كيف حدث كل هذا ؟ الانهيار

تعددت حوادث انهيارات العقارات‏,‏ وأصبحت ظاهرة لا يمكن تجاهلها‏,‏ حيث انهار أخيرا منزل بالجمرك‏,‏ ومصنع بمنطقة محرم بك بالاسكندرية أدي إلي وفاة أكثر من‏26‏ قتيلا‏
واصابة‏16‏ آخرين‏,‏ ليستمر بذلك مسلسل امتد طويلا‏,‏ ففي أوائل‏2009‏ انهار برج سكني
شاهق حديث الانشاء في منطقة مصر الجديدة‏,‏ مما أسفر عن العديد من القتلي والجرحي‏.‏ قبله‏,‏ وفي‏2008‏ انهار عقار سكني مكون من أربعة طوابق بمنطقة شبرا مما أسفر عن‏9‏ قتلي وانتشال‏5‏ جثث وإصابة‏3‏ أشخاص بسبب تصدعات بالمبني‏,‏ وفي أواخر‏2007‏ انهار عقار سكني مكون من‏12‏ طابقا
بحي لوران بشرق الاسكندرية وهو الحادث الذي خلف وراءه‏20‏ قتيلا واصابة‏8‏ آخرين‏,‏
وفي أوائل‏2004‏ انهار عقار سكني مكون من‏11‏ طابقا بمدينة نصر‏,‏ وكان العقار قد صدرت
له قرارات إزالة إلا أنها لم تنفذ وانتهي به الحال إلي السقوط فوق رءوس سكانه‏.‏انهار عقار مكون من ثلاثة طوابق بقرية كوم العرب التابعة لمركز سوهاج راح ضحيته‏6‏ أشخاص‏,‏ من بينهم أطفال‏,‏ وتم انتشال‏7‏ من أسرة واحدة‏.‏ وكان السبب المعلن هو وجود عيوب في المنزل المبني بدون أعمدة خرسانية‏,‏ وبشارع عبد الفتاح نصر المتفرع من شارع الترعة بشبرا مصر انهار منزل متسببا في مقتل‏9‏ بينهم طفلان‏,‏ وانتشال‏7‏ أشخاص من تحت الأنقاض‏.‏
وبالمحلة الكبري انهار عقار مكون من خمسة طوابق‏,‏ أسفر عن وفاة فردين وإصابة ثلاثة آخرين‏.‏
‏500‏ ألف مخالفة
ويؤكد تحول انهيار العقارات من حوادث فردية إلي ظاهرة تلك التقارير التي تقول ان هناك‏500‏ ألف مخالفة بناء صادر بشأنها قرار إزالة لم ينفذ‏,‏ تصل قيمة هذه العقارات إلي‏400‏ مليار جنيه‏,‏ كما أن‏99%‏ من المنازل المنهارة بالقاهرة صادر لها قرار إزالة لكنها لم تنفذ‏.‏
وتوضح دراسة حديثة صادرة عن جامعة القاهرة أن‏90%‏ من العقارات مخالفة‏,‏ منوهة إلي ضعف أجور مهندسي الأحياء‏,‏ وصعوبة حصول المواطنين علي تراخيص بشكل شرعي مما يفتح باب الرشاوي‏,‏ كما أن هناك تضاربا بين قوانين وتشريعات البناء‏.‏
وكشفت دراسة جامعة القاهرة عن أن‏50%‏ من المباني تحتاج إلي الصيانة‏,‏ بالاضافة إلي أن أكثر من مليوني عقار آيل للسقوط في محافظات الجمهورية وهناك‏132‏ ألف قرار إزالة مجمد في أدراج المحليات‏.‏
وتقول إحصائية أجراها الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء إن هناك‏1228‏ منطقة عشوائية يسكنها أكثر من‏20‏ مليون مواطن‏.‏
وأكدت الإحصائية ضعف نسبة قرارات الإزالة التي تم تنفيذها مقارنة بتلك المجمدة في الأدراج‏,‏ حيث تم تنفيذ‏560‏ قرار إزالة فقط لعقارات أقيمت بدون ترخيص بالجيزة خلال الفترة من أوائل شهر أكتوبر‏2008‏ وحتي الآن‏,‏ في مقابل إزالة‏173‏ منزلا بمحافظة القاهرة خلال الفترة نفسها‏.‏
وتقول دراسة أعدتها مديرية الإسكان بمحافظة القاهرة إن التشريعات المتعلقة بالبناء والتشييد بدأت منذ عام‏1889‏ حتي صدر قانون البناء الجديد الخاص بتوجيه وتنظيم أعمال البناء‏,‏ وهو ما أدي إلي إحداث تضارب وسيادة حالة من الغموض أدت إلي تعقد مشكلة العشوائيات‏,‏ مؤكدة أن هناك ما لا يقل عن‏9,4‏ مليون مبني في مصر‏,‏ منها‏102‏ ألف مبني لا تتوافر به شروط الصيانة‏,‏ وما لا يقل عن مليونين من المباني آيلة للسقوط‏,‏ وصدرت لها قرارات إزالة‏,‏ واخري بالتنكيس إما بسبب قدم المباني أو بسبب التلاعب في تراخيص البناء‏,‏ مما يتسبب في حوادث تؤدي إلي خسائر بشرية‏.‏
الحياة بلا مأوي
وأعرب مواطنون عن إحساسهم بتلك الظاهرة‏,‏ فقال خالد الضبع‏,‏ من سكان المعادي‏,‏ إن العقار الذي يقطن فيه تعرض لكسر بإحدي مواسير الصرف الصحي‏,‏ مما عرض العقار للخطر‏,‏ ورغم اعتراض بعض الملاك علي دفع المبلغ اللازم لاصلاحه‏,‏ لافتا إلي أن هذا الوضع يعكس ضرورة الاهتمام بصيانة العقارات‏,‏ والبدء في أعمالها بمجرد الانتهاء من بناء العقار‏,‏ بدلا من انتظار حدوث الكارثة حتي يبدأ الإصلاح‏.‏
ويقول صبري جلال يقطن بعقار في منطقة جاردن سيتي إن العقار الذي يقطنه هو وعائلته معرض للخطر‏,‏ ومع ذلك لم يفكر في الانتقال لعدم توافر البديل‏,‏ مؤكدا أنه يسعي منذ سنة تقريبا لتنكيسه‏,‏ غير أنه لم يتمكن من الحصول علي قرض لتنكيسه‏,‏ مفضلا البقاء فيه حتي لو سقطت العمارة فهذا أفضل من الحياة بلا مأوي علي حد قوله‏.‏
ويؤكد الدكتور أحمد صلاح الأستاذ بكلية الهندسة جامعة القاهرة‏,‏ وجود التشريعات التي تحد من مخالفات البناء‏,‏ مفسرا الظاهرة بما أسماه تقاعس المسئولين عن تنفيذ هذه التشريعات‏.‏ علي الرغم من توافر القوة التنفيذية التي يمكنها إزالة العقارات المخالفة‏,‏ علي غرار ما حدث في عزبة الهجانة‏.‏
وأضاف صلاح إننا بحاجة إلي وقف هذا النمو السرطاني العشوائي‏,‏ بمنع أي بناء جديد مع التعامل مع العشوائيات الحالية بإزالتها‏.‏
وكشف أستاذ الهندسة عن أن تراخيص المباني تستلزم تقارير من مهندس استشاري بأن المبني يتحمل الزلازل‏,‏ مؤكدا أن هذه الشهادات تباع أمام نقابة المهندسين بدون أية مراجعة أو معاينة‏,‏ حيث يصل سعرها بهذه الطريقة‏,‏ إلي‏500‏ جنيه دون مراجعة صلاحية الأرض‏.‏
واختتم صلاح تصريحاته بأن العملية تسيطرعليها التجارة وتعاني من أخطاء وفوضي بسبب عمليات التزوير علي حد تعبيره ومع إهمال أعمال الصيانة المستمرة‏,‏ يكون سقوط العقارات أمرا متوقعا‏.‏
أسعار مواد البناء
ورفض المهندس عمر الشوادفي‏,‏ رئيس جهاز التخطيط واستخدامات أراضي الدولة‏,‏ قول أستاذ الهندسة بأن نقابة المهندسين تقدم شهادات مزورة لسلامة المبني‏,‏ مبررا ظاهرة انهيار العقارات بما يحدث من إخلال بالمواصفات الفنية للعقار‏,‏ وعدم الالتزام بها من قبل المقاول المنفذ‏.‏
وأضاف الشوادفي إنه مع ارتفاع أسعار مواد البناء نتيجة ما أسماه الجشع في سوق العقارات‏,‏ يكثر الإخلال بالمواصفات الفنية‏,‏ معتبرا أن أكبر دليل علي ذلك وجودبعض المدن السياحية التي تم اكتشاف شروخ بها‏,‏ مما يعرضها للسقوط في أي وقت وأن الحل الآن هو تحقيق هد صندوق تطوير العشوائيات بحصر المناطق العشوائية ومعالجتها‏.‏
وتقول أميمة صلاح الدين‏,‏ رئيسة الجهاز الفني علي أعمال البناء بوزارة الإسكان‏,‏ إن المواد المتعلقة بالعقارات الآيلة للسقوط في القانون القديم كانت تمثل عقبة‏,‏ لأن مالك العقار أو المستأجر كان يقوم بالطعن في قرارات الإزالة أمام القضاء لفترات طويلة تصل إلي سنوات‏,‏ وهو ما أدي إلي عدم تنفيذ قرارات الإزالة‏.‏
وكشفت عن أن هناك ما لا يقل عن‏14‏ ألف طعن مقدم امام القضاء حصل‏5‏ آلاف فقط علي أحكام نهائية بالإزالة مشيرة إلي أن‏95%‏ من العشوائيات مقامة علي مناطق هشة مما يعرضها للخطر مع حدوث أي زلزال‏.‏
‏70‏ عاما للمبني
ويختلف الدكتور أحمد أنيس رئيس جمعية التمويل العقاري مع القول بأن انهيار العقارات يشكل ظاهرة خطيرة‏,‏ فرغم أن هذه الحوادث تسبب تأثيرا نفسيا مزعجا ومؤلما إلا أنها ما زالت في الحدود المألوفة والنمطية‏,‏ حيث لم يتعرض أي عقار روعيت فيه الأسس الهندسية للانهيار‏,‏ وإن لم ينكر أن هناك مشكلة في الإدارة‏,‏ وفي أن أتعاب المهندسين غير مناسبة‏,‏
بالإضافة إلي إهمال الصيانة وفساد المحليات التي تسمح بهذه الحوادث‏.‏
وحدد الدكتور أنيس العمر الافتراضي للعقار بأنه يتراوح بين‏50‏ و‏70‏ عاما إذا أحسن ملاكه صيانته‏,‏ والدليل علي ذلك هو طول عمر مباني الفنادق نتيجة الاهتمام بصيانتها‏,‏ مشيرا إلي وجود مشكلة تخص العقارات القديمة‏,‏ وتتمثل في صعوبة إخلائها نتيجة رفض سكانها الإخلاء ولو جاء هذا علي حساب حياتهم‏.‏
ويؤكد الدكتور علي الصاوي‏,‏ خبير عقاري‏,‏ أن مشكلة العقارات العشوائية جزء من العشوائية التي تغتال القوانين‏,‏ مفسرا ظاهرة العشوائيات بتوافد وهجرة سكان الأقاليم إلي المدن وتكوينهم كيانات عشوائية في الكثير من المناطق‏,‏ صاحبها انهيار مجتمعي مع ظهور الكثير من المشكلات التنموية التي نشأت في غياب حكومي بدليل وصول المرافق إلي تلك العشوائيات‏.‏
واستنكر الصاوي إطلاق مشروع صندوق تطوير العشوائيات قائلا‏:‏ يجب القضاء علي هذه المناطق وليس تطويرها‏,‏ لأننا بذلك نهدر قيمة زراعية وعقارية معا‏,‏ حيث إن عمليات الإحلال تحتاج إلي دخول المستثمرين لإتمامها خاصة وأن هناك ما لا يقل عن‏80%‏ من سكان مصر يعيشون في هذه الشعوائيات وهو ما يجعل إتمام عملية التطوير بحاجة إلي رأس مال عال‏.‏
أخبار متكررة
ويقول الدكتور حسين جمعة رئيس جمعية الحفاظ علي الثروة العقارية إن مسلسل سقوط العقارات في زلزال‏92‏ كشف المأساة التي تعاني منها العقارات‏,‏ فهناك ما لا يقل عن‏300‏ الف عقار يعاني من مشكلات نتيجة استصدار قرارات ازالة كلية‏,‏ وأخري بترميم وتنكيس لم تنفذ‏,‏ وهو ما جعل أخبار سقوط العقارات في الصحف امرا عاديا‏.‏
وأضاف جمعة انه عند وقوع الكارثة لا يجد المواطنون مسئولا بعينه توجه له المسئولية المباشرة بسقوط العقار‏,‏ فالمنظومة العقارية تعاني من أزمة نتيجة سوء الإدارة وتعدد الجهات المنوطة بالعقار من وزارة الإسكان‏,‏ ووزارة التنمية المحلية والمالية وتضارب الاختصاصات فيما بينها مؤكدا ان القضاء علي سرطان العشوائيات هو بداية الإصلاح ولكن هناك تزايد مستمر لها‏,‏ وفقد وصلت هذه العشوائيات إلي أكثر من‏1200‏ منطقة عشوائية ومع ذلك لا يوجد كود او نظام هندسي يحكمها‏.‏
وأوضح رئيس جمعية الحفاظ علي الثروة العقارية ان هناك خللا قانونيا في تلك الأزمة‏,‏ حيث إن هناك ما لا يقل عن‏160‏ قانونا فشل قانون البناء الجديد في تنظيمها‏,‏ نتيجة صعوبة فصلها‏,‏ مع وجود كثير من الثغرات التي تحكم المنظومة العقارية‏,‏ بالإضافة إلي ما اعتبره نوعا من الفساد المحلي‏,‏ واصدار تراخيص وهمية وتقارير مضروبة تفيد بسلامة المبني دون معاينته من نقابة المهندسين وتباع الشهادات علنا ب‏500‏ جنيه‏,‏ ومن النواحي الفنية ضعف الخبرات وتجاوز الارتفاع المسموح به وعدم مراعاة نوع التربة المقام عليها المباني‏,‏ من العوامل التي يجب اخذها في الاعتبار تعديل العلاقة بين المالك والمستأجر‏.‏
وأضاف جمعة ان الحكومة تتكلف الكثير بانهيار العقارات حيث تقوم بصرف تعويضات للأسر المتضررة من جانب هيئة التضامن الاجتماعي‏,‏ وهناك بند بالتمويل العقاري يهدف إلي صرف قروض لترميم المنازل ولكنها لم تفعل حتي الآن‏,‏ مشيرا إلي أن أهم ما قدمه هو اتحاد الشاغلين الذي يلزم الملاك وصاحب العقارب بصيانته ولكنه لم يأت بثماره حتي الآن‏.‏
واقترح رئيس جمعية الحفاظ علي الثروة العقارية حلولا للظاهرة‏,‏ منها وقف انتشار العشوائيات بالمدن الجديدة‏,‏ وحصر وتقنين الشهادات التي تفيد بسلامة المباني‏,‏ حيث انها تصدر بدون اي معاينة‏,‏ وان تقوم نقابة المهندسين وتكلف كل مهندس بالإشراف علي عقار واحد‏,‏ مع الحرص علي انشاء شركات للصيانة العقارية‏,‏ وتوفير تسهيلات واعفاءات لأصحاب العقارات‏,‏ وان تكون معروفة لدي إدارة الأحياء وان تجدد رخصة العقار كل‏5‏ سنوات‏,‏ ويراعي صيانتها طبقا لحالتها الفنية‏,‏ وتفعيل بند التمويل العقاري بالتعاون مع وزارة الاستثمار‏,‏ وتنظيم القوانين التي تنظم العلاقة بين المالك والمستأجر‏,‏ مع وضع رقم قومي للعقارات فهناك العديد من قرارات الإزالة مازالت في أدراج المحاكم‏,‏ وهو ما يستلزم قوة جبرية من المحاكم لتنفيذ قرارات الإزالة لأن السكان يفضلون ان يموتوا بداخل العقارات بدلا من الخروج منها‏,‏ مشيرا إلي أنه مع كل حادث يقع تحدث حالة فوران اعلامي ثم تهدأ دون أن يتغير شيء‏.‏
استثمار العقار
ويري عبدالمجيد جادو خبير عقاري ان هناك قصورا في تنظيم العلاقة بين المقاول والمهندس المشرف‏,‏ وفي نظرة المالك للعقار الذي يعتبره استثمارا فقط دون النظر إلي جودته‏.‏
وشدد جادو علي أهمية دور المحليات في عملية الرقابة واصدار تراخيص ورصد المخالفات التي تحكم عمليات البناء والتخطيط العمراني للأحياء‏,‏ مؤكدا ضرورة الاهتمام بتطبيق التشريع أكثر من صياغته للحفاظ علي الثروة العقارية وارواح المواطنين لأنه عند التخطيط العمراني للمدن تضع الدولة مواصفات خاصة بارتفاع المباني ومساحتها ومدي ملاءمة ذلك للشارع‏,‏ وذلك بغرض ارساء منظومة جمالية لكن ما يحدث ان المقاولين يخالفون ولا يكتشف ذلك إلا بعد الانتهاء من التنفيذ‏,‏ مع ضرورة انشاء محاكم هندسية متخصصة تختص بسرعة الفصل في مثل هذه القضايا‏,‏ وحرص قانون البناء الجديد علي إلغاء فكرة التصالح في المخالفات التي كانت مطبقة في القانون القديم ورغم ذلك‏,‏ فإن هناك قصورا في احدي مواد القانون التي تسمح بارتفاع المبني حتي ضعف عرض الشارع وهو ما يتسبب في وجود عمارات اضخم مما حولها‏.‏
شروخ في المبني
ويقول أبو الحسن نصار الخبير العقاري ان هناك عوامل تكشف سقوط العقارات ولا تحدث بشكل مفاجئ كما يظن البعض‏,‏ منها شروخ في المبني وانكشاف حديد التسليح مما ينبه بسقوط المبني‏,‏ كما أن المباني القديمة التي مر علي بنائها‏30‏ سنة كلها تعاني من سوء صيانة ويجب وضع خطة لتنكيسها مع المراجعة الانشائية للمبني بشكل مستمر ضمانا لسلامته وسلامة المقيمين فيه‏,‏ وكما جاء في قانون اتحاد الشاغلين فإن المالك والمستأجر معنيان بالصيانة الدورية للعقار‏.‏
وأضاف نصار أن القاهرة تعد سببا في جذب الاستثمارات التي تصل إلي‏50%‏ في المجالين الخدمي والانتاجي‏,‏ مما تسبب في هجرة سكان الريف إلي المدن الكبري بحثا عن فرصة عمل فضلا عن الزيادة السكانية التي لم تأت استجابة لتنمية اقتصادية واجتماعية‏,‏ ومع الزيادة السكنية التي لا تقابلها وحدات سكنية ملائمة‏,‏ مطالبا بضرورة الحد من مخالفات البناء العمراني‏,‏ وتوفير بيئة عمرانية صالحة تتوافق مع المقاييس السليمة للبناء والانشاء‏.‏