خلي بالك من تحويشة العمر والعقد الأخضر.. خطوات شراء شقة تمليك وكتابة العقد

«احذر النصابين»..كلمة تُردد دائماَ على مسامع الشباب المُقبلين على الزواج من قبل الأهالى، وذلك عند التوجه لشراء «الشقة» التى تُعد الحلم الذى يذهب فيه كما يردد البعض «تحويشة العمر»، حيث يكتشف المشترى أحياناَ أنه وقع ضحية نصب حال علمه أن «شقته» أو الوحدة السكنية التي اشتراها لم يتم بناءها من الأساس، أو تم بيعها لأكثر من مشتري، أو ربما يكتشف أحياناَ أخرى أن العقد الذي أبرمه يتعلق بوحدة أخرى غير تلك التي اشتراها.
ولمواجهة هذه الظاهرة التى تُعد بمثابة «الشبح» الذى يلتهم «شقى العمر»، رصدت «صوت الأمة» العديد من الإجراءات التى من المفترض أن يتبعها المشترى قبل إجراء عملية الشراء، بغرض تجنب عمليات النصب التى تتم بشكل أشبه بالمستمر خلال الفترة الماضية-بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض ياسر سيد أحمد.
أولا/ تتأكد من العقد المسجل سند الملكية، وإسم صاحب رخصة البناء، وعداد الكهرباء والمياة، ثم تحررعقد بيع ابتدائى مع البائع، ثم تقوم بعمل توكيل خاص فى الشهر العقارى للبيع للشقة، ثم تتقدم بطلب شهر عقارى، وذلك فى مكتب الشهر العقارى التابع لمكان الشقه وتسجل الشقة بإسمك.
كيف تشترى عقار بمستند ملكية صحيح؟
وفقا ل«أحمد» تعتبر مستندات الملكية المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها، ومن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة البيع، ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع، وهو ما يؤدي إلي أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار، وربما يتعرض آخرين للوقوع ضحايا لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات او اكتشافهم بان العقد الذي تم الشراء به غير كافي وينقصه العديد من البنود.
أنواع مستندات الملكية وأهمية كل مستند وماهي الأوراق التي تكون مطلوبة من البائع
وابدأ من هنا بأنواع العقود وهي إما عقود بيع مسجلة أو عقود بيع ابتدائية:
عقد البيع المسجل بالشهر العقار
وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجود تحت يد البائع، ويكون أصل العقد موجود بالشهر العقاري بحيث إذا فقد في أى وقت فمن الممكن إستخراج صور رسمية منه، ويكون هذا العقد محتويا علي رقم شهر وتاريخه ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى، وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد.
اقرأ أيضا: سلسلة نقل ملكية عقار.. هل يجوز تصرف المالك في الأرض دون المباني؟
عقد البيع الابتدائي:
وهو يكون محرر بين طرفين بائع ومشترى وله ثلاثة أشكال:
- إما أن يكون حاصل علي حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشترى.
- أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه، وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية، وهي سلسلة العقود السابقة عليه حتى نصل إلي أقرب عقد مسجل للعقار مع التأكد من صحة تلك العقود.
- والشكل الأخير وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام وتكمن هنا خطورة هذا العقد لأن اى شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها مدعيا أنه عقد صحيح.
وبحسب «أحمد» في حالة وجود عقد بهذا الشكل، فيجب التأكد من صحته من خلال سؤال البائع أو سلسلة البائعين حتي الوصول إلي اقرب بيع تم بالعقد المسجل أو حكم صحة، ونفاذ رغم وجود العديد من العقارات مباعة بعقود ابتدائية بهذا الشكل ولم يتم عمل إجراءات للعقد بسبب تراخي المشترى إلا أنه في حالات أخري تكون هذه العقود مصطنعة مما يوقع بالمشترى كضحية نصب.
البيانات الهامة التي يجب أن تكون مدرجة بعقود البيع:
1- إسم المشترى والبائع كاملا - رقم البطاقة «ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر»- عنوان محل الإقامة كاملا.
2- بيان تفصيلي بالمبيع «سواء شقة - أرض فضاء - محل - عقار كامل» وبيان مساحته بالتحديد «العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز أو زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد اعلي من نسبة 10%».
3- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له، واسم الشارع والمنطقة والمحافظة، ثم بيان عن قطعة الأرض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية « بالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء».
4- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح «وانصح دائما بذكر الثمن الأصلي حتي يضمن المشترى حقوقه في حاله حدوث أي شيء».
اقرأ أيضا: سلسلة نقل ملكية عقار.. شهر عريضة الدعوى أداة احتيال أم وسيلة لحفظ الحقوق العينية؟
5- بيان بشرح وافي عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع، وذكر كافة العقود المتسلسلة حتي الوصول إلي رقم العقد المسجل القديم للعقار «وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته»، بالإضافة إلي ذلك يجب أن يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع «وفي حاله شراء شقة أو محل من مالك عمارة أو برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث ان المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول علي صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع علي كل ورقة من الصور بانها صورة طبق من العقد».
6- يجب أن يشتمل العقد علي حدود ووصف، ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات، وكذا اتجاه مدخل العقار، ووصف الدور في حالة بيع شقة - وكذا وصف أى معالم مميزة وأسماء جيران ملاصقة إن أمكن.
7 – يجب اشتمال العقد علي بند صريح بإقرار البائع بانه لم يسبق له التصرف في العين أو ترتيب أى حقوق عليها للغير – وكذا أن البائع يضمن عدم تعرضه هو أو الغير للمشترى في العين موضوع البيع.
8- ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق ولمحلات.
9- يجب وجود بند صريح بأن المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور أى عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا أو قانونيا.
هذا بالإضافة إلي باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدولة علي العقار من ضرائب أو مياة أو كهرباء سابقة علي تاريخ عقد البيع .
احترس من مقولة «العقار به عقد اخضر»
استكمالا لعرض أشكال العقود وخاصة التي تشكل خطرا علي المشترى أو علي الأقل تسبب له فهم خاطيء بأنه اشترى عقار مسجل علي غير الحقيقة نعرض لهذا الموضوع حيث يتردد كثيرا في سوق العقارات مقولة «العقار به عقد أخضر - للإيهام بأنه مسجل».

والعقد الأخضر هو ورقة خضراء خالية تباع بالشهر العقاري كنموذج لتحريره بالبيانات الخاصة بالعقار لتسجيله - تباع هذه الورقة الخضراء بخمسة جنيهات سعر رسمي - وقد اعتاد البعض علي شراء هذه الورقة وتحرير العقود الابتدائية عليها أو يكون هناك حكم بصحة التوقيع يتم الحصول علي صورة رسمية منه وتكون مكتوبة علي هذه الورقة الخضراء «علما بأنه قد صدر قرار من وزارة العدل في العام الماضي بمنع الحصول علي صور رسمية من الأحكام علي الورقة الخضراء لمنع التلاعب بالمشترين - ولكن هذا لا يمنع وجود ألاف العقود بهذا الشكل سابقة علي صدورالقرار».

والنصيحة للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد أن يقوم بالأتي حتي يتأكد هل هو مسجل أو مجرد حالة من الحالات السابقة:
أولا : مكتوب علي الهامش الأيسر بالعقد بشكل عرضي « ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية إلا إذا تم شهره».
ثانيا : علي الهامش الأيمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ إذا وجد هذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناه أن العقد لم يشهر وليس له قيمة.
ثالثا : يجب أن يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار، ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل.
رابعا : يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخه وساعته ويكون مختوم أيضا.
خامسا : يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقار بأن البائع والمشترى قاما بالتوقيع أمامه.
واذا لم تتوافرالخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه، فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد أخضر يجب أن تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل واحترس.
اقرأ أيضا: سلسلة نقل ملكية عقار.. 5 مراحل لدعوى «صحة التعاقد» بين النظرية والتطبيق
مستندات للشهر العقاري:
أولا..يتقدم أحد الطرفين البائع أو المشترى بطلب شهر عقارى.
وذلك بمأمورية الشهر العقارى الكائن بها العقار.
ثانيا..المستندات
1-عقد سند الملكية.
2-عقد البيع الابتدائى بين الطرفين.
3-شهادة مكلفة عقاريةمن {الضرائب العقارية} اذا كان العقار قديم.
4-رخصة المبانى اذا كان العقار حديث.
وهناك أجراءات تعرفها تباعاً من خلال الشهر العقارى كتحرير كشف التحديد أو استمارة التغيير.
الرسوم
أهم النصائح:
1- لا تشترى بأى حال من الأحوال شقة غير موجوده فعلا أو لم تنشاء ولم تشاهدها على الطبيعة.
2- لا تشترى على الرسم فقد اشتريت شقة على مقاييس الرسم والمقاييس الفعلية بعد التنفيذ للأسف كانت فى حدود النصف.
3- قيس مقاس شقتك بنفسك شاهدت شقة 140متر إتضح أن الصافى حوالى 90 متر فخذ معك متر، واحسب مقاس الشقة، ثم اضف فى اقصى حد 20 فى المائة للخدمات.
4- لا تشترى فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة بأى حال من الأحوال.
5- إذهب إلى مكان الشقة والشارع مرة فى النهار، ومرة ليلا لتتعرف على المنطقة جيدا مثلا هناك مناطق هادئة فى الصبح وفى الليل يكون هناك مقهى تحت البيت تسبب قلق شديد ومعاكسات للسكان.
6- عند شراء شقة فى دور علوى بدون اساسنسير لا تتخذ قرارك بسرعة فكر فى يوم تكون لا قدر الله مريض أو راجع متعب ومعك مشتريات كثيرة أو تحمل أولادك لأنهم نائمين أو تحتاج النزول لأكثر من مرة فى فتره قليلة.
7- ابحث كثيرا ولا تتعجل فكلما بحثت وجدت الأفضل.
8- لا تدع فرصة لسمسار أو مالك يوهمك أن الشقة لقطة يجب أن تشتريها الأن حتى لا تضيع خذ وقتك واسأل جيدا.
9- إذا أخذك سمسار لشقة إذهب مرة أخرى بدونه واسأل فى المنطقة عن متوسط الأسعار من البوابين والسماسرة وإذا اعجبتك اتفق عليها واعط السمسار حقه.
10- عند التفاوض على السعر تفاوض مع المالك وليس السمسار لأن بعض السماسرة يزيد ويتشدد أكثر من المالك، لأن نسبته تزيد من المالك إذا اتى بسعر جيد للمالك.
11- احذر من شراء شقة بدون عداد.
12- سوف تدفع ما قد تعبت فيه لسنوات فلا تغامر خذ نسخة من بيانات العقار عقد الأرض والرخصة واستفسر من الحى عنه لو كان عقار جديد.
13- تاكد من بيانات البائع لك وملكيته للعقار.
14 - تأكد من العقد ومن أن لك حصة فى الأرض ومن كافة حقوقك، واحذر بعض الشركات تلزمك بمبلغ كبير إذا حاولت إعادة البيع.