الاستثمار العقاري يبحث عن طوق نجاة

رجال الأعمال يهربون بسبب الإجراءات الطويلة.. والحكومة تتحرك أخيراً

يعاني القطاع العقاري من العديد من أوجه القصور والخلل وعدم تقديم التسهيلات اللازمة لدخول المرافق والخدمات الاساسية وحتي استخراج الاوراق والتراخيص يستغرق شهوراً تصل في بعض الاحيان إلي سنة!! الامر الذي يؤدي إلي عزوف المستثمرين عن دخول السوق العقاري علي الرغم من ان الدراسات اكدت انه يمثل حوالي 70% من حجم النشاط الاقتصادي مما يشير إلي ضرورة إزالة المعقوات ومعالجة الاخطاء السابقة ووضع حلول واقعية للوقوف بجانب المستثمرين الجادين للتوسع في اقامة المزيد من المشروعات العقارية التي تتماشي مع سياسة الدولة في تحقيق توازن اجتماعي واقتصادي.
مؤخرا اعلنت الحكومة عن خطتها التي تستهدف بشكل مباشر تحسين واتاحة الخدمات الحكومية للمواطنين مثل الطرق والبنية التحتية إلي جانب دعم المطورين العقاريين لتنمية مدن بأكملها.
"المساء الاسبوعي" فتحت الملف وناقشت القضية من كل ابعادها مع العديد من الخبراء والمستثمرين في سوق العقارات لايجاد حلول بناءة تساهم في تحفيز مجال البناء والتشييد والاستثمار العقاري بوجه عام لما له من مردود إيجابي علي الاقتصاد.
قالوا ان القطاع بحاجة إلي إزالة كافة المعقوات التي تقف حجر عثرة أمام تلبية احتياجات الزيادة السكانية من وحدات سكنية باسعار معقولة.
* د. محمد عبدالباقي استاذ التخطيط العمراني ورئيس مركز الدراسات التخطيطية والعمرانية.. بجامعة عين شمس قال ان النشاط العقاري يعد من أهم قطاعات الاقتصاد ومؤشر حقيقي لمعدل النمو ونحن بحاجة ماسة لتنشيط القطاع لمواكبة الزيادة السكانية.
اوضح انه لا احد يغفل اهمية دور المطورين العقاريين في التنمية العمرانية ولكن التجربة السابقة في السنوات الماضية جعلتهم يهتمون بالاسكان الفاخر وفوق المتوسط ونادرا ما نجد مشروعاتهم توجه للطبقات المحدودة.. وبالتالي فالدولة في حاجة ملحة إلي تلبية وسد العجز الشديد في توفير الاسكان المتوسط والمحدود وهو ما يقع علي عاتق وزارة الاسكان والمحافظات.
اكد ان تشجيع القطاع الخاص وتحفيزه في هذه المرحلة امر مطلوب ويستوجب آليات واضحة ومحددة تتمثل في توفير مساحات من الاراضي بأسعار متواضعة لتنفيذ المشروعات والخطط التنموية بالاضافة إلي توفير كافة المرافق حتي لا يتأخر تنفيذ الوحدات السكنية.
قال ان الدولة عليها المساعدة في توفير نماذج تخطيط باستخدام خامات متوافقة مع البيئة وغير تقليدية نظرا لانخفاض تكلفتها مما يساهم في توفير الوحدات باسعار مناسبة وهذه المواد متوافرة وبها مميزات متعددة مثل القوة والوزن الخفيف كما انها عازلة للصوت والحرارة ومقاومة للحريق وبالتالي توفر التكلفة الابتدائية المتمثلة في محولات الكهرباء والكابلات واجهزة التكييف ومن التجارب التي قمنا باجرائها علي الطوب البلنيا "A.A.C" ثبت أنه يوفر 10% من التكلفة الانشائية الاجمالية مقارنة بالطوب الاسمنتي.
اكد ضرورة التوسع في استخدام الطاقة الشمسية لتسخين المياه في الوحدات الجديدة وهناك العديد من الافكار التي من الممكن تطبيقها بتكاليف منخفضة مما يساعد في التوسع في مجال البناء ولدينا العديد من الدراسات الخاصة بتقليل تكلفة العقارات.
اشار إلي ضرورة ان تهتم الدولة بتوفير كافة الخدمات وفرص العمل إلي جانب المشروعات السكنية الجديدة فلابد من التوازن بين معدلات الاستيطان والاستثمارات العقارية مع اهمية رصد كل تجارب الاسكان الاقتصادي والتعاوني وتقييم الاخطاء لتلافي السلبيات.
قال انه إلي جانب الاهتمام بدور المطور العقاري ينبغي تشجيع المشاركة المجتمعية في اعمال البناء مثل تعاونيات الاسكان والمجتمع الاهلي المرحلة الان تتطلب الابتعاد عن سياسة الفكر الأوحد اذا كنا نريد السير نحو سياسات التطوير والتوسع والاستثمار في المشروعات التنموية في مجال الاسكان.
مشاكل وصعوبات
* مهندس محمد الهياتمي الامين العام السابق لاتحاد المقاولين.. اوضح ان قطاع المقاولات والاستثمار العقاري يعاني من مشاكل وصعوبات ليس فقط بعد الثورة ولكن منذ عدة سنوات مما ساهم في تأخير الكثير من المشروعات في مجال التشييد والبناء.
قال ان ابرز الصعوبات التي تواجه القطاع العقاري التغير المفاجئ في معدلات الاسعار فلا توجد قاعدة تضبط ايقاع هذه القضية فعلي سبيل المثال كانت اسعار الحديد والاسمنت ترتفع بطريقة جنونية وبلغت نسبة المكسب حوالي 300% في السنوات الماضية ولم تنجح سياسات وقوانين منع الاحتكار في إيقاف هذه الممارسات التي اضرت بالسوق والاستثمار والتوسع في الكثير من المشروعات العمرانية.. والمطلوب استقرار اسعار مواد البناء.
اشار إلي أهمية منح المستثمرين في قطاع الاسكان تيسيرات حقيقية إذا كنا نريد تنمية الظهير الصحراوي والتوسع في مناطق ومدن جديدة بعيدا عن المجتمعات العمرانية التي تم انشاؤها خلال السنوات الماضية لابد أن يكون هذا المشروع من اولويات الحكومة وتعطيها اهمية قصوي لانه يصب في خدمة المواطنين في المقام الأول.
اكد ان عودة دور الحكومة في مساندة رجال الاعمال الجادين والشرفاء ودعمهم للتوسع في مشروعات الاسكان سوف يساهم في عودة الدور الوطني الغائب وبما يحقق اثارا إيجابية علي سائر القطاعات الأخري.
اخيرا لابد من سداد مستحقات المقاولين لدي الحكومة والتي تجاوزت 12 مليار جنيه مع طرح العديد من المشروعات والاعمال الجديدة التي تحرك القطاع وتحفز الاستثمارات.
* مهندس عبدالعظيم عبدالرحمن عضو لجنة الاسكان بمجلس الشوري سابقا.. اوضح أن الدراسات اكدت ان السوق العقارية تمثل نسبة تتراوح بين 60 و70% من النشاط الاقتصادي في معظم المجتمعات النامية وهذا يؤكد اهمية إزالة كافة المعوقات التي تواجه الاستثمار في القطاع العقاري لتحقيق المزيد من النمو الاقتصادي.
اضاف ان الخلل في منظومة سوق العقارات تتمثل في العديد من القوانين واللوائح وعدم تقديم التسهيلات اللازمة من توفير المرافق والخدمات الاساسية الامر الذي يؤدي إلي تراجع المستثمرين عن سوق العقارات.
قال ان اجراءات المزادات علي الاراضي في المدن الجديدة وبيعها لاعلي سعر كان من المعوقات التي تسببت في أزمات الاسكان المعضلة الحقيقية تمثلت في القانون 89 لسنة 98 الخاص بالمزايدات والمناقصات فقد كان يلزم هيئة المجتمعات العمرانية بيع الاراضي بالمزاد العلني مما اشعل الاسعار فعلي سبيل المثال في المزاد الاخير في شهر مارس ارتفع سعر المتر في التجمع الخامس من 3.000 جنيه إلي 11 الف جنيه واعتقد انه بعد القرار الذي اتخذته الحكومة حاليا بان يكون التخصص بالأمر المباشر لو احسن استغلاله مع طرح المزيد من الاراضي بكامل المرافق للبناء والاستثمار العقاري وبما يتماشي مع سياسة الدولة في تحقيق توازن اجتماعي واقتصادي ستظهر اثاره الايجابية خلال السنوات القادمة.
اشار إلي ان توقف مشروع المليون شقة الذي اعلن عنه عام 2011 كان من المفترض ان ينتهي خلال 5 سنوات وحتي الآن لم يتم انجاز سوي 6% فقط من حجم المشروع اي حوالي 57 الف شقة بجانب توزيع 250 ألف قطعة أرض لابد ان تهتم وزارة الإسكان بتلك المشروعات المتوقفة في اطار انتهاجها لسياسات جديدة تقدم حلولاً واقعية وتشجع المستثمرين الجاديين في تنمية الاراضي والبناء فالمساحة المستغلة للاراضي 5.5% فقط من المساحة الكلية ومازال لدينا مساحات تحتاج إلي تنمية شاملة وبمشاركة من رجال الاعمال.
سوق واعدة
* مهندس صلاح حجاب رئيس جمعية التخطيط العمراني السابق اشار إلي ضرورة عودة دور الدولة المخطط والمحفز والمتابع فمصر سوق واعدة للاستثمار العقاري الذي يساعدنا علي النمو والتقدم موضحا أن الاراضي بدون مطورين أو مستثمرين يقومون بتنميتها لا قيمة لها.
لابد من مراعاة القدرات المالية حيث ان معظم الاسر لا تستطيع ان توفر اكثر من 25% من دخلها للسكن من هنا أري أهمية دور هيئة التعاونيات كإحدي الوسائل المتاحة لتوفير وحدات سكنية بشروط وقواعد معقولة بعيدا عن مبالغات الإيجارات وفق قانون الاسكان الإيجاري ولكن لابد من الرقابة والإشراف الدوري علي الجمعيات لضمان جدية تنفيذ المشروعات وتسليم الوحدات لاعضائها بالمواصفات المناسبة والتوقيت المحدد.
اوضح أن ما اعلنته الحكومة في الأيام الماضية عن طرح 50 ألف وحدة للاسكان الاجتماعي خلال شهر يتم تخصيصها بنظام التمويل العقاري إلي جانب وضع خطة تستهدف تحسين واتاحة الخدمات الحكومية مثل الطرق والبنية التحتية إذا تم الالتزام بها سوف تساهم كثيرا في تغيير الصورة الحالية.
أخيرا لابد من تطبيق سياسات محفزة لتمويل الاستثمار العقاري من وعاء إدخاري إلي آلية تنموية خاصة وانه لدينا طبقا للاحصائيات حوالي 2 مليون وحدة سكنيه شاغرة.
* مهندس عبدالحكيم البدري مستثمر عقاري قال ان الحكومات السابقة وضعت الكثير من المعوقات الطاردة للاستثمار في مجال العقارات مما ساهم في تفاقم أزمة الاسكان علي الرغم من انتعاش هذا القطاع يحرك بجانبه أكثر من 20 مهنة أخري.
طالب البنوك بتقديم تسهيلات خاصة لشركات المقاولات التي تعاني من أزمة سيولة نتيجة تأخير مستحقاتها لدي الجهات الحكومية مما يجعلها تتوقف وتتقاعس عن استكمال الوحدات السكنية.
اشار إلي أن ارتفاع اسعار مواد البناء يقف حجر عثرة امام الاستثمار العقاري في بناء الوحدات المتوسطة أو الإسكان الاقتصادي.
اكد علي ضرورة تغيير ثقافة المواطنين بالنسبة للتمويل العقاري فهو من الانظمة التي تساهم في تحقيق التنمية العقارية حيث يساعد الافراد علي تملك وحدات سكنية بواسطة دفع اقساط لمدة تزيد علي 20 أو 30 عاما.
عودة الثقة
* مهندس مصطفي توفيق صاحب شركة مقاولات طالب بضرورة عقد لقاءات بين المسئولين في وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية والمستثمرين في قطاع العقارات لدراسة كل المشاكل والعقبات التي تواجههم لأن الاراضي بدون مطورين يقومون بالاستثمار العمراني والاجتماعي لا فائدة لها وفي نفس الوقت لابد من عودة الثقة بين هذه الاطراف لان بعض المستثمرين تربحوا من حصولهم علي الاراضي علي حساب المواطن.
اضاف انه لابد من محاسبة الشركات التي تتولي مسئولية تنفيذ المرافق طبقا للمواعيد المحددة إلي جانب إزالة كافة الصعوبات واختصار المدة الزمنية التي تستغرقها اجراءات تراخيص البناء خاصة وإنها كانت تمتد لحوالي عام.
اكد علي ضرورة توفير اراض جديدة بشرط الانتهاء من شبكة الطرق والبنية التحتية لخدمة الوحدات السكنية.