‬الحل السحري‫ فى العقود العرفية

‎حتي الآن يجهل الكثير من البسطاء وربما بعض المثقفين ماهية الضريبة العقارية وكيفية احتسابها لدرجة جعلت مشاكلها ‫-‬ رغم بساطة وتوافر حلها ‫-‬ غاية في الصعوبة أمام الجميع وتلك المشاكل تنحصر في تملك الشخص لعقار متعدد الوحدات ومطالب بدفع ضريبة عليه لانه يحتوي علي اكثر من وحدة وان كان يستغلها إبناؤه أو إخوته.
‎الغريب أن أي مشكلة اصبح لها حل في القانون الجديد لدرجة جعلت المحصلين ومأموري الضرائب يعترضون علي قانون لن يقع تحت طائلته الا قلة قليلة من اصحاب العقارات ، ولكن علي الجانب الاخر وجد البسطاء في القانون الجديد مخرجا ، خاصة من يملكون عقارا قديما تملكه اسرة كبيرة او شقق تحت التشطيب او اصحاب عقارات مستأجرة بايجارات زهيدة ... الجميع وجد الحل بالكلمة السحرية التى نص عليها القانون ب‫"‬قبول العقود العرفية‫"‬ ... وهي عقود مبرمة بين الاشخاص دون توثيق او تسجيل.
‎بداية يشرح محمد السيد _ مأمور ضرائب عقارية _ ان القانون رقم 196 لسنة 2008 والذى كان من المفترض تطبيقه في 2010ولكن الظروف السياسية ثم قيام الثورة حالت دون تطبيقه حيث كانت كل وحدة تقل قيمتها عن نصف مليون جنيه معفاة والوحدة هي فيلا دور أو 10 أدوار أو شقة حجرة واحدة أو 10 حجرات الجميع يعامل علي انه وحدة سكنية وهنا كان الاقل من نصف مليون جنيه معفي لدرجة ان هناك قري كاملة معفاة ولم يكن بها عقار وحيد مربوط .
‎ولكن عندما جاء القانون 103 لسنة 2012 تعديلا للقانون 196 لسنة 2008 وجعل كل العقارات مربوطة وتستوجب الضريبة ماعدا وحدة واحدة لكل مواطن علي مستوى الجمهورية لا تزيد قيمتها على مليوني جنيه وكان هذا القانون يعرض الجميع لدفع ضرائب عقارية حتي من يملك عقارا واحدا يحتوي علي اكثر من شقة فكان مطالبا بدفع الضريبة العقارية أي ان الغالبية العظمي من العقارات كانت مربوطة ، حتي جاء القانون رقم 117 لسنة 2014 وأحدث انفراجة علي الكثير من البسطاء لان معظم العقارات كانت مربوطة حيث تعدل القانون باضافة ‫"‬الموافقة بقبول العقود العرفية‫"‬ وهي عقود شكلية بين الاهالي وبعضها وغير مسجلة او مشهرة حيث يكتب الاب عقد ايجار ودي ويتم وضعه في الملف الخاص بالشخص ، فمثلا اذا كان شخص يملك عقارا يحتوى علي عدة وحدات فيكتب عقودا ايجارية بينه وبين ابنائه او اقرارات لمأمورية الضرائب التابع لها تفيد بانه يسكن العقار مع إخوته او ابنائه او ما شابه ذلك وهنا تكون العقود العرفية او الاقرارات الموجودة لدينا بمثابة وثيقة لاعفاء الوحدة من الضريبة العقارية وهذا فتح الباب الخلفي وجعل العديد من الوحدات او غالبيتها العظمى معفاة تماما من الضريبة العقارية خاصة أن هناك من استغل تلك الاتاحة وقام بعمل عقود واقرارات صورية غير حقيقية للتهرب من الضريبة العقارية رغم انها في الوقت ذاته افادت البسطاء الذين يحتاجون لها فعلا .
‎كما اعفي القانون الجديد كل وحدة غير سكنية «مكتب عيادة» او ما شابه ذلك من الضريبة العقارية بشرط ان تقل قيمتها الايجارية السنوية عن 1200 جنيه اى 100 جنيه في الشهر وهذا يجعل المحامي يستأجر في منزله أو منزل أخيه صوريا وحدة سكنية ويحولها الى مكتب لتصبح غير سكنية بايجار زهيد للهروب من الضريبة العقارية وكذلك الطبيب الذي يستأجر لنفسه من منزل والده أو والدته اكثر من مقر لعيادة مثلا بايجار صوري زهيد ليعفي الوحدة من الضريبة لانها تحولت لوحدة غير سكنية وهكذا .
‎كما اعفي القانون ايضا الوحدات المستأجرة قبل عام 1996 وهو عام انتهاء عقود المشاهرة المفتوحة وكل ذلك لمعالجة الايجارات القديمة الزهيدة .
‎كما اعفي القانون الوحدات التى لازالت تحت التشطيب وهذا فتح بابا خلفيا جديدا حيث يقوم البعض باتمام التشطيب النهائي مثلا ويبقي قاعدة التواليت مثلا او المفتاح الكهربي الرئيسى او خلاطات المياه وهكذا وهذا يدرجها تحت بند غير كاملة التشطيب ويعفيها بالتالي من الضريبة العقارية
‎تقدير الضريبة
‎اما عن كيفية التقدير فيشير علي سعيد _ مأمور ضرائب عقارية_ الي أن طبيعة تقدير الضريبة معقدة بعض الشيء حيث نقوم بتحديد القيمة الرأسمالية للمنزل والتى تختلف طبعا عن القيمة السوقية في كونها اقل ويتم ضربها في 60 % من القيمة السوقية ثم نستخرج القيمة الايجارية للوحدة ثم تضرب في 3% ليخرج ناتج نضربه في 10 % وتكون هي قيمة الضريبة .
‎واشار الي انه ليس من الضروري ان تكون الوحدة العقارية مؤجرة من عدمه ليستوجب عليها الضريبة مؤكدا ان تقييم العقار يكون اقل بكثير من قيمته الحقيقية حرصا علي الناس وليس من مصلحتنا الاثقال علي كاهل المواطن لاننا من الممكن ان نفرض مبلغا كبيرا لا يمكننا تحصيله بعكس اذا فرضنا ربعه او ثلثه فيمكننا تحصيله وهنا تكون المصلحة هى المستفيدة أي انه ببساطة وجود مبلغ قليل محصل افضل من فرض مبلغ كبير غير محصل.
‎واوضح ان العمل يبدأ مع بداية شهر اغسطس في عمل جرد المستجدات السنوى والذي ينتهي في ديسمبر من العام ذاته لحصر واضافة أي جديد علي كل عقار اما الجرد العام فيكون من البداية ويتم كل 5 سنوات وقد تم في 2008 ولم ينفذ ثم في 2013 وهو ما نعمل عليه الان والجديد في 2018 ثم نطالب بالضريبة العقارية علي العام مع بداية يناير من العام التالي لاتمام الجرد السنوى للمستجدات‫.‬
‎شكاوى المواطنين
‎اما الاهالي فقد كانت لهم شكوي واحدة تكررت حيث تقول علياء سالم _ مهندسة _ انها ورثت منزلا خاليا عن والدها كتبه لها بيعا وشراء وهو غير مستأجر وتستغل وحدة واحدة فيه وبه وحدتان غير مستغلتين ومضطرة لدفع ضريبة علي العقار كاملا وليس لها مخرج .
‎اما محمود ابو هاشم فقد ورث عقارا عن والده مع اخوته وكل منهم له شقة في المنزل ووجد نفسه مطالبا بدفع الضريبة وهو واخوته يستغلون المنزل كسكن ولا يملكون شيئا غيره ومأمورو الضرائب ليس لديهم المرونة التى تساعد الاهالي لحل المشكلة والمعاينه لإثبات ان كلا من الاخوة يسكن وحدة.
‎الغريب ان الكثيرين يخلطون بين الضرائب العقارية والضريبة علي التصرفات العقارية التى يؤكد علاء محمد _مأمور ضرائب_ انها كانت تدفع قديما علي العقود المسجلة في الشهر العقاري ولكن ارتفاع رسوم التسجيل التى جعلت الكثيرين يهربون منه الى عقود صحة التوقيع في المحاكم جعلت القانون يتم تعديله ليشمل عقود صحة التوقيع هي الاخري فبالتالي يفرض عليها ضريبة عامة وليست عقارية ولكن اذا اثبت البائع انها للابناء القصر وهم لا يملكون ما يدفعونه للاب او الام البائعين وقدم ما يثبت يتم اعفاؤهم فورا من هذه الضريبة.