قانون للإيجارات القديمة

تعكف وزارة الإسكان حاليا على دراسة تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر فى الايجارات القديمة سواء الإيجارات السكنية أو التجارية من خلال إصدار قانون جديد ينظم قواعد هذه العلاقة الإيجارية الجديدة.
وهذه القضية المسكوت عنها منذ أكثر من 50 عاما تمس حياة ملايين الأسر المصرية سواء من المستأجرين أو من الملاك ولهذه الأسباب ولأن هذا الملف له بعد سياسى واجتماعى خطير جدا فقد امتنعت مختلف الحكومات عن الاقتراب منه طوال العقود الماضية باستثناء صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 لتحرير العلاقة الايجارية الجديدة الناشئة فى ظل هذا القانون منذ صدوره وهو ما يطلق عليه البعض اسم "قانون الايجار الجديد".
وهذه المشكلة نشأت بسبب تدخل الدولة فى عهد الرئيس عبدالناصر فى العلاقة بين المالك والمستأجر باصدار قوانين وقرارات لتخفيض القيمة الايجارية التى ارتضاها الطرفان المالك والمستأجر بحجة تخفيف الأعباء عن المستأجرين وهى فى الحقيقة ظلم وقهر لأحد طرفى العلاقة وهو المالك.
وقد كان لهذه الاجراءات نتائج كارثية على سوق العقارات امتد تأثيرها حتى الآن حيث توقف المصريون تماما عن بناء العقارات من أجل تأجيرها خوفا من تدخل الدولة فى العلاقة الايجارية فاختفت ظاهرة الايجار تماما مع بداية سبعيينيات القرن الماضى وطفت على السطح ظاهرة التمليك حتى أصبحت هى الأساس.
وفى ظل نظام التمليك الذى ساد منذ السبعيينيات أصبح من يملك ثمن الشقة التمليك فقط هو من يستطيع أن يسكن هو وأسرته ولم يستطع نظام عبدالناصر أو السادات أو مبارك أن يوفر المسكن البديل لكل الفئات غير القادرة فلم يجد الملايين أمامهم سوى البناء على الأراضى الزراعية فى القاهرة الكبرى وكانت نشأة المناطق العشوائية التى أصبحت أكبر كارثة اجتماعية واقتصادية وعمرانية تواجه مصر.
وظلت عقود الايجارات القديمة مطلقة غير محددة المدة وبقيمة ايجارية ثابتة بدون زيادة سنوية تراعى الغلاء والتضخم وانخفاض القيمة الشرائية للجنيه حتى أن معظم الوحدات السكنية الفاخرة ذات المساحات الشاسعة والمواقع المميزة فى الزمالك وجاردن سيتى ومصر الجديدة والمعادى والمهندسين والعجوزة والجيزة ووسط القاهرة حتى الآن لايزيد ايجارها على 20 جنيها شهريا.
وفى ظل هذا الوضع المختل أصبح أصحاب العمارات وأولادهم فى هذه المناطق من الفقراء رغم أن قيمة عقاراتهم بالملايين فى حين أن المستأجر يعيش فى الشقة ويورثها لأولاده ومن يعيشون معه بايجار 20 جنيها فى الشهر وهو منتهى الظلم والاجحاف بحق المالك الشرعى.
ولأن العمارات السكنية المؤجرة لم تعد تجلب لأصحابها وورثتهم سوى جنيهات قليلة شهريا لا تكفى أجرة البواب أو سداد فاتورة كهرباء المصعد والسلم فقد ترك الآلاف من الملاك عقاراتهم بدون أى صيانة أو تجديد مما يهدد الثروة العقارية من ناحية ويزيد هذه العقارات قبحت وتشويها من ناحية أخرى.
ورغم أن فتح هذا الملف من الدولة يعبر عن شجاعة واصرار على اعادة التوازن لطرفى العلاقة الايجارية ورفع الظلم عن كاهل الملاك وأبنائهم الذى استمر لعقود طويلة الا أن معالجة القضية يحتاج لوضع ظروف المستأجرين فى الحسبان ومراعاة التوازن والحفاظ على السلام الاجتماعى بين المصريين ومراعاة الظروف الاقتصادية للمالك والمستأجر على السواء.
ومن هنا فيجب على الدولة ألا تفاجئ المواطنين بقوانين دون أن يكون هذا الملف مطروحا للبحث والنقاش العام فى الصحف ووسائل الاعلام والأحزاب والنقابات المهنية وبين المتخصصين وبين الملاك والمستأجرين أنفسهم حتى تتلقى جميع المقترحات ليحقق القانون الجديد أهدافه ويلقى رضا الجميع.
وأتصور أن تحرير العلاقة تحريرا كاملا وفق أسعار السوق هو أمر غير مقبول تماما ويحقق ظلما بينا للمستأجرين القدامى .. اننا بهذا التصرف ننقل الظلم والاجحاف من كاهل المالك الى كاهل المستأجر الذى لا يستطيع أن يوفى بهذا الايجار فلا يكون أمامه الا الطرد من الشقة التى عاش فيها عشرات السنوات حتى أصبح كهلا قد لا يملك ثمن علاجه.
ولكن الحكمة تقتضى أن يكون التدرج هو الأساس بأن تكون هناك زيادة بنسبة محددة سنويا بحيث يصل الايجار خلال 5 سنوات الى 50 % من قيمة الايجار الفعلية بالمنطقة ثم يتم تثبيت هذه القيمة لمدة 5 سنوات أخرى ثم تزيد القيمة سنويا بنسبة 5 %
وللتوضيح فاذا كانت هناك شقة مؤجرة فى الزمالك أو مصر الجديدة مثلا بقيمة ايجارية 20 جنيها على سبيل المثال فى حين أن القيمة السوقية للايجار لهذه الشقة 6 آلاف جنيه شهريا فيكون المستهدف هو الوصول خلال 5 سنوات بالقيمة الايجارية الى 3 ألاف جنيه ثم تثبيت هذه القيمة لمدة 5 سنوات أخرى ثم يضاف بعد ذلك 5 % زيادة سنوية.
وهذا يعنى أن مالك العمارة المكونة من 40 شقة كان يحصل على 800 جنيه إيجار شهري سوف يحصل على 120 ألف جنيه شهريا بعد 5 سنوات من تطبيق القانون تزيد بنسبة 5 % سنويا.
إن صدور مثل هذا القانون مع مراعاة التدرج والتأنى فى تحرير العلاقة تحرير كامل سوف يرفع الظلم عن كاهل الملاك الى حد كبير جدا وأيضا لن يتسبب فى تحميل أعباء ضخمة على المستأجر ..كما سيؤدى لعودة لافتة شقةللايجار من جديد بل وتخفيض القيمة الإيجارية نتيجة زيادة المعروض فى حال اذا قرر كثيرون من المستأجرين القدامى ترك الشقق برغبتهم بعد الزيادة فى قيمة الايجار.
ومقابل هذه الزيادة التى سيحصل عليها الملاك يجب أن يشتمل القانون على مواد تلزم الملاك بعمل صيانات شاملة لهذه العقارات خلال مدة زمنية محددة وبمواصفات واشتراطات صارمة من خلال مكاتب استشارية وشركات تحددها الدولة فى اللائحة التنفيذية للقانون بما يضمن الحفاظ على هذه الثروة العقارية وتجديد واجهاتها بالكامل بما ينعكس على المظهر العام للشوارع والميادين.