هل تشهد مصر فقاعة عقارية؟.. خبراء يؤكدون: الظاهرة بعيدة تماما عنا.. محمود شعيرة: العقارات مثل أى منتج تترتفع أسعاره.. شريف دلاور: الطلب فى السوق العقارى المصرى مختلف وتباطؤ حركة البيع لا يطول كل أنواع الوحدات

أثار ارتفاع أسعار العقارات فى الفترة الأخيرة، ودخول الدولة بمشروعات سكنية كبرى، المخاوف بأن تتعرض مصر لما يسمى ب"الفقاعة العقارية" والتى شهدتها بعض الدول أبرزها أمريكا ودبى خلال عامى 2007 و2008، ولكن، هل تعد تلك المخاوف حقيقية أم أن مصر لا تزال بعيدة عن حدوث فقاعة عقارية بها؟.
يقول باسل محمود شعيرة، عضو بغرفة التطوير العقارى ورئيس القطاع العقارى بشركة بولاريس الدولية للمناطق الصناعية، إن مصر بعيدة تماما عن أن تحدث فقاعة عقارية بها، لافتا إلى أن زيادة الأسعار التى تشهدها العقارات هو ارتفاع طبيعى ومبرر فالعقارات منتج مثل أى منتج ترتفع أسعاره أو تنخفض حسب تكلفة إنتاجه.
وأوضح شعيرة ل"اليوم السابع" أن الفقاعة العقارية تحدث عندما يكون الارتفاع فى الأسعار غير مبرر، مؤكداً أن ظاهرة "الفقاعة" بشكل عام ليست مرتبطة فقط بالعقارات وإنما مرتبطة ويمكن حدوثها فى أى منتج وفى أى قطاع إذا حدثت به زيادة غير مبررة فى أسعاره، ووقتها حتى إذا حدثت هذه الظاهرة سرعان ما تسقط عند ضبط الأمر وعودة الأسعار لمعدل طبيعى ومقبول من قبل المشترين.
وأضاف عضو غرفة التطوير العقارى، أن الارتفاع الذى تشهده أسعار العقارات حالياً ناتج عن ارتفاع تكلفة العناصر المكونة للعقار بدليل أن حتى المشروعات السكنية التى تطرحها الحكومة تختلف أسعارها من عام لآخر حسب تكلفة المنتج وقت تنفيذه، مشيراً إلى أن نتائج هذه الارتفاعات ستنحصر فى تباطؤ الطلب وحدوث هدوء نسبى فى حركة البيع، ولكن لن يصل الأمر لحدوث فقاعة عقارية.
ومن جانبه أكد المهندس داكر عبد اللاه عضو مجلس إدارة الاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء، أن رفع أسعار المحروقات سيؤدى بالتبعية إلى ارتفاع أسعار مواد البناء وجميع مدخلات تنفيذ المشروعات السكنية من نقل وعمالة وغيرها بما سينتج ارتفاع فى أسعار العقارات.
فيما أكد الدكتور شريف دلاور، الخبير والمفكر الاقتصادى، أن مصر بعيدة تماماً عن حدوث "فقاعة عقارية" بها، قائلا: "إن الفقاعة فى أى قطاع لا تحدث بمجرد ارتفاع فى الأسعار أو ركود فى عملية البيع، وإنما تحدث عند خسارة وتضرر أطراف كثيرة، وفى القطاع العقارى تحدث عند تضرر بنوك وشركات عقارية كبنوك ومستثمرين عقاريين، كانوا أطراف فى عمليات البيع، كما حدث فى أمريكا عام 2008 وفى دبى عام 2009".
وأضاف دلاور فى تصريحات ل"اليوم السابع"، أن الطلب فى مصر على العقار أمر مختلف عن الدول الأخرى، فهناك شريحة هامة تنعش السوق العقارى فى مصر فى كثير من الأوقات، وهى شريحة المصريين بالخارج، والذين يرون فى شراء العقارات مأمن وادخار لأموالهم، فهذه الشريحة من الممكن أن تسبب رواج للسوق العقارى عند إقبالها على الشراء، أو كساد فى بعض الأوقات عند إحجامها.
وأشار الخبير الاقتصادى شريف دلاور، إلى أن أقصى ما يمكن حدوثه من تأثيرات سلبية عند ارتفاع أسعار العقارات فى مصر، هو الركود فى حركة البيع، وهذا ما تعرضت له مصر خلال أعوام سابقة كالفترة من 1999 – 2003 بسبب ركود اقتصادى وقتها، موضحا أن حتى هذا الركود لا يكون فى المطلق وبشكل عام على السوق العقارى ككل، وإنما قد يحدث فى نوع معين من السكن، كالسكن الفاخر، مثلا أو المتوسط، وكذلك قد يحدث فى منطقة أو مدينة دون أخرى.
وقال دلاور انه على سبيل المثال تشهد المساكن ذات المساحات الصغيرة من 40 -70 مترا مربعا حالياً حالة من الاقبال، بعكس الفترات الماضية كانت تلك الأنواع من الوحدات السكنية تشهد حالة من الركود، مضيفا أن هناك مناطق ومدن حالياً تشهد أيضا اقبالا على شراء الأراضى والوحدات بها بالرغم من ارتفاع أسعارها كمدينة العلمين الجديدة، والشيخ زايد وغيرهما.
وتساءل الدكتور شريف دلاور: "كيف يكون هناك اقبال على أنواع جديدة من السكن كانت تعانى من ركود فيما سبق وعلى أراضٍ مرتفعة أسعارها ونقول أن هناك فقاعة عقارية او حتى أن مصر تقترب من حدوث فقاعة عقارية بها؟"، مؤكداً أنه حتى فى حالات الركود التى قد تحدث بسبب ارتفاع الأسعار، فهى تكون بشكل مؤقت ويعقبها عمليات تصحيح فى السوق العقارى مثل اشتعال المنافسة بين الشركات من جديد، محاولة تقليل تكلفة المنتج العقارى بقدر الإمكان حتى لا يرتفع ثمنه النهائى بنسبة كبيرة، قائلا: "كل نتيجة مثل ما لها جوانب سلبية لها إيجابيات أيضاً".