كارثة على البائع ومكسب للمشتري.. ما هي «الفقاعة العقارية»؟

يشهد السوق العقاري، ارتفاعات كبيرة في الأسعار، وزيادة في المعروض من العقارات، رغم تراجع الطلب بشكل ملحوظ، وهو ما جعل عددا كبيرا من شركات التطوير العقاري يلجأون إلى إلغاء مقدمات الحجز وزيادة فترات السداد، وإلغاء الفوائد على الأقساط.
الأمر الذي فسره عدد من الخبراء الاقتصاديين بقرب حدوث فقاعة عقارية، فما هي الفقاعة العقارية؟ وما أسباب حدوثها؟ وكيف نكتشفها؟ وهل ما يحدث في السوق العقاري مؤشر لحدوثها؟ ويتبعها انهيار حاد في الأسعار؟
ما هي «الفقاعة»
ارتبط مصطلح «الفقاعة» أو «البالون» بالتضخم غير المبرر في ارتفاع أسعار بعض الأصول في فترة زمنية، ثم يليه انكماش حاد إلى أن تصل الى نقطة السقوط الحر، التي يتبعها انفجار الفقاعة، كما حدث مع أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة قبل أكثر من ثماني سنوات.
والفقاعة في عدة تعريفات هي: وهم، أو ضلالة، أو أي شيء يفتقر إلى الثبات والاستقرار.
«الفقاعة العقارية».. متى تحدث وكيف نكتشفها؟
تحدث الفقاعة العقارية أو فقاعة الإسكان عندما تزداد أسعار العقارات، زيادة مضطردة، بناءً على زيادة الطلب والمضاربات، وتبدأ عادةً عندما يزداد الطلب على العقارات، إذا كان العرض محدودا ويزداد الطلب، ثم يدخل المضاربون وتبدأ المضاربات في السوق العقاري في هذا الوقت، مما يزيد الطلب بنسبة أكبر، ولكن عند نقطة ما يقل الطلب أو يثبت في حين ما زال العرض في زيادة مستمرة، مما يتسبب في الانخفاض المفاجئ والحاد في الأسعار، وانفجار الفقاعة العقارية.
أسباب انفجار الفقاعة
الفقاعات دائما ما تنفجر، ومن هنا جاء اسمها، ولكن للأسف عادة ما يشكل اكتشاف فقاعة عقارية تحديا صعبا للغاية حتى تنفجر تلك الفقاعة.
دائما ما تأتي تلك اللحظة التي يصطدم فيها العرض المتزايد للعقارات في السوق مع توقف أو قلة الطلب.
أحيانا ما تصل الأسعار إلى مرحلة لا يستطيع الناس بعدها الشراء، فيتوقف الطلب فتنخفض الأسعار بشكل مفاجئ وتنفجر الفقاعة!.
لماذا ترتفع أسعار العقارات؟
تفيد قوانين العرض والطلب أن هناك طريقتين لزيادة الأسعار، إما أن يزداد الطلب، أو يقل العرض، إذا حدث هذا بشكل طبيعي غالبا لا تحدث أي مشاكل في السوق.
ولكن تبدأ المشكلة حين يحدث هذا بشكل غير طبيعي أو مفاجئ، مثلاً إذا ازداد الطلب على العقارات بسبب المضاربة في السوق العقاري غالبا ما تحدث فقاعة عقارية.
تحدث الفقاعة حين ترتفع الأسعار بشكل غريب، أي أن تبدأ المضاربة والاستثمارات غير المدروسة في زيادة الطلب على العقارات، بما يرفع السعر بشكل غير مستقر في سوق العقارات.
نفس الشىء بالنسبة للعرض، إذا زادت العقارات المعروضة في السوق بشكل مفاجئ وسريع لملاقاة هذا الطلب المتزايد، ما يعني زيادة العرض عن الطلب بشكل سريع، غالبا ما يتسبب هذا بخفض السعر فجأة وانفجار الفقاعة العقارية.
وبالرغم من ذلك أحيانا ما يزداد سعر العقارات عن قيمتها الحقيقية في السوق بدون حدوث فقاعة، وذلك إذا ازداد العرض بشكل مدروس متناسب مع الطلب على العقارات، مما يمنع الانخفاض المفاجئ للأسعار.
ما هو وضع السوق العقاري المحلي الآن
توجد زيادة كبيرة في العرض -الوحدات التي تطرحها الحكومة بخلاف وحدات القطاع الخاص- فيما ينخفض الطلب، ورغم ذلك نجد زيادات كبيرة في أسعار العقارات، وهنا تكمن الأزمة، لذا لجأ عدد كبير من شركات التطوير العقاري إلى إلغاء مقدمات الحجز وزيادة فترات السداد، وإلغاء فوائد الأقساط، لجذب وتحفيز الطلب.