سلسلة نقل ملكية عقار.. نصائح هامة عند شراء وحدة سكنية لتجنب عمليات النصب

فى الواقع يكتشف المشتري أحياناَ أنه وقع ضحية نصب حال علمه أن الوحدة السكنية التي اشتراها لم يتم بناءها من الأساس، أو تم بيعها لأكثر من مشتري، أو ربما يكتشف أحياناَ أخرى أن العقد الذي أبرمه يتعلق بوحدة أخرى غير تلك التي اشتراها.
ولمواجهة هذه الظاهرة، هناك العديد من الإجراءات التى من المفترض أن يتبعها المشترى قبل إجراء عملية الشراء، بغرض تجنب عمليات النصب التى تتم بشكل أشبه بالمستمر خلال الفترة الماضية.
وللكشف عن هذه الإجراءات والنصائح، يجيب الخبير القانونى والمحامى شريف الجعار، رئيس لحنة الدفاع القانونية عن المستأجرين، قائلاَ: «يجب مراجعة مستندات الملكية وسند البائع لبيان صفته، وهل يجوز له التصرف بالبيع بنفسه أو بتوكيل ساري المفعول - والتأكد يكون من مكتب التوثيق الصادر منه- ويجب أن يكون سند أصل الملكية للبائع مشهرًا ( مسجلًا) أو بالأقل قابل للتسجيل.
7 اجراءات
ويجب وفقاَ ل«الجعار» فى تصريح ل«صوت الأمة» على كل من يريد أو يرغب في شراء وحدة سكنية عدة أمور كالتالى:

1-مراجعة الوحدة المحلية أو الحى أو جهاز المدينة الجديدة الواقع في دائرتها العقار أو الشقة.
2- التأكد عن طريق إدارة الأملاك والتنظيم بالحي أو الإدارة الهندسية من أن العقار ليس متعديا علي أملاك الدولة.
3- التأكد من أن العقار له رخصة بناء.
4- التأكد من أن الوحدة المشتراه أو المؤجرة تقع في الأدوار التي شملت الأعمال المرخص بها، لأن العقار المقام بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الانشائية، ويمكن أن يتعرض للانهيار ويفقد المالك الجديد حياتة أوحياة أسرته.
5- يجب الحصول من البائع على نسخة من بيانات العقار وعقد ملكية الارض وصورة الرخصة، والمخطط العام للمجمع السكني( الكومباوند) وارفاقها مع عقد ملكيته للوحدة، تجنبا للوقوع ضحية عمليات النصب والاحتيال التي يترتب عليها ضياع الأموال.
6-يجب التوجه لمكتب الشهر العقاري في المنطقة «في حالة وجود عقد مسجل» للحصول على شهادة بالتصرفات على العقار للتأكد من عدم وجود تصرفات أخرى على تلك الوحدة من تاريخ التسجيل، مع الأخذ في الاعتبار أن سند البائع ان لم يكن مسجلا فلن تظهر له تصرفات مقيدة بالشهر العقاري، وليس معنى ذلك عدم وجود تصرفات لكن قد توجد لكنها غير مشهرة.
7-يجب على المشتري التقدم بطلب إشهار البيع لمأمورية الشهر العقاري، حتي يتمكن من حجز أسبقية للتسجيل وشهر التصرف على أن يحصل المشتري البيانات المساحية من واقع العقد المسجل أو آخر كشف تحديد مساحي، ليتمكن من كتابة طلب الشهر بالطريقة الصحيحة.
وفور المعاينة واستخراج كشف التحديد المساحي للطلب سوف يتضح إن كانت المعالم منطبقة أم مخالفة لما ورد بعقد البيع الابتدائي.
اقرأ أيضا: سلسلة نقل ملكية عقار.. الإجراءات العملية لدعوى «تثبيت الملكية»
ضرورة الإستعانة بمحام
ومن الشائع في مصر من عقود طويلة أن أصحاب العقارات لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات، فمنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وهو ما يعرض العديد من المشترين لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الوعي القانوني بأن العقد الذي تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود، فيجب الاستعانة بمحامي محل ثقة عند فحص أوراق الملكية، وكتابة عقد البيع الابتدائي ضمانًا لاستيفاء كافة البيانات التي تجعل من السهل السير في إجراءات نقل الملكية-بحسب «الجعار».

البيانات المطلوبة لعقد البيع
ويجب أن يحتوي عقد البيع على العديد من البيانات المهمة، مثل اسم المشتري والبائع كاملا، ورقم البطاقة، وعنوان محل الإقامة كاملا، وبيان تفصيلي بالمبيع ( سواء كانت شقة، أوقطعة ارض فضاء، أو محلا تجاريا أوعقارا كاملا) وبيان مساحته بالتحديد، وبيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع، والمنطقة، والمحافظة، ثم بيان مساحي تفصيلي عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية، وبالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء, وكذلك بيان الثمن، وكيفية دفعه بشكل واضح، وفي حالة وجود ورثة، لابد من ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته) بالإضافة إلي ذلك يجب أن يتسلم المشتري كافة عقود الملكية السابقة من البائع، كما يجب أن يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذلك اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة، وذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات طبقاَ ل«الجعار».
اقرأ أيضا: كيف تنقل ملكية عقار؟.. 6 إجراءات لتحقيق وضع اليد المُكسب للتملك و6 أخرى للمنع
توكيل عام بالبيع
وفى الأخير يقول «الجعار» أنه يلزم الحصول إما على توكيل عام بالبيع من البائع للمشتري - ويكتب فيه غير قابل للإلغاء ويسري في مواجهة الورثة - بالسير في كافة إجراءات نقل الملكية والتوقيع على عقد البيع النهائي بالوكالة عن البائع وذلك في حالة وجود سند ملكية مسجل لدى البائع، أما في حالة عدم تسجيل البائع لملكيته فيتم اختصامه مع المالك الأصلي في دعوى صحة تعاقد، وليس صحة توقيع لأن دعوى صحة التعاقد تمر بإجراءات شهر عريضة الدعوى لمطابقة البيانات المساحية للعقار بمعرفة المساحة، ويصدر بموجبها حكم قابل للتسجيل طالما تم اختصام المالك الأصلي بعقد مسجل أما دعوى صحة التوقيع فهي دعوى شخصية تحفظية ينصب الحكم فيها على التوقيع وليس على مضمون العقد.