضي من الدولة فبلغت نسب الزياة في مشروعاته ببعض المدن نحو 150% خلال عام واحد.
الارتفاع مُبرّر
وقال محمد حماد، المدير التنفيذى لشركة بروبرتى فايندر مصر، إنه يستبعد حدوث فقاعة عقارية فى مصر خلال الفترة المقبلة، رغم الارتفاع المستمر للأسعار، نتيجة للطلب المتزايد على العقار، وهناك أسباب أخرى تؤدى إلى استبعاد حدوث فقاعة عقارية، منها ضعف نسبة التمويل العقارى داخل مصر، وعزوف البنوك عن تمويل العقار.
وأشار حماد، إلى أن الارتفاع الذى حدث فى أسعار العقارات فى الفترة الأخيرة هو ارتفاع مبرر، نتيجة لأن أسعار مواد البناء ارتفعت بنسبة 100%، مستبعدًا انخفاض أسعار العقارات فى الفترة المقبلة، مشيرا إلى أن سعر العقار منذ عام 1960 فى تزايد، ولن ينخفض مرة واحدة، وهو ما يعطى مؤشرا جيدا وعامل أمان للمطور العقارى، بالإضافة إلى أن ثقافة المصريين حول الاستثمار فى العقار هو الاستثمار الآمن فى مصر، يعد أحد أسباب زيادة قيمة العقار بشكل مستمر، مؤكدا أن أسعار إيجار الوحدات السكنية ارتفعت أيضا بنسبة 100% فى الفترة الأخيرة.
زيادة جديدة.. نتيجة التعويم
أكد علاء فكري، عضو شعبة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف التجارية، أن أسعار العقار في مصر، لم تعكس أثر تعويم الجنيه إلا بحدود 30%، متوقعا أن تشهد العقارات ارتفاعات مقبلة للتصحيح مع قيمة العملة.
وبرر فكري رؤيته قائلاً: «أبرز الأسباب لعدم احتمال حدوث الفقاعة تتمثل في أن البنوك لا ترحب كثيرا بتمويل القطاع العقاري، ومعظم الأموال التي تتحرك في القطاع العقاري هي أموال مطورين ومشترين، كما أن التمويل الذاتي بين المطور والمشتري، يجعل السوق بعيدة عن احتمال الفقاعة التي تتطلب ضخ أموال بنكية بقيم مبالغة تصل إلى 90% من قيمة العقار وهذا بعيد عن ما يجري في السوق المصري».