ما الذي استوقفني في دراسة القانون؟

«عقد البيع الابتدائى».. ممكن فى يوم تلاقى الشقة اللى اشتريتها بعقد ابتدائى متباعة لحد تانى واستولى عليها؟ وراح عليه فلوسها؟
أو هل يعتبر شخص مالك عمارة كانت بتاعة والده اللى باعها بعقد ابتدائى بس الوالد اتوفى قبل ما المشترى يسجلها فى الشهر العقارى؟
• • •
فى الأول إيه الفرق بين العقد الابتدائى والعقد المسجل؟ الأول بين البائع والمشترى بيلتزم فيه الأول بتسليم الشقة للثانى والثانى يدفع القيمة المتفق عليها. العقد المسجل هو المسجل فى الشهر العقارى.
القاعدة إن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل. يعنى ممكن تكون اشتريت شقة أو حتة أرض بعقد ابتدائى بس هى فى الشهر العقارى لسه متسجلة باسم اللى باعهالك أو حتى اللى قبله لو كان اللى باعهالك اشترى برضه بعقد ابتدائى، لإنكم مبلغتوش الشهر العقارى إن انتم بقيتم الملاك الجداد. وده اللى قالته المادة 9 من قانون الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 واللى أشار له القانون المدنى اللى صدر بعده بسنة.
• • •
طيب هل ده يضيعلك حقوقك كمشترى؟ ولا ممكن العقد الابتدائى يضمن بعض الحقوق بس؟ علشان الأمثلة كتيرة حاقسمهم على كذا بوست:
أمثلة من قضايا عرضت على محكمة الاستئناف والنقض:
1. مشترى شقة اكتشف إن البائع بايع الشقة لحد تانى. المحكمة حتعتد برأى مين؟
لو هما الاتنين مشترين بعقود ابتدائية، الأولوية للى سجل الأول حتى لو اشترى الشقة بعد المشترى التانى اللى ما سجلش. زى قضية اتعرضت على المحكمة الابتدائية عن سيدتين اشتروا نفس الشقة؛ واحدة فى 2006 والتانية فى 2007. المحكمة الابتدائية حكمت بتمكين السيدة اللى اشترت فى 2006 لإنها اللى اشترت الأول. لكن السيدة التانية طعنت على الحكم أمام محكمة النقض اللى قالت إن العبرة للى سجل الأول، وبما إن السيدة الثانية سجلت فى الأول يبقى الشقة بتاعتها. وطبعا اللى باع الشقة مرتين حيتحاسب قانونا.
• • •
2. بالنسبة لورثة عقار كان والدهم بايعه قبل كده بس بعقد ابتدائى وما لحقش المشترى يسجله قبل وفاة البائع، فهل يعتبروا ملاك لو عقد البيع ابتدائى؟
محكمة النقض قالت إن مش معنى إن البائع مسجلش عقد البيع أو تراخى فى تسجيله إنه لا زال يملك العقار، ولا هو ولا ورثته، وقالت: من يضمن نقل الملكية لغيره لا يجوز أن يدعيها لنفسه. يعنى ما ينفعش ينقصوا من حقوق المشترى، والوارث لازم يعمل اللى والده/مورثه ما عملوش: يسجل العقار علشان يضمن نقل الملكية للمشترى. وبالتالى ما ينفعش الوارث يقول إن الوحدة بتاعته.
• • •
3. لو أنا مشترية وحدة بعقد ابتدائى وفى يوم لقيت حد وضع يده عليها، ومقيم فيها، هل من حقى أطرده ولا حيقولى إن عقد البيع الابتدائى بينى وبين البائع مش حجة عليا وأنا مش معترف به؟
محكمة النقض قالت فى حكم نقض 2018: العقد الابتدائى بيدى للمشترى حقوق العقد المسجل من منفعة العين وكافة الحقوق المتعلقة به باستثناء نقل الملكية من تاريخ إبرام عقد البيع زى طرد الغاصب وتسليم العين.
طيب هل عقد البيع الابتدائى له قيمة أو يحتج به فى مواجهة الحكومة فى حالة نزع الملكية؟ ودى نقطة مهمة جدا خصوصا باللى بيجرى حاليا من نزع ملكيات لإنشاء كبارى أو توسعة طرق.
محكمة النقض 2019 قالت فى حكمها فى قضية نزع ملكية قطعة أرض واحد جبرا، فلما جه يطالب بحقه وقال إن ده لا يجوز لأن الحكومة ما اتبعتش الاجراءات القانونية المقررة فى قانون نزع الملكية للمنفعة العامة يعتبر غصب يستوجب مسئوليتها عن التعويض، ومش من حقها نقل الملكية للجهة الغاصبة، وبالتالى يكون من حق الشخص ده استرداد الأرض لغاية ما الحكومة تتبع الاجراءات القانونية لنزع الملكية.
• • •
بس عموما إيه الدرس المستفاد من كل القضايا المرفوعة دى واللى انتصرت فيها محكمة النقض للمشترى بعقد بيع ابتدائى: أنا شايفه إنه لتفادى كل المشكلات دى، أهم حاجة تتعمل هو الاسراع بتسجيل العقد علشان الملكية تنتقل والمشترى ياخد حقوقه كاملة قدام البائع وورثته وقدام الغير بما فيهم الحكومة لو عايزة تنزع الملكية.