3 تريليونات جنيه ثروة مصر العقارية تحركها الفوضى

- تضارب الأرقام!!
ففى الوقت الذى أكدت فيه دراسة أعدتها لجنة الضرائب باتحاد الصناعات المصرية - ‬أن قطاع المقاولات فى مصر نما بشكل عشوائى،‮ ‬حيث زاد المد العمرانى،‮ ‬وانتشر البناء دون ترخيص،‮ و أن مصر تمتلك أكثر من 52 ‬مليون عقار مسجل،‮ ‬وتبلغ‮ ‬القيمة السوقية لهذه العقارات‮ ‬295 ‬مليار دولار أى مايعادل‮ 3 تريليونات جنيه مصرى،‮ ‬نجد أن حصرا آخر لجمعية المقيمين العقاريين‮ ‬يذهب إلى أن حجم الثروة العقارية فى مصر‮ ‬يبلغ‮ ‬1.5 ‬تريليون جنيه ‮. ‬
وفى الوقت الذى تدير فيه هيئةالمجتمعات العمرانية التابعة لوزارة الإسكان مايقرب من مليون فدان من الأراضى المخصصة للتطوير الحضرى،‮ ‬يعانى سوق الإسكان من تفاوت الأسعار،‮ وتعد مصر من أكثر الدول على مستوى العالم التى لايخضع فيها السوق العقارى‮ ‬لرقابة حقيقية بدليل الكم الهائل من المشروعات السكنية التى‮ ‬يتم الإعلان عنها ولاينتج عنها سوى المنازعات القضائية‮. ‬
وأمام هذا الوضع تعالت الأصوات المطالبة بوضع ضوابط تحكم السوق العقارى،‮ ‬وكان آخر مستجدات ذلك صدور اللائحة العقارية الجديدة من قبل وزارة الإسكان،‮ ‬فضلا‮ ‬عما كشفه المهندس حسين صبور للأهرام الاقتصادى فيما‮ ‬يتعلق بإنشاء اتحاد المطورين‮ ‬العقاريين خلال الفترة القادمة لضمان المزيد من التنظيم فى سوق العقارات ‮. ‬
يوضح المهندس محمد عبد الرؤوف عضو مجلس إدارة الاتحاد العام لمقاولى التشييد والبناء أن الاتحاد يطالب مجلس النواب بضرورة مراجعة التشريعات القائمة،‮ ‬وسن تشريعات جديدة تنظم‮ ‬سوق العقارات في‮ ‬مصر،‮ ‬خاصة فيما‮ ‬يتعلق بالمشروعات السكنية التى‮ ‬يتم الإعلان عنها ‮ ‬وتتطلب دفع مقدمات للحجز‮. ‬
ويضيف أنه لابد من أن تقوم السلطات المعنية بحظر الإعلان عن المشروعات السكنية الجديدة أو عرضها للبيع قبل أن تضع ضمانات للالتزام بالعقد المبرم بين‮ ‬صاحبها والمشترى،‮ ‬وكذلك التأكد من الانتهاء من تنفيذ الهيكل الخرسانى،‮ ‬وموافقة الجهة المشرفة علي‮ ‬التنفيذ عليه،‮ ‬ومطابقة المشروع لما تم الإعلان عنه ولما تم الاتفاق عليه في‮ ‬العقد الابتدائى المبرم بين الطرفين‮. ‬
‮ ‬ويؤكد عبد الرؤوف أن السوق العقارى فى مصر حاليا‮ ‬يشوبه الاضطراب والفوضى وضياع الثقة في‮ ‬المعاملات نتيجة عدم التزام صاحب المشروع السكنى بمواعيد التسليم أو التشطيب النهائى المتفق عليه،‮ ‬فضلا عن عدم مطابقة رسومات التراخيص مع المنفذ فعليا على أرض الواقع،‮ ‬كما أن الإعلان عن المشروع السكنى أو طريقة بيعه لا‮ ‬يخضعان لإشراف الحكومة،‮ ‬ويطالب عبد الرؤوف الجهات المعنية باتخاذ مجموعة من الإجراءات التي‮ ‬تضمن استعادة الثقة من جديد في‮ ‬السوق العقارى المصرى،‮ ‬وعلى رأسها أن‮ ‬يتم تمثيل الدولة فى التعاقد بين البائع والمشترى كطرف ثالث لضمان حق الطرفين وحق الدولة،‮ ‬وأن‮ ‬يتم إلزام ملاك المشروع السكنى بتعيين مهندس استشارى للإشراف على تنفيذ هذه الوحدات ومايتعلق بها من إنشاءات،‮ ‬وضمان مايتعلق بسلامة المشروع‮. ‬
فضلا عن تخصيص دوائر فى المحاكم المصرية لحل النزاعات العقارية بأحكام سريعة ونافذة،‮ ‬خاصة أن العلاقة بين البائع والمشترى لايحكمها سوى عقد ابتدائى بين الطرفين،‮ ‬ولا‮ ‬يتم تسجيله فى الشهر العقارى فى أغلب الأحيان‮ ‬نظرا لعدم تسجيل الأرض التى تم البناء عليها مما‮ ‬يسهل معه ضياع حق المشترى وفى الوقت نفسه خسارة الدولة ملايين الجنيهات قيمة رسوم التهرب من التسجيل فى الشهر العقارى‮. ‬
- إتحاد للمطورين العقاريين
ويتفق معه المهندس حسين صبور ورئيس جمعية رجال الأعمال المصرية حيث‮ ‬يؤكد أن السوق العقارى في‮ ‬مصر تحكمه الفوضى،‮ ‬ويحتاج إلي‮ ‬مزيد من التنظيم‮ ‬لضمان حقوق كافة الأطراف ، ‬ويكشف صبور للأهرام الاقتصادى عن اعتزام‮ ‬الحكومة إنشاء ما‮ ‬يسمى‮ »‬اتحاد المطورين العقاريين‮« ‬مشكلا من تجمعات رجال الأعمال والمطورين العقاريين والعاملين فى هذا‮ ‬القطاع،‮ ‬وذلك في‮ ‬إطار اللائحة التى أصدرتها أخيرا وزارة الإسكان وحظيت بمناقشة وموافقة جميع المستثمرين العقاريين والحكومة،‮ ‬وهذه اللائحة والاتحاد الذى سينشأ بموجبها سيضمنان سلامة العمل فى قطاع التنمية العقارية خلال الفترة المقبلة‮. ‬
ويكشف صبور عن أن الاتحاد المزمع إنشاؤه ستكون مهمته ترتيب المطورين العقاريين والمستثمرين فى فئات كالوضع ذاته في‮ ‬اتحاد مقاولى التشييد والبناء الذى‮ ‬يقسم المقاولين إلي‮ ‬فئات مرتبة وفق القدرة المالية والخبرات السابقة،‮ ‬حيث سيتم ترتيب المطورين العقاريين حسب قوة كل مطور فى السوق ولائحة خبراته السابقة،‮ ‬وحجم رأس المال وجهازه المالى والهندسى‮. ‬
ويؤكد أن هذه الخطوة سوف تسهم إلي‮ ‬حد كبيرفي‮ ‬تنظيم السوق العقارى في‮ ‬مصر والذى تشوبه العديد من الممارسات التى تفقد الثقة بين المواطن وأصحاب المشروعات السكنية ويلفت إلى أن السوق العقارى فى مصر أصبح‮ ‬يعمل به العديد من‮ ‬غير المتخصصين،‮ ‬كما‮ ‬يعانى عدم احترام اللوائح والتراخيص،‮ ‬فضلا عن أن الدولة تتحكم منفردة فى تملك وتخصيص الأراضى التى تعد هى السلعة الأولى فى بناء المساكن مايعنى أنه‮ ‬يمثل احتكارا من الدولة،‮ ‬كما أن السوق العقارى كصناعة فى حد ذاتها‮ ‬يعانى‮ ‬عدم وجود مدارس لتدريب العمالة بداية من المهندس الاستشارى الذى‮ ‬يصمم المشروع حتى عمال البناء والنجارة والحدادة وغيرها،‮ ‬كما أنه جرت العادة فى مصر على أن تباع الوحدات السكنية‮ ‬غير مكتملة التشطيب،‮ ‬حتى تباع بسعر منخفض نسبيا وتكون فى متناول الشراء من ناحية،‮ ‬وترك التشطيب وفقا لذوق المشترى من ناحية أخرى،‮ ‬إلا أن ذلك‮ ‬يؤدى إلى عدم‮ ‬تشطيب العقار فى توقيت واحد،‮ ‬وبالتالى‮ ‬يصبح مظهر العقار‮ ‬غير لائق،‮ ‬مطالبا بعدم تسليم‮ ‬أى وحدة سكنية إلا بعد تشطيبها بشكل كامل‮. ‬
ويسوق صبور مثالا علي‮ ‬الفوضى فى سوق العقارات في‮ ‬مصر وتحديدا‮ ‬غياب الرقابة،‮ ‬حيث قامت إحدى الشركات الخليجية الكبرى العاملة في‮ ‬مجال الاستثمار العقارى بشراء‮ ‬1500 ‬فدان‮ وذلك لبناء عدد من الوحدات،‮ ‬وفتحت باب الحجز وجمعت مليارات الجنيهات،‮ ‬وبعد أن تم تجميع مقدمات الحجز فى بنكين من البنوك الكبرى فى مصر طلب صاحب الشركة من البنكين تحويل هذه المبالغ‮ ‬علي‮ ‬حسابه البنكى بأحد البنوك بالإمارات رغم أن الشركة لم تبدأ التنفيذ الفعلى فى المشروع،‮ ‬إلا أن فاروق العقدة محافظ البنك المركزى فى ذلك الوقت تنبه لهذه الواقعة،‮ ‬وطالب البنكين بإعادة هذه‮ ‬الأموال مرة أخرى إلي‮ ‬مصر،‮ ‬وقام بمعاقبة البنكين علي‮ ‬اعتبار أنه لولا أن هذه الشركة ذات سمعة فى هذا المجال،‮ ‬ولولا تنبه البنك المركزى لهذه الواقعة لضاعت علي‮ ‬المواطنين أموالهم،‮ ‬حيث‮ ‬يشير صبور إلى أن مثل هذه الوقائع تمت وتتم حتى الآن وغياب الرقابة‮ ‬هو مايضيع حقوق المواطنين‮. ‬
ويناشد صبور المواطنين بضرورة الشراء من شركات ذات سمعة قبل البحث عن رخص الأسعار،‮ ‬مطالبا الدولة بأن تكون جادة وحاسمة فى محاسبة المخطئين والنصابين فى هذا المجال،‮ ‬ومطالبا الشركات والمطورين العقاريين بأن‮ ‬يستمروا‮ ‬فى احترام المهنة،‮ ‬لأن ذلك سيعود عليهم وعلى السوق المصرى ككل بالنفع‮. ‬
- (السمعة قبل الأسعار)
الدكتور حسين جمعة‮ - ‬رئيس جمعية المقيمين العقاريين وعميد الأكاديمية الإدارية والعقارية بإمارة دبي‮ - ‬يقول ان قيمة الثروة العقارية فى مصر وفقا لما حصرته الجمعية بلغت تريليونا ونصف التريليون جنيه وهذه القيمة تشمل المسجل منها رسميا وغير المسجل ومنها‮ ‬20‮ ‬٪‮ ‬غير مسجلة كما تضم هذه القيمة 400 الف عقار مخالف لقواعد البناء وتلك التى لم تحصل على تراخيص بالبناء مشيرا الى ان هذا العدد وصل الى‮ ‬300 ‬الف قبل عامين وارتفع الى‮ 004 الف حاليا مشيرا الى ان عوامل كثيرة تقف وراء ذلك منها حالة عدم الاستقرار التى مرت بها مصر فضلا عن الفساد الكبير فى المحليات‮.‬
ويشير الى ان الثروة العقارية هى حجر الزاوية فى الاستثمار فى اى بلد ومنها مصر خاصة انها قاسم مشترك فى جميع قطاعات الدولة وتضم اكثر من‮ ‬200 ‬صناعة و100 حرفة و100 مهنة‮.‬
ويقول‮: ‬انه طالب العديد من المسئولين على مدار الحكومات المتعاقبة ولايزال‮ ‬يطالب بإنشاء هيئة عليا للثروة العقارية لتكون المرجع لكل ما‮ ‬يتعلق بالمجال العقارى على ان تكون تابعة لرئاسة مجلس الوزراء أو رئاسة الجمهورية وتختص‮ ‬بعمل حصر دقيق للعقارات التى تعانى من مشكلات فنية التى تصل إلى أكثر من‮ ‬400‮ ‬ألف عقار مع وضع جدول زمنى لمعالجتها بالاضافة الى حصر القوانين العقارية التى‮ ‬يزيد عددها على‮ ‬150 ‬قانونا وأمرا عسكريا وأمرا وزاريا ووضعها فى قانون واحد شامل متواكب مع العصر وتفعيل ما‮ ‬يسمى برخص عمال البناء وإلزام جميع الشركات بها واستحداث نظم بناء حديثه للإسكان الاجتماعى مع تفعيل دور المركز القومى لبحوث البناء والإسكان والمراكز البحثية والجامعات المتعلقة بذلك مع تفعيل دور جهاز التفتيش الفنى التابع لوزارة الإسكان وتوحيد الجهات المسئولة عن الثروة العقارية والأراضى التى‮ ‬يصل عددها الى أكثر من‮ ‬12 ‬جهة‮.‬
- تدريب وتصدير
كما تختص الهيئة المقترحة بتدريب العمالة الفنية وتصديرها بنظام مقنن وتطهير المحليات والعودة إلى نظام البلديات وتسهيل إجراءات التراخيص وتشجيع إنشاء شركات الصيانة الصغيرة والمتوسطة بمراكز الشباب والجمعيات الأهلية ومصادرة المبانى على الأراضى الصحراوية وأراضى الدولة وتفعيل دور نقابة المهندسين وتحديد دور مجتمعى لها بعيداً‮ ‬عن السياسة ونقل تبعيتها من وزارة الرى إلى الهيئة المقترحة وإجراء دراسة دقيقة للعشوائيات التى وصل عددها إلى أكثر من‮ ‬1200 ‬منطقة عشوائية ووضع الحلول الجذرية لها وعمل حصر دقيق لأراضى الدولة ووضع خطة من‮ ‬2050 ‬الى‮ ‬2100 ‬لاستيعاب الزيادة السكانية والعمل على استرداد حقوق الدولة المنهوبة من الأراضى الزراعية التى تحولت إلى منتجعات وتطبيق نظام حق الانتفاع لاستثمار الأراضى تحقيقاً‮ ‬للعدالة الاجتماعية وعمل رقم قومى للعقارات وتفيعل دور اتحاد الشاغلين واستخدام النظم الإلكترونية للتراخيص مع تطوير التعليم الهندسى الجامعى بالتعاون مع وزارة التعليم العالى وتطوير التعليم الفنى بالتعاون مع الجهات المختصة‮.‬
‬ويصف الثروة العقارية فى مصر بأنها‮ «‬مظلومة‮» ‬وان دمها مهدر بين اكثر من‮ ‬10 ‬جهات فى مصر تنظم عملها ما بين وزارات الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية التابعة لها والرى والزراعة والاستثمار والداخلية والعدل التى تتبعها مصلحة الشعر العقارى وغيرها من جهات‮.
- جبايه
ويقول الدكتور أحمد أنيس خبير التقييم العقارى والعضو السابق بهيئة التمويل العقارى ان الثروة العقارية فى مصر هى عنصر نشط فى الاقتصاد المصرى خاصة انه متداخل مع اكثر من مجال الا انه لا‮ ‬يوجد حتى الان حصر دقيق لحجم وقيمة الثروة العقارية فى مصر من قبل الأجهزة الرسمية والمعنية بالدولة وان اخر حصر فى هذا الشأن صدر منذ اكثر من‮ ‬5‮ ‬سنوات حيث قدرت وزارة المالية حينها حجم الثروة العقارية ب‮ ‬30 ‬مليون عقار وهى العقارات المشهرة رسميا بالشهر العقارى‮.‬
ويضيف ان القوانين كانت تعد فى فترة من الفترات معوقا كبيرا امام تسجيل العقارات واحجام الناس عن إشهارها بالشهر العقارى التى حولت عملية تسجيل العقارات الى نوع من انواع الجباية حيث كانت تقدر رسوم الشهر العقارى ب12 ‬٪‮ ‬ ثم قامت هيئة التمويل العقارى بالعديد من الجهود لإعادة النظر فى هذه الرسوم حيث تم تخفيضها الى‮ ‬6‮ ‬٪‮ ‬فى عام‮ ‬2002 ‬ثم الى‮ ‬4.‬5‮ ‬٪‮ ‬ثم 3% الى ان تحولت الى رقم ثابت هو‮ ‬2000 ‬جنيه عن العقار الواحد وهو النظام الذى ظل معمولا به منذ عام‮ ‬2007‮ ‬ ‬وحتى الان وذلك تشجيعا للملاك على التسجيل الا ان هذه الجهود ضاعت هباء بعد ان تم استحداث ما سمى برسوم الرفع المساحى وهو ما حول الرسوم الى رسوم باهظة مرة اخرى حيث ان الرفع المساحى تتحدد رسومه بمعرفة الشهر العقارى كما تم استحداث ما‮ ‬يسمى برسوم نقابة المحامين ونسبتها‮ ٪ ‬.‬5‮ ‬من قيمة العقار بحد أدنى و5‮ ‬آلاف جنيه بحد أقصى على العقار الواحد مما جعل عملية التسجيل مكلفة بالشكل الذى‮ ‬يجعل المالك‮ ‬يتهرب من التسجيل توفيرا للنفقات‮.‬
‬يؤكد أحمد أنيس ان القطاع العقارى كان من اكثر القطاعات التى تحظىباستثمارات واسعة الا انه لا أمل فى اى قوانين استثمار‮ ‬يتم استحداثها ما لم‮ ‬يتغير عقل الموظف الحكومى ونسف ما‮ ‬البيروقراطية الحكومية فضلا عن ان المذكرات التفسيرية للقوانين المتعلقة بتسجيل العقارات التى تصدرها مصلحة الشهر العقارى دائما ما تفسد اى جهود تبذل من اجل تشجيع الناس على التسجيل‮.‬
- إعادة نظر
فيما‮ ‬يشير عبد المجيد جادو خبير التقييم العقارى الى ان حجم الثروة العقارية‮ ‬غير المسجلة رسميا‮ ‬يصل الى 30% ‬من جملة العقارات فى مصر واصفا إياه بالرقم الضخم وان العديد من العوامل أدت الى هذا الوضع منها مشكلات تتعلق بقوانين الشهر العقارى وحالة الانفلات التى شهدتها البلاد فى أعقاب ثورة‮ ‬25 ‬يناير التى أدت الى البناء دون تسجيل ودون ترخيص‮.‬
ويضيف ان منظومة البناء ككل فى مصر تحتاج الى اعادة نظر بشكل كامل وشامل وإلزام جميع العقارات التى لم‮ ‬يشرع فى بنائها بعد بالالتزام بالكود المصرى فى صناعة العقارات فضلا عن تطوير صب بصف الخرسانة وغيرها التى تتصف حاليا بالبدائية الشديدة،‮ ‬مشيرا الى انه لو تمت مقارنة عقارات تم إنشاؤها منذ مائة عام بعقارات أنشئت مؤخرا سوف‮ ‬يظهر الفارق الكبير بين النوعين الذى سيكون فى صالح العقارات القديمة بكل تأكيد‮.‬
- للفوضى أبعاد أخرى‮
يقول محمد البهى رئيس لجنة الضرائب باتحاد الصناعات المصرية ان سوق العقارات‮ ‬يعد من اكبر مكونات الاقتصاد الموازى او ما‮ ‬يطلق عليه الاقتصاد‮ ‬غير الرسمى فى مصر وانه‮ ‬يشكل جزءا كبيرا من التهرب الضريبى الذى‮ ‬يضيع على الدولة سنويا ما‮ ‬يزيد على‮ ‬6000 ‬مليار جنيه لا تدخل خزانة الدولة‮.‬
ويوضح ان اخضاع سوق العقارات بشكل خاص والسوق الموازى بشكل عام للقانون سوف‮ ‬يقرب الحصيلة الضريبية سنويا من تريليون جنيه،‮ ‬مشيرا الى ان سوق العقارات فى مصر تحكمه الفوضى والتهرب من القوانين وعمليات النصب والاحتيال بعد ثورة‮ ‬25 ‬يناير وحتى الان وانه فى ظل‮ ‬غياب الارقام الرسمية سواء عن حجم الثروة العقارية او عن مخالفاتها تظل الفوضى هى سيدة الموقف‮.‬
ويكشف البهى ان من مظاهر الفوضى التى تطغى على السوق العقارى فى مصر استغلال الباعة الجائلين الذين‮ ‬يبلغ‮ ‬عددهم‮ 8 ‬ملايين مواطن ومصانع‮ »‬بير السلم‮« ‬للعقارات من الدور الارضى حتى الدور الثالث كمخازن لانشطتهم مما ادى الى ارتفاع اسعار ايجار تلك الوحدات وعدم توافر وحدات للسكن الفعلى للمواطنين العاديين،‮ ‬وهؤلاء الباعة وهذه المصانع تتهرب من الضرائب بكل تأكيد مما‮ ‬يجعل الازمة متشعبة ومتعددة الاركان‮.‬
ويقترح كذلك ان‮ ‬يتم تحصيل رسوم على مخالفات المبانى مع وضع رسم موحد للمتر المربع لكل منطقة جغرافية واحدة ومتماثلة ان لم تكن تمثل ضررا على ساكنيها أو تشكل تعديا على المرافق العامة او املاك الدولة فضلا عن التصالح مع حالات البناء على الاراضى الزراعية مع تجريم البناء بعد صدور قانون‮ ‬ينظم ذلك خاصة ان ازالة المبانى والخرسانات من الاراضى الزراعية‮ ‬يعد اكثر كلفة من استصلاح مساحات صحراوية اكبر منها على ان‮ ‬يتضمن النص التشريعى حظر التعامل مع الخدمات بعد انقضاء‮ ‬6 ‬اشهر من تاريخ صدوره وان‮ ‬يقدم ايصال السداد كمستند للتعاقد او استمرار الخدمات من كهرباء ومياه وغاز وغيرها‮.‬
ويلفت البهى إلى ان مثل هذه الاجراءات ترفع القيمة السوقية للعقارات وتحقق عائدا للدولة من خلال تسجيل الحلقات اللاحقة ويؤمن تعاقدات المواطنين ويمكنهم كذلك من الاقتراض بضمان ممتلكاتهم وسهولة توريثها لابنائهم فضلا عن تنظيم هذا السوق الذى‮ ‬يعد من اهم مكونات الاقتصاد المصرى ويجب التعامل معه بمزيد من الاهتمام‮.‬