الخبير العقارى حسين جمعة: مصر تهدر 1٫5 تريليون جنيه من ثروتها العقارية

فى شهر أكتوبر المقبل تعقد جمعية الحفاظ على الثروة العقارية مؤتمرها الثالث حول إسكان الشباب، الذى يهدف لوضع خطة لإنشاء مساكن للشباب لا يزيد سعر الشقة فيها على 100 ألف جنيه على أن تدعمها الدولة لتباع بأقل من هذا السعر للمستحقين، هذا ما كشفه المهندس حسين جمعة رئيس الجمعية فى حواره ل«الوفد»، مشيراً إلى أن حل مشكلة الشباب الباحث عن سكن أمر حتمى، وهناك وسائل عديدة لتنفيذ هذه الخطة التى أصبحت ضرورة لإنقاذ الشباب من انفلات أسعار العقارات.
وقال «جمعة» هناك أكثر من تريليون ونصف تريليون جنيه فى خطر، هى قيمة الثروة العقارية فى مصر، وذلك بسبب المشاكل التى تعانيها الثروة العقارية بدءاً من عدم تسجيل المبانى، والعشوائيات المنتشرة فى 1300 منطقة، والقوانين العاجزة التى تحكم سوق العقارات حتى أصبحت مصر أفقر دولة عقارياً فى المنطقة.
وأكد عميد الأكاديمية الإدارية والعقارية بدبى حالياً والذى قام بتطوير عقارات إمارتى أبو ظبى والعين أن قرار تعلية دور بعقارات المدن الجديدة قرار عشوائى غير مدروس سيزيد من مشاكل الثروة العقارية فى مصر، مشيراً إلى أن لديه حلولاً لكثير من المشاكل، وأوضح أن التأمين على العقارات ضرورة لحماية حقوق الشاغلين والمحافظة على الثروة العقارية.
كيف نبنى مساكن رخيصة للشباب؟
هناك نظام عالمى يوفر من 20% إلى 30% من تكاليف البناء معروف باسم الهندسة القيمية، وتطبيق هذا النظام يجعلنا نقيم المبنى بمواصفات أفضل وفى وقت أقل وباستخدام عمالة أقل وعمر أطول وبتكلفة أقل من التكلفة المعتادة، وهذا هو دور المراكز البحثية التى ينفق عليها ملايين الجنيهات سنوياً بلا طائل، ولذلك اختارت الجمعية موضوع إسكان الشباب ليكون هو موضوع مؤتمرها الثالث الذى من المقرر عقده بالقاهرة فى شهر أكتوبر القادم لبحث كافة الحلول الممكنة لتوفير شقة للشباب بتكلفة أقل، كما يمكن اتباع نظام التأمين الإسكانى المعروف فى سنغافورة ويقضى بعمل وثيقة تأمين إسكانية للطفل عند مولده بمبلغ رمزى شهرياً أو سنوياً، تضمن له استلام وحدة سكنية عند بلوغه ال 26 عاماً.
ما مشاكل الثروة العقارية فى مصر؟
مشاكل الثروة العقارية كثيرة، منها وجود 1300 منطقة عشوائية، وأكثر من 20 مليون عقار غير مسجل تمثل 80% من العقارات فى مصر، وحوالى 160 قانوناً وقراراً وزارياً وأمراً عسكرياً تحكمها، بالإضافة إلى وجود عدة جهات تتحكم فى الثروة العقارية، منها وزارات الإسكان والزراعة والرى والآثار والإدارات المحلية والشرطة والجيش، بالإضافة لمشكلة الأراضى المنهوبة والتى تزيد قيمتها على 150 مليار جنيه، وهذه المشكلات تهدد الثروة العقارية التى تزيد قيمتها على تريليون ونصف تريليون جنيه، فهذه الثروة تعانى من غياب التنسيق الحضارى والنسق المعمارى، حيث أصبحت عقارات مصر لا تليق بتاريخها المعمارى العريق، وزاد من هذه المشكلات غياب الوعى الجماهيرى فى اتباع المواصفات والاشتراطات المعمارية والمحافظة على سلامة العقارات، مما يجعل البعض يقوم بترميم وتدعيم المبانى دون وعى مما يتسبب فى إهدار الثروة العقارية.
وكيف نقضى على هذه المشكلات؟
يجب أن ننظر لكل مشكلة من المشكلات على حدة، فمثلاً مشكلة العشوائيات يجب أن يتم تقسيم المناطق العشوائية إلى 3 مستويات: خطيرة تجب إزالتها والاستفادة من أراضيها وتوفير مساكن بديلة للسكان، ومتوسطة: وهذه يجب دراستها تمهيداً لتطويرها أو إزالتها حسب خطورتها، وأقل من المتوسطة وهى الأماكن التى يمكن تطويرها، والأهم من ذلك كله هو العمل على منع إنشاء أى عشوائيات جديدة ومتابعة تنفيذ القانون لمنع ظهور عشوائيات داخل المناطق المبنية بالفعل.
أما مشكلة العقارات غير المسجلة والتى يصل عددها إلى 20 مليون عقار يسكنها 60 مليون مواطن على الأقل، وهى تعتبر قوة اقتصادية مهدرة لا تدر أى دخل على الدولة وهذه يجب تسجيلها لأن هذا التسجيل سيدر على الدولة حوالى 30 مليار جنيه، بالإضافة إلى الفائدة التى ستعود على المواطنين أنفسهم بسبب ارتفاع قيمة العقارات بعد التسجيل، حيث إن التسجيل يرفع قيمة العقار 6 مرات.
ما وضع مصر العقارى الآن؟
مع الأسف مصر أصبحت أضعف دولة عقارية فى المنطقة، بعد أن كانت أغنى مدينة فى العالم من حيث الثروة العقارية، فحتى عام 1925 كانت القاهرة أغنى مدينة عقارية، أما الآن فقد أصبحت الشارقة ودبى تتفوق عليها، حيث تفتقر مصر كلها لغياب النسق المعمارى والقوانين وانهيار منظومة الصيانة، وهذه العوامل تؤثر على مصر اقتصادياً وسياسياً وأمنياً وليس على السوق العقارى فقط.
كيف ترى قرار السماح بزيادة ارتفاعات المبانى فى المدن الجديدة؟
هو قرار كارثى عشوائى غير مدروس لأن معظم المبانى التى ستتم تعليتها لا تتحمل أساساتها هذا الدور الجديد، مما سيدفع أصحاب العقارات إلى اللجوء لشراء شهادات مضروبة مما يعرض الثروة العقارية فى المدن الجديدة لمخاطر عديدة، بالإضافة إلى زيادة الأحمال على المرافق، مع الإضرار بالنسق الحضارى بالمدن الجديدة.
أراضى الدولة المنهوبة كيف يمكن تحقيق أقصى استفادة منها؟
وفقاً لبعض التقديرات تصل قيمة هذه الأراضى إلى 150 مليار جنيه، ومن ثم لابد من إدارة هذا الملف بحكمة بما يعود على الدولة بالنفع ولا يضر بالمواطنين، ومن ثم يجب إعادة تقييم هذه الأراضى وبيعها للمستثمرين بأسعارها الفعلية، على أن يستخدم فارق السعر فى إنشاء مساكن للشباب ومحدودى الدخل، على أن تعيد كافة أجهزة الدولة تقييم كافة الأراضى المنهوبة وعدم الاكتفاء بالملفات المفتوحة حالياً.
مشكلة العقارات القديمة كيف يمكن حلها؟
فى مصر حوالى 300 ألف عقار قديم بها مشاكل فنية يسكنها أكثر من 10 ملايين شخص يعيشون تحت رحمة هذه العقارات، ولو لا قدر الله وقع زلزال بقوة 6 ريختر فستضيع أرواحهم هباء، وبالتالى لابد من إعطاء هذه العقارات أولوية فى الإخلاء وتوفير مساكن بديلة لهم، بعد دراستها وتصنيفها حسب درجة خطورتها ووضع الحلول الفنية لعلاج هذه المشكلة سواء من خلال المنح الدولية أو من خلال رجال الأعمال.
مشكلة الإيجارات القديمة معضلة احتارت حكومات فى حلها فهل تجد لها مخرجاً؟
المشكلة الحقيقية ليست فى الإيجارات القديمة فقط وإنما فى غياب روح العدالة الاجتماعية عند سن القوانين، فحتى حينما فكروا فى حل هذه المعضلة لجأوا لسن قانون الإيجارات الجديدة المحدد المدة والذى كان سبباً فى كثير من حالات الطلاق، لذلك فالحل يجب أن يكون حلاً شاملاً من خلال مراجعة كافة قوانين البناء والإسكان وعددها 160 قانوناً بعضها صادر منذ عام 1940، مما أفرز مشاكل اجتماعية وعقارية عديدة، وذلك من خلال إنشاء هيئة للتنظيم العقارى تتبع رئاسة مجلس الوزراء أو رئاسة الجمهورية مباشرة ويكون لها صلاحيات وسلطات فى بلورة كافة القوانين فى قانون واحد للبناء مواكب لكافة التغيرات والمتطلبات، على أن تضع حلولاً لمشاكل المبانى والإيجارات القديمة، وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر ويحقق العدالة الاجتماعية، مع ضرورة العمل على فض الاشتباك بين الجهات المختلفة والوزارات المسئولة عن العقارات، ووضع آلية لتجديد رخص المبانى كل 5 سنوات للمحافظة على الثروة العقارية، ووضع خطة شاملة لتطوير العشوائيات، وعمل قانون للتطوير العقارى المصرى ونظام للبيع على الخريطة من خلال حساب بنكى (اسكرولو ) بما يحمي المشترى من عمليات النصب التى قد يتعرض لها عند الشراء ويحفظ للدولة حقها.
كانت لك تجربة لتطوير عقارات أبو ظبى ماذا تم فيها؟
قبل عام 2012 كان الوضع العقارى فى أبو ظبى أشبه بمصر الآن كل شيء يتم من خلال جهود فردية لأشخاص أو شركات، وكل شيء غير مقنن، قمنا بدراسة القوانين القديمة بكل إيجابياتها وسلبياتها، والمشاكل العقارية بالإمارة خاصة مشكلة المسوقين المتجولين والمقيمين غير المعلنين والمطورين غير الأكفاء، وتم عمل قانون لتنظيم السوق العقارى لمعالجة كل السلبيات من خلاله، حيث تم اعتماد نظام البيع على الخريطة من خلال الحساب البنكى، وعمل رخصة لكل العاملين فى مجال العقارات من مطور ومقيم ومديرى اتحادات الملاك والوسطاء العقاريين وخبراء المزادات العقارية والمساحين وصدر القانون عام 2015 لتنظيم السوق، وبذلك أصبحت عمليات البيع والشراء مقننة وتتم من خلال نظام يعاقب فيه كل من يخالف التعليمات بغرامة تتراوح بين 50 ألفاً إلى 100 ألف درهم وتصل لحد سحب الرخصة، وبذلك زادت قيمة العقارات وتم تنظيم السوق بما يضمن حق البائع والمشترى والدولة على السواء.
التأمين على العقارات هل يحل مشكلات الثروة العقارية فى مصر؟
هناك نظام متبع فى عديد من الدول للتأمين على العقارات ويمكن تطبيقه فى مصر لحماية الثروة العقارية بدلاً عن النظام التأمينى الحالى ضد الحرائق وما إلى ذلك، والنظام الجديد هو تأمين متكامل على المبانى فى أعمال الصيانة والترميم وإعادة بناء المبنى فى حالة انتهاء عمره الافتراضى أو انهياره بحيث نضمن للساكن توفير وحدة بديلة بعد انهيار المبنى أو لأبنائه من بعده، كما أن هناك نظاماً تأمينياً آخر يمكن تطبيقه على الشقق المؤجرة، فإذا كانت مدة الإيجار 25 عاماً مثلاً يمكن عمل وثيقة تأمين بنفس المدة بقيمة نصف الإيجار مثلاً، وعند انتهاء العقد يجد الساكن نفسه يحصل على مبلغ يساعده فى شراء شقة جديدة.
هل يمكن حل مشكلة الإسكان فى مصر؟
طبعاً بشرط وجود رغبة حقيقية من الحكومة فى ذلك، فهناك أفكار كثيرة للقضاء على هذه الأزمة التى تعانيها مصر منذ سبعينات القرن الماضى وذلك بإنشاء مساكن للشباب 70 متراً لا يتعدى ثمنها 60 ألف جنيه باستخدام التقنيات الحديثة فى البناء واستخدام الخامات المحلية والبعد عن استخدام الخامات المستوردة، واللجوء لتصميمات داخلية مختلفة بما يضمن الاستفادة من معظم مساحة الوحدة، مع تشجيع شركات الاستثمار العقارى لإنشاء مساكن بنفس المواصفات على أن تستفيد هذه الشركات بأراضى الخدمات لبيعها بالسعر الحر، وتشجيع إنشاء وحدات بنظام الإيجار التمليكى على أن تصبح الوحدة ملكاً للشباب بعد عدد معين من الأعوام، وإنشاء شركات لصيانة العقارات للمحافظة عليها.