«جبران»: اختبارات جديدة للمرشحين للعمل بالأردن في مجالات الزراعة    سعر الذهب اليوم الاثنين 18 أغسطس 2025 في مصر.. عيار 21 الآن بعد الانخفاض الأخير    وزير العمل: نواجه جميع أشكال عمالة الأطفال بالتوعية والتدريب والتفتيش والحماية    ترامب يعتزم الاتصال هاتفيا ببوتين بعد محادثات اليوم مع زيلينسكي    ضياء رشوان: مقترح وقف إطلاق النار فرصة كبيرة لإسرائيل لإيقاف تداعيات غير مسبوقة داخلها    التشكيل الرسمي لمباراة ليدز ضد إيفرتون في الدوري الإنجليزي الممتاز    «ردًا على المفاجآت المدوية».. قناة الأهلي تكشف مستجدات قضية الدوري في المحكمة الرياضية    الفرق بين المواد الدراسية في الشهادة الثانوية والبكالوريا    منافسة ثنائية وصدام مستحيل.. موسم شاق ينتظر عمر مرموش في السيتي (تحليل)    قائمة ريال مدريد - ظهور ماستانتونو لأول مرة أمام أوساسونا.. وتواجد الصفقات الجديدة    رومانو: بعد إصابة لوكاكو.. نابولي يخاطب مانشستر يونايتد من أجل مهاجمه    قبل لقاء زيلينسكي وقادة أوروبيين.. ترامب: حرب روسيا وأوكرانيا هي حرب بايدن «النعسان»    فيديو على مواقع التواصل الاجتماعي يكشف تعاطي سائق نقل ذكي المخدرات وضبطه بالقاهرة    تقصير أم نفاق؟ أمين الفتوى يجيب على سؤال حول الفتور فى العبادة    إيهاب توفيق وفرقة كنعان الفلسطينية يضيئون ليالي مهرجان القلعة الدولي للموسيقى والغناء    مدينة إسنا تجرى إصلاحات شاملة لطريق مصر أسوان الزراعى الشرقى    برشلونة يرفض ضم نجم إنتر ميلان    أسامة السعيد: الموقف المصرى تجاه القضة الفلسطينية راسخ ورفض للتهجير    المسلماني ونجل أحمد زويل يزيحان الستار عن استديو زويل بماسبيرو    يتضمن 20 أغنية.. التفاصيل الكاملة لألبوم هيفاء وهبي الجديد    محافظ الوادي الجديد يعتمد النزول بسن القبول بالصف الأول الابتدائي بالمدرسة الرسمية الدولية    وكيل صحة الإسماعيلية تتفقد دار إيواء المستقبل (صور)    الأعلى للإعلام يعلن انطلاق الدورة التدريبية ال61 للصحفيين الأفارقة    «بيطري قناة السويس» تُطلق برامج دراسات عليا جديدة وتفتح باب التسجيل    تووليت وكايروكي يحيون ختام مهرجان العلمين الجديدة (أسعار التذاكر والشروط)    تعرف على الفيلم الأضعف في شباك تذاكر السينما الأحد (تفاصيل)    وكيل الأزهر: مسابقة «ثقافة بلادي» نافذة لتعزيز الوعي ونقل صورة حقيقية عن مصر    هل المولد النبوي الشريف عطلة رسمية في السعودية؟    البحوث الفلكية : غرة شهر ربيع الأول 1447ه فلكياً الأحد 24 أغسطس    الرقابة المالية: 3.5 مليون مستفيد من تمويل المشروعات الصغيرة ومتناهية الصغر حتى يونيو 2025    هل يتم تعديل مواعيد العمل الرسمية من 5 فجرًا إلى 12 ظهرًا ؟.. اقتراح جديد في البرلمان    اختبارات للمرشحين للعمل بالأردن في مجالات الزراعة.. صور    الليلة.. عروض فنية متنوعة ضمن ملتقى السمسمية بالإسماعيلية    "العدل": على دول العالم دعم الموقف المصري الرافض لتهجير الفلسطينيين من أرضهم    نسف للمنازل وقصف إسرائيلي لا يتوقف لليوم الثامن على حي الزيتون    وزير الأوقاف ناعيا الدكتور صابر عبدالدايم: مسيرة علمية حافلة بالعطاء في خدمة اللغة العربية    مصرع عامل وطفل فى انهيار منزل بدار السلام بسوهاج    حبس المتهمين بالتخلص من جثة صديقهم أثناء التنقيب عن الآثار في الشرقية    الصحة العالمية تقدم أهم النصائح لحمايتك والاحتفاظ ببرودة جسمك في الحر    الداخلية تكشف ملابسات مشاجرة بعصى خشبية أمام محل تجاري في الإسكندرية    "كان واقف على الباب".. مصرع شاب سقط من قطار الصعيد بسوهاج    القوات الإسرائيلية تعتقل 33 عاملاً فلسطينيا جنوب القدس    وزير المالية: مستمرون في دفع تنافسية الاقتصاد المصري    الشيخ خالد الجندي: مخالفة قواعد المرور معصية شرعًا و"العمامة" شرف الأمة    رضا عبدالعال: خوان ألفينا سيعوض زيزو في الزمالك.. وبنتايج مستواه ضعيف    أيمن الرمادي ينتقد دونجا ويطالب بإبعاده عن التشكيل الأساسي للزمالك    في يومها الثالث.. انتظام امتحانات الدور الثانى للثانوية العامة بالغربية    يحتوي على غسول للفم.. كيف يحمي الشاي الأخضر الأسنان من التسوس؟    «الديهي»: حملة «افتحوا المعبر» مشبوهة واتحدي أي إخواني يتظاهر أمام سفارات إسرائيل    أسعار البيض اليوم الإثنين 18 أغسطس في عدد من المزارع المحلية    «متحدث الصحة» ينفي سرقة الأعضاء: «مجرد أساطير بلا أساس علمي»    كلية أصول الدين بالتعاون مع جمعية سفراء الهداية ينظمون المجلس الحديثى الرابع    انطلاق امتحانات الدور الثاني للشهادة الثانوية الأزهرية بشمال سيناء (صور)    إصابة 14 شخصا فى تصادم ميكروباص وربع نقل على طريق أسوان الصحراوى    الخارجية الفلسطينية ترحب بقرار أستراليا منع عضو بالكنيست من دخول أراضيها 3 سنوات    استقرار أسعار النفط مع انحسار المخاوف بشأن الإمدادات الروسية    نشرة أخبار ال«توك شو» من «المصري اليوم».. متحدث الصحة يفجر مفاجأة بشأن سرقة الأعضاء البشرية.. أحمد موسى يكشف سبب إدراج القرضاوي بقوائم الإرهاب    سامح حسين يعلن وفاة نجل شقيقه عن عمر 4 سنوات    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



أزمة ثقة في التمويل العقاري
نشر في الأهرام اليومي يوم 03 - 02 - 2010

قبل‏9‏ سنوات‏,‏ استبشر الناس خيرا‏,‏ حينما صدر قانون التمويل العقاري رقم‏148‏ لسنة‏2001,‏ فقد صار بامكانهم الحصول علي وحدة سكنية بالتقسيط علي فترة زمنية طويلة‏. وذلك من خلال استقطاع نسبة معقولة من دخلهم الشهري‏..هكذا كان الناس يظنون‏!‏ ومنذ ذلك التاريخ‏,‏ لايزال التمويل العقاري يسير بخطي بطيئة‏,‏ فلا هو نجح في توفير المسكن بشروط واجراءات ميسرة‏,‏ ولاتكلفة التمويل في متناول القدرات المالية للأسرة المصرية‏,‏ ولا الفائدة علي القرض معقولة بحيث تغري الناس للاستفادة من أكثر من‏10‏ مليارات جنيه متاحة كقروض عقارية‏,‏ كما كان متوقعا‏,‏ ولا أسهم في تحقيق الفائدة لكل طرف من أطراف منظومة التمويل العقاري‏,‏ ولا أدي إلي توفير السيولة النقدية‏,‏ ولا تمكن من دفع قاطرة الاستثمار العقاري‏..‏ وهكذا‏..‏ يمضي التمويل العقاري‏,‏ خطوة للأمام‏..‏ يتراجع خطوتين إلي الخلف‏!!‏
تري‏..‏ ما هي التحديات التي تواجه نظام التمويل العقاري‏,‏ ولماذا لم يحقق النجاح المطلوب؟‏,‏
التمويل العقاري حسب الدكتور سمير رياض مكاري أستاذ الاقتصاد بالجامعة الأمريكية‏..‏ يستطيع حل مشكلة‏70%‏ من الأسر المصرية‏,‏ التي هي في الواقع تحتاج إلي شقة أو عقار‏,‏ ولا تستطيع تدبير المبلغ اللازم لذلك نقدا‏,‏ وبالتالي يصبح التمويل العقاري هو الوسيلة المثلي لتمكينهم من تلبية احتياجهم في المسكن‏,‏ كما أن مهمة التمويل ضرورية وحيوية للاقتصاد المصري‏,‏ ولكي تستفيد هذه الأسر من نظام التمويل العقاري عليها أن تقتطع ما بين‏25%‏ و‏30%‏ من الدخل لسداد تكلفة التمويل التي تبدو صعبة في ظل ارتفاع تكلفة بناء العقارات‏,‏ وأسعار البيع‏,‏ وأقساط السداد‏,‏ ومعدلات الفائدة التي يقرها نظام التمويل العقاري‏..‏ كل هذه الاعتبارات تدفع الأسر المصرية للاحجام عن الشراء بنظام التمويل العقاري‏,‏ وبصور ابسط‏,‏ فانك إذا حسبت سعر العقار في الوقت الحالي‏,‏ ومولته بنظام التمويل العقاري‏,‏ وبسعر الفائدة الذي يسمح به البنك المركزي وهو في حدود‏12%‏ وبالتقسيط علي مدة زمنية قدرها‏25‏ سنة‏.,‏ فإن المطلوب يفوق نسبة ال‏30%‏ التي يمكن استقطاعها من دخل الناس لشراء عقار بنظام التمويل العقاري‏,‏ وعلي ذلك فإن تكلفة التمويل العقاري‏,‏ وسعر الفائدة الحالي‏,‏ وتكلفة بناء‏,‏ وشراء الوحدة السكنية لن يحقق للناس القدرة علي الشراء‏!.‏
‏**‏ قلت‏:‏ هل يمكن أن يؤدي تخفيض سعر الفائدة إلي تفعيل نظام التمويل العقاري؟‏.‏
يجيبني قائلا‏:‏ أنا أتحدث عن حلول عملية‏,‏ أما مسألة تخفيض سعر الفائدة فهي تمثلا حلا غير واقعي‏.‏
وكما ذكرت والكلام مازال للدكتور سمير مكاري فإنه في ظل مساهمة الدول في تخفيض قيمة الأرض التي تمنحها للمستثمرين العقاريين‏,‏ ومد فترة السداد إلي‏25‏ عاما‏,‏ مع الحصول علي نسبة‏25%‏ من القيمة الاجمالية كمقدم‏,‏ وتقليل مساحة الوحدة السكنية المعتادة من‏70‏ أو‏80‏ مترا علي‏50‏ مترا بتصميمات جيدة لا تهدر المساحات‏,‏ ومع استخدام مواد البناء الحديثة‏,‏ سوف تصبح التكلفة في متناول الأسر المصرية التي تبحث عن شقة أو عقار لا تستطيع سداد الثمن نقدا‏,‏ وإذا توافرت هذه العوامل سوف ينجح التمويل العقاري‏.‏
والذي يحدث الآن‏,‏ أن تكلفة التمويل مرتفعة لذلك لم تستوعب السوق العقارية المبالغ المتاحة كقروض للتمويل العقاري‏,‏ والتي تقدر بنحو‏20‏ مليار جنيه‏,‏ حيث تم اقتراض نصف هذه المبالغ فقط حسب التقارير المصرية‏,‏ فضلا عن انعدام الثقة في فكرة شراء وحدة سكنية بنظام التمويل العقاري‏.‏
‏**‏ هنا أبارده بسؤال‏:‏ ألا تعتقد أن التوسع في تطبيق نظام التمويل العقاري يمكن يؤدي إلي كارثة كما حدث مؤخرا في الولايات المتحدة الأمريكية؟‏.‏
يجيب‏:‏ التوسع في التمويل العقاري لابد أن يتم بشكل حذر‏,‏ ولابد أن يتم حساب معامل الخطورة بالضبط‏,‏ مع ضرورة الأخذ في الاعتبار أن هناك نسبة من المستفيدين من نظام التمويل العقاري قد تتعثر في السداد‏.‏ نأتي إلي أزمة التمويل العقاري التي أصابت بعض المؤسسات التمويلية والبنوك الأمريكية‏,‏ فأصل سعر الوحدة مثلا‏200‏ ألف دولار تم تقييمها بنحو‏500‏ ألف دولار‏,‏ بالتالي تم رفع قيمة التمويل العقاري إلي‏500‏ ألف مع الوحدة لا تساوي هذه القيمة في الأساس‏,‏ ولذلك حدثت الكارثة‏.‏
الدوران في حلقة مفرغة
أحد الذين ولدت علي أيديهم المنظومة في بداياتها الأولي هو الدكتور علي أحمد شاكر الرئيس الأسبق لهيئة التمويل العقاري‏,‏ والذي يقول إن قانون التمويل صدر في عام‏2001‏ م‏,‏ وبدأنا الإجراءات التنفيذية في عام‏2002‏ م‏,‏ بتأسيس الهيكل التنظيمي‏,‏ وتفعيل الجوانب وتم انشاء العديد من شركات التمويل العقاري‏,‏ ونحن ندور في حلقة مفرغة‏,‏ لكي تكتمل المنظومة من جداول ووسطاء مقيمين ووكلاء‏,‏ تم انشاء العديد من شركات التمويل العقاري‏,‏ وقد ظللت علي رأس الهيئة حتي تركتها في عام‏2005‏ ومنذ ذلك التاريخ ونحن ندور في حلقة مفرغة‏,‏ ولكي تكتمل المنظومة كان لابد من انشاء صندوق يعمل علي تخفيض تكلفة التمويل العقاري بحيث لا تزيد فائدة التمويل علي‏7%.‏
يضاف إلي هذه المعوقات‏,‏ ما يتصل ببعض الإجراءات كضرورة أن يكون العقار مسجلا‏,‏ ولابد من اثبات الدخل للتأكد من توافر مصادر دخل تؤدي للسداد‏,‏ فضلا عن أن ثقافة اظهار القيمة الحقيقية للعقار لاتزال تواجه مقاومة‏,‏ إلي جانب ارتفاع تكلفة التمويل‏.‏
ولا شك والكلام للدكتور علي شاكر أن التمويل العقاري يمكن أن يصنع أزمات مالية إذا تم التفريط في طلب الضمانات‏,‏ أو تقدير العقارات بأعلي من قيمتها‏.‏
وبشكل عام‏,‏ يقسم المهندس ابراهيم محلب رئيس مجلس ادارة شركة المقاولون العرب قضية الاسكان إلي محورين‏:‏ الأول يتعلق بمشاريع الاسكان‏,‏ هذا المحور قد تدخلت فيه الدولة بشكل فعال‏,‏ وأسهمت بشكل كبير في حل المشكلة‏,‏ من خلال عدد من المشاريع‏,‏ منها مشروع مبارك القومي للاسكان ضمن البرنامج الانتخابي للرئيس مبارك‏,‏ حيث تم تقديم الدعم بصور مختلفة منها دعم قيمة الأراضي المعدة للبناء‏,‏ كمشروع ابني بيتك‏,‏ ومشاريع البناء في الظهير الصحراوي لتنمية المجتمعات الريفية‏,‏ وتوصيل المرافق لبعض الوحدات‏,‏ فضلا عن مشروع بيت العيلة‏,‏ ومشروع الوحدات السكنية للفئات الأولي بالرعاية‏,‏ واسكان حديثي الزواج‏,‏ وبالتالي كانت هذه المشاريع العقارية‏,‏ وهو في رأيي حل فعال لتوفير السكن‏,‏ لأنه استثمار في المستقبل‏,‏ لاسيما أن حلم شراء شقة كان ولايزال يمثل مشكلة‏,‏ وبالتالي فإن التمويل العقاري يحل المشكلة بطرق ميسرة‏,‏ لكن القضية الأساسية تكمن في أن ثقافة شراء الوحدات السكنية بنظام التمويل العقاري مازالت جديدة علي المجتمع‏.‏


انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.