في حوار خاص مع الدكتورة مي عبد الحميد رئيس صندوق دعم وضمان التمويل العقاري تكشف فيه عن آخر تطورات قطاع التمويل العقاري:720 مليون جنيه يخصصها الصندوق لإنشاء4 آلاف وحدة سكنية بالصعيد

في حوار مع الدكتور مي عبد الحميد رئيس صندوق دعم وضمان التمويل العقاري توضح فيه ان قانون التمويل العقاري يجب تعديل بنوده بصورة عاجلة ومن اهمها ضرورة وضع حل نهائي لمشكلة تسجيل العقارات التي تعد من اهم المشكلات التي تواجه التمويل العقاري, مطالبة بضرورة إنشاء هيئة مستقلة مهمتها تسجيل ملايين العقارات سنويا, موضحة ان8% فقط من العقارات مسجلة و92% من العقارات غير مسجلة, كما طالبت بضرورة تجريم فعل المواطنين الذين يحصلون علي وحدات سكنية من الصندوق ويتم بيعها بعد الحصول عليها حتي لا تتحول لسمسرة, حيث تتم معاقبته بالحبس والغرامة.
وكشفت عن أنه لابد ان يشهد القطاع العقاري بصفة عامة العديد من التغييرات ومن بينها التعامل بنظامي التوريق وصناديق الاستثمار العقاري, حيث يتيح النظامان رواجا كبيرا في القطاع العقاري, كما كشفت ان الصندوق يعتزم بناء4 آلاف وحدة سكنية بتكلفة اجمالية720 مليون جنيه, وان الصندوق سيحصل خلال الفترة المقبلة علي قرض من البنك الدولي قيمته100 مليون دولار وطالبت بضرورة رفع القسط الشهري إلي40% أو يحددها الممول حسب نسبة المخاطر, موضحة أنه لابد أن يعامل التمويل العقاري مثلما يعامل القرض الشخصي بالبنوك دون وجود قيود, فقانون التمويل العقاري يوجد به قيود غير مطلوبة بالسوق.. وإليكم تفاصيل الحوار.- ما خطة الصندوق خلال الفترة القادمة في التمويل العقاري؟
خطة الصندوق خلال الفترة القادمة تتمركز في إعطاء الأولوية لتعديل بعض بنود قانون التمويل العقاري وأهم هذه البنود التي تحتاج لتعديلات فورية هي رفع قيمة القسط الشهري لأكثر من25% من الراتب الشهري لمستحقي دعم التمويل العقاري حيث تترك النسبة للمول حسب كل حالة علي حدة فمن الممكن أن يصل القسط الشهري لأقل من25% أو أكثر وذلك حسب ظروف كل حالة, وإذا تم رفض هذا المقترح يجب ألا يقل القسط الشهري عن40% من الراتب الشهري لمن يرغب في الحصول علي وحدة سكنية بالتمويل العقاري, فمعظم قوانين العالم لا يوجد بها مثل هذا الشرط فالنسبة المحددة ليست موجودة بقوانين العالم والقانون يترك لكل جهة تحديد نسبة القسط الشهري لكل حالة حيث يتم التفريق بين الأعزب والأسرة والأرملة وهكذا, وهذا الشرط يطبق في مصر كإجراء ائتماني, بالاضافة إلي أن الصندوق يخطط لبناء4 آلاف وحدة سكنية من إجمالي الوحدات التي ينفذها خلال عام2014 بتكلفة إجمالية720 مليون جنيه ويتراوح سعر الوحدة السكنية ما بين80 و110 آلاف جنيه بمساحات بمساحات لا تقل عن75 م2, كما أن الصندوق يتوسع خلال الفترة المقبلة في مدن الصعيد لتوفير وحدات سكنية لأبناء الصعيد.
- هل هذا يعني أن هذا التعديل في صالح محدودي الدخل؟
بالفعل هذا التعديل في صالح محدودي الدخل لأنه يتيح انخفاض القسط الشهري لأقل من25% من الراتب الشهري لمن يرغب في التمويل لمحدودي الدخل, فهذا القانون يوجد به قيود غير مطلوبة في السوق, فالتعديل يعد من المخاطر التي تشهدها الجهات الممولة وتتحمل مسئوليتها, فنحن نطالب أن يعامل التمويل العقاري مثل القروض الشخصية التي يتم الحصول عليها من البنوك بحيث تترك نسبة المخاطر في إعطاء التمويل للجهة الممولة, دون وجود قيود, فهذا قرار خاص بالمؤسسة المصرفية وتتحمل نسبة المخاطرة.
- وهل من شأنه تنشيط التمويل العقاري أكثر خلال الفترة المقبلة؟
بالفعل سيقوم بتنشيط سوق التمويل العقاري خلال الفترة المقبلة لأنه يقوم علي توسيع دائرة التمويل العقاري بحيث يستفيد منها محدودو الدخل الذين أنشئ الصندوق من اجلهم, هذا بالاضافة إلي أنه يوجد العديد من التعديلات في قانون التمويل العقاري.
- ماذا عن بوليصة التمويل العقاري التي يشارك فيها الصندوق؟
يقدم الصندوق هذه الخدمة للمواطنين التي تسهم بشكل كبير في تنشيط حركة التمويل العقاري وبالتالي سيكون لها أثر كبير علي الاستثمار العقاري, حيث يتعاون الصندوق مع شركتي مصر للتأمين وشركة اسكان التابعة لبنك التعمير والإسكان, وهي بوليصة جماعية لعملاء الصندوق بنسب تتراوح بين0.25 و0.5% من ثمن الوحدة المدعومة, وهي ما تعادل من300:600 جنيه سنويا, في حالة إذا وصل ثمن الوحدة إلي120 ألف جنيه ولمدة20 عاما طوال فترة سداد القرض, وهذه البوليصة ستسهم في تشجيع البنوك علي تمويل محدودي الدخل, وترتبط وثائق ضمان المخاطر علي الفئات الأدني من محدودي الدخل الذين لا تتجاوز دخولهم1500 جنيه شهريا وذلك بسبب تخوف البنوك من تمويل هذه الفئة لارتفاع نسبة المخاطرة مقارنة بفئات الدخل التي تتراوح بين2000:2500 جنيه شهريا.
- هل هذا يعني أن هذه البوليصة تسهم في حل مشكلة التسجيل العقاري؟
تطبيق هذه البوليصة سيسهم في حل مشاكل التسجيل العقاري للعقارات غير المسجلة, ففي أغلب الأحوال الممولون لا يجدون الضمانات الكافية لإقراض العملاء وفي حالة وجود وثيقة تأمين لضمان مخاطر عدم السداد, فان نسبة المخاطرة في منح التمويل ستقل خاصة أن شركة الضمان ستتحمل الخسائر عن الشركة وسيتجه الممولون إلي دعم محدودي الدخل, وسيخلق منافسة في السوق, حيث يسعي الصندوق الي تطبيق هذا النظام خلال الفترة المقبلة, حيث يطبق هذا النظام في المشروعات الصغيرة والمتوسطة.
- ما هي أهم العقبات التي تواجه نظام التمويل العقاري؟
أهم العقبات التي تواجه التمويل العقاري حتي الآن هي مشكلة التسجيل العقاري, حيث قام الصندوق عن طريق البوليصة تخفيف العبء, ولكن مازالت الشركات تعاني من هذه المشكلة, حيث يوجد ما لا يقل عن3.5 مليون وحدة سكنية في القاهرة فارغة ولم نستغلها في التمويل العقاري بسبب عدم تسجيلها بالشهر العقاري, فلابد من تطبيق مشروع السجل العيني الحضري وهو يقوم بحصر جميع الوحدات الفارغة حيث تم تطبيقه فقط علي الأراضي الزراعية ولم يترك حتي الآن إلي المجال العقاري, حيث يبلغ إجمالي الوحدات السكنية المسجلة8% و92% غير مسجلة, لذلك لابد أن تقوم الدولة بشكل عاجل بتسجيل جميع الوحدات السكنية, بالاضافة إلي انخفاض وعي المواطن المتقدم للحصول علي الوحدة السكنية بأن أسعارها مرتفعة وهذا فهم خاطئ فالتمويل العقاري من الصندوق علي20 عاما وهو ثمن الوحدة بعد20 عاما فلا يوجد مغالاة في ثمن الوحدة, هذا بالاضافة إلي أنه يوجد شريحة كبيرة من المواطنين لا تعرف ما هو التمويل العقاري, لذلك نطالب الجهات المعنية بضرورة عمل حملات توعية للمواطنين بالتمويل العقاري حتي يشهد هذا النظام نجاحا ويحقق الهدف المرجو منه.
- لماذا يتهرب مالكو العقارات من تسجيل الوحدات السكنية؟
لأن وزارة العدل تضع العديد من الشروط التي تقف عائقا في تسجيل الوحدات السكنية, حيث يشترط لتسجيل العقار لابد من دفع2000 جنيها رسوما للتسجيل, ولم تقف عند حد هذه الرسوم فقط ولكن توجد مصاريف أخري غير منظورة لتسهيل اجراءات التسجيل, هذا فضلا عن إطالة الفترة الزمنية التي يستغرقها التسجيل تكاد تصل لعدة أشهر, لذلك لابد من وضع التسجيل العقاري من اولويات الدولة لحل مشكلة السكن في مصر.
- لماذا لا يتعاون الصندوق مع وزارة التنمية الإدارية في حل مشكلة التسجيل العيني؟
الصندوق يقدم خطة عاجلة لوزير التنمية الادارية الجديد لحل مشكلة التسجيل العيني وذلك عن طريق تطبيق مشروع السجل العيني الحضري, حيث يوجد تضارب بين الوزارات بشأن هذه المشكلة حيث يدخل في التسجيل العقاري وزارة العدل وهيئة المساحة التي تتبع وزارة الري والموراد المائية والشهر العقاري والتنمية الادارية, لذلك لابد من تشكيل لجنة عليا لحل مشكلة التسجيل العقاري.
- لماذا لم يتم عمل هيئة مستقلة تختص فقط بشئون التسجيل العقاري؟
بالفعل يطالب الصندوق بضرورة وجود هيئة مستقلة تختص فقط بالتسجيل العقاري وتكون مسئولة أمام الجهات المسئولة عن تسجيل الملايين من الوحدات سنويا, فعن طريق ذلك يتم تنشيط سوق التمويل العقاري بشكل كبير وسيكون له مردود ايجابي علي شركات الاستثمار العقاري.
- كيف يتعامل الصندوق مع المواطنين الذين يتقدمون ببيانات مغلوطة عن الوحدة السكنية؟
الاشخاص الذين أضروا بالصالح العام ويستغلون الوحدات المدعومة عن طريق تقديم شهادة دخل خاطئة أو التصرف في الوحدة السكنية يجرم وتتم معاقبته, حيث ملايين المواطنين يحتاجون للسكن, لذلك لابد من التأكد التام بأن الوحدة السكنية وصلت لمستحقها بالفعل, لذلك كان لابد من التفكير في إضافة مادة جديدة إلي قانون التمويل العقاري تجرم مثل هذه التصرفات بالسجن والغرامة.
- ما تقييمك للسوق العقاري خلال الفترة المقبلة؟
السوق العقاري سيشهد اقبالا كبيرا خلال الفترة المقبلة, حيث أثبت العقار أنه الاستثمار الآمن في ظل الظروف التي مرت بها مصر علي مدار العامين الماضيين, ولكن ينقص السوق العقاري قانون يحمي المشتري في ظل عدم وجود رقابة من الدولة, فيجب أن تحدد الشركات السعر النقدي والتقسيط وتكلفة التمويل حتي يكون العميل علي علم بكل شيء بعيدا عن عمليات الخداع التي تمارسها بعض الشركات, فالعقار أثبت انه المخزن الآمن للقيمة.
- من وجهة نظرك هل مصر سوق جاذبة للاستثمار العقاري بعد30 يونيه؟
هناك توقعات عديدة بتدفق العديد من رءوس الاموال إلي مصر بعد ثورة30 يونيه, فالعقار في مصر لا يقل أهمية عن العقار في دبي, فمصر لديها ثورة عقارية شتي لذلك لابد من استغلال هذه الثروة في جذب العديد من رءوس الاموال, موضحة أنه لابد من تهيئة المناخ في المنظومة التشريعية ومنظومة الاستثمار بصفة عامة لرجال الأعمال خلال الفترة المقبلة.
- ما رأيك في صناديق الاستثمار العقاري وتطبيقه في مصر؟
من اكثر الأنظمة التي تخلق ثروة عقارية كبيرة, حيث إن جميع الدول تتعامل مع نظام الصناديق بصفة عامة ومن بينها السعودية وقطر والعديد من الدول, فالقانون المصري يسمح بتعامل مع مثل هذه الصناديق ولكن لا يوجد أحد ينظر إليها وهذا يرجع إلي ان التشريع الخاص بهذه الصناديق يوجد عليه مشاكل, فعند صياغة هذه التشريعات لابد ألا تعتمد الدولة علي أكاديميين فقط ولكن تعتمد علي كل المهتمين في هذا القطاع للخروج بتشريع جيد, وهذا يعد من اهم عوائق الاستثمار العقاري.
- ما هي أهم مشاكل هذه الصناديق في التشريعات المصرية؟
من اهم المشاكل في التشريعات المصرية لصناديق الاستثمار العقاري أن قانون صناديق الاستثمار العقاري لا تسمح بتملك الصناديق عقارات ولكن لابد من إنشاء شركة من خلالها يتم الاستثمار في القطاع العقاري وهذا غير موجود في معظم دول العالم, فإنشاء الشركات يستغرق وقتا طويلا, وبالتالي يصعب علي الصندوق طرح وثيقة في الأسواق بضمان العقار المملوك للشركة, فهذه الصناديق عبارة عن طرح في السوق الثانوية ويتم تجميع هذه الأموال واستغلالها في الاستثمار العقاري لعمل مشروعات عقارية, وبالتالي إذا كان القانون لا يسمح بالتعامل مع هذه الصناديق إلا من خلال الشركة, فمصر خسرت كثيرا في عدم استغلال هذا النظام في جذب رءوس اموال.
- هل هذه المشكلة تتطابق أيضا مع مشكلة عمليات التوريق في التمويل العقاري؟
بالفعل من أهم العوائق في التمويل العقاري هي عدم وجود عمليات توريق, فالتمويل العقاري الناجح في معظم بلدان العام يقوم علي التوريق, ومصر لا يوجد بها هذا النظام فهي تعتمد فقط علي إعادة تمويل العقارات, وهذا يرجع إلي مشكلة تسجيل العقارات التي تعد من الأسباب الرئيسية لعمليات التمويل العقاري.
- هناك العديد من التخوفات من عمليات التوريق علي التمويل العقاري توحي بأن هذا النظام سيعرض مصر للبيع؟
هذا كلام عار تماما من الصحة, فلا يوجد أي تخوفات من التعامل بنظام التوريق, بل علي العكس هذا النظام يسمح بتنشيط السوق العقاري بصفة عامة, فالصين أكبر مستثمر للعقار في أمريكا, فلماذا لم تفكر أمريكا في مثل هذه التخوفات, فالصين من أحرص الدول التي تحافظ علي ثبات العقار في أمريكا لأنها ضخت العديد من رءوس الأموال في هذا القطاع.
- ماذا عن بروتوكولات التعاون بين النقابات المختلفة وصندوق التمويل العقاري؟
يوجد العديد من البروتوكولات التي تعاون فيها مع العديد من النقابات ومنها نقابة المهندسين والاطباء بتوفير النقابة قطع اراض للاسكان الاجتماعي ويحصل أعضاء النقابات علي وحدات بأسعار منخفضة, ولكن كل هذا توقف بعد ثورة30 يونيه, وسيفتح الصندوق الاتصالات مرة أخري خلال الفترة القادمة مع العديد من النقابات والمحافظات لمعرفة هل هذه البروتوكولات مستمرة حتي الآن ام تم إلغاؤها.
- ما هو عدد الوحدات السكنية التي يدعمها الصندوق خلال هذا العام؟
الصندوق متاح لديه دعم15 ألف وحدة سكنية بنهاية العام, ولكن في حالة توافر هذه الوحدات, فالصندوق يدعم عمليات البناء وعمليات شراء, ففكرة الصندوق قائمة في المقام الأول علي الدعم سواء كان دعما في البناء أو شراء الوحدات للعملاء.
- وجهة نظرك في القانون الذي يربط المالك والمستأجر؟
هذا القانون يحتاج إلي إعادة صياغة, حيث توجد العديد من العقارات والوحدات السكنية يتم استئجارها بأسعار منخفضة جدا لا تتناسب مع القيمة الايجارية الفعلية للعقار, لذلك لابد ان تحل الحكومة الجديدة هذه المشكلة قبل ان تصل إلي ذروتها.
- بعض الخبراء كشفوا مؤخرا أن سوق التمويل العقاري شهد حركة توسعات كبيرة من جانب البنوك؟
هذا كلام غير صحيح, فمازال التمويل العقاري لصالح البنوك منخفضا, حيث تفوق نسبة الودائع بالبنوك تريليون جنيه تبلغ نسبة التمويل العقاري2 مليار جنيه.- ماذا عن المشكلة التي شهدها الصندوق مع وزارة الاسكان بشأن التعامل بنظام التأجير التمليكي بدلا من التمويل العقاري؟
لا توجد أي مشكلات مع وزارة الاسكان, حيث أعلنت الوزارة مؤخرا أنها ستتعامل بنظام التأجير التمليكي بالاضافة لنظام التمويل العقاري, والعميل هو الذي يحدد كيفية اختياره للنظام الذي يريده.
- هل سيحصل الصندوق علي قروض من البنك الدولي قريبا؟
سيحصل الصندوق خلال الأشهر المقبلة علي قرض من صندوق النقد الدولي قيمته100 مليون دولار لدعم التمويل العقاري في مصر, حيث كانت القيمة الاجمالية لهذا القرض تقدر300 مليون دولار.