التوسع الرأسى آلية فعالة لمواجهة ارتفاع أسعار الأراضى

مع اشتعال أسعار الأراضى ووصولها لمستويات قياسية سواء فى المدن الجديدة أو داخل المدن القديمة،‮ ‬بدأت الحكومة التفكير فى التوسع الرأسى بما‮ ‬يعمل على زيادة المطروح من الوحدات السكنية،‮ ‬وفى ذات الوقت‮ ‬يحافظ على الأراضي،‮ ‬ويقلل من تكلفة الوحدات السكنية المعروضة للبيع،‮ ‬يرى أساتذة التخطيط وخبراء العقارات أن ندرة الأراضى وقلة المعروض من الوحدات السكنية سبب رئيسى فى ارتفاع الأسعار،‮ ‬فالأرض تمثل جزءًا كبيرًا من التكلفة فى المدن الجديدة،‮ ‬خصوصًا التجمع والقاهرة الجديدة،‮ ‬حيث وصل سعر المتر فى بعض الأماكن إلى‮ ‬11‮ ‬ألف جنيه للمتر بسبب تقييد الارتفاعات فى بعض المدن حيث تشرط المجتمعات العمرانية الجديدة ان‮ ‬يكون البناء‮ »‬دور أرضى و7‮ ‬أدوار‮« ‬بحد أقصى‮ ‬24‮ ‬مترًا فقط،‮ ‬وصل سعر متر الأرضى المناطق القريبة من وسط المدينة إلى‮ ‬30‮ ‬ألف جنيه وبالتالى‮ ‬يمكن أن تصل قطعة أرض ال‮ ‬750‮ ‬مترًا،‮ ‬لما‮ ‬يناهز ال‮ ‬20‮ ‬مليون جنيه،‮ ‬ورغم ندرة الأراضى تعتبر مصر من الدول الخالية من ناطحات السحاب،‮ ‬إذ لا‮ ‬يوجد فيها مبانٍ‮ ‬تزيد على‮ ‬200‮ ‬متر،‮ ‬فيما لا تتجاوز العقارات التى‮ ‬يبلغ‮ ‬ارتفاعها‮ ‬100‮ ‬متر عدد أصابع اليد الواحدة،‮ ‬وذلك رغم دخول الكثير من الدول العربية كالإمارات وقطر،‮ ‬ذلك المجال وتتوسع فيه بصورة مطردة،‮ ‬الأمر الذى جعل البعض‮ ‬يطالبون بتعزيز فكرة التوسع الرأسى فى العقارات المصرية للحفاظ على الأراضي،‮ ‬خاصة فى قلب مدن الدلتا للحفاظ على الأراضى الزراعية‮..‬
يرحب المهندس حسن درة،‮ ‬رئيس مجموعة شركات‮ «‬درة‮» ‬العقارية،‮ ‬بالتوسع الرأسى موضحا أن المشكلة الرئيسية التى تواجه الإسكان فى مصر هى ندرة المعروض،‮ ‬وبالتالى فإن الحل فى زيادة بناء الوحدات العقارية لمواجهة الطلب والتوسع الرأسى‮ ‬يحل تلك المشكلة،‮ ‬فالمعروض سيزيد على مساحة أرض واحدة ويقلل التكلفة،‮ ‬وضرب مثالاً‮ ‬على ذلك،‮ ‬قائلاً‮: «‬قطعة الأرض التى تبلغ‮ ‬قيمتها‮ ‬400‮ ‬ألف جنيه،‮ ‬لو تم تأسيس‮ ‬5‮ ‬شقق عليها،‮ ‬فإن نصيب كل واحدة منها من ثمن الأرض‮ ‬80‮ ‬ألفًا،‮ ‬لكن لو تم تقسيمها على‮ ‬10‮ ‬فستقل التكلفة إلى‮ ‬40‮ ‬ألفا،‮ ‬وإذا زادت ل‮ ‬20‮ ‬وحدة فستبلغ‮ ‬التكلفة‮ ‬20‮ ‬ألفا فقط،‮ ‬مشددًا على أن المرافق فى المدن الجديدة تستوعب تلك الزيادات فشبكات المياه الكهرباء والصرف لا تزال جديدة،‮ ‬كما توجد مساحات تمنع حدوث اختناقات أو أزمات مرورية‮.‬
الدكتور أحمد راشد،‮ ‬أستاذ التخطيط العمرانى بالجامعة البريطانية،‮ ‬يرى أن التوسع الرأسى‮ ‬يمثل تكرارًا لفشل التخطيط،‮ ‬لأنه‮ ‬يعنى أن تزيد فوق التكدس والازدحام الموجود تكدسًا آخر،‮ ‬فمعنى أن تتوسع رأسيا فى مدينة تضم الملايين أنك تضيف الملايين عليهم،‮ ‬والمرافق بالطبع لن تستوعب تلك الزيادات،‮ ‬خصوصًا الكهرباء والمياه والنقل والمواصلات،‮ ‬وبالتالى التوسع الرأسى لن‮ ‬يحل مشكلة الإسكان،‮ ‬وطالب بتأسيس وزارة جديدة تحمل اسم‮ «‬المستقبل‮» ‬أو»الخروج والفتح‮» ‬تكون مهمتها التخطيط لتعمير ال‮ ‬95٪‮ ‬المتبقية من مساحة مصر،‮ ‬فالحكومة وزراؤها مستغرقون فى حل مشكلات ال‮ ‬5٪‮ ‬التى‮ ‬يعيش عليها المصريون حاليًا،‮ ‬وشدد على ضرورة التخطيط للمدن الجديدة بطريقة تقضى على‮ «‬أمراض الوادى‮»‬،‮ ‬وأن‮ ‬يكون التعمير وتسكين المواطنين فى ذات الوقت،‮ ‬فلا‮ ‬يصح أن أبدأ بالتعمير ولا أوفر خدمات أو فرص عمل للمواطنين،‮ ‬ولا‮ ‬ينفع نقل المواطنين لأماكن لا تستوعبهم فتحدث العشوائية،‮ ‬وتتكرر مشكلة تركز المواطنين بجانب الطرق والمرافق مما‮ ‬يؤدى لارتفاع أسعار تلك المناطق بنسب كبيرة،‮ ‬و‮ ‬يقول محمد سعيد،‮ ‬مؤسس الجمعية التعاونية لإسكان خريجى الصيادلة فى الدقهلية‮: ‬إن سعر متر الأرض فى المنصورة وصل ل‮ ‬70‮ ‬ألف جنيه فى الأماكن الممتازة،‮ ‬وفى المناطق العادية‮ ‬يتجاوز ال‮ ‬7‮ ‬آلاف جنيه،‮ ‬مشيرا إلى وجود نقص فى المعروض،‮ ‬موضحا أن الأراضى فى الظهير الصحراوى بمنطقة جمصة تصل قطعة الأرض ل‮ ‬400‮ ‬ألف جنيه،‮ ‬وأشار الى ان حل التوسع الرأسى قد‮ ‬يساهم فى التغلب على ارتفاع أسعار الأراضى‮..‬
‮ ‬الدكتور نبيل حامد،‮ ‬أستاذ الطرق والتخطيط العمراني،‮ ‬يطالب بالتوسع الأفقى فى المدن الجديدة،‮ ‬والرأسى فى محافظات الدلتا وقلب المدن،‮ ‬لمنع التعديات على الأراضى الزراعية،‮ ‬غير انه‮ ‬يشدد فى ذات الوقت على أن تكون شبكات الطرق والمياه والكهرباء فى مستوى استيعاب تلك الزيادة،‮ ‬حتى لا تحدث أزمات فلابد من التنظيم الجيد فى المرافق والمرور‮. ‬يقول ان المشكلة الرئيسية فى مصر تكمن فى التخطيط الجيد لبناء المدن،‮ ‬وتقدير عدد سكانها والمرافق والخدمات التى تحتاجها،‮ ‬وبعدها‮ ‬يتم المد إلى شبكات الطرق،‮ ‬حتى‮ ‬يتم تصميم تلك الطرق لتستوعب الكثافات المقررة،‮ ‬لتجنب المشكلة التى نعانى منها والمتمثلة فى تركز الكثافات السكنية،‮ ‬بجانب المحاور المرورية والطرق بما‮ ‬يعنى أن تكون التنمية والتعمير سابقة لمد شبكات النقل‮.‬
وأوضح حامد أن التخطيط الجيد‮ ‬يقضى على جميع المشكلات فإنشاء طريق‮ ‬يخدم منطقة جامعية‮ ‬يختلف تمامًا عن طرق أخرى تخدم مصانع أو نوادى أو مناطق سكنية عادية،‮ ‬فأى طريق من المفترض أن‮ ‬يكون ضمن مخطط عمرانى متكامل،‮ ‬حتى لا تحدث عشوائية‮..‬