خبراء: البنية الأساسية وزيادة التكاليف والتمويل أهم تحديات القطاع العقاري فى مصر

ناقشت جلسة القطاع العقاري فى مصر بمؤتمر يورومني 2016 الذي اختتمت فعالياته أمس الثلاثاء التحديات التي تواجه القطاع وكيفية تفادي تلك المعوقات بالاستفادة من سوق تتسم بمقومات ومناخ صحي يعزز من فرص هذا القطاع.
في بداية الجلسة التى أدارها فيكتوريا بين، مدير عام مؤتمرات يوروموني بالشرق الأوسط وأفريقيا، يقول إيان ألبرت، المدير الإقليمي للشرق الأوسط، كولير إنترناشيونال: يجد الكثيرين أن القطاع العقاري آمن للاستثمار وعند النظر للسبب نجد التضخم عامل أساسي. وعند وجود تضخم (نسبته حاليا 14%) تتجه الأغلبية للاستثمار في العقارات. هناك 15-20% زيادة في وحدات الإسكان في القاهرة. وهناك مشاريع خارج القاهرة ايضا.
ويؤيد ماجد شريف، العضو المنتدب، سوديك: هناك في مصر عجز في عدد الوحدات السكنية المتاحة. فوفقًا ل GLL هناك عجز يقدر ب 3 مليون وحدة سكنية يقابلها توفير 500 الف وحدة في السنة. نحن في بلد معظم سكانها من الشباب مما يزيد من معدلات الطلب والدليل على ذلك النجاح الذي لاقيناه عند طرح وحداتنا في السوق.
ويقول هشام شكري، رئيس مجلس الإدارة والمدير التنفيذي، مجموعة رؤية: التعداد السكاني في مصر يقدر ب 90 مليون بزيادة 2 مليون كل عام وفي المقابل، المساحة المأهولة بالسكان تقدر ب 7% من مساحة مصر مما يعني اننا لدينا مساحة شاسعة للتوسع ونحتاج مجتمعات عمرانية جديدة، وهناك أيضا طلب متزايد على العقارات، خاصة وأن المصريين يفضلون شراء وحدات سكنية لأبنائهم، وبذلك فنحن نلبي الاحتياجات المستقبلية للمصريين الذين يدخرون من خلال الاستثمار في العقارات. التضخم سبب لرواج سوق العقارات، والاسعار في تزايد على مدار الزمن.
وتابع العضو المنتدب لشركة سوديك: يجب أيضا النظر لقيمة العقارات مع مرور الوقت. ففي أسواق أخرى ونظرا للتغيرات المستمرة في السوق من الممكن أن يفقد العقار قيمته مع الوقت، ولكن في مصر فإن القيمة مستقرة ولذلك نحن واثقين من قوة القطاع. إن التغيرات في السعر طفيفة (5-10%) ويعد ذلك انعكاسا لتكلفة البناء في السوق.
فيما أشار ستيفاني لانفرانشي، المدير الإقليمي لمصر، الوكالة الفرنسية للتنمية الى أنه يعمل في مؤسسة معنية بالتطوير العقاري ويهمه أن يرى إصلاح وتنمية في هذا المجال...قائلا السياسة التي كنا نتبعها هي دعم بناء مدن جديدة ووحدات عقارية في الساحل الشمالي، ولكن البنية التحتية فيما يتعلق بالمواصلات والخدمات الأخرى من العوامل الأساسية لنجاح ذلك وبناء مجتمعات مستدامة.
ويقول حازم محمد زفزاف، مدير التسويق الاستراتيجي، لافارج مصر: ارى أننا نركز في دراستنا السوقية على القاهرة ونغفل أن حوالي 50-60% من البناء يقع خارج القاهرة لأفراد مستقلين يختارون البناء العشوائي لعدم توفر إسكان بأسعار مناسبة.
وتابع ستيفاني لانفرانشي: لدينا منحة بقيمة 15 مليون يورو من الاتحاد الاوروبي مخصصة لتطوير الأماكن العشوائية في القاهرة والجيزة. تناقشنا مع الأطراف المعنية وتم اختيار الاماكن الأكثر احتياجا، حيث أن 40% من اجمالي سكان مصر يسكن في مناطق عشوائية.
وأوضح هشام شكري: هناك مشكلة تقابل القطاع في مصر وهي رؤية الأرض كمنتج في حد ذاتها، مما يؤدي إلى زيادة أسعارها بشكل كبير. في رأيي لابد أن نعتبر الأرض من المواد الخام التي نستغلها لتقديم منتج عليه طلب كبير في السوق ويعمل على توفير فرص للعمل وإذا استمرينا على هذا المنوال فأخشى أننا سنعاني من تباطؤ معدلات التنمية. لدينا 93% من أراضينا صحراء ونحن لدينا مواد خام في كل المناطق وكل ما نحتاجة هو البنية التحتية والمشروعات الكبرى مثل العلمين.
ماجد شريف: أنا متفق مع هشام في مسألة الأرض ولكن علينا أن ننظر إلى الإسكان الاقتصادي فهي ليست مشكلة مصرية فقط ولكنها مشكلة عالمية وعندما ننظر لدول أخرى تغلبت على هذه المشكلة نرى شراكات ناجحة مع القطاع الخاص.
هناك جانب آخر أن تكاليف البناء لابد أن تكون منخفضة جداً ولذلك يجب أن يكون هناك تصميم رشيد فنحن نقوم ببناء مساحات صغيرة مثل 70 متر مثلاً فنحن في حاجة إلى الخرسانة الجاهزة وهي شئ يوفر في التكاليف ومن جانب التكاليف نحن نريد أن نتوجه إلى الطبقات محدودة الدخل وليست الطبقات المتوسطة فقط وأرى أن الخطوة الاولى هي تسهيل التمويل العقاري ولكن الأمر الثاني أننا لابد أن نجعل هذه المجتمعات جذابة ولدينا خبرة في هذا لابد أن نفكر في مجتمعات تعتمد على نفسها لابد أن يكون هناك خدمات مثل مدارس وشبكة مواصلات.
وتعد الأراضي مشكلة كبيرة تواجهنا ولكننا في حاجة للتفكير بشكل مختلف عندما نتحدث عن الإسكان الاقتصادي. أود أن أقول أيضاً أن ما قاله هشام هو أن أسعار الأراضي تضاعفت كثيراً سواء في شرق القاهرة أو غربها عندما تتضاعف سعر الأراضي فإن سعر المساحات المبنية تتضاعف فإن هذا معناه أن إذا افترضنا أن 15% من دخول الأسر مخصصة لدفع الرهن العقاري أو أقساط التمويل العقاري فنحن في حاجة لمتوسط دخل 50 ألف في السنه وهذا معناه أن نسبة صغيرة من الشعب المصري يمكنها أن تستطيع أن توفر هذه الأقساط وبالتالي فنحن في حاجة لتمكين الصناعة لدفع عجلة الاقتصاد قدماً ووضع حواجز أما البناء العشوائي.
وحول كيفية النهوض بالقطاع يقول هشام شكري: إذا أردت أن تدفع القطاع العقاري قدماً لا يجب أن يتعدى سعر الأرض 20% من نسبة المشروع ولكن الآن الوضع هو أن الأرض تصل إلى 40% والمعدل في العالم كله هو 20%. الشراكات بين القطاعين الخاص والعام مهمة. والبلدان التي تبنت هذه المشروعات مثلاً تركيا قاموا بعقد شراكات مع المطورين وتقديم الأراضي مدعومة أو حتى مجاناً او قاموا بدعمها بشكل مثلاً باعوا إلى المطورين بشكل زهيد وبالتالي فالمطورين قالوا أعطوني الأرض بأسعار معقولة وأنا أبنيها بشكل في متناول الناس بدلاً من دفع النقود في مقابل الحصول على الأراضي سنقوم ببناء بيوت حوالي 70 أو 90 متر مقابل سعر الأرض ومقابل أن أبني عدد معين من الوحدات خلال فترة معينة وأعتقد أن هذه الخطوة ستكون جيدة للحكومة لأنها ستعجل من زيادة عدد الوحدات بحيث يقلل كم النقود الذي يتم شراء الأراضي به مقابل استخدامه في بناء الوحدات عليها أعتقد أن مستويات أسعار الأراضي لا تشجع على استثمار الأراضي عليها.
ويرى مدير التسويق الاستراتيجي، لافارج مصر: الأرض مهمة لكن تكلفة البناء يجب خفضها. نريد تصميم كفء. يمكن فعل ذلك في مساحة 70 متر. يجب البناء بتكلفة قليلة ووقت قليل وكفاءة عالية. يجب تغيير نموذج العمل حسب الجمهور المستهدف لجعل المنتج جاذب، وليجد المشتري كل ما يحتاجه من خدمات وتسوق وصحة وترفيه واعمال كذلك.
ويؤكد ماجد شريف: يجب ان نستخدم نماذج بناء مختلفة للشرائح المختلفة فعلا. خلال السنتين الماضيين اسعار الاراضي تضاعفت حول القاهرة. تلك الاسعار تجعل سعر المتر المبني يصل الى 10000، ولكن كم لهم الدخل الذي يمكنه دفع اقساط تصل الى 50000 في الشهر. 1% فقط. لذلك يجب ايجاد الحل لاتاحة الارض لتمكين القطاع لدعم الاقتصاد. يجب ايضا وضع الحدود ضد البناء العشوائي والغير قانوني.
وهناك رأى أخر لمسئول كولير إنترناشيونال: المشكلة ليست في الأراضي ولكن في تسهيل الحصول عليها. لابد من ربط القاهرة بالمناطق المحيطة بها بشكل جيد.
ولفت الى ان مصر لديها القدرة على تطوير حلول تمويل عقاري في متناول اليد. 30-35% من دخل الفرد يمكن تخصيصه للسكن. المشكلة هي خيارات التمويل العقاري وليس فقط التضخم وزيادة الاسعار.
ويقول حسن حسين، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب، التعمير للتمويل العقاري – الأولى: هناك الكثير من المبادرات هناك مبادرة من البنك المركزي المصري وهي نحو 10 مليون جنيه وهي تركز على إسكان محدودي الدخل وتركز على إقراض البنوك لمحدودي الدخل بدلاً من الشركات هناك نحو 5 أو 6 مليارات جنيه في حاجة لتمويل شراء العقارات أيضاً هناك مبادرة تدعى إجارة وهي مبادرة من الهيئة العامة للرقابة المالية ولكن التمويل العقاري لا يتقصر فقط على شركات التمويل العقاري ولكن هناك التأجير التمويلي تسهم بحوالي 40% من القطاع وهي مثلاً خاصة بتمويل محلات التجزئة والمراكز التجارية والمستشفيات (28-30 مليار جنيه) أيضاً هناك بنك الإسكان والتعمير وهو امتداد لمبادرة البنك المركزي المصري وهناك المطورون الذين يقدمون فرصة التقسيط بالنسبة للمشتريين إذا فنحن لدينا خليط من شركات التمويل العقاري التي تمثل الجزء الأقل من التمويل لأنها أكثر الكيانات تنظيماً لأنها أكثر تركيزاً.
وأشار الى هناك نوعين من التطوير، مشاريع تدر ربح بشكل مستمر ومشاريع تباع مرة واحدة فهناك مساحة للعديد من الحلول.
وتابع رئيس التعمير للتمويل العقاري – الأولى: نحن في حاجة إلى أكثر مما سيتم تطويره فنحن في حاجة للمزيد من هذه المشروعات الكبرى وحتى في صعيد مصر ونحن نصر على أن تقوم الحكومة بالبنية الاساسية إذا أردنا أن نتقدم بسرعة يجب أن نتبنى شراكات القطاع العام والخاص ونسمح للناس بأن يملكوا قطاعات لتوليد الكهرباء أو المياه هذه ليست مهمة المطورين ولكن هناك مستثمرين يقوموا بهذا علي أن أقول أننا سنندهش إذا وجدنا أن الصناديق التي تستثمر في العقارات سنجد أن هناك نحو ملياري ونصف دولار يمكن استثمارهم عالمياً في البنية التحتية ولكن حصة مصر هي صفر لابد من وجود بعض الاجراءات التشجيعية.
وعن التسويق يري هشام شكري: كمطورين نحن نفضل البيع نقدا حتى لو بأسعار أقل نظرا لوجود نسبة كبيرة من المصريين في الاقتصاد غير الرسمي مما يزيد من مخاطر التقسيط على المدى الطويل.
وحول الفرص قال شكري: الساحل الشمالي يقال أننا لم نستخدم الأرض كما يجب. ولكن في رأيي، هناك أموال فائضة لدى بعض المصريين وما كان سيحدث أن كل هذه الأموال سيقومون بشراء وحدات في بلدان أخرى وهذا معناه ضياع الفرصة على مصر الأمر الثاني أن كل هذه الناس إذا لم يكن هناك الساحل الشمالي سيبحثون عن أماكن أخرى للتصييف. الفكرة أنك يمكنك أن تسعى لاستخدام الساحل الشمالي أكثر من شهرين طول السنه مثلاً مدن أخرى مثل مدن فرنسا المطلة على البحر المتوسط فهم يقومون بمهرجانات سنوية في فصول غير الصيف وبالتالي يجذبون أناس لقضاء بعض الوقت في هذه المدن فنحن في حاجة إلى بناء مراكز للمؤتمرات في الساحل فبالتالي كل من لديهم وحدات يمكنهم تأجيرها للناس في هذه الأوقات.