ماذا يحدث إذا رفض المستأجر إخلاء شقته بعد تعديلات قانون الإيجار القديم؟

أثارت تعديلات قانون الإيجار القديم، مع دخولها حيز التنفيذ بعد تصديق الرئيس عبدالفتاح السيسي عليها ونشر القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025 بشأن سريان بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في الجريدة الرسمية؛ حالة من الجدل بين الملاك والمستأجرين بشأن مصير العقود القديمة وآليات الإخلاء بعد انتهاء المدد الانتقالية.
وبينما يعتبرها الملاك خطوة لإعادة التوازن بعد عقود من تجميد القيم الإيجارية، يخشى كثير من المستأجرين من صعوبة العثور على بدائل مناسبة.
والسؤال الذي يتكرر: ماذا يحدث إذا رفض المستأجر إخلاء شقته بعد انتهاء المهلة القانونية؟
انتهاء العقود تلقائيًا
فتنص التعديلات على أن عقود الإيجار السكني الخاضعة للقانون القديم تنتهي تلقائيًا بعد سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون، بينما تنتهي عقود الوحدات غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين بعد خمس سنوات، ما لم يتفق الطرفان على إنهائها قبل ذلك.
حالات الإخلاء قبل المدة
سمح القانون للمالك باسترداد وحدته قبل انتهاء الفترة الانتقالية في حالتين محددتين:
ثبوت غلق الوحدة لمدة تتجاوز عامًا كاملًا دون مبرر مشروع.
امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى صالحة للاستعمال لنفس الغرض (سكنيًا أو تجاريًا).
ماذا يحدث عند رفض الإخلاء؟
في حال امتناع المستأجر عن الإخلاء بعد انتهاء المدة فإنه وفقًا للمادة السابعة من القانون الجديد، والتي نصت على أنه مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبينة في المادة 2 من هذا القانون، أو حال تحقق أي من الحالتين التاليتين:
1. ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
2. إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض.
ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقًا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه.
زيادات تدريجية خلال الفترة الانتقالية
تقرر رفع القيمة الإيجارية إلى خمسة أضعاف في السنة الأولى من تطبيق القانون، ثم تزداد بنسبة 15% سنويًا طوال مدة المرحلة الانتقالية، بما يهدف إلى تقليص الفجوة مع القيم السوقية، مع تحديد حدود دنيا لبعض المناطق الاقتصادية.
أبرز البنود والأهداف
إنهاء العقود السكنية بعد 7 سنوات وغير السكنية (للأشخاص الطبيعيين) بعد 5 سنوات.
مضاعفة القيمة الإيجارية في السنة الأولى ثم زيادات 15% سنويًا.
حالات الإخلاء المبكر تشمل غلق المكان عامًا كاملًا أو امتلاك وحدة بديلة صالحة للاستعمال.
اعتماد آلية تنفيذ سريعة عبر أوامر الطرد من قاضي الأمور الوقتية.
تحقيق العدالة التعاقدية بين المالك والمستأجر
وأكدت المذكرة الإيضاحية أن الهدف من هذه التعديلات هو تحقيق العدالة التعاقدية بين المالك والمستأجر، وإنهاء أوضاع استثنائية استمرت لأكثر من نصف قرن، مع توفير فترة انتقالية كافية لتوفيق الأوضاع، وضمان عدم الإضرار بالمستأجرين محدودي الدخل عبر زيادات تدريجية وحماية اجتماعية للفئات الأكثر احتياجًا.