سوق العقار بين الركود والفقاعة!

مع الزيادة المستمرة فى جميع مواد البناء وأسعار العمالة، وتحرير سعر الصرف، وارتفاع أسعار الوقود، ارتفعت أسعار الوحدات السكنية لأضعاف ما كانت عليه قبل برنامج الإصلاح الاقتصادى، فالمليون جنيه كانت تشترى شقة مناسبة داخل «كمباوند» مناسب، لكن تعويم الجنيه وارتفاع أسعار الحديد ووصول الطن إلى 13 ألف جنيه، جعل أسعار العقارات تركب الصاروخ الذى لا يستطيع المواطن اللحاق به.
وأصبح المليون جنيه لا يشترى شقة مساحتها 100 م2 فى مدينة جديدة أو داخل «كمباوند».
نعم.. كلنا نلاحظ الكثافة العالية لإعلانات العقارات فى التليفزيون والصحف وإعلانات الطرق ومواقع التواصل الاجتماعى، وكلها مشروعات كبرى «كمباوندات» تابعة لشركات عقارية كبرى.
هذه الإعلانات الكثيفة تعكس حالة المنافسة الحادة بين هذه الشركات على اجتذاب العميل القادر على دفع مبالغ كبيرة، وملاءة مالية تستطيع دفع الأقساط المرتفعة لشراء وحدة سكنية فى هذه «الكمباوندات».
وقد أثار ارتفاع أسعار العقارات بشكل مبالغ فيه، ودخول الحكومة بمشروعات سكنية كبرى المخاوف من أن تتعرض مصر لما يسمى ب «الفقاعة العقارية» كالتى شهدتها أمريكا عام 2007 ودبى 2008، فهل يمكن أن يحدث ذلك.. أم أن ذلك لايزال بعيدًا عن مصر؟
والفقاعة تعنى زيادة ارتفاع أسعار العقارات بشكل متزايد مع قلة الطلب عليها، مما يتسبب فى انهيار أسعار العقارات بشكل مفاجئ بعد زيادة المضاربة عليها.
وتحدث الفقاعة عندما يكون الارتفاع فى الأسعار غير مبرر، لكن الارتفاع الذى تشهده العقارات حاليًا ناتج عن ارتفاع تكلفة العناصر المكونة للعقار، ونتائج هذه الارتفاعات ستنحصر فى تباطؤ الطلب الذى قد يصل إلى ركود حركة البيع، ولكن لن يصل الأمر لحدوث فقاعة عقارية، فالفقاعة تحدث عند خسارة وتضرر أطراف كثيرة كبنوك ومستثمرين عقاريين، كانوا أطراف فى عمليات البيع كما حدث فى أمريكا ودبى وهذا لم ولن يحدث فى مصر.
ولن يواجه السوق المصرى ما يسمى بالفقاعة العقارية لقدرة الشركات العقارية على مد فترات السداد، وطرح برامج سداد بتسهيلات، رغم ضعف القوة الشرائية للمواطنين.
وهو الأمر الذى توفره آلية التمويل العقارى من خلال القطاع المصرفى، وأقصى ما يمكن أن يحدث هو ركود فى حركة البيع كما حدث من 1999 إلى 2003.
ولذلك هناك ضرورة لوجود دراسات تسويقية واقتصادية حقيقية للمشروعات العقارية الجديدة، من جانب هيئة المجتمعات العمرانية والشركات، لضمان عدم تأثر هذه المشروعات بأى متغيرات طارئة قد تحدث فى المستقبل، حتى تجنب الاستثمار فى هذا القطاع أى مخاطر طارئة.
وقد ارتفعت نسبة مساهمة القطاع العقارى فى الاقتصاد لنحو 10%، ما قد يؤثر سلبًا إذا حدث تباطؤ فى السوق العقارى، فيجب الحفاظ على هذا القطاع حتى يظل الأكثر جذبًا للاستثمارات.
وهناك فجوة تزداد مع الوقت بين تكلفة المعروض من الوحدات السكنية وبين القدرة الشرائية للمواطنين، واتساع تلك الفجوة يؤثر على القدرة التسويقية للشركات العقارية.
فالبعض من الحاجزين والراغبين فى الحجز، عبّروا عن مخاوفهم من عدم قدرتهم على سداد أقساط الوحدات السكنية، بعد وصول هذه الزيادة إلى حد أصبح من الصعب عليهم معه الوفاء بالتزاماتهم.
لذلك يشهد السوق حالة من الركود بسبب تزايد الأسعار بشكل يفوق قدرة المواطنين على الشراء وسداد الأقساط.
والخطورة التى تواجه القطاع العقارى تكمن فى تحول الطلب على العقار من مطلب للسكن إلى مطلب للاستثمار، فالنسبة الأكبر من الطلب الحالى على العقارات توصف بأنها طلب للاستثمار، وهى الأزمة التى قد تهدد هذا القطاع فى الفترة القادمة.
فالمستثمر فى وحدة سكنية الآن يشترى المتر بحوالى 11 أو 12 ألف جنيه أملاً فى تحقيق ربح عند بيع الوحدة بعد عدة سنوات.. ولكن ارتفاع السعر الذى اشترى به، وزيادة العرض على الطلب، سيقلل من الربح المتوقع إن تحقق الربح أصلاً.
مثال: شقة مساحتها 165 م2 سعرها (1.900.000 جنيه) فى أحد المشروعات التابعة لشركة عقارية كبرى بالمشاركة مع وزارة الإسكان ممثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية، الشقة سيتم تسليمها بعد 3 سنوات نصف تشطيب، يعنى سعر المتر 11.500 جنيه.
والمستثمر الذى اشترى الشقة يريد أن يحقق ربحًا عند بيعها بعد عدة سنوات، وبالطبع يريد بيعها «كاش» وهو أمر صعب أن يتحقق.
وسيأخذ الارتفاع الكبير فى الأسعار فترة ليست بالقصيرة حتى يصبح مقبولاً ومنطقيًا ومتداولاً فى السوق.
ولمزيد من التوضيح فهناك فئتان تقبلان على شراء العقارات فى مصر، الأولى فئة الاحتياج الفعلى للسكن، وحوالى 80% منها من محدودى الدخل، وتقوم الدولة بتوفيرها من خلال مشروعات الإسكان الاجتماعى، والباقى يتولى القطاع الخاص توفيره ما بين إسكان متوسط وفاخر.
أما الفئة الثانية فهى التى تشترى للاستثمار وتعتبر العقار مخزنًا للقيمة، وهى التى تشترى فى المشروعات الجديدة بمختلف مساحاتها كل حسب قدرته المالية.
ويظل المصريون فى الخارج طوق النجاة لسوق العقارات، فهم الطلب القوى الذى ينقذ سوق العقارات لأن مدخراتهم بالعملة الصعبة – بعد التعويم – تمكنهم من الشراء بالأسعار المتداولة حاليًا، ويجدون فى شراء العقارات استثمارًا آمنًا لمدخراتهم.
هذه الشريحة هى رمانة الميزان للسوق العقارى، تسبب الرواج عند إقبالها على الشراء، أو الركود عند إحجامها عن الشراء.
ويبقى الضمان الحقيقى لسوق العقار المعتقد الثابت فى وجدان المصريين بأن الاستثمار فى العقار هو الاستثمار الآمن، خاصة أن العقارات تحتفظ بقيمتها دون تراجع حتى فى أوقات الأزمات.