صعوبات تواجه الاستثمار بمولات «الداون تاون» فى العاصمة الإدارية

أحمد عبد الفتاح: عدم وجود ملاءة مالية لدى المطورين يدفعهم لطرح المولات بنظام التمليك
أحمد عرفات: واجهات المحلات لا تناسب الماركات العالمية مع نسب التحميل الحالية
عبد العظيم خليل:مخاطر عدم السداد تواجه العملاء فى حال عدم تشغيل المشروعات
اتجهت الشركات العقارية فى الأونة الأخيرة إلى جذب العملاء من خلا ل عروض ترويجية، تتمثل فى العائد على الاستثمار من خلال شراء الوحدات التجارية والطبية والإدارية فى منطقة « الداون تاون» بالعاصمة الإدارية، وذلك مع زيادة التنافسية بين شركات التطوير العقارى، خاصة فى تنافس المستثمرين على المشروعات التجارية والإدارية.
وعلى الرغم من تعدد المشروعات التجارية فى منطقة« الداون تاون»، والعروض التسويقية التى تقدمها الشركات للعملاء، إلا أن عروض شراء الوحدات التجارية وتسويقها بنظام الإيجار للعلامات التجارية العالمية « البراندات» يصعب تواجدها فى تلك المشروعات، نظراً للاشتراطات التى تضعها العلامات التجارية العالمية فى المشروعات لافتتاح فروع خاصة بها.
واعتبر مطورون أن العروض الحالية تعتبر عروض ترويجية لجأت إليها الشركات مع ارتفاع المنافسة فيما بينها، ولكنها ستؤثر بالسلب على المشروعات الحالية خلال الفترة المقبلة؛ خاصة أن المساحات المطروحة للبيع تعتبر صغيرة مقارنة بالاشتراطات التى تضعها العلامات التجارية العالمية، وكذلك كونها لا تحصل على وحدات فى مولات تجارية بنظام التمليك،.
وقال المهندس احمد العتال رئيس مجلس إدارة مجموعة العتال هولدينج، إن العروض التى تتم حالياً من وعود بتأجير الوحدات التجارية والإدارية للعلامات التجارية العالمية، تعتبر غير مدروسة كونها لم تبدأ على أسس صحيحة، مشيراً إلى أن غالبية البراندات العالمية لا تحصل على مساحات صغيرة فى جميع المشروعات.
وأضاف، أنه حتى الآن لم يتم الإعلان عن خطة انتقال واضحة للبراندات العالمية إلى العاصمة الإدارية، معللاً ذلك بأن المشروعات التجارية يتم تخطيطها مع رسم الشكل النهائى للشق السكنى فى أى مشروع، ويتم تحديد الفئات المستهدفة من العملاء القاطنين ووضع العلامات التجارية المناسبة لها؛ خاصة أن تدشين أى مجتمع يبدأ بالشق الصناعى والخدمى يليه السكنى يليه التجارى، من أجل تقديم أفضل خدمات لقاطنى الوحدات السكنية.
وأوضح أن العلامات التجارية العالمية لديها اشتراطات معينة فى أى مشروع سواء فى المساحات أو شكل إدارة المشروع أو الحماية المدنية التى يتم تنفيذها، مشيراً إلى أن ما يتم طرحه حتى الآن لا يمت بصلة لجذب العلامات التجارية العالمية، وهو ما سيلقى بظلاله على المنطقة بالتزامن مع بدء التسليم والتشغيل.
من جانبه قال عبد العظيم خليل رئيس مجلس إدارة شركة دولمن للتطوير العقارى، إن الفترة الأخيرة شهدت ارتفاع عدد المشروعات التجارية التى يتم طرحها فى السوق، اعتماداً على أن المستثمر العقارى يبحث عن أفضل الفرص الاستثمارية سواء من وحدات التمليك أو الإيجار، مشيراً إلى أن منطقة الداون تاون فى الوقت الراهن تضم عدد كبير من المشروعات منها مشروعات تسوق بسعر 25 ألف جنيه للمتر و60 ألف جنيه و180 ألف جنيه.
وأشار إلى أن ارتفاع وتيرة المشروعات أدت إلى عروض تسويقية ،وصلت عمولات التسويق بها الى 10 % من قيمة الوحدات المطروحة، وهى نسبة كبيرة مقارنة بحجم التعاملات الفعلية والعادية فى السوق، موضحاً أن جذب العملاء بعروض تأجير الوحدات للماركات العالمية، يعد خداعًا لما يوجد بالفعل على أرض الواقع، خاصة أن الشق التجارى فى أى منطقة مرتبط بتوافر الكتلة السكنية.
وأوضح أن المشكلة التى ستواجه العملاء هى مدى التزام الشركات الحاصلة على الأراضى بتنفيذ المشروع وتسليمه فى مواعيده المحددة؛ خاصة مع دخول شركات كثيرة بدون خبرات فنية أو سابقة أعمال جيدة تناسب حجم المشروعات المطروحة، معتبراً أن السبب هو طرح الأراضى بمقدم 10 % فقط من قيمة الأرض، وهو ما جعل عدد كبير من الشركات يتجه إلى المشروعات الخدمية سواء التجارية أو الطبية أو الإدارية.
وأضاف أن تأثيرات الوضع الراهن، ستظهر نتائجها بعد استلام العملاء للوحدات التجارية، وعدم إقبال العلامات التجارية عليها،مما سيتسبب فى وجود فجوة تمويلية تؤثر على خريطة السداد الخاصة به، معتبراً أن تشغيل المشروعات خلال الفترة المقبلة سيحكم على جميع المبادرات التى يتم طرحها؛ خاصة أن منها عروض تعطى للعميل فوائد على مقدمات الحجز، وهو دور غير منوط به شركات التطوير العقارى من توظيف للأموال.
وقال خليل، أن العلامات التجارية العالمية، تشترط الحصول على الوحدات بنظام الإيجار من المطور الأصلى للمشروع، مع اشتراط عدم وجود وحدات بنظام التمليك، مشيراً إلى أن المساحات الصغيرة التى يتم بيعها حالياً للعملاء لن ترضى البراندات، بالإضافة الى عدم وجود جهة واحدة تقوم بعمليات التأجير.
من جانبه قال الدكتور أحمد عرفات رئيس مجلس إدارة شركة عقار بيديا، أن اشتراطات العلامات التجارية العالمية تتضمن مساحة واجهة معينة للمشروع أو الوحدة المستهدفة من أجل التعاقد عليها، مشيراً إلى انه مع نسب التحميل الحالية لا تتوافر هذه الاشتراطات فى معظم المشروعات التى يتم تسويقها فى الوقت الراهن.
وأوضح أنها لا تقوم بالتعاقد مع أكثر من مالك للحصول على مساحة معينة ولا تقوم بتجميع عدد من المحلات المتجاورة لتشغيلها، بالإضافة إلى اشتراطات أخرى متعلقة بالحماية المدنية للوحدة والمشروع، مطالباً العملاء بضرورة الاطلاع على المشروع قبل التعاقد عليه، لتلافى حدوث ركود للوحدة أو عدم التشغيل.
ويرى أحمد عبد الفتاح مدير مبيعات شركة ركاز للتطوير العقاري،أن اغلب المستثمرين الحاصلين على وحدات فى العاصمة الإدارية الجديدة حالياً ليسوا من فئة المستهلكين النهائيين للوحدة، وإنما تم الحصول عليها بغرض الاستثمار.
وأوضح أن نجاح المشروعات التجارية فى أى منطقة يرجع إلى قيام المطور الأصلى للمشروع بتشغيلها وإدارتها من خلال الشركة أو من خلال شركة الإدارة، لضمان نجاح المشروع، موضحاً أن معظم المشروعات التجارية التى تم تسويقها بنظام التمليك لا زالت لم تحقق النجاح المطلوب فى مناطق متعددة بشرق وغرب القاهرة.
واعتبر أن سبب لجوء المطورين إلى طرح المولات التجارية بنظام التمليك هو عدم وجود ملاءة مالية كافية، لاستكمال تنفيذ المشروع أوتأجيره وتشغيله.
وأضاف أن المطور يستطيع التغلب على مشكلة التمليك بتحديد بند فى العقود يتضمن وجود شركة إدارة للمشروع، يكون دورها هو تشغيل المشروع وتولى عملية تنظيم وطرح الوحدات بالإيجار، من أجل نجاح المشروع ووصوله إلى الجودة المطلوبة، بما يفتح الباب أمام وجود العديد من العلامات التجارية العالمية والمحلية.
وأشار إلى أن طرح بعض الشركات مساحات 25 و40 متر مع نسب التحميل الحالية يجعل من الصعب التكهن بوجود أى علامات تجارية؛ خاصة مع الاشتراطات التى تضعها للحصول على مساحات فى أى مشروع تجارى، مشيراً إلى أن معظم الشركات قامت خلال الفترة الأخيرة باللجوء إلى عروض مختلفة لجذب العملاء كتأجير الوحدات وشركات الإدارة العالمية، التى لا توقع العقود، إلا بعد انتهاء أعمال الإنشاءات بالمبنى الرئيسى للمشروع.