«الاقتراض» طريق الشركات لمواجهة نقص السيولة وركود السوق العقاري

مطورون: طول فترة السداد وارتفاع تكاليف التنفيذ خلق فجوة تمويلية
شكري: قانون اتحاد المطورين يعيد هيكلة السوق
فكري: الإقراض يسبب الفجوة التمويلية بين التسويق وتنفيذ المشروعات
صلاح: انخفاض سعر الفائدة يدعم زيادة الاقتراض خلال الفترة المقبلة
تقوم شركات التطوير العقاري في الفترة الأخيرة بزيادة مواردها المالية بالتزامن مع حالة الهدوء التي أصابت السوق العقاري، منذ شهور من خلال الاقتراض من البنوك بضمان المشروعات القائمة، وذلك على الرغم من تأكيد المطورين انتعاش السوق خلال الفترة المقبلة بالتزامن مع زيادة السيولة المالية لدى العملاء إلا أن الوضع لا زال حرجا على جميع الشركات خاصة في ظل منافسة وزارة الإسكان فى طرح الوحدات جاهزة التسليم والتشطيب.
وقال المهندس طارق شكري رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، ورئيس مجلس إدارة مجموعة عربية القابضة، أن المشكلة التي واجهت الشركات، تتمثل فى تنفيذ المشروعات في الوقت الراهن على الرغم من تسويقها منذ سنوات، مشيراً إلى أن بعض الشركات انتهت من تسويق المشروعات بالفعل قبل قرارات الإصلاح الاقتصادي الأخيرة.
وأشار إلى أن ارتفاع الأسعار على المطورين أدى إلى وجود فجوة تمويلية في بعض المشروعات، ساهمت في تخفيض أرباح بعضهم ،مشيراً إلى أن السوق خلال الفترة الأخيرة اعتمد على الشركات التي تمتلك الملاءة المالية الجيدة والتي ساعدتها على تنفيذ المشروعات.
واعتبر أن موافقة الحكومة على تدشين قانون اتحاد المطورين العقاريين ،يعتبر بداية جيدة لمواجهة الازمات التي تواجه السوق العقاري بشكل عام، خاصة انه سيتم ضم جميع الشركات العقارية العاملة فى السوق، به خلال 6 شهور على الاكثر، مع فرض غرامة مالية على الشركات التي لا تنضم الى الاتحاد.
وقال أنه سيتم منع أي شركة عقارية لا تنضم للاتحاد من ممارسة نشاطها في السوق، معتبراً ان القانون سيساهم في ضبط السوق العقاري بشكل عام خاصة في ظل المتغيرات الأخيرة التي طرأت على السوق.
من جانبه قال المهندس أمجد حسنين نائب رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، أن السبب في اتجاه الشركات إلي الاقتراض من البنوك هو هدوء حركة المبيعات خلال الفترة الأخيرة، موضحاً أن الشركات مطالبة في الوقت الراهن بتدشين موارد مالية مختلفة لتوفير السيولة المالية التى تساعدها في استكمال المشروعات.
وأوضح أن وسائل تدبير السيولة المالية تختلف بين الشركات، لأنها تعتمد على التدفقات النقدية لديها من العملاء، بالإضافة إلى رأس المال الذي تمتلكه، معتبراً أن الشركات الكبرى تستطيع خلال الفترة المقبلة تخطي الأزمة مدعومة بملاءتها المالية الجيدة.
وأشار إلى أن الشركات الجديدة التي ظهرت في السوق ستعاني من ضعف القدرة المالية لديها والتي ستحتاجها لاستكمال المشروعات والوفاء بمواعيد التزامها بالتسليم، مشيراً إلى أن البداية كانت مع مشروعات العاصمة الإدارية الجديدة.
وأوضح أن معظم الشركات التي أطلقت مشروعاتها بها دشنت عروض مختلفة لجذب العملاء وتسويق مشروعاتها بدون دراية بمشكلات التنفيذ وارتفاع الأسعار بشكل مستمر خاصة خلال السنوات الأخيرة الماضية.
وأضاف أن حركة السوق ستقوم بتصنيف وفرز الشركات الجادة عن نظيرتها غير الجادة خلال الفترة المقبلة، والتي ستعاني من ضعف القدرة على استكمال المشروعات، مشيراً إلى انه حذر مراراً وتكراراً من العروض التي تقدمها الشركات بالتزامن مع ارتفاع تكاليف تنفيذ المشروعات.
من جهته قال المهندس ماجد صلاح الرئيس التنفيذي لشركة مدار للتطوير العقاري، أن الاقتراض وغيره من آليات التمويل يعتبر احد أساليب الشركات لتوفير السيولة المالية، مشيراً إلى انه مع انخفاض أسعار الفائدة منذ أيام سيلجا المطورين إلى الاقتراض واستكمال المشروعات.
وقال أن زيادة رأس مال الشركات والتوريق والتأجير التمويلي تعتبر بدائل أخري أمام الشركات ولكنها تحتاج إلى توافر عدة عناصر كامتلاك رأس مال قوي أو أصول للحصول على تأجير تمويلي أو توريق إذا كانت لديها وحدات جاهزة.
وأشار إلى أن شركته حصلت فعلياً على تسهيلات بنحو 350 جنيه إيجار تمويلي على ارض مملوكة للشركة تعتزم الشركة تنفيذ مشروع "كريزي ووتر" عليها على مساحة 45 ألف متر بمدينة 6 أكتوبر ويتضمن مشروع تجارى سياحي بحجم استثمارات يصل إلى نحو 7 مليار جنيه.
من جانبه أكد المهندس علاء فكري أن المشكلة تتمثل في وجود فجوة تمويلية كبيرة بين مدد تنفيذ المشروعات وعمليات التسويق، مشيراً إلى أن جميع خطط التسويق التي طرحتها الشركات خلال الفترة الأخيرة ستواجه أزمات تمويلية واضحة خاصة مع هدوء حركة المبيعات في السوق.
وأشار إلى أن شركته قامت منذ شهور بتهدئة حركة المبيعات لديها بسبب الفروق المستمرة والفجوة بين التسويق والتنفيذ، فى الوقت الذى يتم خلاله تنفيذ المشروعات المتعاقد عليها ، والالتزام بمواعيد التسليم المقررة في العقود.
واعتبر أن العروض التي تقدمها الشركات كعروض بدون مقدم وغيرها تعتبر ابرز الظواهر التي تطيح بالسوق خلال الفترة المقبلة مدعومة بتغير الأسعار والتكاليف بشكل مستمر.
بينما يرى المهندس بهاء حفظ الله مدير عام شركة عقار مصر للتطوير العقاري أن الشركات تسعى للحصول على القروض من البنوك لتمويل المشروعات على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة، مشيراً إلى أن الحل الوحيد هو العمل على تطوير تصدير العقار المصري للخارج.
وأشار إلى أن السوق المحلي يمر حالياً بمرحلة من التشبع ويحتاج إلى فتح أسواق خارجية جديدة لا تقتصر على المصريين في الخارج، معتبراً أن تدشين العروض والتسهيلات للعملاء لن تكون الحل خاصة مع نسب التضخم المعروفة في السوق والتي تؤثر بالسلب على المطور.
وأضاف أن طول فترات السداد تؤثر بالسلب على المطورين خاصة مع اختلاف فروق تكاليف التنفيذ المستمرة مشيراً إلى أن المحفظة المالية للمطور تختلف بين شركات وأخرى ولن تستطيع جميعها الوفاء بالتزاماتها.
وقال أن الاقتراض ليس أفضل الحلول وإنما هو الحل الوحيد لإنقاذ المشروعات العقارية المتعثرة مالياً، موضحاً أن الشركات تلجأ إليه كحل أخير بعد نفاذ جميع الحلول لديها.
وبلغت حجم القروض والتسهيلات التي حصلت عليها شركات التطوير العقاري خلال السنوات الخمس الماضية نحو 124 مليار جنيه لعدد 12 شركة تضمنت شركات " انرشيا" و"سوديك" و"المراسم الدولية" و"مدار"و"المراكز المصرية" و"ارضك" و"أركان مول" و"الفطيم العقارية" و"مكسيم" و"بالم هيلز" و"الأهلي للتنمية العقارية" و"أركو للتنمية العمرانية" كان آخرها توقيع شركة "مراكز للاستثمار العقاري" عقد قرض مشترك لإقامة المرحلة الأولى من مول القطامية بقيمة 1.5 مليار جنيه من بنك مصر وبنك القاهرة والبنك العربي الأفريقي الدولي وبنك مصر إيران للتنمية والبنك العربي الدولي.