عمارات «على كف عفريت»| قانون التصالح فى مخالفات البناء.. هل يوقف نزيف المخالفات؟

- إسكان النواب : 1.6 مليون مخالفة تحتاج لإزالة وأكثر من ثلث الكتلة العمرانية ضد القانون
- أكثر من ٤ ملايين عقار مخالف و110 آلاف قرار إزالة لم ينفذ
- خبير تخطيط عمرانى: مبدأ التصالح كارثة خطيرة ويفتح الباب للتربح
- أستاذ تنمية محلية: الزحف العشوائى يقضى على الأراضى الزراعية عام 2045
انهيار العقارات اصبح «مقررا» على المصريين من حين لاخر، واصبحت المخالفات فى البناء هى القاعدة العامة فى معظم المناطق، لدرجة ان هناك عقارات يتم بناؤها 12 دورا فى شارع لا يتعدى اتساعه 4 امتار، ولان العقارات المخالفة اصبحت أكبر من الحصر، فإن هناك حاجة ماسة لتعديل تشريعى جذرى يواجه تجار الموت فى العقارات المخالفة عن إهدار المزيد من الأرواح، فهل يردع قانون التصالح فى مخالفات البناء المخالفين ويحد نسبيا من مسلسل انهيار العقارات؟ الخبراء والمتخصصون يردون على هذا التساؤل فى السطور القادمة..
فى البداية يقول النائب خالد عبد العزيز فهمى عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب ان قانون التصالح فى مخالفات البناء يجرى العمل على إعداده منذ عامين وتم تغيير اسمه وأصبح التعامل مع المبانى المخالفة، وتم وضع شروط للتصالح مع المبانى المخالفة وأهمها السلامة الإنشائية للمبنى وعدم التعدى على خطوط التنظيم المعتمدة وحقوق الارتفاع المقررة قانونا وعدم التعدى على أراضى الدولة وعدم التعدى على الارتفاعات والطيران المدنى وعدم التعدى على الأراضى الزراعية وعدم التعدى على قانون الأراضى التى يحكمها قانون الآثار وعدم التعدى على المبانى والمنشآت ذات الطراز المعمارى المتميز كل هذه الحالات يتم التصالح فيها وفيما عدا ذلك لا يتم التصالح معه، ونحن لدينا فى مصر أكثر من 39% من الكتلة العمرانية مخالفة بما يعادل أكثر من ثلث المبانى ويرجع سبب هذه الزيادة الكبيرة إلى ما بعد عام 2011 وأصبح لدينا الان 19 ألف مخالفة ترتكب سنويا باجمالى مخالفات الان مليون وستمائة ألف مخالفة يجب إزالتها.
وأشار إلى أن هذا القانون يعالج الأمر الواقع لأنه لا يصح أن نقوم بهدم الثروة العقارية وبعد هدم المبانى المخالفة يصبح لدينا 40 مليون مواطن مشردون فى الشارع.
وأضاف أن هذا القانون هو قانون مؤقت وسيتم العمل به لمدة لا تتجاوز 10 أشهر فقط وذلك بعد الانتهاء من قانون البناء الموحد الذى يضع اشتراطات ميسرة لاستخراج رخص البناء للمواطنين والذى سيتم تطبيقه مع قانون التصالح ليسيرا معا بالتوازى وقانون البناء الموحد يتم من خلاله ايضا تحديد الاختصاصات والمسئوليات بين المحافظات ممثلة فى وزارة التنمية المحلية ووزارة الزراعة وسيقوم بفض الاشتباك بين الوزارات المعنية كما سيتم من خلاله احترام آدمية المصريين وانتفاء الرشوة وإغلاق أبواب الفساد وهو بديل للقانون رقم 119 لسنة 2008، أما قانون التصالح فسيكون مؤقتا لجمع جميع المبانى المخالفة والتصالح معها بناء على الشروط التى تم ذكرها سابقا، ولتختفى بعد ذلك ظاهرة المخالفات وتنتهى بعد فرض قانون البناء الموحد الذى سيكون به عقوبات رادعة تصل إلى هدم المبنى المخالف وتوقيع الحجز الإدارى عليه إلا أنه لن يطبق على المخالفات القديمة وعلى سبيل المثال إذا وجدنا عمارة تم بناؤها بصورة مخالفة وبها تعدٍ على خطوط التنظيم أو بها عدم سلامة إنشائية سيتم هدمها وايضا الاراضى التى تم الاعتداء عليها والبناء عليها سيتم هدم المبنى وبالنسبة للأراضى التى يحكمها قانون الآثار لا يتم التصالح مع مرتكبى التعدى عليها وتتم مصادرة المبانى ولذلك تم تقسيم المسئوليات بين وزارة الزراعة ومحافظة القاهرة والجهات المختصة ويكون داخل الأحوزة العمرانية التعامل من جانب أجهزة المحافظات أما الأراضى خارج الأحوزة العمرانية والتى تتبع وزارة الزراعة فسيتم التعامل مع المخالفات بها من جانب الأجهزة المعنية بوزارة الزراعة وهذا ما نسميه توزيع المسئوليات، ولجنة الإسكان بمجلس النواب هى المعنية بإصدار القانون ونستمع إلى رأى اللجان المحلية واللجنة الزراعية لأخذ آرائهم فى البنود التى تخصهم مثل البناء على الأراضى الزراعية واشتركت فيه ايضا جهات أخرى منها مركز بحوث الإسكان ولجنة دائمة من لجنة الإسكان واللجنة النوعية من لجنة الإسكان بمجلس النواب ونقابة المهندسين ومطورون عقاريون ورجال أعمال.
ويضيف أنه يتوقع خلال عام واحد بعد إصدار القانونين أنه لن يكون لدينا مخالفات ولن يكون لدينا عشوائيات بسبب آلية التنفيذ التى من خلالها سيتم الحجز على المبنى المخالف وهدمه.
قانون التصالح
وأشار إلى ان قانون التصالح من المتوقع أن يصدر فى الربع الثانى من 2018 مع قانون البناء الموحد ويتم تطبيقهما معا مشيرا إلى أننا فى مصر لدينا قوانين كثيرة جدا ولا توجد آليات تطبيق إلا أن قانون البناء الموحد سيكون به آليات التطبيق وهو قانون واقعى وسيكون نقلة حضارية يتم من خلاله غل يد المحليات فى إصدار الرخص ووضعها فى يد المكاتب الاستشارية وهذا سيكون أفضل لأن الجهة الواحدة ستتفنن فى وضع العوائق من أجل الاستفادة ولكن عندما يكون هناك أكثر من مكتب استشارى أو العديد منها سيكون أمام المواطن فرصة الاختيار من بينها وسيؤدى ذلك إلى الحد من الرشوة المنتشرة فى إصدار رخص البناء، كما ان هذا القانون إذا لم يصدر مع قانون التصالح مع المبانى المخالفة سيحدث لدينا فجوة وسنقع فى مشكلة أخرى وهى التسارع فى البناء المخالف من جانب البعض ليتم التصالح فى هذه المخالفات أثناء تطبيق قانون التصالح.
هيبة القانون
وعلى جانب آخر أوضح الدكتور سامح العلايلى الأستاذ بكلية التخطيط العمرانى جامعة القاهرة أن التصالح فى مخالفات البناء كارثة ونحن بذلك القانون نرسخ لمبدأ خطير جدا لأنه لا يوجد شيء اسمه التصالح فى مخالفات البناء ولكن ممكن ان يكون اسمه خطأ مقابلة عقاب ومن الممكن أن يتم تخفيف العقاب إلا أنه لا بد ان يكون العقاب موجودا، وإذا اعترفت بالخطأ وتصالحت فيه توجد سابقة خطيرة جدا وهى أن أى مجرم ارتكب جريمة يتوجه إلى المحكمة الدستورية ويطلب التصالح بسبب أننا تصالحنا فى مخالفات البناء وهذا فى الحقيقة أمر أرى أنه موضوع مصالح ويفتح الباب للتربح من وراء هذه المخالفات، ومن ناحية أخرى أرى أن الحكومة تقريبا خزينتها فارغة لذلك تقوم بجمع الأموال بكل الطرق ومن ضمن الأفكار هذا التصالح الذى ترى الحكومة أنه سيجلب أموالا كثيرة على خزينتها ولكن للأسف سيدمر أشياء كثيرة جدا ومنها هيبة القانون، لأنه من المفروض أن يطبق القانون ويعاقب المخالف، كما أنه يجب عمل تصنيف للمخالفات لأنه يوجد مخالفات لا بد أن تزال ولا مجال بها للتصالح وتوجد مخالفات تزيل بها نصف المبنى ومخالفات أخرى يتم منع المرافق عنها وكأنها لم تكن وهناك تصنيف كبير وما يحدث خطأ، كما ان الفكرة نفسها بها خطأ جسيم والجريمة لا بد أن يكون لها عقاب مثل قانون المرور الذى يطبق مخالفات وعقابا على مرتكب المخالفة، ايضا كل البنود التى سيتم التصالح فيها بها تلاعب والبناء له نظام وهناك قوانين تنظم أعمال البناء وإذا قام كل شخص بعمل ما يحلو له وبالطريقة التى يراها ستحدث كارثة ونحن بهذا القانون نرسخ لمبادئ خطيرة، وأعضاء مجلس الشعب ينفذون ما يطلب منهم «يمين يمين شمال شمال» ولا يوجد فيهم أحد جريء يناقش الموضوعات فى عمقها.
إحداث مخاطر
وحذر من أنه قد تتسبب لجنة الإسكان بالبرلمان الموقر فى إحداث مخاطر فى حق المجتمع، وذلك بمؤازرة وزارة الإسكان وتوابعها فى شأن توسعة الحيز العمرانى للمدن والقرى فى الوادى والدلتا السابق توسعته فى عام 2007، إضافة إلى إعادة طرح قانون التصالح فى مخالفات البناء الذى سبق رفضه من الرئاسة.
ويشير إلى ان لجنة الإسكان تقول إن عدد السكان فى زيادة مستمرة وبالتالى فالمطلوب من وجهة نظرها توسعة الحيز العمرانى فى الحضر والريف، وهى توسعة ستتم على حساب الأراضى الزراعية التى تتناقص. بالتالى فمع استمرار الزيادة السكانية على ذات مساحة الأرض؛ فسيضطر البرلمان القادم فى مرحلة لاحقة لطلب توسعة إضافية فى الحيز المذكور.. وهكذا يومًا بعد يوم وباستخدام ذات الأسلوب فى الفكر والإدارة ستتلاشى الأراضى الزراعية فى الوادى والدلتا أخذا فى الاعتبار النقص الحالى الشديد فى إنتاج مصر الغذائى فنحن حاليا نستورد الجزء الغالب من غذائنا، كما تدعى اللجنة من جهة أخرى أن الحجم الهائل من مخالفات البناء فى الحضر والريف قد أصبح أمرا واقعا ومن المستحيل تغييره، بل ومن الأفضل أن نعترف به ونقننه فى مقابل أموال طائلة يسددها المخالفون، إلا أن المخالفات المذكورة هى قبل أن تكون مخالفات قانونية فهى تعدٍ على حقوق المجتمع فى الاستمتاع بالحد الأدنى من جودة الحياة التى وردت فى الإعلان العالمى لحقوق الإنسان.
تشكيل لجنة
من جانبه، أوضح الدكتور حمدى عرفة الخبير فى التنمية المحلية أن عدد المبانى المخالفة بعد ثورة 25 يناير بلغ 3 ملايين ومائتين وأربعين عقارا مخالفا بينها 110 الاف عقار مخالف آيل للسقوط وكل هذه المخالفات على مستوى ال 27 محافظة، وايضا وصل عدد العقارات المخالفة التى بنيت على الأراضى الزراعية لمليون و330 ألف عقار، وإذا أرادت الدولة أن تزيل كل هذه المخالفات لن تستطيع لأنها لا تملك سوى 15 % من معدات الإزالة التى هى فى احتياج إليها لإزالة كل هذه المخالفات، وأيضا لن تستطيع الحكومة تقنين كل هذه المخالفات ولكن ستقنن جزءا منها وتزيل جزءا وذلك نظرا لأنها ليس لديها القدرة على إزالة كل هذه المخالفات لأن ذلك سيكون ضد الأمن القومى خاصة إذا حدثت غضبة من المواطنين أو تظاهرات، وأرى أنه من المفروض أن يتم تشكيل لجنة من أساتذة كليات الهندسة نظرا لأن العاملين فى الإدارات المحلية معظمهم دبلومات وليس لهم علاقة بالهندسة وتشمل اللجنة المسئولين بمديريات الإسكان بالمحافظات والمحليات والأحياء والمراكز والمدن ويقررون هل هذه المبانى المخالفة سليمة إنشائيا أم لا، وإذا كان المبنى سليما إنشائيا يبدأ إجراءات التصالح مع صاحب العقار والتصالح يتم بتقدير قيمة المخالفة على حسب سعر المتر بكل منطقة بحيث ان المخالفة إذا كانت فى مكان غير مميز يتم دفع مبلغ أو سعر حسب المكان وإذا كان المبنى المخالف فى مكان مميز تكون قيمة المخالفة أكبر ويتم تسديد مبلغ أكبر، أما إذا كانت المخالفات على أراض مملوكة للدولة فلا يجوز التصالح فيها مثل البناء على أملاك الدولة وهذه المخالفات تتم إزالتها.
شرطة متخصصة
وأضاف أن التصالح فى التعدى على الأراضى الزراعية الموجودة على طريق مصر إسكندرية الصحراوى إذا رأت اللجنة أن هذه الأراضى منتجة يتم التصالح معها أما إذا كانت غير ذلك فلا يتم التصالح فى المخالفة، كما لا يجب أن يكون هناك تعد على الأراضى الزراعية فى الفترة القادمة لأن هناك دراسة بحثية تؤكد أن عام 2045 ستختفى جميع الأراضى الزراعية فى مصر إذا استمر التعدى عليها بنفس الصورة الموجودة حاليا، كما أن الدولة إذا أرادت أن تنفذ قرارات الإزالة وتحافظ على عدم زيادة المخالفات عليها أن توفر الحماية للموظف الذى يقوم بتنفيذ الإزالة وذلك من خلال شرطة متخصصة تحميه من احتكاك المواطنين به وبأفراد الإزالة إلى أن ينهوا عملهم وتتم إزالة المخالفة، وغير ذلك سيكون هناك صعوبة فى التنفيذ، وايضا وفيما يتعلق بالجزء الخاص بالواسطة والمحسوبية المتعلقة بالتعيينات فى أجهزة الدولة التنفيذية ومنها المحليات فهذا دور الجهاز المركزى للتنظيم والإدارة وعليه أن يبدأ اعادة هيكلة الهيئات الرقابية داخل الجهاز الحكومى بحيث يكونون أفرادا مختصين بهذه المهنة، وأن يكون لدينا قانون يتم تطبيقه على أرض الواقع لأنه لا يمكن أن يكون لدينا رقابة بدون أن يكون لدينا قانون وهذا ما يقوم به مجلس النواب حاليا ولجنة الإسكان به، ويجب ايضا على مستوى المسئولين أن يتم وضع الرجل المناسب فى المكان المناسب وذلك نظرا لاننا لدينا الان 19 محافظا من ال 27 محافظة على مستوى الجمهورية ليس لهم علاقة بالمحليات نهائيا.
ومن جانبه أوضح الدكتور حسن علام الرئيس الأسبق لجهاز التفتيش على البناء بوزارة الإسكان أن مخالفات البناء من الموضوعات الجماهيرية التى تمس قطاعا جماهيريا كبيرا فى الاستثمار العقارى بمصر ولذلك لا بد عند تناول هذا الموضوع من عمل حصر وإحصاء وتجميع كل البيانات من جميع انحاء الجمهورية مشيرا إلى أنه قام بعمل هذا الحصر فى الفترة ما بين عام 2011 وحتى مارس 2014 عندما كان مسئولا عن جهاز التفتيش وقام بترتيب المخالفات على مستوى الجمهورية وكانت عبارة عن مبان تم بناؤها بدون ترخيص وكانت محافظات وسط الدلتا هى أكثر المحافظات التى بها مبان تم إنشاؤها بدون ترخيص وايضا أكثر المحافظات التى بها اعتداء على الرقعة الزراعية وتم إعطاء هذه البيانات لوزارة الزراعة ووزارة الإدارة المحلية وتم تعميمها على كل الوزارات وكانت محافظة الغربية من أكبر المحافظات التى تم الاعتداء فيها على الرقعة الزراعية نظرا لأنها ليس لها ظهير صحراوى وبالتالى كان التمدد بها على حساب الأراضى الزراعية.
ظهير صحراوى
وأضاف أن عدد المبانى بدون ترخيص كان 318 ألف مبنى على مستوى الجمهورية فى الفترة ما بين ثورة يناير وحتى الأول من يناير عام 2013 وهذه المخالفات تقدر قيمتها ب 500 مليار جنيه، وأن المبانى المخالفة الأخرى تتنوع المخالفة فيها بين زيادة ارتفاعات أو التعدى على المناور وغيرها من التعديات وعددها 76 ألف مخالفة وحتى بداية يناير ايضا عام 2013 وكانت أعلى محافظة فى المخالفات هى الدقهلية، مشيرا إلى أن أهم أسباب المخالفات هو الرغبة فى الربح ويحدث فى المحافظات التى ليس بها ظهير صحراوى وهذه هى المشكلة التى يجب أن يتم وضعها نصب أعين المسئولين لأننا إذا تصالحنا فى المخالفات بدون خطة مسبقة معروفة سنساعد هؤلاء الذين يريدون التربح من هذه المخالفات ويصدرون لنا مصائب كثيرة، مضيفا أنه كان لدينا فى السبعينيات نيابة بلدية ومحكمة بلدية للفصل فى قضايا المخالفات سريعا، وأنه لا بد فى البداية من إيقاف نزيف المخالفات والتعديات وذلك يكون بتعديل المادتين 59، 60 من القانون رقم 119 وبعد ذلك نبحث عن علاج للمشكلة لأن هاتين المادتين هما السبب فى عدم جدية القانون للتصدى للمخالفات، كما أن محاضر المخالفات لدينا يتم تحويلها لجنحة وبعد مضى 3 سنوات من تحريرها يسقط الشق الجنائى لها وبالتالى تحفظ القضية، ونحن الان لدينا مجلس نواب ولا بد من قيامه بمراجعة هذه القوانين وتحويل المخالفة من جنحة إلى جناية وبالتالى لا يسقط الحق فيها بالتقادم أو يتم النص صراحة على ان المخالفة لا تسقط بالتقادم.