أزمة ثقة في التمويل العقاري

قبل‏9‏ سنوات‏,‏ استبشر الناس خيرا‏,‏ حينما صدر قانون التمويل العقاري رقم‏148‏ لسنة‏2001,‏ فقد صار بامكانهم الحصول علي وحدة سكنية بالتقسيط علي فترة زمنية طويلة‏. وذلك من خلال استقطاع نسبة معقولة من دخلهم الشهري‏..هكذا كان الناس يظنون‏!‏ ومنذ ذلك التاريخ‏,‏ لايزال التمويل العقاري يسير بخطي بطيئة‏,‏ فلا هو نجح في توفير المسكن بشروط واجراءات ميسرة‏,‏ ولاتكلفة التمويل في متناول القدرات المالية للأسرة المصرية‏,‏ ولا الفائدة علي القرض معقولة بحيث تغري الناس للاستفادة من أكثر من‏10‏ مليارات جنيه متاحة كقروض عقارية‏,‏ كما كان متوقعا‏,‏ ولا أسهم في تحقيق الفائدة لكل طرف من أطراف منظومة التمويل العقاري‏,‏ ولا أدي إلي توفير السيولة النقدية‏,‏ ولا تمكن من دفع قاطرة الاستثمار العقاري‏..‏ وهكذا‏..‏ يمضي التمويل العقاري‏,‏ خطوة للأمام‏..‏ يتراجع خطوتين إلي الخلف‏!!‏
تري‏..‏ ما هي التحديات التي تواجه نظام التمويل العقاري‏,‏ ولماذا لم يحقق النجاح المطلوب؟‏,‏
التمويل العقاري حسب الدكتور سمير رياض مكاري أستاذ الاقتصاد بالجامعة الأمريكية‏..‏ يستطيع حل مشكلة‏70%‏ من الأسر المصرية‏,‏ التي هي في الواقع تحتاج إلي شقة أو عقار‏,‏ ولا تستطيع تدبير المبلغ اللازم لذلك نقدا‏,‏ وبالتالي يصبح التمويل العقاري هو الوسيلة المثلي لتمكينهم من تلبية احتياجهم في المسكن‏,‏ كما أن مهمة التمويل ضرورية وحيوية للاقتصاد المصري‏,‏ ولكي تستفيد هذه الأسر من نظام التمويل العقاري عليها أن تقتطع ما بين‏25%‏ و‏30%‏ من الدخل لسداد تكلفة التمويل التي تبدو صعبة في ظل ارتفاع تكلفة بناء العقارات‏,‏ وأسعار البيع‏,‏ وأقساط السداد‏,‏ ومعدلات الفائدة التي يقرها نظام التمويل العقاري‏..‏ كل هذه الاعتبارات تدفع الأسر المصرية للاحجام عن الشراء بنظام التمويل العقاري‏,‏ وبصور ابسط‏,‏ فانك إذا حسبت سعر العقار في الوقت الحالي‏,‏ ومولته بنظام التمويل العقاري‏,‏ وبسعر الفائدة الذي يسمح به البنك المركزي وهو في حدود‏12%‏ وبالتقسيط علي مدة زمنية قدرها‏25‏ سنة‏.,‏ فإن المطلوب يفوق نسبة ال‏30%‏ التي يمكن استقطاعها من دخل الناس لشراء عقار بنظام التمويل العقاري‏,‏ وعلي ذلك فإن تكلفة التمويل العقاري‏,‏ وسعر الفائدة الحالي‏,‏ وتكلفة بناء‏,‏ وشراء الوحدة السكنية لن يحقق للناس القدرة علي الشراء‏!.‏
‏**‏ قلت‏:‏ هل يمكن أن يؤدي تخفيض سعر الفائدة إلي تفعيل نظام التمويل العقاري؟‏.‏
يجيبني قائلا‏:‏ أنا أتحدث عن حلول عملية‏,‏ أما مسألة تخفيض سعر الفائدة فهي تمثلا حلا غير واقعي‏.‏
وكما ذكرت والكلام مازال للدكتور سمير مكاري فإنه في ظل مساهمة الدول في تخفيض قيمة الأرض التي تمنحها للمستثمرين العقاريين‏,‏ ومد فترة السداد إلي‏25‏ عاما‏,‏ مع الحصول علي نسبة‏25%‏ من القيمة الاجمالية كمقدم‏,‏ وتقليل مساحة الوحدة السكنية المعتادة من‏70‏ أو‏80‏ مترا علي‏50‏ مترا بتصميمات جيدة لا تهدر المساحات‏,‏ ومع استخدام مواد البناء الحديثة‏,‏ سوف تصبح التكلفة في متناول الأسر المصرية التي تبحث عن شقة أو عقار لا تستطيع سداد الثمن نقدا‏,‏ وإذا توافرت هذه العوامل سوف ينجح التمويل العقاري‏.‏
والذي يحدث الآن‏,‏ أن تكلفة التمويل مرتفعة لذلك لم تستوعب السوق العقارية المبالغ المتاحة كقروض للتمويل العقاري‏,‏ والتي تقدر بنحو‏20‏ مليار جنيه‏,‏ حيث تم اقتراض نصف هذه المبالغ فقط حسب التقارير المصرية‏,‏ فضلا عن انعدام الثقة في فكرة شراء وحدة سكنية بنظام التمويل العقاري‏.‏
‏**‏ هنا أبارده بسؤال‏:‏ ألا تعتقد أن التوسع في تطبيق نظام التمويل العقاري يمكن يؤدي إلي كارثة كما حدث مؤخرا في الولايات المتحدة الأمريكية؟‏.‏
يجيب‏:‏ التوسع في التمويل العقاري لابد أن يتم بشكل حذر‏,‏ ولابد أن يتم حساب معامل الخطورة بالضبط‏,‏ مع ضرورة الأخذ في الاعتبار أن هناك نسبة من المستفيدين من نظام التمويل العقاري قد تتعثر في السداد‏.‏ نأتي إلي أزمة التمويل العقاري التي أصابت بعض المؤسسات التمويلية والبنوك الأمريكية‏,‏ فأصل سعر الوحدة مثلا‏200‏ ألف دولار تم تقييمها بنحو‏500‏ ألف دولار‏,‏ بالتالي تم رفع قيمة التمويل العقاري إلي‏500‏ ألف مع الوحدة لا تساوي هذه القيمة في الأساس‏,‏ ولذلك حدثت الكارثة‏.‏
الدوران في حلقة مفرغة
أحد الذين ولدت علي أيديهم المنظومة في بداياتها الأولي هو الدكتور علي أحمد شاكر الرئيس الأسبق لهيئة التمويل العقاري‏,‏ والذي يقول إن قانون التمويل صدر في عام‏2001‏ م‏,‏ وبدأنا الإجراءات التنفيذية في عام‏2002‏ م‏,‏ بتأسيس الهيكل التنظيمي‏,‏ وتفعيل الجوانب وتم انشاء العديد من شركات التمويل العقاري‏,‏ ونحن ندور في حلقة مفرغة‏,‏ لكي تكتمل المنظومة من جداول ووسطاء مقيمين ووكلاء‏,‏ تم انشاء العديد من شركات التمويل العقاري‏,‏ وقد ظللت علي رأس الهيئة حتي تركتها في عام‏2005‏ ومنذ ذلك التاريخ ونحن ندور في حلقة مفرغة‏,‏ ولكي تكتمل المنظومة كان لابد من انشاء صندوق يعمل علي تخفيض تكلفة التمويل العقاري بحيث لا تزيد فائدة التمويل علي‏7%.‏
يضاف إلي هذه المعوقات‏,‏ ما يتصل ببعض الإجراءات كضرورة أن يكون العقار مسجلا‏,‏ ولابد من اثبات الدخل للتأكد من توافر مصادر دخل تؤدي للسداد‏,‏ فضلا عن أن ثقافة اظهار القيمة الحقيقية للعقار لاتزال تواجه مقاومة‏,‏ إلي جانب ارتفاع تكلفة التمويل‏.‏
ولا شك والكلام للدكتور علي شاكر أن التمويل العقاري يمكن أن يصنع أزمات مالية إذا تم التفريط في طلب الضمانات‏,‏ أو تقدير العقارات بأعلي من قيمتها‏.‏
وبشكل عام‏,‏ يقسم المهندس ابراهيم محلب رئيس مجلس ادارة شركة المقاولون العرب قضية الاسكان إلي محورين‏:‏ الأول يتعلق بمشاريع الاسكان‏,‏ هذا المحور قد تدخلت فيه الدولة بشكل فعال‏,‏ وأسهمت بشكل كبير في حل المشكلة‏,‏ من خلال عدد من المشاريع‏,‏ منها مشروع مبارك القومي للاسكان ضمن البرنامج الانتخابي للرئيس مبارك‏,‏ حيث تم تقديم الدعم بصور مختلفة منها دعم قيمة الأراضي المعدة للبناء‏,‏ كمشروع ابني بيتك‏,‏ ومشاريع البناء في الظهير الصحراوي لتنمية المجتمعات الريفية‏,‏ وتوصيل المرافق لبعض الوحدات‏,‏ فضلا عن مشروع بيت العيلة‏,‏ ومشروع الوحدات السكنية للفئات الأولي بالرعاية‏,‏ واسكان حديثي الزواج‏,‏ وبالتالي كانت هذه المشاريع العقارية‏,‏ وهو في رأيي حل فعال لتوفير السكن‏,‏ لأنه استثمار في المستقبل‏,‏ لاسيما أن حلم شراء شقة كان ولايزال يمثل مشكلة‏,‏ وبالتالي فإن التمويل العقاري يحل المشكلة بطرق ميسرة‏,‏ لكن القضية الأساسية تكمن في أن ثقافة شراء الوحدات السكنية بنظام التمويل العقاري مازالت جديدة علي المجتمع‏.‏