برنامج لإعادة الاعتبار للثروة العقارية

جاء قانون الضريبة علي العقارات المبنية مناسبة لفتح ملف الثروة العقارية في مصر‏.‏ وإذا كانت الدولة لم تهتم عند إصدار هذا القانون إلا بجانب الجباية‏,,‏ فربما قد آن الأوان لإعادة تأهيل القطاع العقاري حتي يقوم بدوره المنوط به في الحياة الاقتصادية في ظروف صحية وسليمة‏.‏ وكانت مصر قد اتجهت منذ السبعينات إلي الأخذ بنظام اقتصاد السوق‏,‏ ثم عمدت إلي تعديل الدستور بغرض إسقاط الإشارة إلي النظام الاشتراكي لتأكيد تحول النظام الاقتصادي‏.‏ ولايخفي أن اقتصاد السوق يستند إلي المبادرة الفردية والتي تتطلب الاعتراف بحقوق الأفراد وحرياتهم‏,‏ وفي المقدمة الملكية الخاصة‏.‏ ومن هنا تصبح حقوق الملكية أحد أهم الأسس التي يقوم عليها هذا النظام‏.‏ وقد حرصت في مقالي السابق بتاريخ‏27‏ ديسمبر‏2009‏ بمناسبة هذه الضريبة‏,‏ علي تأكيد أهمية إدماج الثروة العقارية في دائرة النشاط الاقتصادي‏,‏ وأن الأولوية كانت تقتضي البدء بإعادة الاعتبار إلي قطاع العقارات المبنية قبل مطالبته بتحمل نصيبه من الاعباء العامة‏.‏ أما فرض هذه الأعباء علي قطاع مشوه تغلب عليه الفوضي‏,‏ فإنه لم يساعد علي تحقيق النتائج المرجوة في مجال التنمية الاقتصادية الشاملة‏.‏ وقد رأيت أنه قد يكون من المناسب عرض تصور متكامل لإعادة الاعتبار للثروة العقارية‏,‏ وذلك دون إدعاء بأن هذا التصور يحيط بكافة العناصر اللازمة لتأهيل الثروة العقارية‏,‏ وإن كان يطرح‏,‏ علي الأقل‏,‏ عددا من أهم هذه العناصر‏.‏
‏1‏ الشهر العقاري‏:‏ الملكية حق للمالك علي الشيء‏,‏ ويتمتع المالك بهذا الحق ليس في مواجهة فرد أو أفراد معينين فقط‏,‏ وإنما في مواجهة الكافة‏.‏ ولذلك فإن حق الملكية يجب أن يتمتع بالاعتراف من الجميع وأن يتم احترامه من الكافة‏.‏ وهذا يتطلب أن يكون هذا الحق ثابتا ومعروفا ومعترفا به من الجميع‏.‏ ومن هنا بدأ العمل بتسجيل العقارات في سجلات رسمية‏,‏ وأصبح هذا التسجيل هو السند الرئيسي للملكية‏.‏
ولكن نظم التسجيل تطورت بدورها‏,‏ حيث كانت تعتمد في البداية علي التسجيل الشخصي باسم المتعاملين للمعاملات العقارية‏,‏ ثم تبين أن المصلحة تقتضي أن يتم التسجيل وفقا لموقع العقار حيث تسجل كافة التصرفات التي تمت علي هذا العقار‏.‏ وهذا هو مايعرف بالسجل العيني‏.‏ ويسهل هذا السجل العيني معرفة أوضاع الملكية لكل موقع‏,‏ وماجري عليه من تصرفات‏.‏ ولاشك أن وجود مثل هذا السجل العيني يشكل خريطة كاملة للعقارات‏,‏ ومعرفة وضعها القانوني ومالكيها‏.‏
وبهذه المناسبة فيلاحظ أن قانون الضريبة العقارية الجديدة يعرف المكلف بأداء الضريبة بأنه مالك العقار المبني أو من له عليه حق عيني بالانتفاع أو الاستغلال‏.‏ ولما كانت الملكية وغيرها من الحقوق العينية لاتنتقل إلا بالتسجيل‏,‏ فإن هناك محلا للتساؤل عن كيفية مطالبة معظم المشترين للعقارات بغير تسجيل بأداء الضريبة؟
‏2‏ الملكية العامة والخاصة للدولة‏:‏ لعل أكبر مشاكل الملكية في مصر ترتبط بالتصرف في أملاك الدولة مما يتطلب وضوح الرؤية بالنسبة لها‏.‏ ومن المستقر أن هناك نوعين من ملكية الدولة‏,‏ ملكية الدولة العامة‏(‏ الدومين العام‏),‏ وملكية الدولة الخاصة‏(‏الدومين الخاص‏).‏ وتثير الملكية الخاصة للدولة في مصر العديد من المشاكل القائمة‏.‏ وتتعلق المشكلة الأولي بتحديد من يمثل الدولة في التصرفات في هذه الأملاك‏.‏ وكانت مصر تعرف تقليدا قديما يخول إدارة الأملاك بوزارة المالية مسئولية التصرف في الأموال الخاصة للدولة‏.‏ أما الآن فإننا نجد تعددا في القائمين بالتصرف في هذه الأموال الخاصة للدولة‏(‏ الأراضي‏).‏ فهناك وزارات الإسكان والإصلاح الزراعي والسياحة وغيرها‏,‏ كذلك هناك المحافظات‏.‏ وكل من هذه الهيئات يعتمد معايير خاصة به‏,‏ والأكثر خطورة هو ان هذه الهيئات تتنازع الملكية فيما بينها‏.‏ بل إن كلا من هذه الجهات يأخذ بأسلوب مختلف في التصرف في هذه الأموال‏(‏ الأراضي‏).‏ فهناك من يبيع الأرض مع نقل الملكية‏,‏ والبعض الآخر يمنح ترخيصا للبناء والاستغلال دون ايضاح لوضع الملكية‏.‏ وهذا الوضع الملتبس هو حال العديد من المنتجعات السياحية‏.‏ وهكذا كانت مبيعات أراضي الدولة خلال العقود الثلاثة الأخيرة سببا كبيرا للنزاعات العقارية‏,‏ كما كانت في نفس الوقت مصدرا أساسيا في تكوين ثروات هائلة لأعداد قليلة من الأفراد والهيئات المعروفة بقربها من السلطة‏.‏
وينبغي أن نضيف إلي ما تقدم إدارة الأوقاف الخيرية‏.‏ فمنذ أن ألغت مصر نظام الوقف عام‏1955,‏ آلت الي الدولة‏(‏ وزارة الأوقاف‏)‏ إدارة معظم الأوقاف الخيرية‏.‏ وإذا كان من المفهوم ان تخصص عائدات هذه الأوقاف لرعاية العديد من الأهداف الخيرية الدينية مثل خدمة المساجد والكنائس‏,‏ فإنه لا يخفي أن إدارة أموال الأوقاف هي مسألة مالية يجب ان يختص بها أصحاب الخبرة المالية‏,‏ وعلي أن تخصص العائدات منها لخدمة الأغراض الخيرية‏.‏ ولذلك لم يكن غريبا ان ظهر العديد من الانحرافات في إدارة واستغلال أراضي ومباني الأوقاف‏.‏ وأيا ما كان الأمر‏,‏ فإن إدارة الأملاك الخاصة للدولة وكذا الأوقاف الخيرية تحتاج الي نظام قانوني واضح ورقابة وإشراف كافيين‏.‏
‏3‏ وضع اليد‏:‏ ترتبط بملكية الدولة للأراضي حالات وضع اليد في معظم الأراضي المملوكة للدولة‏.‏ فهناك مناطق متعددة علي أطراف البلاد سواء علي الساحل الشمالي أو في سيناء أو علي البحر الاحمر‏,‏ حيث لا توجد ملكيات خاصة واضحة ومسجلة‏,‏ وان كانت هناك أوضاع مستقرة لوضع اليد لعائلات أو عشائر‏,‏ وهي أوضاع قائمة منذ أجيال طويلة‏.‏ ومع ذلك فإن عدم وضوح هذه الأوضاع يتسبب في نزاعات كثيرة بين العائلات وأجهزة الإدارة المحلية‏.‏ وليس من الطبيعي أن تستمر هذه الأوضاع الملتبسة في دولة حديثة‏,‏ بل لابد من حسمها وتقنينها‏.‏
‏4‏ العشوائيات‏:‏ توسعت العشوائيات بشكل كبير في مختلف المناطق خلال العقود الثلاثة الأخيرة والنظرة الغالبة‏,‏ عند المسئولين‏,‏ هي ان هذه المباني قامت بالمخالفة لقواعد تنظيم البناء‏,‏ والحقيقة أنها قامت في الأغلب من الأحيان‏,‏ علي أراض غير مملوكة وغير مسجلة‏.‏ وبالنظر الي الازدحام السكاني بها وقصور إمكانيات البناء الشعبي‏,‏ فإنه من غير الممكن سياسيا طرد هؤلاء السكان منها‏.‏ ولذلك يتطلب الأمر معالجة هذه الأوضاع بجدية وواقعية‏,‏ بما في ذلك النظر في الاعتراف لهم بالملكية وتقنين أوضاعهم مع الالتزام بحد أدني من احترام قواعد تنظيم المباني نظير أعباء مالية مقبولة‏.‏
‏5‏ إعادة النظر في قوانين الإيجار القديمة‏:‏ ربما أكثر من نصف الثروة العقارية في المدن تخضع لقوانين الإيجار القديمة‏,‏ مما يفقدها الكثير من قيمتها الاقتصادية‏,‏ ويكاد يخرجها من دائرة التعامل الاقتصادي‏,‏ وإذا كانت هناك اعتبارات انسانية وسياسية تتطلب مراعاة ظروف المستأجرين من الفقراء والطبقة المتوسطة وبالتالي إعانتهم‏,‏ فإنه من الطبيعي أن تتحمل الدولة هذه الإعانة ولا تلقي بها علي عاتق الملاك غير المحظوظين‏,‏ الأمر الذي يقيم تفرقة غير دستورية في المعاملة بين ملاك العقارات‏.‏ وهذه القضية تتطلب المعالجة بسياسة تدريجية خلال فترة انتقالية‏,‏ مع العمل علي تطبيع أوضاع هذه الملكيات ومساواتها بغيرها من العقارات خلال فترة محددة‏,‏ وبعدها تعود هذه الثروة الي دائرة النشاط الاقتصادي في ظروف عادية‏.‏
‏6‏ إعادة تنظيم مهنة سمسرة العقارات‏:‏ يتطلب إدماج قطاع العقارات في دائرة التعامل الاقتصادي ضبط عمليات البيع والشراء للعقارات علي نحو منظم‏,‏ وبما يحقق مصالح البائعين والمشترين‏,‏ ويساعد علي خلق سوق منتظمة للعقارات مع قيم معروفة لأسعار العقارات‏.‏ وكل هذا يتطلب إعادة النظر في مهنة السمسرة بحيث يؤهل العاملون بها بالمعرفة القانونية مع تحملهم المسئولية عن سلامة عمليات البيع والشراء‏,‏ وخضوعهم للرقابة والإشراف‏.‏
وهكذا يتضح أن موضوع الثروة العقارية يحتاج إلي نظرة متكاملة تعيد لهذا القطاع حيويته بإدماجه في الاقتصاد الوطني وإزالة أسباب الالتباس والغموض حولها‏.‏ ومن هنا يبدأ الإصلاح‏.‏ أما الاقتصار علي الإجراءات الفوقية مثل إنشاء هيئات جديدة للتمويل العقاري أو فرض ضرائب عقارية جديدة وقبل إصلاح جذور مشكلة الثروة العقارية في مصر‏,‏ فإنه يبدو لي اختيارا للسهولة مع إبقاء جوهر المشكلة علي ماهو‏.‏ والله أعلم
WWW.hazembeblawi.com
المزيد من مقالات د‏.‏حازم الببلاوي