طارق شكري في حواره ل"البوابة": "فريق الشر" داخل الجهاز الحكومي يحارب الاستثمار.. والرئيس جاد في بناء "مصر الجديدة".. وتحركات "السيسي" الخارجية ستجعل 2016 عامًا للعقارات

ننتظر طفرة اقتصادية بعد قانون الاستثمار الجديد
منافسة الحكومة مع الشركات فى «العقارات» غير عادلة.. ونواجه عدة مشكلات
يعد طارق شكرى من أهم العاملين فى القطاع العقارى، وأول من بدأ العمل فى مشروعه الذى تم توقيع مذكرة تفاهمه فى المؤتمر الاقتصادى بشرم الشيخ، باستثمارات تقدر ب35 مليار جنيه لإنشاء عاصمة مصر الجديدة بأكتوبر، بالإضافة إلى عمله فى مشروعات الإسكان، مثل مشاريع الإسكان فوق المتوسط، ومشروع إسكان الشباب فى أكتوبر، وأسس شركة «هاتاج» للسياحة لخدمة مشروعات الاستثمار العقارى والسياحى فى مرسى علم ورأس سدر.
بدأ شكرى حديثه حول المشاريع الجديدة بمشروع عاصمة مصر السياحية الجديدة، وقال: «هذا المشروع سيغير شكل مدينة أكتوبر ومحافظة الجيزة، وهو أول مشروعات المؤتمر الاقتصادى بشرم الشيخ، بدأ بمذكرة تفاهم ثم تحول لعقد وتسلمنا الأرض بالفعل، وتم الانتهاء من الأعمال الهندسية، واقتربنا من الانتهاء مع المصمم الدولى، وهو واحد من أكبر ثلاثة مكاتب عالمية، وسوف نعتمد القرار الوزارى والتصميمات من الهيئة خلال أسابيع».
■ هل حصلتم على تمويلات بنكية؟ ومن يشارككم فى المشروع؟
- يشاركنا فريقان، أولهما فريق ينتظر صدور القرار الوزارى، وسيساهم فى المشروع الذى تم تقسيمه والبدء فى تنفيذه تحت اسم مشروع مدينة الشمس، بالشراكة مع وزارة الإسكان، وهو مشروع عاصمة سياحية تفاهمنا عليها فى مؤتمر القمة الاقتصادية بمدينة شرم الشيخ، تقام على مساحة 570 فدانا بأكتوبر، وفى خلفيتها الأهرامات والمتحف المصرى الجديد، وتصل تكلفتها الاستثمارية نحو 35 مليار جنيه، وتبلغ حصة الحكومة من خلال وزارة الإسكان بقيمة الأرض 14 مليار جنيه، ويضم المشروع فندقين، الأول 5 نجوم، والثانى 4 نجوم، و2 مول ومدرسة وجامعة ومبانى إدارية وسكنية، ولدينا شريك جاهز للفندق على مساحة 10 آلاف متر، وأنهينا جميع الدراسات.
وجميع المشروعات باستثمارات ذاتية، وقد عرضت علينا بعض البنوك الكبرى التمويل، إلا أننا ما زلنا ندرس العروض، ووارد أن يتم الحصول على قرض كبير خلال المرحلة المقبلة، خاصة أن التكلفة الاستثمارية للمشروع تقدر بأكثر من 35 مليارا، وبالتأكيد سيكون لنا شركاء وتمويل بنكى، وشركتنا تتحفظ على الحصول على أى قروض، ولا نقبل بقرض لا يضخ كاستثمار فى المشروعات، ولن نحصل على أى تمويل بنكى إلا بعد الحصول على الرخصة، والبدء فى وضع الخرسانات، وهيكل ملكية «المجموعة العربية» هيكل عائلى فى الأصل، ولدينا بعض الشركاء فى عدة شركات من شركات المجموعة، فنحن 10 شركات منها 2 عقارى، و8 خدمى، ومنها 8 هيكلها عائلى.
■ إذا كان التمويل البنكى قادما فلماذا لا تقيد الشركة فى البورصة؟
- كنا قد نفذنا دراسة مالية وفنية لإعادة هيكلة الشركة العام الماضى، تجهيزا للتقدم لقيد الشركة وطرحها للتداول، ولكن بعد دخولنا فى المشروع الجديد أصبح من المستحيل القيد قبل 2017، لدخول هذا المشروع داخل المحفظة المالية حاليا، وبالتالى أصبح من الصعب تقييم هذا المشروع وفقا لآليات واحتياجات البورصة، إلا عندما تكون كل المستندات المالية جاهزة، مثل القرار الوزارى والتراخيص وبداية البناء.
■ خلال اجتماعك مع رئيس الجمهورية.. ماذا دار بينكما حول هذه المشروعات؟
- سعدت بلقاء سيادة الرئيس، فهو صادق وتلقائى، ويتحدث من القلب لصالح مصر، وكلامه عن الاستثمار ومحاولاته لبناء مصر الحديثة له عظيم الأثر فى قلوب رجال الأعمال وعقولهم، وحديثى له كان واضحا، وعبرت له عن سعادتى بسبب الاستفادة من جهاز الرقابة الإدارية، الذى أنهى خلال الشهور الأخيرة مشاكل ومعوقات استثمار ظلت لعشر سنوات ماضية، وأغلقت ملفات غير مبررة، وأبلغت الرئيس أن المعوقات الإدارية للاستثمار تم حلها، ولكن ما زالت مشكلة فئة العاملين والذين لديهم آلاف المبررات والمعوقات، وتخترع إجراءات جديدة بحقد أو نفسنة، ولدينا فريق بالجهاز الحكومى يطلق عليه «فريق الشر»، الذى يحارب الاستثمار برفضه تحمل أى مسئولية.
والمشكلة ليست فى وزراء الحكومة، ولكن فى صغار الموظفين، وهذه هى الدولة العميقة التى تقف عائقا أمام كل شىء، والحل فى عمل إدارة موازية تنتقى المميزين، ويتم مكافأتهم والعبرة بالإنتاج، وأن يرتبط الأجر بالإنتاج، وبنظام إدارى ولوائح وقوانين واضحة، والحل الثانى أن تنفذ أجهزة الدولة العمل بنظام الكتالوج، وبمعنى أن تحدد الأوراق والإجراءات المطلوبة لاستخراج أى رخصة أو عقد أو أى إجراء، وتتم مراقبة كل موظف، وتحديد وقت محدد لإنهاء أى إجراء.
■ وهل وجود الرقابة الإدارية فى لجان بيع وتخصيص الأراضى سيقضى على الفساد؟
- سيقضى بنسبة كبيرة على أى تلاعب من جانب أى مستثمر، وأى تراخ من جانب الحكومة وموظفيها، وقلت للرئيس إن السوق العقارية قوية وتنمو، وقد تمرض لكن لا تموت، ولا يوجد عقار يخسر، ورد الرئيس كان واضحا، فهو يريد مستثمرا ينتج ويستغل كل الوقت فى الإنجاز والبناء، ولهذا أبلغنا أنه يريد أن يحصل المستثمرون على شهادة واحدة من جهة واحدة، تختص بإنهاء كل الإجراءات نيابة عن المستثمرين، وإنهاء الوقت الضائع بين الوزارات.
■ بعد دخول الحكومة مجال العقارات.. هل ستنافس الدولة الشركات الخاصة؟
- أرفض كلمة المنافسة فى العقارات، ويجب أن تصبح الحكومة منظما ومراقبا وتضع القوانين وتبحث فى تنفيذها، ولا تدخل فى عمليات الإنشاء، ومنافسة الحكومة للشركات غير عادلة، فالأرض تحصل عليها ببلاش، ويجب أن تتحول لمنظم.
■ لماذا اتجهت إلى البناء المتوسط بدلا من الفاخر؟
- ما زلنا ننفذ مشروعات الإسكان الفاخر، ولا يوجد ما يمنعنا من القيام بدور اجتماعى مساعد للدولة والمصريين، ونعم هذه النوعية من الإسكان لا تحقق مكاسب مالية، ولكنها حق لمتوسطى الدخل.
■ ما خطتكم فى العام الحالى؟
- نتوسع حاليا فى تنمية المشروعات، أما باقى مشروعات المجموعة فلدينا مشروع «جاليريا» بمدينة القاهرة الجديدة، ومن المتوقع تسليم المرحلة الأولى منه العام الحالى، وقبل الموعد المحدد بعام ونصف العام، وستسلم المرحلة الثانية 2018 قبل موعدها، وتنفيذ المرحلة الثالثة من «بانجلوز» بالساحل الشمالى، بعدد 110 فيلات على مساحة 55 فدانا، على 4 مراحل، وسلمنا مرحلتين.
وفى مشروع «أربيانو» ب6 أكتوبر ننفذ 1200 وحدة، نفذنا منها 400 وحدة و800 تحت الإنشاء، وبدأنا فى تسويق المشروع، وفى شارع التسعين بالقاهرة الجديدة أنهينا مشروع «جاليريا مول»، على مساحة 30 ألف متر، وتقدر المساحة الإجمالية بنسبة 60٪ من إجمالى المساحة الكلية، والشركة نجحت فى تسويق المرحلة الأولى من المول، وستطرح المجموعة مبانى إدارية أخرى بالقاهرة الجديدة، لتصبح أكبر مطور للمبانى الإدارية والتجارية بالمدينة.
وفى الإمارات انتهت المجموعة من الأعمال الإنشائية للبرج السكنى «moon tower» فى أقل من 10 أشهر فى منطقة «بزنس باى»، بالقرب من برج خليفة، ويشمل 22 طابقا فوق الأرض، ويضم 340 وحدة سكنية، وطابقا تجاريا، و6 أدوار جراج، وسنسلمه نهاية العام الحالى، وهناك مشروعات أخرى سنعلن عنها قريبا مع انعقاد معارض الاستثمار العقارى فى مصر.
■ كيف ترى مستقبل الاستثمار فى مصر؟
- فى ظل وجود الرئيس عبدالفتاح السيسى وتحركاته خارجيا لجذب الاستثمارات، أتوقع أن يصبح العام الحالى عام العقارات، مع زيادة الطلب على شراء الوحدات وتوسع وزارة الإسكان فى مشروعات الشراكة، بما يساهم فى جذب وضخ استثمارات كبيرة، وللحق عوائد الاستثمار فى مصر من أعلى دول العالم، وأتوقع أيضا أن تشهد مصر طفرة اقتصادية غير مسبوقة فور دخول مشروعات قناة السويس وشرق التفريعة والاستصلاح الزراعى للتنفيذ والتحول للإنتاج، ومن المتوقع مع صدور قانون الاستثمار الجديد أن تصبح مصر منطقة جذب استثمارى قد تصل إلى أعلى وأول دول شمال إفريقيا.
■ وماذا عن أزمة الدولار وتأثيرها على سوق العقارات؟
- أزمة نقص الدولار أثرت بشكل مباشر على القطاع العقارى، وعلى قدرته على التنفيذ خاصة فى ظل صعوبة توفير الخامات التى تستورد من الخارج، ومع هذا فالإجراءات التى اتخذها البنك المركزى مؤخرا، وتوفير البنوك للدولار حتى مع ارتفاع سعره، سيؤثر على قيمة الوحدة بالزيادة مع ارتفاع أسعار مستلزمات ومواد البناء، دون أن يكون لذلك تأثير على معدل التنفيذ، طالما تدخلت الدولة بمراقبة الأسواق ووفرت المواد الخام.
■ وكيف ترى اللائحة العقارية الجديدة؟
- للحق جاء اعتماد اللائحة العقارية من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة محققا جزءا من آمال القطاع العقارى، ومساهما فى تيسير الأعمال، خاصة أنها تضمنت الشراكة بين الهيئة والمطور لتنمية مجتمعات عمرانية، مما يساعد على تحقيق الشفافية عند التعاقد أو الإسناد، ويجب على القطاع الحكومى والخاص قيادة عجلة التنمية، وتوفير ضمانات للمقاولين للخروج بالمنتج المطلوب.
■ وما تقييمك للصناديق العقارية؟
- صناديق الاستثمار العقارى تمثل قاطرة قوية لدفع النمو المستهدف بسوق الاستثمار العقارى المحلى، عبر مساهمتها فى خلق شراكات إيجابية مع المطورين العقاريين وتوفير التمويل اللازم للمشروعات، ولا شك أن توجه الدولة نحو تأسيس عدد من الصناديق العقارية خلال العام الحالى يتطلب وضع إجراءات تشريعية ميسرة وجاذبة للمستثمرين، بما يساهم فى الدفع بتحريك السوق، وتنفيذ مخططات التنمية العمرانية خلال السنوات المقبلة.
■ وهل السوق تتحمل طرح صناديق جديدة؟
- لدينا عدة مشكلات تقلل من إمكانية إطلاق الصناديق العقارية على المستوى المحلى، فى مقدمتها فرض الضرائب على الصناديق، بما يخالف آليات العمل التى تنتهجها كافة الدول التى تعمل بمنظومة الصناديق، حيث تضع مميزات تنافسية وحوافز لجذب المستثمرين للدخول للصناديق، والشراكة مع المستثمرين فى العقارات وجذب مستثمرين أجانب تمثل موردا مهما للدولار، مثلما فعلت وزارة الإسكان من خلال مشروع بيت الوطن لأراضى المصريين بالخارج، والصندوق العقارى فى مصر لا يمتلك ميزة تنافسية، إذ إن مشكلة الضرائب المفروضة على الصناديق تعد أمرًا سلبيًا، ومسألة إنشاء صناديق عقارية فى مصر ستجذب استثمارات أجنبية، خاصة أن السوق تتميز بأرباح مرتفعة تصل إلى 25٪ مقارنة ب7٪ خارج مصر.
■ هل ترى أن الصناديق تحتاج لميزة تنافسية؟
- لا بد من إعطاء فرصة تنافسية للسوق المصرية مع الأسواق الخارجية التى تقوم بإعفاء المستثمر العقارى من الضرائب، مقارنة بضرائب تصل إلى 40٪ فى مصر، وأصبح من الضرورى تعديل آليات الضرائب لتشجيع المستثمرين، ولا بد من إجبار المستثمر على استثمار 70٪ من أموال الصندوق فى أنشطة تدر عائدا دوريا، ولا بد من تعديله لجذب استثمارات جديدة، وأصبح من غير المقبول عمل المستثمر فى السوق المصرية كممول عقارى، ثم مطور عقارى، ما يؤدى إلى طول مدة تنفيذ المشروعات، على العكس من خارج مصر حيث لا يستغرق المشروع أكثر من 50٪ من المدة المستغرقة لتنفيذ مشاريع عقارية مقارنة بمصر.
والصناديق ستوفر على المطورين كثيرًا من أعباء التسويق كونها مشتريا لمشروعات كاملة أو أجزاء كبيرة منها، إلى جانب توفير السيولة للمطور من حصيلة البيع، والتى ستوجه لتنفيذ مشروعات جديدة أو إنهاء الإنشاءات حال البيع فى مشروعات ما زالت بمراحل التطوير بما يزيد إنجاز الأعمال وسرعة دوران رأس المال.
■ وهل ترى إمكانية تنازل الشركات عن جزء من أرباحها للصناديق؟
نعم الشركات تتنازل عن جزء من أرباحها مقابل البيع للصناديق العقارية طالما ستبيع جزءا كبيرا من مشروعها دفعة واحدة، وعدم تحمل أعباء التسويق، وإعادة استغلال السيولة، وتحديد نسبة هامش الربح المتنازل عنها ترتبط بعدد من العوامل منها نوعية المشروع، ومدى الطلب عليه، وسهولة تسويقه، ونظام السداد والقيمة الإجمالية للصفقة.
■ هل يمكن أن تنافس هذه الصناديق البنوك؟
- الصناديق العقارية ستجذب رؤوس الأموال غير المستغلة فى البنوك، أو لدى المستثمرين، بجانب استقطاب الاستثمارات الأجنبية، حيث تترقب العديد من صناديق الاستثمار العقارية العالمية والتى تمتلك سيولة تهيئة المناخ التشريعى بالسوق المصرية، ومطالب مؤسسى الصناديق من المطورين ترتبط باحتياجات السوق، كون الصندوق يسعى لتحقيق أكبر هامش ربح ممكن، والذى يتحقق بشراء منتج يسهل تسويقه، والصناديق العقارية ستفضل التعامل مع شركات عقارية لها سمعة جيدة وسابقة خبرة حال الشراء فى مراحل التطوير، لتقليل مخاطر عدم التزام الشركة بتسليم المشروع فى موعده وبالمستوى المطلوب.