23 مليون عقار في مصر.. هل تنجح الحكومة في حشد الملاك بمكاتب الشهر العقاري لتوثيق ممتلكاتهم؟

بلغة الأرقام، يصل حجم الثروة العقارية في مصر إلى 10 تريليونات جنيه، حيث يبلغ عدد العقارات في مصر 43 مليون عقار بمتوسط 250 ألف جنيه للعقار، حسب ما أعلنه صندوق التمويل العقاري.
وبالرغم من ذلك، فهناك تدن كبير في حجم التمويل العقاري، وذلك بسبب تراجع نسبة العقارات المسجلة، حيث إن نسبة العقارات المسجلة 15% فقط إجمالي العقارات في مصر.
تخفيض الرسوم والإجراءات
وتعد الحكومة حاليًا مشروع قانون جديد، يهدف لحماية ملكية المواطنين العقارية، والحفاظ عليها من التعديات عن طريق تخفيض إجراءات التسجيل، وكذلك خفض رسوم التسجيل، وذلك تيسيرًا على المواطنين، بدلًا من الرسوم وسنوات التسجيل الحالية، والتي ترهق المواطنين، ومن المنتظر أن يتم عرض القانون في صيغته النهائية على مجلس الوزراء لإقراره وعرضه على البرلمان. فهل تنجح الحكومة في جذب ملاك العقارات إلى مكاتب الشهر العقاري لتوثيق ممتلكاتهم العقارية؟.
ويهدف مشروع القانون إلى تخفيض إجراءات تسجيل العقارات على مستوى الجمهورية في الشهر العقاري، وذلك عن طريق تخفيض الإجراءات مقابل التسجيل لمدة عامين فقط، بعدها لن يتمتع من يرغب بتسجيل العقارات بأي إعفاءات من الرسوم.
عقارات مخالفة ضد التوثيق
ولعل أهم العقبات التي تعوق عملية التسجيل هي وجود نسبة كبيرة من العقارات مخالفة لقواعد البناء، وهو ما يحول دون تسجيلها، حيث تشير الإحصاءات إلى ارتفاع معدلات مخالفات البناء في مصر.
حيث كشف تقرير لوزارة الإدارة المحلية بشأن مخالفات البناء عن الفترة من يناير عام 2000، وحتى شهر سبتمبر لعام 2017، على مستوى المحافظات، أن إجمالي المباني المخالفة 2 مليون و878 ألفا و 808 مباني، فيما وصل عدد قرارات الإزالة الصادرة 2 مليون و644 ألفًا و222 قرارًا، وتم تنفيذ 633 ألفًا و 406 قرارات، ليتبقى مليون و923 ألفًا و766 حالة دون تنفيذ قرارات الإزالة الصادرة بشأنها، كما بلغ عدد المباني التي تنفذ بشأنها قرارات الإزالة، بالرغم من أنها تشكل خطورة 43 ألفًا و797 مبنى، وتحل محافظة الدقهلية صدارة المحافظات بعدد 6 آلاف و272 مبنى، وهي مبان تشكل خطورة ولم تنفذ بشأنها قرارات الإزالة الصادرة.
بناء على أراض زراعية
كما كشف تقرير أصدرته وزارة الزراعة واستصلاح الأراضي، ممثلة في الإدارة المركزية لحماية الأراضي، مؤخرًا، أن إجمالي عدد حالات التعديات بالبناء على الأراضي الزراعية من 25 يناير 2011 حتى يناير 2018 ، بلغت مليونًا و 824 ألف حالة تعد بإجمالي مساحة تصل إلى 81 ألفا و200 فدان، وتم إزالة التعديات على مساحة 25 ألفًا و406 أفدنة بعدد حالات بلغ 451 حالة.
وفي هذا السياق، قال أمين مسعود، عضو لجنة الإسكان والمرافق بمجلس النواب، إن تسجيل العقارات سيساعد في أن يكون هناك سجل عيني وحصر لعدد العقارات، وذلك لأنه لا يوجد حصر دقيق للثروة العقارية حتى ذلك الوقت.
وأضاف، في تصريحات ل"بوابة الأهرام"، أن الشعب المصري "هو شعب يحب التخفيضات، لذلك من المتوقع أن يكون هناك زيادة في الإقبال على الشهر العقاري لتسجيل العقارات غير المسجلة، خلال المدة المحددة التي سيتم فيها تخفيض رسوم التسجيل بالشهر العقاري".
زيادة موارد الدولة
وأضاف عضو لجنة الإسكان والمرافق بالبرلمان، أن "تسجيل العقارات سيكون له مردود كبير للدولة، حيث ستكون سببًا في زيادة الموازنة العامة للدولة، ويصبح هناك استفادة ودخل كبير من الثروة العقارية، بعد أن كانت ليس لها استفادة بالرغم من عدد الكبير، بسبب عدم تسجيلها".
وتابع: ارتفاع قيمة الرسوم بالشهر العقاري كانت السبب الرئيس لهروب المواطنين، وعدم تسجيلهم للعقارات بالشهر العقاري، لذلك فإن التفكير في خفض الرسوم من جانب الحكومة هو أمر جيد جدًا، مشيرًا إلى أن الدولة تقوم بتحصيل 2.5% ضريبة تصرفات عقارية.
ومن جانبه، قال الدكتور رشاد عبده، الخبير الاقتصادي، إن قرار تخفيض رسوم إجراءات تسجيل العقارات بالشهر العقاري هو "قرار إيجابي، وسيكون له مردود كبير للدولة بحيث يزيد حجم الضريبة العقارية التي تجلبها الدولة".
تحصين الملكية الخاصة
وأكد أن "تسجيل العقارات سيساعد في حصر عدد العقارات في مصر، والاستفادة من الثروة العقارية الكبيرة، كما أنه سيكون هناك مردود على صاحب العقار غير المسجل، لأنه سيقوم بتسجيل العقار بتكلفة أقل، مما ييسر حركة البيع والشراء، فيزيد النشاط العقاري وعدد المعروض من العقارات".
وأضاف أستاذ الاقتصاد بجامعة القاهرة، في تصريحات ل"بوابة الأهرام"، أن سبب تعدد العقارات غير المسجلة في الفترة الماضية هو "الارتفاع الكبير في رسوم التسجيل في الشهر العقاري بشكل مبالغ فيه، مما كان يجعل صاحب العقار يتهرب من تسجيل العقار لأن تسجيله سيكون خسارة له".
توقعات بإقبال كبير من الملاك
وتوقع رشاد، أنه "إذا تم تنفيذ قرار تخفيض الرسوم، فسيكون الإقبال على الشهر العقاري كبيرًا جدًا لتسجيل العقارات"، مطالبًا بأن يكون هناك تكثيف إعلامي تنموي كبير، لكي يصل هذا الأمر لأكبر عدد ممكن من المواطنين، حتى تستفيد الدولة وكذلك المواطنون.
كما طالب بأنه "بعد نجاح هذا القرار على الحكومة أن تمد فترة تخفيض الرسوم فترة أخرى أو تجعلها مفتوحة".
التوثيق يساعد على حصر الثروة العقارية
وقال المهندس حسام حسن، خبير التقييم العقاري، إن الدولة لا توجد بها قاعدة بيانات لحصر عدد العقارات في الدولة، لافتًا إلى أن تسجيل العقارات يساعد الحكومة على إنشاء مركز معلومات للعقارات وحصر عدد الثروة العقارية للاستفادة منها، لأنها سيكون لها مصدر دخل كبير.
وأضاف في تصريحات ل"بوابة الأهرام"، أن "ارتفاع رسوم التسجيل بالشهر العقاري والمدة الطويلة التي يتم فيها تسجيل العقارات، تسببت في عزوف المواطنين من التسجيل، والاكتفاء بعمل توكيل بالبيع فقط، حتى لا يرهق نفسه ولا يدفع المبلغ الكبير في التسجيل".
وقال إنه "ستكون هناك زيادة في عدد التسجيل بالشهر العقاري نتيجة لخفض الرسوم، خاصة العقارات التجارية"، لافتًا إلى أنه يرفض تطبيق قانون التصالح في مخالفات البناء، وذلك لأنه "سوف يشجع المواطنين على المخالفة بشكل أكبر وبعد ذلك يتجه للتصالح".
رسوم التوثيق لم يجر عليها أي تعديل
فيما يقول أشرف محمدي، المتحدث باسم نادي أعضاء الشهر العقاري، إن رسوم تسجيل العقارات بالشهر العقاري "لم يجر عليها أي تخفيض"، موضحًا أن "رسوم التسجيل بالشهر العقاري هي 500 جنيه على ما يقل عن 100 متر، و 1000 جنيه عن 200 متر، و 1500 جنيه 300 متر، وما هو يزيد عن 300 متر يبلغ رسوم تسجيله 2000 جنيه، وبخصوص الأراضي، فإن رسوم تسجيل 5 أفدنة وما يقل عنها هي 500 جنيه، و 1000 جنيه لما يقل عن 10 أفدنة، و2000 لما يزيد عن 10 أفدنة".
وتابع، في تصريحات ل"بوابة الأهرام"، أن صاحب العقار الذي يريد التسجيل يتجه إلى الشهر العقاري، ويحصل على عقد، ثم يتجه إلى هيئة المساحة لكي تقوم بالمعاينة، وهي من تطلب الرسوم المبالغ فيها التي تصل لمئات الآلاف، لذلك فإن المواطنين يشكون من ارتفاع رسوم التسجيل بسبب رسوم هيئة المساحة وليس الشهر العقاري.
وأضاف أنه "يجب أن تكون هناك ضوابط على هيئة المساحة تلزمها باتباع القوانين الصادرة"، لافتًا إلى أن "الرسوم هي أحد المعوقات التي تجعل المواطن يعزف عن التسجيل، حيث إن المدة التي تتخذها الإجراءات هي سبب أيضًا لعدم تسجيل المواطنين للعقارات".
وأشار محمدي، إلى أن "خفض رسوم التسجيل بشكل عام سيجعل هناك إقبالًا كبيرًا للتسجيل، ولكن الوقت المحدد لم يكن كافيًا لتسجيل كافة العقارات غير المسجلة، حيث إن نسبة العقارات المسجلة هي حوالي 5% فقط".
الأوراق المطلوبة للتسجيل
وأوضح المتحدث باسم نادي أعضاء الشهر العقاري، مراحل وخطوات تسجيل العقار في مصلحة الشهر العقاري، حيث "يتم تقديم طلب إلى مأمورية الشهر العقاري التي يقع في دائرتها العقار، ومرفق به العقد المسجل سند ملكية البائع، ويفترض هنا عدة حالات، أولها أن يكون البائع قد اشترى العقار، الأرض أو المباني، وموضح ذلك ضمن عقد مسجل، وتعتبر هذه أسهل حالات التسجيل".
وتابع أن "الحالة الثانية، أن يكون البائع قد باع الأرض فقط، وقام المشتري باستخراج ترخيص مباني، ويتم اعتماد ملكية المبنى بطريقة الإنشاء والتشييد للمشتري، أما الحالة الثالثة، فأن يكون البائع قد قام ببيع الأرض التي يمتلكها بعقد مسجل وما عليها من مباني صادر باسمه، والعقد المسجل سند ملكيته لا يتضمن سوى ملكيته للأرض فقط".
وأضاف، أنه "في جميع الحالات يتم بحث الملكية والتكليف وترخيص البناء، وما يفيد أن المبنى غير مخالف، ومرخص من الإدارة الهندسية للحي، أو للوحدة المحلية الكائن بها العقار، وذلك حسب القانون 119 لسنة 2008".