نصف عقارات مصر مسجلة بغير اسماء اصحابها

تقنين الملكية أصبح ضرورة ملحة للحفاظ علي الثروة العقارية المهددة حاليا بشدة من الضياع نتيجة طبيعية لعدم تنفيذ القانون والمغالاة في رسوم التسجيل بالشهر العقاري واتباع نظام الصفقات.
مما يدفع المواطنين إلي الإحجام عن تسجيل أملاكهم وهو ما يؤثر أيضا بالسلب علي خزينة الدولة لعدم تحصيلها الرسوم المقررة قانونا0
هناك أيضا نحو50% من ملكية العقارات بأنواعها المختلفة مسجلة بغير أسماء مالكيها الحقيقيين بعد أن أصبح سند الملكية الواقعي هو وضع اليد, وهناك مخاوف متزايدة من ضياع الثروة العقارية بسبب غابة التشريعات والمنشورات, وعلي الدولة اتخاذ اللازم نحو تقليل الرسوم وإيجاد حلول جدية لمشكلات التسجيل لتنشيط السوق العقارية التي تدر علي الدولة دخلا كبيرا مع ضرورة ربط الشهر العقاري بشبكة حاسب آلي مركزية متصلة بالمحافظة والأحياء والمساحة مدون عليها بيانات كل وحدة برقم كودي0
من جانبه يؤكد المستشار رفعت السيد رئيس محكمة الجنايات أن الثروة العقارية في مصر سواء كانت من الأراضي الزراعية أو الفضاء أو الصحراء القابلة للاستصلاح الزراعي أو لإنشاء مدن أو قري سياحية أو مصانع أو مساكن للمواطنين أو العقارات المبنية, يجب أن تكون جميعها مقننة الملكية بحيث يكون كل مالك لأي منها له سند بملكيته مسجل في سجلات الشهر القاري والسجل العيني وذلك منعا للمنازعات والاعتداءات التي تحدث من البعض علي أملاك الغير, ولعل الغريب والمذهل أن الاعتداء علي أملاك الدولة والاستيلاء عليها واستغلالها والانتفاع بها أكثر بكثير من الاعتداء علي أملاك الإفراد أو الجمعيات او الشركات الخاصة بل الأغرب أن بعض العقارات المملوكة للدولة تتنازع علي ملكيتها أكثر من وزارة وجهة حكومية أو شركة من شركات القطاع العام, وتشهد ساحات المحاكم العديد من القضايا بين الجهات الحكومية بعضها البعض حول ملكية هذه العقارات وخاصة بعد إنشاء الإدارة المحلية في المحافظات وإهدار العديد من القوانين التي تتضارب حول ملكية العقارات المملوكة للدولة بين الإدارة المحلية وغيرها من الوزارات السيادية والجهات الحكومية والمؤسسات العامة وذلك بسبب أن هذه الأملاك جميعها لا يوجد قطاع واحد تثبت فيه ملكيتها بالمقارنة مع ملكيات الإفراد من المواطنين والقطاع الخاص عامة ينظم تسجيل ملكياتهم مصلحة الشهر العقاري والسجل العيني بعد ذلك, وحتي هذا الأمر حدث فيه تضارب واختلاف, فالشهر العقاري كان منذ عام1946 وما قبله منذ نشأة الملكية في مصر يتم تسجيل ملكية العقارات بأسماء أشخاص مالكيها وبالكشف عن اسم شخص معين في الضرائب العقارية بالنسبة للأطيان الزراعية والمباني تستطيع أن تتعرف علي ما يملكه في بلدة معينة بذاتها ثم صدر قانون السجل العيني فأصبح تسجيل الملكيات العقارية يتم من خلال القطع, وبالتالي فلكي تتعرف علي ملكية شخص معين لمساحة معينة عليك ان تحدد أولا القطعة من الأراضي الزراعية التي يجري التعامل عليها وصولا إلي مالكها وبالتالي إذا كان شخص يمتلك في بلدة معينة مساحة من الأطيان الزراعية وليكن فدانا واحد فقط متناثر في عدة قطع وأحواض مختلفة فيلزم أن يحصل علي كشوف بعدد هذه القطع والأحواض مما يكبد الراغبين في تسجيل ملكياتهم المزيد من النفقات التي تشمل رسوم الكشوف والمعاينات التي يتم تحصيلها عن كل قطعة ناهيك عن رسوم التسجيل والتي تزايدت في الآونة الأخيرة مما جعل أكثر من50% علي الأقل من ملكية العقارات بأنواعها المختلفة مسجلة بغير أسماء مالكيها الحقيقيين, وأصبح سند الملكية الواقعي هو وضع اليد علي العقار سواء كان بطريق مشروع أو غير ذلك لأن المالك الحقيقي قد يعجز وهو فعلا كذلك عن إثبات ملكيته نظرا للتعقيدات التي تعاقبت عبر السنين وتسببت في إعاقة تسجيل ملكيات العقارات لأصحابها وملاكها الحقيقيين وواضعي اليد عليها فعلا لتعدد التعاملات خلال السنوات الماضية وتغير الملاك دون أي تعديلات لدي الأجهزة الرسمية بذلك, بل أنه بالنسبة للعقارات المبنية فان القانون يشكل لجانا تحصر المباني المنشأة حديثا لتسجيل هذه المباني في الضرائب العقارية, وغالبا ما يتم تسجيل أسماء ملاك العقارات من خلال تحري أعضاء اللجنة عن مالكيها بسؤال حارس العمارة أو احد أصحاب المحال المجاورة فيكون في بعض الأحيان اسم صاحب العمارة التي تثبت العمارة باسمه هو مقاول المبني أو احد وكلاء المالك لجهل الآخرين بالمالك الأصلي والقصد من ذلك هو ضمان تحصيل الضريبة علي العقارات المبنية بغض النظر عن المشكلات القانونية التي قد تنشأ بسبب هذا السلوك غير المنضبط0
مهب الريح
وحاليا- كما يقول المستشار رفعت السيد بعد أن استفحل الخطر وأصبحت ملكيات العقارات في مهب الريح وانتشرت البلطجة وضعف الأمن عن السيطرة الكاملة بات الأمر ضروريا أن يبحث موضوع تقنين ملكيات المواطنين لما يملكونه من أراض أو مبان بتشريع ييسر تسجيل هذه الملكيات خلال فترة زمنية محددة وبالمجان خصوصا ونحن في طريقنا إلي تطبيق الضريبة العقارية علي المباني حتي تتمكن الدولة أولا من الحفاظ علي ملكيات المواطنين وقطع المنازعات التي قد تنشأ بسبب هذا الاضطراب في شأن تسجيل هذه الملكيات وصولا إلي حصول الدولة وبحق علي الضريبة العقارية المناسبة التي تضمن العدالة بين المواطنين, وأن نظام الشهر العقاري والسجل العيني قد فشلا تماما في توفير الحماية للملكيات العقارية وان الواجب استصدار تشريع جديد يقنن هذه الملكيات بأسماء أصحابها الحقيقيين الآن وانتقال الملكية إلي غيرهم فيما بعد بطرق ميسرة للغاية وبرسوم ضئيلة أو بدون تشجيعا للمواطنين علي تقنين أوضاعهم, وأن يشمل هذا القانون ملكية القطاع الخاص افراد وجماعات وكذلك ملكية الدولة علي سبيل الإفراز والتحديد ولتكن جهة واحدة هي التي تملك كل عقارات الدولة ولها وحدها حق التصرف فيها والتعامل في شأنها دون سواها.
نظام الصفقات
أما علي الجميل المحامي بالنقض فيشير إلي أن وزير العدل الأسبق قد أصدر القرار رقم83 لسنة2006 بشأن رسوم الشهر العقاري وذلك بتحديد شرائح للرسوم حسب مساحات القطع وذلك بالنسبة للأراضي الفضاء والمباني بحيث تكون رسوم القطعة الواحدة حتي100 متر مربع500 جنيه ومن101 حتي200 م2 ألف جنيه ومن201 وحتي300 متر2 رسوم1500 جنيه وما زاد عن ذلك2000 جنيه, أما بالنسبة للأراضي الزراعية فقد تم تحديد الرسوم علي النحو التالي حتي خمسة أفدنة500 جنيه وحتي10 أفدنة ألف جنيه ومازا عن ذلك2000 جنيه, وقد استمر الوضع علي ذلك حتي عام2010 واستقرت الأوضاع وكذلك الثروة العقارية التي هي أساس اقتصاد الدولة وتسهم في انتعاشه, كما صدر في عام1996 قرار بجعل رسوم الطلبات التي تقدم للشهر العقاري هي10 جنيهات مهما تكن عدد القطع وذلك تشجيعا للمواطنين علي اتخاذ إجراءات التسجيل والذي يحفظ الملكيات ويساعد علي استقرار الأوضاع وبالفعل زادت خلال هذه الفترة نسبة الطلبات بالشهر العقاري وزادت الحصيلة وانتعشت الخزانة العامة واستقرت أيضا الأوضاع الاقتصادية وامتنع التحايل والنصب بين الجمهور بشأن بيع وشراء العقارات نتيجة التيسير علي المتعاملين مع المصلحة وهو ما شجع علي تسجيل المشتريات من العقارات, وانه منذ عامين تقريبا بدأت المصلحة في تحصيل رسوم تزيد علي10 أضعاف هذه الرسوم المقررة بالقانون وذلك بإتباع نظام الصفقات بدلا من الشرائح المحددة فعلي سبيل المثال صفقة بيع لمساحة100 م2 أرض فضاء بين3 مشترين و3 بائعين وهي اقل مساحة طبقا للقرار سالف الذكر فالرسم كاملا هو500 جنيه, أما بالنسبة لنظام الصفقات فيكون حساب الرسوم4500 جنيه, وبالنسبة للأراضي الزراعية الرسوم بالنسبة لقطعة ارض500 جنيه وفي نفس ظروف المساحة وعدد المشترين والبائعين طبقا لنظام الصفقات تبلغ7 آلاف جنيه, وهذا الفارق في حالة قطعة واحدة فما هو الحال اذا تجزأت هذه القطعة إلي ثلاث من جانب هيئة المساحة فالرسم المقرر سيكون21 ألف جنيه.
غابة التشريعات
محمد زكي المحامي بالنقض يتفق مع الرأي السابق مشيرا إلي الخوف من ضياع الثروة العقارية في مصر بسبب غابة التشريعات والمنشورات فضلا عن المغالاة في الرسوم أو ما يسمي برسم الصفقات الذي يخالف صدور قانون الشهر العقاري الذي يتضمن تخفيض الرسوم لتحفيز المواطنين للإقبال علي التسجيل, وأن عدم لجوء المواطنين للتسجيل نتيجة ما سبق ذكره يدفعهم لإقامة دعاوي صحة توقيع كبديل للتسجيل والاكتفاء بها كسند للملكية وهي دعوي تحفظية يلجأ إليها المتعاقد حتي يأمن عدم رجوع المتعاقد الأخر عليه بالطعن بالتزوير علي توثيقه فقط وليس لها أي أثار في إثبات أو كسب الملكية لا من قريب أو من بعيد, ومن ثم يترتب علي ذلك من آثار منها ضياع حصيلة التسجيل علي الدولة وهو ما يوفر لها موارد للإنفاق خاصة في ظل المطالبات الفئوية المتكررة, فعلي سبيل المثال هناك ما لا يقل عن مليون وحدة غير مسجلة خاصة في مناطق الهرم وضواحيها وحصيلة الرسوم من تسجيلها تتجاوز200 مليون جنيه وهو ما يسهم في سد عجز الموازنة, كما أن عدم استقرار الملكية العقارية في مصر مقارنة بكثير من الدول العربية يضر بالاستثمار والاقتصاد بصفة عامة, كما أن المواطن يشعر بعدم الرضا عن أداء الحكومة حيث أنها لا تحافظ علي ملكيته الخاصة وحمايتها وأنها ليس علي أجندتها أو خطتها في الإصلاح.
صحيفة الميلاد
محمد علي شحاته المحامي بالنقض يري أن الثروة العقارية هي كنز يجب الحفاظ عليه, والحقيقة أنه لا قيمة لعقار من غير تسجيل فهو صحيفة ميلاد وأصل العقار والتي منها نتتبع الملكية وتسلسلها بالنسبة لهذا العقار, ومن غير صحيفة الميلاد هذه لا أمان لشراء عقار مجهول الأصل, والحقيقة أن عملية التسجيل توجد بها صعوبات كثيرة جدا ودفع أموال طائلة لا مبرر لها مما جعلها محل عزوف الكثيرين عن اتخاذ إجراءات التسجيل, فبالنسبة للنواحي المالية فقد صدرت تشريعات قانونية متتابعة لتخفيض رسوم التسجيل بالشهر العقاري في محاولة لتشجيع الناس علي اتخاذ إجراءات تسجيل عقاراتهم حتي إن القانون وضع حد أقصي لتسجيل الوحدة هو ثلاثة آلاف جنيه, وهو رقم في ظاهره معقول جدا ولكن في الحقيقة أنه بداية الفخ الذي يقع فيه راغب التسجيل, فإذا افترضنا أن شخصا اشتري عقارا بعقد واحد ولكن من عدد من الورثة, فإن الشهر العقاري يحتسب الرسوم هنا علي إن كل وريث هو عقد مستقل وهو ما اخترعته المصلحة وتم تسميته بتعدد الصفقات ويتسبب في هروب جميع الناس من محاولة التسجيل نتيجة المبلغ المطلوب المبالغ فيه للغاية, كما إن هناك معوقات تواجه عملية التسجيل منها بحث الملكية فالشهر العقاري يرتبط دائما بسند الملكية عن الأرض وإذا وجدت تجزئة للقطعة لأكثر من قطعة يتم العرض علي الوحدة المحلية للمحافظة المختصة للعرض علي التقسيم وخروج الشوارع وخطوط التنظيم, وهذا الأمر يستغرق من ستة أشهر إلي سنة, هذا بخلاف العرض علي أملاك الدولة ووجود خرائط مساحية وخلافه, وإذا تضمن التسجيل مباني فبجانب طلب كشف رسمي يتم تقديم رخصة مباني وشهادة بعدد الوحدات وأماكن لإيواء السيارات( جراج) والمصاعد... الخ, مع العلم بأن الرخصة تصدر قبل البدء في البناء والشهادة بعدد الوحدات وخلافه حسب الرسومات الهندسية المقدمة بالرخصة ولا يتم نزول المهندس المختص لبيان عما إذا كانت هناك مخالفات من عدمه بالنسبة للشهادة المطلوب تقديمها للشهر العقاري مما يعد إرهاقا وتكليفا بشيء غير مطلوب بينما الصواب أن يتم طلب شهادة صلاحية المبني للإشغال ولا يوجد مخالفات, فالذي يقرر صلاحية المبني للإشغال من عدمه هو المهندس المختص وليس موظف المساحة أو الشهر العقاري, وهو ما يصادف صحيح الفصل الثامن من القانون119 لسنة2008 ولائحته التنفيذية الخاص بالبناء الموحد المادة62 وما بعدها0
والحقيقة- كما يوضحها محمد علي شحاتة- أن هناك معوقات لعمليات التسجيل تهدر الكثير من الأموال وذلك بإحجام الكثيرين من عملية التسجيل بينما الحل بسيط ويتمثل في ربط الشهر العقاري بشبكة حاسب آلي مركزية متصلة بالمحافظة والإحياء والمساحة والشهر العقاري مدون عليها بيانات كل وحدة برقم كودي خاص بها معلوم عن طريقه تاريخه العقار من بدايته كأرض إلي اكتمال بنائه, وما تم عليه من تطابق أو مخالفته للبناء, وما تم عليه من حقوق لصالح بنوك أو أشخاص مثل الرهن أو الارتفاق وخلافه, أما بالنسبة لقانون الرسوم القضائية رقم83 لسنة2006 ولائحته التنفيذية فيجب علي الدولة اتخاذ اللازم نحو تقليل الرسوم واعتبار العقد واحد مهما تعددت أطرافه, علي ان يراعي تقدير الرسوم علي أساس القيمة الضريبية للعقار ومساحة الوحدة, وان تكون الرسوم من ألف جنيه وبحد أقصي أربعة ألاف جنيه شاملة جميع الرسوم المستحقة للدولة, وعلي الدولة أيضا اتخاذ خطوات جدية نحو حل مشكلات التسجيل العقاري في مصر حتي تنشط السوق العقارية فتنتعش هذه التجارة التي تدر علي الدولة دخلا كبيرا.
تقنين الأوضاع
هناك تزايد والكلام علي لسان محمد زكي المحامي في القضايا الناتجة عن أعمال النصب والتلاعب بالأوراق نتيجة عدم تسجيل الملكية وهو ما يمثل عبئا كبيرا علي القضاء فتقنين أوضاع العقارات وتسجيلها سيكون له الأثر الايجابي في غلق الباب علي المتلاعبين بل و استقرار الملكية وسوق العقارات وانتعاشه, وأن هناك طريقين للتسجيل إما شهر المحررات أو السجل العيني وطبقا للتشريعات الحالية جاري التوسع في نظام السجل العيني ويتم تطبيقه في بعض مناطق الجيزة, والسؤال هل نظام الشهر العقاري أصلح أو أفضل أم نظام السجل العيني ؟ والإجابة تحتاج معرفة أيهما أسهل في الإجراءات وأقل في وقت التسجيل وأكثر حماية للملكية الخاصة وخلق الرضا لدي المواطن علي حكومته وإحساسه بأنها تحمي ملكيته الخاصة, وان الواقع العملي يؤكد وجود مشكلات تمنع المواطنين من التسجيل خاصة في المدن الجديدة حيث الاكتفاء بخطاب التخصيص بسبب سداد المخالفات علي الوحدات لجهاز المدينة, وبالنسبة لتسجيل قطع الأراضي الزراعية وما طرأ عليها من عشوائيات نتيجة تقسيمها إلي مسطحات صغيرة وإقامة أبراج عليها خاصة في المناطق القريبة من الدائري فطبقا للنظام من المستحيل تسجيل تلك العقارات لمخالفتها للقانون91 لسنة2005 الخاصة بالبناء الموحد وتجزئة القطع وهو ما يؤدي إلي إهدار تلك الثروة العقارية, كما أن هناك عقارات مسجلة يوجد بها بعض الأخطاء في البيانات المساحية أو عدم وجود استمارة مساحية لها وهو ما يمكن التغلب عليه0
خزينة الدولة
والمبالغة في الرسوم حسب كلام علي الجميل- تثقل كاهل المتعاملين مع الشهر العقاري وتجعلهم يمتنعون عن التعامل معه مما يؤثر بالسلب علي العائد المادي للمصلحة وبالتالي علي خزينة الدولة ويؤثر علي الثروة العقارية والاقتصاد والوطن, وقد تقدم المواطنون بشكاوي عديدة للمصلحة بشأن موضوع الرسوم والتي قامت برفع الأمر إلي إدارة الفتوي والتشريع بمجلس الدولة وننتظر القرار بفارغ الصبر حيث إنه من المعروف ان عدم استقرار الملكيات يؤدي إلي فوضي وفتح مجال للمتلاعبين والنصابين وبذلك نكون فقدنا الحكمة من سن قانون الشهر العقاري وتسجيل الملكيات واستقرارها.