التمويل العقاري في مصر.. ممنوع اقتراب الفقراء

التمويل العقاري في مصر.. ممنوع اقتراب الفقراء

محيط زينب مكي

دكتور حسين جمعة
جاء القانون رقم 148 لسنة 2001 المعروف باسم "قانون التمويل العقاري" في مصر ليعطي بارقة أمل لملايين الشباب ومحدودي الدخل ممن يبحثون عن توفير المسكن الخاص إلا أن الأمنيات السعيدة تحولت إلى خيبة أمل بعدما فوجئ هؤلاء أنهم مبعدون ولا تنطبق عليهم الشروط .

قانون التمويل العقاري، قانون الضرائب العقارية، العمارة الخضراء ، العمارة المستدامة وغيرها من المصطلحات التي باتت تتردد بيننا في الآونة الأخيرة والتي تحدث عنها الدكتور مهندس / حسين جمعة رئيس جمعية المحافظة على الثروة العقارية في حواره مع شبكة الإعلام العربية "محيط" مشيرا للوضع السيئ الذي وصلت إليه العمارة في مصر .

محيط : كيف ترى العمارة في مصر الآن وماذا تأمل لها؟
العمارة في مصر هي جزء من عقارات مصر وعقارات مصر تماما مثل الإنسان المصري المظلوم المقهور بل أنها تجد ظلما أشد حيث تفتقر إلى منظومة محددة تستند إليها؛ إلى جانب وجود أكثر من 1200 منطقة عشوائية وأكثر من 3000 عقار آيل للسقوط.

خلاصة، العمارة في مصر حالتها سيئة جدا لذلك تطالب الجمعية بإنشاء جهة عليا للثروة العقارية مهمتها تنظيم وضع العقارات لأن العقارات فى مصر يحكمها 130 قانون وحوالي 20 قرار وزاري وأمر عسكري وتتوه بين عمل حوالي 8 وزارات منها وزارة العدل ممثلة بالشهر العقاري،وزارة المالية ممثلة بقانون الضريبة العقارية والاستثمار ممثلة بقانون التمويل العقاري، وزارة الإسكان ممثلة بالمرافق ووزرة الأوقاف وما تملكه من عقارات وكذل وزارات الزراعة والري والتنمية المحلية .

لذلك أنا أشبه العقارات في مصر بالابن الذي ليس له أب يرعاها والحل الوحيد هو وجود هيئة عليا للثروة العقارية ترعاها وتفض الاشتباك بين الجهات المختلفة.

محيط: في بلد تضم أكثر من 30 مليون عقار هل يعقل ألا يتجاوز عدد المقيمين العقاريين المعتمدين في مصر ال150 مقيم ؟
عدد المقيمين في بلد مثل السعودية يصل إلى حوالي 5000 مقيم في حين لا يتجاوز 150 مقيم في مصر والمشكلة لدينا أن بعض الناس "تخص" نفسها بهذا الموضوع، حيث يوجد تكتلات وشبه احتكار من جانب فئة معينة تحتكر مهنة أو علم محدد لهذا لا يوجد في مصر أكثر من 150 مقيم مقيد بالهيئة العامة للتنمية العقارية تقريبا في الوقت الذي يوجد بها مئات الآلاف من المقيمين القادرين على أداء التقييم العقاري غير مقيدين بسبب تعقيد الإجراءات وصعوبة الامتحانات بطريقة ملفتة للنظر ،في الوقت الذي تمنح فيه الدول الكبرى هذه الإجازة بمجرد الإطلاع على خبرة المقيم فى هذا المجال.

العمارة الخضراء
محيط: هل ترى الضريبة العقارية أداة من أدوات المحافظة على الثروة العقارية في مصر؟
المفروض أن الضريبة العقارية أداة تفرض فى الدول المتقدمة للحفاظ على الثروة العقارية وتنميتها لكن في مصر تفرض لمصلحة خزانة الدولة ، مثال في دولة مثل انجلترا تفرض ضريبة عقارية على أحد الأحياء وتأخذ حصيلة الضريبة وتخصص للإنفاق على الحي والثروة العقارية به وتطويرها وصيانتها ونسبة قليلة تدخل خزانة الدولة، العكس تماما يحدث هنا حيث تفرض الضريبة لتذهب بالكامل لخزانة الدولة ،في الوقت الذي تدخل فيه خزانة الدولة موارد كثيرة من أكثر من جهة أخرى، فمن الأولى أن تذهب هذه الضريبة لخدمة وصيانة وتطوير هذه العقارات حتى نستفيد من إطالة عمرها الافتراضي .

محيط: وكيف ترى تأثير الضريبة العقارية على العقارات والمنشآت السياحية؟
هذه مشكلة كبيرة جدا لأن فرض الضريبة العقارية على هذا القطاع بنفس الآلية التي تفرض بها على باقي العقارات غير منطقي ويسير في عكس اتجاه نمو هذا القطاع الهام في الدولة لأن مالك المنشأة لن يتحمل شيء بل سيضيف قيمة الضريبة على التكلفة مما يضعف قدرة مصر التنافسية بين الدول السياحية، وذلك لعدة أسباب لعل أهمها أن العقارات السياحية بطبيعتها عالية القيمة ويفرض عليها العديد من الضرائب الأخرى مثل ضريبة الدخل وضريبة المبيعات وضريبة التوريدات.

هذا بالإضافة إلى أن نسبة إشغال هذه المنشآت ليس 100% طول العام لذلك لا يمكن أن يتم الحصول على الضريبة العقارية عن طريقة تحديد قيمة العقار فقط، بل يجب الأخذ في الحسبان الدخل الذي يحصل عليه صاحب العقار السياحي.

محيط: وكيف ترى قانون التمويل العقاري في مصر وهل حقق الهدف منه؟
التمويل العقاري في مصر لم يفعل شيء ،فهو للأسف لم يخدم غير فئة معينة هم أصحاب العقارات المتعدد حيث استطاع المالك أن يناور بعقاراته يأخذ تمويل بضمان عقار ليمول الأخر وهكذا ، لكن الشاب أو محدود الدخل الذي استحدث القانون من أجله فرضا مكتوب على القانون بالنسبة له "ممنوع الاقتراب" ، ومثال بسيط أن أبسط شقة ممكن تمول عن طريق القانون ب150 ألف جنيه إن وجدت شقة بهذه القيمة ووفقا للقانون يجب دفع 30% من قيمتها وحوالي 1500 جنيه قسط شهري على أن تكون قيمة القسط لا تزيد عن 40% من راتبه ،فهل هذا يعقل بالنسبة لدخل الشباب.

لذلك فشل القانون في تحقيق أهدافه لعدة أسباب أهمها ارتفاع أسعار الفائدة على التمويل، وعدم وجود علاقة بين التمويل العقاري و باقي الهيئات المشرفة على العقارات في مصر، فمثلا لماذا لا نربط بين التمويل العقاري والمشروع القومي للإسكان.

محيط: ماهو مفهوم "العمارة الخضراء" وهل يطبق في مصر؟
هناك ما يعرف بالعمارة الخضراء والعمارة المستدامة و"العمارة الخضراء" هي العمارة الصديقة للبيئة و التي تحقق رفاهية للسكان وللمبنى نفسه فهي التي تستخدم خامات الصديقة للبيئة من مواد بناء لدهانات لسيراميك غير مشع ، مباني مكيفة ذاتيا ومضاءة طبيعيا فترة أطول و..... أما "العمارة المستدامة" هى العمارة التي تستخدم مواد بناء وأساليب عمارة تحافظ على سلامة المبنى وصيانته أطول فترة ممكنة وعموما العمارة الخضراء أو المستدامة هي العمارة التي نتمناها جميعا لكنها بالطبع مكلفة جدا وإن كانت تحافظ على العمر الافتراضي للمبنى فبدل ما يكون 100 سنة يكون 300 سنة.

وعن العمارة الخضراء في مصر فقد صدرت العديد من التصريحات والقرارات التي تتجه نحو استحداث طرق وأساليب وخامات جديدة توفر هذه العمارة وتقرها

العمارة فى مصر القديمة
محيط: تحدث الدكتور شريف فخري نائب رئيس مركز بحوث الإسكان والبناء في وقت سابق عن "مشروع قومي لدراسة نظم بديلة في مجال الإنشاء" ماذا عن هذا المشروع؟
اتخذ المركز جديا وأنا عضو به خطوات في هذا المجال أقربها أنه أقام مؤتمر منذ شهر تقريبا حول هذا المجال ويعتزم الآن بناء مدينة كاملة تقام على أسس العمارة الخضراء المستدامة وبالفعل تم تخصيص قطعة أرض لهذا الغرض.


محيط:"جمعية الحفاظ على الثروة العقارية" متى أنشئت وما هي فكرة أنشأها وأنشطتها؟
جمعية الحفاظ على الثروة العقارية والتنمية المعمارية هي جمعية أهلية أنشأت سنة 1999وأشهرت سنة 2000 جاءت فكرة بعد إنشاءها بعد زلزال1992 حيث كان الوضع العقاري في مصر سيء كما وجدنا سمعة المهندسين المعماريين سيئة جدا داخل مصر وخارجها؛ ففكرنا بإقامة جمعية هدفها الحفاظ على الثروة العقارية عن طريق عمل "قاعدة بيانات" للثروة العقارية عمل توعية ،عمل دورات تدريبية وتقديم استشارات هندسية مجانية لبعض الجهات.

وتعد جمعية "الحفاظ على الثروة العقارية" هي الجمعية الأهلية الوحيدة على مستوى العالم العربية التي تقدم الخدمات والاستشارات الهندسية مجانا لدور العبادة سواء المساجد أو الكنائس والمؤسسات والأبنية الخيرية أو أي مشروعات خيرية ولنا سابقة أعمال كبيرة جدا في هذا المجال.

وكان للجمعية دور فعال في إصدار بعض القوانين مثل قانون العمل وقانون التمويل العقاري وللجمعية دور كبير في تقديم الاستشارات الهندسية وتدريب المهندسين والخبراء العقاريين في مصر وبعض الدول العربية كما قمنا بعمل توعية في جميع مدارس منطقة الزيتون تقريبا من حضانة إلى الثانوي بماهية العمارة الخضراء والعمارة المستدامة والصيانة المبدئية.

وباختصار كان حصيلة العشر سنوات السابقة حوالي 25 برنامج تدريبي و3 مؤتمرات دولية ،كما تم إطلاق موقعين إلكترونيين هما موقع "المركز العلمي للتدريب والنشر العقاري والهندسي" و هو يهتم بجميع النواحي الهندسية والعقارية والإدارية " عن طريق نشر وعى الصيانة والتدريب في مجالات حماية المنشآت والعزل وضبط جودة التنفيذ، تشجيع إنشاء شركات الصيانة المعمارية بمستوياتها المختلفة، تقديم الاستشارات الهندسية والفنية للترميم ونزاعات الإسكان مجاناً لمحدودي الدخل وغيرها من الأنشطة.

كما قمنا بعمل موقع أخر بعنوان "الأكاديمية العقارية الهندسية للتعليم عن بعد" وهي معنية بتقديم الشهادات العلمية التقليدية والشهادات الفخرية من الخارج إلى جانب تقديم الاستشارات الفنية والدورات التدريبية "أونلاين".

السيرة الذاتية

الدكتور مهندس استشاري/ حسين محمد جمعة، حصل على بكالوريوس هندسة مدنية جامعة الإسكندرية 1974,وهو استشاري إدارة تنفيذ المشروعات من نقابة المهندسين 1993وحصل على الدكتوراه من جامعة WESTHARVARD UNIVERSITY AT LOS ANGLOS - U.S.A أغسطس2007، وهو رئيس مكتب للدراسات والاستشارات الهندسية ورئيس جمعية الحفاظ علي الثروة العقارية والتنمية المعمارية, وعضو لجنة الكود المصري لمواد البناء بالمركز القومي لبحوث البناء والإسكان، وعضو شراكة مواد البناء بمركز تحديث الصناعة.