270 مليار جنيه حجم الثروة العقارية في مصر

الاخبار 30/11/07
الثروة العقارية في مصر تقدر بحوالي 270 مليار جنيه.. وسوق العقارات المصري احد القوي الاساسية المحركة للنمو.. لذلك اصدر مركز معلومات مجلس الوزراء تقريرا قام فيه بتحليل بعض جوانب وملامح سوق العقارات في مصر تناول فيه مساهمة القطاع العقاري في الاقتصاد القومي.. انفاق الاسرة المصرية علي المسكن وآليات تمويله.. خصائص المباني والوحدات المصرية.. والقطاع العقاري والبرنامج القومي للاسكان.
اكد التقرير ان سوق العقارات في مصر شهد ازدهارا في السنوات الاخيرة.. الا ان هذا الازدهار صاحبه العديد من التطورات والظواهر التي من اهمها ارتفاع اسعار مواد ومدخلات البناء.. وارتفاع اسعار الاراضي.. كما اشار التقرير الي ان هذا السوق لايلبي احتياجات المواطنين من المسكن الملائم فقط.. ولكنه ايضا يوفر فرص عمل.. كما ان له علاقات تشابكية مع اكثر من 90 صناعة مغذية له.. وهو احد ركائز البنية الاساسية والمرافق التي تمثل احد العوامل الجاذبة للاستثمار الاجنبي المباشر.
اكد التقرير ان عدد المباني في مصر بلغ حوالي 11.5 مليون مبني منها 7.9 مليون وحدة خالية ومغلقة عدد المغلق منها 2.1 مليون وحدة تمثل حوالي 7.7 % ويتركز 47.8 % من الوحدات الخالية في محافظات الوجه البحري خاصة القليوبية والدقهلية بكل منها تتركز 487 الف وحدة تليها محافظات الوجه القبلي بنسبة بلغت حوالي 27.2 % خاصة في محافظتي الجيزة وسوهاج ويتركز بها 604 و235 الف وحدة علي التوالي.. ويتركز 30 % من الوحدات الخالية في ثلاث محافظات هي القاهرة والجيزة ثم الاسكندرية.. وهي تمثل عرضا غير فعال لايقدر علي استغلاله طالبو الاسكان من محدودي الدخل والفئات غير القادرة.
اما عدد الوحدات المستخدمة بالفعل كمسكن للاسرة المصرية فهو حوالي 16.5 مليون وحدة بنسبة 95.5 من اجمالي عدد الوحدات.. والوحدات المستخدمة للعمل حوالي 3 ملايين وحدة وهو ما يمثل 10.6 % .
ولكن ماهي اراء المواطنين حول المسكن الملائم.. يؤكد التقرير انه طبقا لنماذج الاسكان المقترحة في اطار البرنامج القومي للاسكان تم تقسيم النماذج المقترحة الي ثلاث فئات.. اسكان اقتصادي واسكان متوسط وايجار جديد.. وتبين ان 25.6 % من اجمالي الاسر بعينة الاستطلاع لم يناسبهم اي من النماذج المعروضة.. واشار حوالي 39.8 % من اجمالي الاسر انهم يفضلون الاسكان الاقتصادي.. مسكن تمليك مساحته 63م2 وبه 3 حجرات وصالة نصف تشطيب بينما اختار حوالي 28.4 % نماذج الاسكان المتوسط والذي يتضمن ثلاثة بدائل مختلفة في حين كان نموذج الايجار الجديد مساحة 63م2 وبه 3 حجرات وصالة تشطيب كامل هو اقل النماذج التي تفضلها اسر العينة '6.3 % '.
ويبين التقرير انه طبقا لنتائج مسح العقد الاجتماعي 2005 فقد كان 69.9 % من اجمالي اسر العينة لديهم مسكن مستقل وحوالي 6.6 % لديهم مسكن ملك مشترك و15.7 % يقيمون في مسكن بنظام الايجار القديم.. بينما لاتتعدي نسبة الاسر التي تقيم في مسكن بنظام الايجار الجديد 5.7 % ونسبة ضئيلة من الاسر تسكن في مسكن تابع لجهة العمل 0.2 % وكذلك الاسر التي تسكن في مسكن بنظام الايجار المفروش 0.1 % .. وتبين ان حوالي 34.5 % يرغبون في الحصول علي شقة رغبة منهم في الانتقال الي شقق اوسع في المساحة و31.3 % يرغبون في الحصول علي شقة اما للاحتفاظ بها للابناء او للزواج فيها و16.1 % يرغبون في الحصول علي شقة في اماكن اكثر هدوءا ونظافة.
البنية الاساسية
ويوضح التقرير ان نسبة المباني المتصلة بالشبكة العامة للمياه تمثل حوالي 81.1 % من اجمالي المباني.. وقد ارتفعت هذه النسبة بمقدار 23.9 % مقارنة بتعداد ..96 اما بالنسبة للكهرباء فيتصل بها 89.9 % من اجمالي المباني ويتضح ذلك من خلال الرسم البياني رقم .1
بالنسبة لفرص العمل فقد بلغت حوالي 11 % عام 2005/2006 مقابل 10.3 % عام 2002/2003 علي الرغم من انخفاضها مقارنة بعام 2003/2004 '14.2 % ' و2004/2005 '16.9 % ' شارك قطاع التشييد والبناء بحوالي 8.2 % من اجمالي فرص العمل الجديدة عام 2006.2005 مقابل 6.1 % عام 2002/2003 اما قطاع الانشطة العقارية فقد ساهم بحوالي 2.8 % عام 2005/2006 لتنخفض مقارنة بعام 2002/2003 '4.2 % ' وقد بلغت تكلفة فرصة العمل الجديدة في قطاع التشييد والبناء عام 2005/2006 حوالي 82.2 الف جنيه وهي منخفضة مقارنة بتكلفة فرص العمل علي المستوي القومي خلال نفس العام والتي بلغت 191 الف جنيه.. اما تكلفة فرص العمل في قطاع الانشطة العقارية فقد بلغت حوالي 621.1 الف جنيه وهي بذلك احد اعلي فرص العمل تكلفة علي المستوي القومي.
تطور التشييد
ويهدف المؤشر العام لتصاريح البناء في مصر والذي يصدره مركز معلومات مجلس الوزراء الي رصد نشاط قطاع التشييد والبناء في المحافظات المختلفة بالاضافة الي متابعة هذا النشاط بالمدن العمرانية الجديدة.. مما يساعد في التعرف علي اكثر المحافظات والمدن الجديدة التي تشهد انتعاشا في هذا المجال.. وتلك التي تشهد ركودا مما يساعد علي وضع وصياغة السياسات الداعمة لهذا القطاع وقد شهد المؤشر العام لتصاريح البناء في مصر ارتفاعا ملحوظا في المحافظات الحضرية..
مؤشر البورصة
وقد بلغ المؤشر العام لقطاع التشييد والبناء في البورصة المصرية 704.4 نقطة عام 2006 وهو بذلك لايعتبر من اكثر القطاعات نشاطا في البورصة المصرية اذا تم مقارنته بغيره من القطاعات مثل القطاعات التحويلية اوالنقل والكهرباء.. وعلي الرغم من انخفاض قيمة الاوراق المالية للشركات العاملة في قطاع التشييد والبناء والمتداولة بالبورصة خلال الفترة 2000/2006 الا ان قيمة الاوراق قد شهدت طفرة خلال الثمانية شهور الاولي من عام 2007 لتبلغ قيمتها 2.2 مليار جنيه مقابل 365.5 مليون جنيه عام .2006
الصادرات المصرية
شهدت الفترة 1996 2003 نموا ملحوظا في الصادرات المصرية من خدمات التشييد والتي تتمثل في تنفيذ شركات التشييد والبناء المصرية مشروعات انشائية في الخارج.. فعلي الرغم من ضآلة حجم الصادرات المصرية من هذه الخدمات عام 1996 والتي بلغت 12 مليون دولار وهو ما يمثل نسبة لم تتعد 0.1 % من اجمالي الصادرات الخدمية المصرية.. الا انها شهدت ارتفاعا متواصلا خلال الفترة 1996 2003 فيما عدا عامي 1998 و2000 حتي وصلت عام 2003 لحوالي 222 مليون دولار وهو ما يمثل حوالي 2 % من اجمالي الصادرات الخدمية المصرية.. ورغم ذلك مازالت النسبة ضئيلة
ويوضح التقرير موقع مصر الدولي بالنسبة للصادرات المصرية من خدمات التشييد فيؤكد ان نسبة مصر تعتبر منخفضة مقارنة ببعض الدول التي تقع ضمن فئة الدخل المتوسط مثل كرواتيا 5.1 % وتونس 4.2 % وتركيا 3.9 % بينما ترتفع النسبة في مصر مقارنة بدول مثل ماليزيا 1.9 % والفلبين 1.7 % وتايلاند 1.2 % والارجنتين 1 % .
ويشير التقرير الي ان الاسرة في الحضر تنفق سنويا في المتوسط حوالي 2026.6 جنيه علي المسكن ومستلزماته بينما تنفق الاسرة الريفية حوالي 1589.7 جنيه الا ان نسبة انفاق الاسرة في الحضر تصل 15.1 % من اجمالي انفاقها السنوي بينما في الريف تبلغ حوالي 17.5 % من اجمالي الانفاق السنوي.. وبشكل عام يرتفع متوسط الانفاق السنوي علي المسكن ومستلزماته كلما تحسن نوعه.. فقد بلغ متوسط الانفاق السنوي للاسرة علي المسكن اذا كان فيلا حوالي 6020 جنيها سنويا عام 2004/2005 بينما بلغ للاسر التي تعيش في شقة حوالي 2001 جنيه سنويا اي مايعادل ثلث متوسط انفاق الاسرة علي الفيلا وهو مايعكس الحالة الاقتصادية للاسرة ونمط انفاقها علي السكن ومستلزماته
ويلاحظ التقرير ارتفاع متوسط انفاق الاسرة التي تسكن في فيلا بشكل ملحوظ خلال الفترة 99/2000 ­2004/2005
اهم اسباب مشكلة الاسكان في مصر هو عدم القدرة علي الحصول علي تمويل طويل الاجل.. ولذلك صدر قانون التمويل العقاري لينظم تملك العقارات في مصر.
وقد شهد نموا في تمويل وتنشيط الاستثمارات الخاصة بالاسكان والتشييد والبناء والاعمال المرتبطة بها. وارتفعت قيمة القروض الممنوحة لانشطة التمويل العقاري الي 514 مليون جنيه عام 2005/2006 مقابل 15.8 مليون جنيه عام 2004/.2005
التضخم والاسعار
وشهدت سوق العقارات ارتفاعا مستمرا في الارقام القياسية لاسعار المستهلكين لمجموعة المسكن والمياه والكهرباء والوقود.. بلغت قيمتها 123 نقطة عام 2006/2007 مقابل 106.7 نقطة عام 2003/2004 محققه ارتفاعا بنسبة 15.3 % واحد اسباب الارتفاع القياسي هو ارتفاع اسعار مواد البناء واسعار الاراضي.
وقد ارتفع حجم الاستثمارات المنفذة في القطاع العقاري كما يؤكد التقرير بشكل ملحوظ ويقدم الشكل البياني رقم 2 حجم هذا الارتفاع.. مؤكدا ان القطاع الخاص هو المستثمر الرئيسي في قطاع العقارات خلال الفترة 2002/2003 2006/2007 اذ تراوح نصيبه من اجمالي الاستثمارات المنفذة في هذا القطاع بين 93.4 % و96.6 % .
مشتريات الاجانب
ويشير التقرير الي انخفاض مشتريات الاجانب من العقارات حوالي 75 % عام 2006/2007 فقد بلغت 22.7 مليون جنيه بعد ان كانت 90.8 مليون جنيه عام 2005/2006 اما عام 2004/2005 فقد حقق قفزة مقارنة بالعامين السابقين حيث بلغت قيمة المشتريات 89.1 مليون جنيه مقابل 15 مليون عام 2003/2004 بنسبة ارتفاع 494 % ويوضح الرسم البياني رقم 3 ذلك.
المزيد من التحقيقات