«التمويل» أزمة السوق العقارية.. والبحث عن حلول لمواجهة الركود

ما زال البحث عن آليات تمويلية هو الهدف الرئيسى للاعبين بالسوق العقارية، أملا فى إيجاد حلول تحرك الركود الذى يعانى منه القطاع.
وتعد الشريحة المتوسطة الاكثر تضررا من القرارات الاقتصادية التى اتخذتها الحكومة، وهى الشريحة الاكثر استحواذا على السوق العقارية بنسبة 40% حسب غرفة التطوير العقارى، وقدرها مكتب جيه ال ال مصر ب 70% من حجم الطلب فى السوق، أدى ضعف القدرة الشرائية لهذه الشريحة إلى تراجع فى المبيعات، دفع العديد من المطورين بمطالبة الحكومة بتوفير آليات تمويل تدعم الاسكان المتوسط.
واستجابة لهذه المطالب أعلن البنك المركزى، عن طرح مبادرة جديدة لتنشيط السوق العقارية من خلال إتاحة تمويل للأفراد الطبيعيين ذوى الدخل المتوسط بحد أقصى 50 مليار جنيه، وقال طارق عامر محافظ البنك المركزى خلال لقاء مع غرفة التطوير العقارى وعدد من رؤساء البنوك، إن دعم القطاع العقارى للتوسع فى المشروعات له مردود اقتصادى أفضل للعمالة والناتج المحلى والاقتصاد بشكل عام.
المهندس طارق شكرى رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، قال إن التمويل يعد السبب الاساسى للأزمة الحالية للسوق العقارية فى مصر، وهو ما اتفق عليه اعضاء الغرفة.
أوضح شكرى أن الإسكان الاجتماعى والقومى توفره الدولة بتمويل مخفض 6% ومدة سداد 20 عاما، ولا توجد ازمة تمويل للاسكان الفاخر، مقارنة بشريحة الاسكان المتوسط والفوق متوسط، وهى الشريحة الاكبر، لذلك كان لابد من توفير حلول تمويلية مخفضة لهذه الشريحة، وهو ما دفع الغرفة لطلب مقابلة محافظ البنك المركزى الذى رحب بطرح مبادرة لدعم هذه الشريحة وتخصيص 50 مليار جنيه للاسكان المتوسط.
وقال شكرى ان تفاصيل ومقترحات هذه المبادرة جار دراستها لعرضها على محافظ البنك المركزى اواخر الشهر الجارى.
ويرى شكرى ان الشريحة المستهدفة للاسكان المتوسط لا تقل عن 40% من المجتمع المصرى وهى الاكثر معاناة فى ايجاد التمويل، وبالتالى فإن اتاحة آلية تمويل مدعمة من البنك المركزى والاسكان ستعيد توجيه السوق العقارية، قائلا «أبدى العديد من المطورين رغبتهم التوجه لهذه الشريحة».
احمد شلبى، الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، قال إن مشكلة السوق العقارية فى الوقت الحالى تتمثل فى ضعف القدرة الشرائية للمشترى، ذلك لأن الاسعار زادت بشكل كبير وهى زيادة مبررة لارتباطها بسعر الأرض وتكلفة التنفيذ، وبالتالى ارتفعت اسعار البيع بمعدلات اعلى من الزيادة فى الدخول للافراد، الامر الذى احدث فجوة بين القدرة الشرائية والاسعار.
«شركات التطوير العقارى فى الخارج عادة لا تبيع اوف لاين ولكنها على تمويل بنكى لتنفيذ مشروعها، ثم تبيع للعميل بتمويل عقارى مع اكتمال تنفيذ الوحدة السكنية على الأرض والاستلام من 6 شهور إلى عام، ويسدد العميل للبنك خلال فترة من 15 – 20 عاما» تبعا لتصريحات شلبى.
اضاف ان مصر لا تعمل بهذا النظام التمويلى الامر الذى يدفع المطور العقارى للعمل بنظام اوف بلان البيع على الورق وتحصيل مقدمات البيع لتنفيذ المشروع، وبالتالى فإن توفير آليات تمويل مناسبة للمشترى تعد بمثابة مفتاح مهم لاستمرار نشاط السوق العقارية بشرط ان يكون من خلال منظومة متكاملة.
أشار إلى أن مبادرة البنك المركزى لتمويل المشترين، تركز على تدعيم سعر الفائدة، بإتاحة تمويل بعائد ما بين 10 12% لوحدة سكنية 3 ملايين جنيه.
ويرى شلبى أهمية إتاحة آلية تمويل مع بداية طرح المشروع للبيع، بحيث توفر جهة التمويل تمويلا للعميل لصالح الشركة حتى موعد التسليم وتقوم بالتقسيط مع العميل على فترات زمنية متنوعة، مما يسرع من دورة رأس المال للمشروع، مشيرا إلى أن هذه الآلية تم مناقشتها بين المطورين وشركات التمويل العقارى.
المهندس فتح الله فوزى، رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الاعمال، قال ان توفير آلية تمويل بأسعار فائدة مخفضة من شأنه تحريك السوق العقارية، مؤكدا أن ارتفاع الفائدة على التمويل العقارى أحد أسباب عدم تفعيله.
أضاف أن إتاحة التمويل بعائد مخفض امام المشترى من شأنه تخفيف العبء عن المطور العقارى الذى اضطر مؤخرا إلى البيع بانظمة سداد ما بين 10 – 9 سنوات وما ترتب على ذلك من صعوبات تمويلية تواجه المطورين.
ويرى فوزى ان تقديم تسهيلات تمويلية امام العملاء للاسكان المتوسط من شأنه رفع العبء عن الاسكان الاجتماعى الذى تدعمه الدولة وجذب شريحة من المشترين للاسكان المتوسط.
اضاف فوزى أن معظم المطورين يتركز مشروعاتهم على توفير منتج سكنى ما بين 170 إلى 100 متر بأسعار ما بين 3 ملايين إلى مليون ونصف وهى الشريحة الموجه بشأنها مبادرة البنك المركزى وتستحوذ على النسبة الاكبر من العملاء، وبالتالى توفير حلول تمويلية لهذه الشريحة سيحدث نشاط فى السوق العقارية.
أيمن سامى، مدير مكتب جيه ال ال فى مصر للاستشارات العقارية، قال التمويل يعد جزءا من الازمة التى تشهدها السوق العقارية فى الوقت الحالى، حيث تتركز المشكلة الاساسية للقطاع فى ضعف القدرة الشرائية للمشترى امام الاسعار المتزايدة.
اضاف ان توفير آلية تمويل مدعمة للشريحة المتوسطة، يعد فرصة لاعادة الحركة للسوق العقارية خاصة ان هذه الشريحة هى الاكبر بالسوق وتستحوذ على 70% من الطلب فى السوق العقارية.
ويرى سامى أن المبادرة التى أعلنها البنك المركزى لتمويل الاسكان المتوسط يجب ان تراعى تناسب القسط مع دخل المشترى.
وكشف سامى عن ارتفاع الايجار السكنى فى الربع الأول من العام بنسبة 10% مقارنة بالعام الماضى، وسجلت القاهرة الجديدة اعلى نسبة زيادة بحوالى 30%، مما يعكس تزايد الحركة بالقاهرة الجديدة والعاصمة الادارية نتيجة الانشاءات والمشروع الجارى تنفيذها شرق القاهرة وتزايد الطلب على الوحدات الادارية.