المهندس فتح الله فوزى رئيس مجلس إدارة شركة المستقبل يؤكد:

ندرة الأراضى وراء ارتفاع أسعار المزادات وتأخر التخطيط يسبب انتشار العشوائيات

فتح الله فوزى، رائد من رواد البناء والتعمير فى مصر، واسم اقترن بمشروعات التنمية العمرانية الجادة التي بدأها من صحراء الساحل الشمالى عام 1986 بقرية مينا إلى صحراء 6 أكتوبر التي حولها من مدينة صناعية إلى مدينة سكنية.. ارتبط اسم المهندس فتح الله بالإنجازات العملاقة طوال 35 عاماً قضاها في البناء والتعمير.
وخلال السنوات الأخيرة عانت شركات البناء بسبب ندرة الأراضى من ناحية وتوقف الدولة عن طرح أراضى للاستثمار العقارى من ناحية أخرى.
ولأنه كما يطلق عليه رجل التحدى الذي لا يعرف المستحيل استغل ما يمتلكه من الخبرة في مجال عمله في البناء والتعمير والاتجاه إلى توفير الأراضى لشركات الاستثمار العقارى في ظل ما تعانيه بسبب ندرة الأراضى ليتولى رئاسة مجلس إدارة شركة المستقبل التي تعد أكبر شركة للتنمية العمرانية فى مصر.
التقينا رجل المهام الصعبة لنتعرف منه على التحديات ومستقبل الاستثمار العقارى المصرى في ظل الظروف الحرجة التي تمر بها البلاد منذ 25 يناير وحتى الآن.
قال بالفعل بعد 25 يناير كانت هناك معاناة شديدة طوال عام 2011 وعانت شركات الاستثمار العقارى من انخفاض نسبة المبيعات لتصل إلى 30٪ أو 40٪ من المخطط للشركات، ولكنها ارتفعت في عام 2012 وارتفعت مرة أخرى في 2013 بشكل جيد لتصل إلى المعدلات المحققة في عام 2010 قبل الثورة.
ارتفاع أسعار العقارات
وكيف نقيم القطاع العقارى خلال الفترة الحالية، وهل مازال القطاع قادراً على تحقيق معدلات نمو جيدة رغم الظروف الصعبة؟
- رغم الظروف الحالية التي تمر بها البلاد إلا أنني أتوقع أن يزداد نشاط القطاع العقارى خلال عامى 2014 و2015 عن العام الماضى، وذلك لعدة أسباب منها:
أولاً: هناك طلب حقيقي للوحدات السكنية ويساعد على تحقق هذا الطلب مبادرة البنك المركزى لتنشيط التمويل العقارى من خلال تخفيض سعر الفائدة إلي 8٪، وهذا سوف يزيد وينشط الطلب للفئات التي لا تستطيع سداد قيمة العقار على أربع أو خمس سنوات، وبالتالى زيادة الطلب على العقارات.
ثانياً: ارتفاع الأسعار المتوقع في 2014 في حالة تحرير سعر الطاقة مما سيجعل العملاء بدلاً من الاحتفاظ بمدخراتهم بالبنوك سيوجهونها للاستثمار في العقارات، للحفاظ على قيمة الجنيه وتجنب انخفاض القيمة الشرائية له.
بدء التخطيط لاستيعاب الزيادة السكانية
وما التحديات التي تواجه القطاع العقارى؟
- بالتأكيد هناك تحديات في توفر الأراضى المخططة والمرفقة بسعر مناسب وهي المادة الخام الرئيسية لصناعة الاستثمار العقارى، حيث بسبب ندرة الأراضى المرفقة الحالية بالمدن الجديدة يتم طرحها للبيع من خلال المزايدات بأعلى سعر ليرتفع الوزن النسبى لتكلفة الأرض إلي أكثر من 50٪ من إجمالي تكلفة الوحدة السكنية.
وأري أنه من الأهمية البدء في تخطيط مدن جديدة لها مقومات اقتصادية لتوفير الأراضى المخططة والمرفقة بسعر مناسب وجذب السكان للانتقال للعمل والسكن بها.
ولابد من التخطيط وبدء التنفيذ العاجل، لتستوعب الزيادة السكانية في عام 2050 التي من المتوقع أن تصل إلي 150 مليون نسمة.
مصر أرخص من الدول المجاورة
هل السوق العقارى المصرى مازال يمتلك عوامل جذب للاستثمار الأجنبي رغم الاضطرابات؟
- بالتأكيد وذلك لتوافر عوامل مهمة جداً بالسوق العقارى المصرى.
- حجم الطلب الموجود والمتزايد علي السكن نتيجة معدل الزيادة السنوية.
- انخفاض تكلفة العمالة الماهرة والمدربة في صناعة المقاولات فتكلفة إنشاء المتر المربع في مصر أرخص من أي بلد آخر من الدول المجاورة.
تفعيل قانون التمويل العقارى
وما شكل تعاملات البنوك مع المستثمرين العقاريين؟
- توافر المشترى هو العامل الرئيسى لتنشيط السوق العقارى والبنوك ملتزمة وتعمل على زيادة القدرة الشرائية للمشترى من خلال التيسيرات لتفعيل قانون التمويل العقاري بتخفيض سعر الفائدة وتسهيل الإجراءات للحصول علي التمويل لمشترى الوحدة السكنية.
أما بخصوص تمويل البنوك لشركات الاستثمار العقارى، فهذا يعتمد على قوة الشركة من ناحية رأس مالها والتزامها وما تتمتع به من سمعة جيدة في تعاملاتها مع البنوك.
التخطيط قبل حاجة السكان
بعد توقف ثلاث سنوات هل بدأت وزارة الإسكان طرح أراضى للمستثمرين؟
- للأسف طرحت عدداً محدوداً من القطع وبمساحات صغيرة ومعظمها للاستخدام الخدمي مثل (تجارى - تعليمي - ترفيهى) لندرة المساحات المتاحة بالمدن الجديدة وأدى ذلك إلي ارتفاع أسعار المزادات وطرح المساحات الكبيرة متوقف لندرة الأراضى، وهنا تأتي أهمية تفعيل إنشاء مدن جديدة لخلق مجتمعات جديدة مماثلة ل6 أكتوبر والشروق والعبور لتوفير أراض بسعر مناسب.
فمثلاً في عام 1992 قمت بشراء متر الأرض ب100 جنيه في ميناء جاردن سيتى ب6 أكتوبر وأحمد بهجت حصل علي المتر بمبلغ 50 جنيهاً في دريم لاند وهذه كانت قيمة الأرض في منتصف التسعينيات أي من 20 سنة، هذا هو المطلوب الآن وهو تخطيط مدن جديدة لجذب المستثمرين والمطورين لتنميتها لتكوين مجتمعات جديدة لها مقومات اقتصادية كما حدث في 6 أكتوبر لاستيعاب الزيادة المتوقعة.
وأكد فتح الله أنه يجب أن يسبق التخطيط حاجة السكان للعمل والسكن وفي حالة تأخر التخطيط عن حاجة السكان تنتشر العشوائيات.
ممر التنمية هو المستقبل
وأشاد فتح الله بمشروع دكتور فاروق الباز المعروف باسم (ممر التنمية) الذي يعمل علي تخطيط محاور عرضية غرب النيل من الإسكندرية حتي أسوان بطول من 20 إلي 30 كيلو متر لكل محور لخلق مجتمعات جديدة وتوفير مقومات اقتصادية صناعية وزراعية وسياحية بها لتستوعب الزيادة السكانية بالمدن المجاورة له من الإسكندرية حتي أسوان.
واقترح أن يبدأ التخطيط لذلك لاستيعاب الزيادة السكانية المتوقعة 150 مليون نسمة فى عام 2050.
المخطط الاستراتيجى
وهل لا يوجد مخطط استراتيجى للدولة؟
- يوجد مخطط استراتيجي لعام 2052 ولكن لم يبدأ تنفيذه علي أرض الواقع ومن المحتمل أن يكون توقف بسبب الظروف السياسية والاقتصادية التي نمر بها وإن كنت أري أنه في حالة عدم توفر إمكانيات مالية أو الموازنة العامة للدولة لا تسمح لتفعيل المخطط الاستراتيجى لعام 2052 فيمكن أن يتم من خلال برنامج الشراكة بين القطاعين الخاص والعام لتفعيل المخطط الاستراتيجى وطرحه للمشاركة مع القطاع الخاص بالنظام الذي تراه الحكومة ويحفظ حقها في مشاركة القطاع الخاص بالأرض علي أن يقوم القطاع الخاص بتنفيذ شبكات المرافق وبعد بيع الأرض للمستثمرين والمطورين تحصل الدولة علي نسبة من إيرادات البيع قيمة حصتها في الشراكة علي الأرض الخام.
المدن الجديدة هي الحل
وما النظام الأمثل لعمليات طرح الأراضى للمستثمرين؟
- النظام الأمثل في المدن التي تم تطويرها منذ أكثر من 20 سنة وبها ندرة في الأراضى وعليها طلب أكثر من المتاح للبيع مثل: القاهرة الجديدة وأكتوبر والشروق والعبور، فالمزايدة هي الوسيلة الوحيدة لذلك ولكن بشرط أن يتم ذلك للمطورين المتخصصين ولهم سابقة أعمال ولا يشارك بالمزايدة تجار أراضى أو سماسرة.
أما المدن الجديدة التي يصدر لها قرار جمهوري بإنشائها مستقبلاً لتنميتها في قطاعات الزراعة والصناعة والإسكان يجب أن يكون التخصيص بأسعار التكلفة أو بأسعار أقل من التكلفة في البداية لجذب المستثمرين للاستثمار في تنميتها في إطار خطة الدولة.
10٪ حجم البيع لغير المصريين
هل تراجع السياحة يؤثر علي تراجع السوق العقارى؟
- تراجع السياحة ليس له علاقة لأن 90٪ ممن يشترون بهدف السكن مصريون وكان قبل الثورة من يشتري، من الخليجي والعرب والأجانب والنسبة لا تتعدى 10٪ من حجم البيع.
سبق وقلت أن انتعاش السوق العقارى يتطلب تصالح الدولة مع رجال الأعمال المحسوبين علي النظام الأسبق؟
- ما قلته بالضبط يجب احترام العقود مع المستثمرين ولكن لو كان هناك جريمة ثابتة تستحق المحاسبة علي الدولة أن تقوم بذلك دون أن تتنازل الدولة عن حقوقها من خلال القضاء وليس من خلال توقف المشروع وتعطيل الاستثمارات.
مستقبل سيتى 11 ألف فدان
وماذا عن مشروع شركة المستقبل؟
- المشروع الجديد هو مشروع مستقبل سيتى علي مساحة 11 ألف فدان بالامتداد الشرقى لمدينة القاهرة الجديدة بجوار مشروع مدينتى وشركة المستقبل يساهم بها بنك مصر وشركاته بنسبة 45٪ وبنك الاستثمار القومي بنسبة 35٪ والبنك الأهلى بنسبة 5٪ وشركة المقاولين العرب بنسبة 15٪ والأرض مسجلة بعقد مشهر عام 2008 باسم شركة المستقبل وتم استخراج القرار الوزارى لتخطيط المشروع وسيتم تطويره وتنميته علي مدي 20 عاماً لتكون مدينة مليونية تستوعب مليون وربع نسمة باستثمارات تتعدى ال100 مليار جنيه مصرى.
بدأنا في تطوير المرحلة الأولى بالمشروع بمساحة 1500 فدان من خلال العمل كمطور عام وستقوم شركة المستقبل بتنفيذ شبكات المرافق والطرق للمخطط العام وسيتم التعاون مع المطورين العقاريين الذين لهم سابقة خبرة وأعمال في السوق المصرى وخارج مصر في المجالات المختلفة (السكنية - التجارية - الإدارية - الصحية - التعليمية - الترفيهية - الفندقية) لتطوير وتنمية المشروع وتم وضع اشتراطات تصميم والتنفيذ وكذلك اشتراطات لتحقيق الاستدامة باستخدام الطاقة الشمسية ومعالجة مياه الصرف الصحي وإعادة استخدامها في ري المساحات الخضراء.
ومن المخطط الانتهاء من تطوير المرحلة الأولى عام 2020 باستثمارات 20 مليار جنيه وتوفير 170 ألف فرصة عمل خلال تلك الفترة.