إلى أين تتجه سوق العقارات المصرية؟

سلبيات سوق العقارات عام 2008
صبور: على المقاولين العقلاء الاتجاه ل "الاقتصادي"
تحقيق: ايمان انور
بينما ينتظر المصريون تراجع اسعار العقارات التى بلغت مستويات قياسية فى عام 2008 املين ان يستفيدوا من الأزمة الإقتصادية العالمية أكد عديد من خبراء العقارات أن السوق لن تشهد التراجع المنتظر وان اغلب التجار سوف يتجهون الى الإسكان الإقتصادى لمواجهه الكساد ولسد احتياجات السوق .
وعن الصورة المتوقعة للسوق قال المهندس حسين صبور –رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين – ان الأزمة الإقتصادية العالمية اثرت بشكل كبير على المبيعات الشهرية للعقارات لأن المشترين فى حالة ترقب لإنخفاض الأسعار والتى اتوقع ألا تنخفض لأن العديد من مالكى العقارات متمسكين بأسعارهم مما سيؤدى فى النهاية الى تقلص حجم المبيعات.
زيادة الأسعار سببها جشع التجار
ووافقه فى الرأى الدكتور وائل الدجوى –استاذ المنشآت الخرسانية فى كلية الهندسة جامعة القاهرة- مؤكدا ان الأزمة اثرت بالفعل على السوق من حيث حركه البيع والشراء ولكنه يرى ان أسعار الأراضى والمنشآت بدأت فى الهبوط بالفعل لأن بعض التجار قاموا بالبيع بأسعار اقل حتى لا يخسروا اموالهم موضحا ان الأسعار القديمة كان مبالغا فيها بسبب جشع التجار.
وكان لهيثم غراب - مهندس مقاول بالقاهرة – رأى مختلف موضحا ان اثر الأزمة الإقتصادية العالمية كان كبيرا بالفعل على سوق العقارات المصرى ولكن السبب فى رأيه هو الإنخفاض الحاد الذى حدث للبترول مما ادى الى خروج العديد من الشركات الخليجية من السوق العقارى المصرى والتى كانت تمثل نحو 40% من السوق.
و على عكس تلك الأراء يعتقد المهندس خالد الشاعر- مهندس مقاول فى القاهرة والغردقة-ان المشكلة الرئيسية تكمن فى الشائعات السائدة بأن الأسعار سوف تنخفض مما سبب حاله من الكساد بالسوق، واضاف لقد احجم المستثمرون حاليا عن استثمار اموالهم فى العقارات خوفا من حاله التذبذب التى يمر بها السوق واتجهوا الى البنوك خاصه بعد رفع اسعار الفائدة فى البنوك المصرية على عكس العديد من الدول التى لجأت الى خفض الفائدة .
عقارات تحت الإنشاء
سلبيات سوق العقارات عام 2008
وحول ابرز سلبيات سوق العقارات المصرى فى عام 2008 يرى المهندس صبور ان اهم تلك السلبيات كانت الإرتفاع المتتالى للأسعار نتيجة لإرتفاع اسعارمواد البناء والأراضى واتجاه الشركات العقارية القادمة من الخارج خاصة الشركات الخليجية الى بناء(فيلات) ومساكن فاخرة لا تتناسب مع ما يحتاجه المصريين.
ايده فى ذلك الدكتور وائل الدجوى مؤكدا ان اهم السلبيات كانت فى إرتفاع اسعار مواد البناء و التى فاقت الأسعار العالمية فالأسمنت يباع فى مصر بأكثر من سعر تكلفته بحوالى الضعف، واوضح ان الحكومة المصرية رفعت العديد من القضايا ضد المحتكرين الذين اضروا بالسوق كثيرا.
عام 2008 عشوائى
من جانبه يصف هيثم غراب عام 2008 بانه عام "عشوائى " شهد العديد من المشاكل بدءا من بناء عدد كبير من المبانى فى فترة زمنية قصيرة لا تتناسب مع سوق العمالة ما ادى الى تضخم اجور العمالة مرورا بإستغلال اغلب التجار لتعطش السوق للخامات مما ادى الى تضاعف اسعار مواد البناء، واضاف ان الكثيرين وجدوا صعوبه فى الحصول على قروض للتمويل العقارى من البنوك بسبب القيود الجديدة "الأكثر صرامة" التى وضعتها البنوك فى الفترة الأخيرة وارتفاع الفوائد مما تسبب فى عجز الكثيرين عن دفع الأقساط.
ويتفق معه محمد عبد المرضى – خبير تسويق عقارى فى احدى شركات التسويق العقارى بالساحل الشمالى والقاهرة – ولكنه يرى ان هناك إيجابية شديدة الأهمية حدثت فى عام 2008 وهى حدوث نوع من "الإنتقاء الذاتى "بالسوق موضحا بعد حاله التذبذب التى اصابت البورصة المصرية اتجه الكثيرون من غير المختصين الى الإستثمار فى السوق العقارى بدون سابق خبرة او دراسة فكانت خسارتهم كبيرة على عكس الشركات العقارية التى تقوم بعمل دراسة جدوى لكل مشاريع البناء قبل البدء فى التنفيذ.
من جانبها ترى الدكتورة سهير حواس –استاذة العمارة والتنسيق الحضارى بكلية الهندسة جامعة القاهرة- ان من اهم السلبيات فى سوق العقارات المصرى بشكل عام تدهور ثقافة الصيانة والطوارىء ،فلا يوجد شركات متخصصة فى اعمال الترميم والصيانة ولاتوجد الكوادر المؤهلة للقيام بذلك.
صبور: على المقاولين العقلاء الاتجاه ل "الاقتصادي"
المهندس/ حسين صبور
وحول توقعاته لسوق العقارات ومواد البناء فى عام 2009 قال المهندس صبور من المؤكد ان هناك وفرة حالية فى الإسكان الفاخر وعلى الشركات (العاقلة) ان تتجه الى الإسكان المتوسط والإقتصادى الذى تشجعه الدولة حيث قامت بعمل العديد من المشاريع للإسكان الإقتصادى ،واضاف نظرا للأزمة الإقتصادية العالمية فمن المتوقع ان ينخفض الطلب على مواد البناء وبالتالى سيكون هناك وفرة ينتج عنها انخفاض فى اسعار مواد البناء.
نفس الرأى كان للدكتورة سهير حواس التى ترى ان السوق متشبع بإلإسكان الفاخر والسوق يخضع لنظرية العرض والطلب وبالتالى فعلى التجار والشركات العقارية الإتجاة الى الإسكان المتوسط والإقتصادى لسد احتياجات المواطنين ،واكدت ان الربط بين التقشف والإسكان الإقتصادى ادى الى تدهور اوضاع المساكن الإقتصادية مضيفه ان الإقتصادى المبنى على جماليات يكون اكثر قبولا ويخلق نوعا من الجذب لشرائح اجتماعية عديدة.
من جانبه قال الدكتور وائل الدجوى اتوقع فى عام 2009 ان تنخفض اسعار الإسكان الفاخر من 15% الى 20% وذلك لأن من يقومون بشراء العقارات الفاخرة هم الأثرياء الذين يريدون الراحة والهدوء وهذه النوعية بسبب الأزمة القائمة سوف تدخر نقودها ولن تستثمرها فى العقارات ،اما الإسكان الإقتصادى و المتوسط فالمتوقع ألا يحدث بهما اى تغيير، واضاف بالنسبة لمواد البناء فقد انخفضت اسعار الحديد بالفعل وارجح ان ينخفض سعر الأسمنت ايضا تأثرا بحاله الركود العالمية .
الاتجاه الحالى إلى الإسكان الاقتصادي
اتجاه اغلب التجار للإسكان الاقتصادى
وكان لهيثم غراب رؤية مختلفة لعام 2009 فهو يرى ان اسعار البناء والوحدات سوف تهبط هبوطا يصل الى منتهاه فى سبتمبر/ايلول 2009 ؤسيستمر حتى اوائل عام 2010 ثم سيعاود الصعود بعد ذلك. واضاف سوف يتجه اغلب التجار الى الإسكان الإقتصادى الذى سيلقى اقبالا كبيرا من المواطنين ولكنى احب ان اوضح ما هو الفارق بين الإسكان الفاخر والمتوسط والإقتصادى، الإسكان الفاخر: هو الإسكان الذى يتطلع صاحبه الى النظامية والخصوصية فى البناء ،الإسكان المتوسط: فهو الذى يتطلع الى النظامية فقط اما الإسكان الإقتصادى: فهو الذى يتطلع صاحبه الى التكلفة المنخفضة بالنظامية والخصوصية على حد سواء.
وحول اسعار مواد البناء اكد اسامة عويس - اخصائى مستلزمات بناء – ان جميع مواد البناء مرتبطة بالمواد الخام التى تستخرج من البترول وانخفاض اسعار البترول ادى بالتالى الى انخفاض اسعار الخامات ،واوضح ان اسعار الحديد انخفضت بشكل جيد ولكن الأسمنت ثابت على سعره حتى الأن.
ويقترح محمد عبد المرضى على الشباب المقبلين على الزواج الإتجاة الى الإيجار حيث لا سبيل امامهم لمواجهه ارتفاع الأسعار إلا بذلك ،وكان لخالد الشاعر نفس الرأى موضحا ان السوق حاليا يتجه الى الإسكان الإقتصادى الذى وصلت اسعارة الى 100 الف جنية (الدولار يعادل 5.5 جنية) للشقة وعلى من لا يملك ذلك الثمن ان يلجأ للإيجار.
وبعد كل تلك الآراء ازداد اليقين ان أزمة السوق العقارى المصرى ليست ناتجة فقط عن الأزمة الإقتصادية العالمية ولكن ساهم فيها ايضا جشع التجار وسوء التخطيط والإنصات غير المبرر للشائعات.