كيف تؤمن نفسك من الناحية القانونية عند شراء وحدة سكنية ؟؟

عصمت فتحى المحامى
القرار الأصعب بالنسبة للكثيريين هو شراء وحدة سكنية ، ودا ببساطة لأن المبلغ اللى هيدفعة ثمنا للشقة بالنسبالة (تحويشة العمر..وتعب السنين) ومعندهوش اى استعداد انه يخسروأو يضعة فى شقة لا تساوى قيمته أو يتعرض لعملية نصب أو مماطلة أو يدخل فى منازعات قانونية هو فى غنى عنها ...
لذا وجب علينا أن نوضح للمشترى أهم الخطوات والمستندات القانونية التى يجب الاطلاع عليها والتأكد من صحتها عند شراء أى وحدة سكنية ..
وهى تتمثل فى الأتى :
أولا / أن الشقة تكون موجوده بالفعل أى تم بنائها فيمكنك المعاينة على الطبيعة والتأكد من المواصفات المطلوبة من حيث المساحة وتوزيع الغرف والخدمات والمرافق وخلافه . ودا لأن التعاقد على شقة فى عقار تحت الانشاء ودا بيتم كتير بس برضو بيكون فيه منازعات كتير والحماية القانونية بتوقف على قوة الضمانات الموجودة فى عقد الشراء والبنود القانونية منها مواصفات التسليم والشروط الجزائية على الاختلاف والتأخير التى تحمى مشترى الشقة فى عقار تحت الانشاء ..
ثانيا / بعد المعاينة التامة فى حالة ان الشقة موجودة بالفعل والتأكد من المواصفات المطلوبة وتوزيع الغرف وملائمة المكان لك وللاسرة عليك ان تتطلع على كافة مستندات الملكية وتراخيص البناء ..والتى قد تكون أحد هذه المستندات ..
1- عقد شراء الأرض المقام عليها العقار (المسجل شهر عقارى تسجيل رضائى – أو مزيل بحكم بصحة ونفاذ عقد البيع ) والعقد المسجل بيكون له رقم شهر وتاريخ للشهر مطابقة للموجود فى الشهر العقارى وممكن تجيب صورة رسمية منها ودا أفضل سند للملكية وأقواها قانونا بالاضافة الى السجل العينى .
2- أو عقد بيع نهائى غير مسجل وعليه حكم من المحكمة الكائنة بدائرة العقار بصحة التوقيع ولكن هذا الحكم لا يبحث ملكية وائما ينصب على صحة توقيع البائع للمشترى دون النظر لموضوع العقد فهو حجة بين أطرافه ..
وطبعا ليس سند قوى للملكية لأن الملكية لا تنتقل الا بالتسجيل ولكن العرف جرى على التعامل به لسرعة الاجراءات وللثقة المتبادلة بين اطراف التعامل ودا بتدعمة بحاجات لازم تتأكد منها بأن البائع هو المالك الظاهر للعقار وحائر له حيازه هادئة ومفيش حد بينازعة فى الملكية هو القائم بأعمال البناء والتراخيص وان تسلسل العقد العرفى اطرافه موجودة ممكن الاستشهاد بيها وما شابه والأهم الثقة فى البائع وسمعته فى السوق ...
3-أو عقد موقع بين أطرافه ليس عليه أى اختام وبالتالى ليس عليه حتى حكم بصحة التوقيع ودا يعد ورقه عرفيه بين طرفيها يمكن اصطناعها ولا تعد سند للملكية ...
4- الأطلاع على عقد الشراكة اذا كان هناك شركاء فى العقار والتأكد من ان نصيب البائع مفرز فى عقد الشراكة ومحدد وان الشقة محل البيع من ضمن نصيبه المفرز ،، واذا لم يكن عقد الشراكة غير مفرز فانه يجب توقيع كل الشركاء على عقد البيع طرف أول بائعون وأذا كان التعامل مع ورثة يجب الاطلاع على شهادة الوفاة صورة رسمية من الاعلام الشرعى للورثة والتأكد من اسمائهم والأنصبة وتوقيع جميعهم أو توكيل يبيح التصرف لاحدهم والتاكد من سلامة التوكيل ..
5- الأطلاع على تراخيص البناء ومطابقتها للواقع وعدم وجود أدوار مخالفة ..
6- اذا كان العقار ليس حديث البناء وان الشقة قد تكون مشطبه بالاضافة اللى المستندات السابقة التأكد من أن الشقة ليس عليها مديونيات للمرافق عن طريق أخر ايصال ..
7- يجب الأطلاع على أصول مستندات الملكية واستلام صورة ضوئية من البائع موقع عليها بمطابقتها للأصل ..
8- وعشان تكون فى مأمن الافضل ان يقوم محامى ببحث مستندات الملكية والتأكد من صحتها وسلامتها من الناحية القانونية دا بخلاف كتابة العقد وبنودة فالعقد المتداول على نموذج ليس به الضمانت الكافية التى تؤمن المشترى وتضمن حق البائع هناك بنود كثيرة لابد أن يقوم قانونى بصياغتها الصياغة القانونية السليمة والصحيحة وتختلف على حسب الاتفاقات بين طرفى العقد فكل عقد يجب أن يكون متفردا فى صياغتة على حسب ظروف كل بيع بما يتناسب ويتلائم مع القانون بحيث لاتوضع شروط غير قانونية أو مخالفة للنظام العام ..كتب المستشارالقانونى عصمت فتحى