وهم الفقاعة العقارية .. وزير الإسكان: الحديث عنها يتعارض مع الواقع.. والعقار من أهم وسائل الاستثمار في مصر

خبراء اقتصاد: السوق العقارى متنوع يغطى جميع الشرائح والطبقات السكانية وهو ما يؤدى لاستقرار العقارات

حالة جدل شهدتها مواقع التواصل الاجتماعى والأوساط الاقتصادية، خلال الأيام الماضية، حول تعرض مصر ل «فقاعة عقارية»، فى الوقت الذى أكد فيه المهندس شريف الشربينى، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، أن السوق المصرى بعيد عنها، وأن الوضع الحالى، لا يتوافق مع هذا التصور.

ونبه الشربينى إلى أن معدلات النمو السكانى فى مصر، 2 مليون نسمة سنويا، تضع على عاتق الوزارة مسئولية توفير نحو 200 ألف وحدة سكنية سنويا، عبر القطاع الخاص أو مشروعات الدولة، مؤكدا أن العقار من أهم وسائل الاستثمار فى مصر، وأن المصريين يدركون ذلك جيدا.

وشدد وزير الإسكان على أن الحديث عن «فقاعة عقارية» يتعارض مع الواقع، واستطرد بأن هدوء الطلب فى فترات، لا يعنى بالضرورة وجود فقاعة، مؤكدا أن الوزارة حققت مبيعات غير مسبوقة فى الساحل الشمالى، وارتفع الطلب فى المنطقة خلال الصيف، مقابل انخفاضه فى القاهرة، وهو ما أدى إلى تصورات غير دقيقة عن السوق.

ويعنى مصطلح «فقاعة عقارية»، الذى تم تداوله بكثرة هذه الأيام، ارتفاع سعر العقار بدرجة مبالغ فيها، ليتجاوز أكثر من قيمته الحقيقية، بسبب المضاربات العقارية، وزيادة الطلب الوهمى عليها، حتى تصل لنقطة معينة، يبدأ فيها التراجع فى الطلب بشكل مفاجئ، نتيجة لزيادة العرض، وقلة الطلب، وانخفاض حاد فى الأسعار مسببا خسائر كبيرة للشركات والبنوك وكبار وصغار المستثمرين، وهو ما يختلف عن النمو الطبيعى للسوق العقارى.

الدكتور عبد المنعم السيد، رئيس مركز القاهرة للدراسات الاقتصادية، استبعد من جانبه حدوث «فقاعة عقارية»، وقال إن قطاع البناء والتشييد، هو قائد الاقتصاد بأكمله، ومثل 20% من إجمالى الناتج المحلى عام 2023، مشيرا إلى أن كثرة الحديث عن «الفقاعة العقارية»، هدفها خلق حالة بلبلة اقتصادية فى قطاع، هو القائد للاقتصاد المصرى بأكمله حاليا، موضحا أن حجم سوق العقارات السكنية فى مصر، يقدر بنحو 22 مليار دولار أمريكى فى عام 2024، ومن المتوقع أن يصل إلى 33.67 مليار دولار أمريكى بحلول عام 2029، بمعدل نمو سنوى مركب قدره 10.96٪ خلال الفترة المتوقعة 2024-2029.

وأضاف الدكتور عبدالمنعم السيد، أن قطاع العقارات، أحد أهم مجالات الاستثمار فى البلاد، وتجاوز معدل نموه 15%، وهناك طلب متزايد على الوحدات السكنية فى المدن الرئيسية فى مصر، وخاصة القاهرة، منبها إلى أن العقار المصرى، هو مخزون القيمة سواء للأفراد أو الشركات، والحفاظ عليه، هدف استراتيجى، لاتزان الاقتصاد القومى؛ واستبعد احتمالية انخفاض أسعار العقارات، نتيجة لانخفاض سعر الفائدة، لأن هناك عوامل عديدة، تحدد سعر العقارات، وهناك طلبا سنويا يفوق مليون وحدة، وأن العقار من أهم الملاذات الآمنة للاستثمار عند المصريين، علاوة على زيادة الطلب الخارجى على العقار فى مصر.

وأكد رئيس مركز القاهرة للدراسات الاقتصادية، أن سوق العقارات فى مصر، يحتاج تنظيما وإعادة هيكلة، وعقدا موحدا، يضمن حقوق المطور والمشترى، وتنظيما لشركات الوساطة Broker التى استفحلت داخل السوق العقارى، وتسهيل إجراءات تصدير العقار.

ما قاله الدكتور عبد المنعم السيد، يتفق معه فيه خبراء اقتصاد، استبعدوا حدوث «فقاعة عقارية» فى مصر لعدة أسباب، أولها عدم وجود تمويل عقارى حقيقى فى مصر، فالنسبة ضعيفة جدا، وهذا يؤكد عدم وجود ديون عقارية كبيرة، سوى للعقارات التى تقدمها وزارة الإسكان للفئات المستحقة، وأن الطلب على العقارات مازال كبيرا مع زيادة السكان والمتزوجين سنويا، كما أن هناك نموا حقيقيا فى شركات التطوير العقارى، وزيادة فى عدد الوحدات السكنية، التى يتم تنفيذها سنويا، كما أن هناك تشريعات عقارية أصدرتها الدولة، لتنظيم عمل الشركات العقارية، وتنظيم ملكية العقارات، ومنع التلاعب والاحتكار ومراقبة المعاملات العقارية، ما يقلل من المخاطر المرتبطة بالمضاربات والتلاعب، وتحافظ على نزاهة السوق وتحقق التوازن بين العرض والطلب، كما أن المعروض من العقارات مازال صغيرا، مقارنة بالطلب الكبير، خاصة فى مدن المحافظات الكبيرة كالقاهرة والجيزة والإسكندرية والقليوبية، وهى الأعلى سكانا، وهذا يؤدى لتوازن السوق العقارى.

وأكد الخبراء، أن شروط التمويل العقارى، التى تقدمها البنوك صارمة، وتقلل من فرص حصول الأفراد على قروض، لشراء العقارات، ما يستبعد ظهور فقاعة عقارية، مشددين على أن الاقتصاد المصرى مستقر ومتنوع وفى تحسن دائم، وحتى مع ارتفاع معدلات التضخم، إلا أن الاستثمار فى العقارات مازال فى زيادة، لأنه آمن للأفراد، مقارنة باستثمارات أخرى محفوفة بالمخاطر، واستثمار طويل الأجل، يحافظ على قيمة الأموال من ارتفاع التضخم، ويعد أصولا ثابتة وعنصرا أساسيا للأمان الاقتصادى والاجتماعى.

ويرى خبراء الاقتصاد، أن السوق العقارى متنوع يغطى جميع الشرائح والطبقات السكانية بداية من المناطق الأقل تكلفة حتى المدن الفاخرة، وهذا يؤدى لاستقرار العقارات، ويستبعد حدوث فجوة عقارية.