انخفاض سعر الذهب اليوم في مصر ببداية تعاملات الاثنين    المعهد القومي للمعايرة يحصل على الاعتراف الدولي ل 19 قدرة قياس جديدة    للأسبوع الثالث .. تخفيضات الأوكازيون الصيفي 2025 تنتشر فى الأسواق    العفو الدولية: يجب وقف نقل الأسلحة إلى إسرائيل فورا وفرض عقوبات عليها    الرئيس الأوكراني يصل إلى الولايات المتحدة للقاء ترامب    جوزيف عون: لبنان على مسار الازدهار.. والورقة الأمريكية تفتح باب التعاون مع سوريا    مصابون إثر استهداف طائرات الاحتلال شقة سكنية وسط قطاع غزة    موعد مباراة الجزائر والنيجر في كأس أمم أفريقيا للمحليين    "على أغاني عمر كمال والجسمي".. إمام عاشور ينشر صورة مع والده ووالدته    "بصمة تاريخية وحيدة وواقعة غريبة".. حصاد الجولة الأولى للمحترفين المصريين    الحالة المرورية اليوم، انسيابية على أغلب المحاور بالقاهرة والجيزة مع تباطؤ في بعض المناطق    أخبار مصر: تنسيق المرحلة الثالثة 2025، أحمد عبد الجواد مهندس الانتخابات، إيران تستعد للحرب مع إسرائيل، وقف فيلم طلقني    تحذير عاجل من التعليم بشأن استخدام أسوار المدارس في أغراض الدعاية والإعلان    ريهام عبدالغفور تنعي تيمور تيمور: فراقك وجعني    بكم العدس والفاصوليا؟.. أسعار البقوليات في أسواق الشرقية اليوم الإثنين 18 أغسطس 2025    وظائف شاغرة ب«الكهرباء».. التخصصات المطلوبة وآخر موعد للتقديم    يسرا عن رحيل «تيمور تيمور»: صعب تلاقي حد بالصفات دي في حياتك    حكيم يشعل أجواء الساحل الشمالي الجمعة المقبلة بأجمل أغانيه    منها الشاي والقهوة.. مشروبات شائعة تحتوي على جزيئات بلاستيكية دقيقة    ارتفاع كبير ل الدولار الأمريكي اليوم الاثنين 18-8-2025 عالميًا.. وتأرجح بقية العملات الأجنبية    «حالتك سيئة وراجع نفسك».. أيمن الرمادي يطالب باستبعاد نجم الزمالك من التشكيل    تحرك الدفعة ال 17من شاحنات المساعدات إلي معبر كرم أبو سالم    كل ما تريد معرفته عن مسابقة توظيف بريد الجزائر 2025.. الموعد والشروط وطريقة التسجيل    مصرع سيدة في حادث سير ب شمال سيناء    دعه ينفذ دعه يمر فالمنصب لحظة سوف تمر    قرارات صارمة من وزارة التربية والتعليم استعدادًا للعام الدراسي الجديد 20262025 (تعرف عليها)    إساءات للذات الإلهية.. جامعة الأزهر فرع أسيوط ترد على شكوى أستاذة عن توقف راتبها    تامر عبدالمنعم: «سينما الشعب» تتيح الفن للجميع وتدعم مواجهة التطرف    ترامب يهاجم «وسائل الإعلام الكاذبة» بشأن اختيار مكان انعقاد قمته مع بوتين    أرتفاع الحديد.. أسعار مواد البناء اليوم الإثنين 18 أغسطس 2025    وصفة مغذية وسهلة التحضير، طريقة عمل كبد الفراخ    أسفار الحج 13.. من أضاء المسجد النبوى "مصرى"    قد يكون مؤشر على مشكلة صحية.. أبرز أسباب تورم القدمين    مصرع طفل أسفل عجلات القطار في أسيوط    التحقيق في مقتل لاعبة جودو برصاص زوجها داخل شقتهما بالإسكندرية    مواقيت الصلاة اليوم الإثنين 18 أغسطس 2025 في القاهرة والمحافظات    بحضور وزير قطاع الأعمال.. تخرج دفعة جديدة ب «الدراسات العليا في الإدارة»    البنك المصري الخليجي يتصدر المتعاملين الرئيسيين بالبورصة خلال جلسة بداية الأسبوع    أمير هشام: الأهلي سيقوم بتحويل قيمة جلب حكام اجانب إلى الجبلاية    هاجر الشرنوبي تدعو ل أنغام: «ربنا يعفي عنها»    "لا يصلح"... رضا عبدالعال يوجه انتقادات قوية ليانيك فيريرا    أوسيم تضيء بذكراه، الكنيسة تحيي ذكرى نياحة القديس مويسيس الأسقف الزاهد    سامح حسين يعلن وفاة نجل شقيقه عن عمر 4 سنوات    احتجاجات غاضبة أمام مقر نتنياهو تتحول إلى مواجهات عنيفة    الأمم المتحدة: نصف مليون فلسطيني في غزة مهددون بالمجاعة    بدء اختبارات كشف الهيئة لطلاب مدارس التمريض بالإسكندرية    حضريها في المنزل بمكونات اقتصادية، الوافل حلوى لذيذة تباع بأسعار عالية    متحدث الصحة يفجر مفاجأة بشأن خطف الأطفال وسرقة الأعضاء البشرية (فيديو)    السكة الحديد: تشغيل القطار الخامس لتيسير العودة الطوعية للأشقاء السودانيين    أشرف صبحي يجتمع باللجنة الأولمبية لبحث الاستعدادات لأولمبياد لوس أنجلوس    أمسية دينية بلمسة ياسين التهامى فى حفل مهرجان القلعة    وزير الثقافة ومحافظ الإسماعيلية يفتتحان الملتقى القومي الثالث للسمسمية    مواجهة مع شخص متعالي.. حظ برج القوس اليوم 18 أغسطس    ننشر أقوال السائق في واقعة مطاردة فتيات طريق الواحات    رضا عبد العال: فيريرا لا يصلح للزمالك.. وعلامة استفهام حول استبعاد شيكو بانزا    تنسيق الثانوية العامة 2025 المرحلة الثالثة.. كليات التربية ب أنواعها المتاحة علمي علوم ورياضة وأدبي    هل يجوز ارتداء الملابس على الموضة؟.. أمين الفتوى يوضح    مرصد الأزهر: تعليم المرأة فريضة شرعية.. والجماعات المتطرفة تحرمه بتأويلات باطلة    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



أزمة ثقة في التمويل العقاري
نشر في الأهرام اليومي يوم 03 - 02 - 2010

قبل‏9‏ سنوات‏,‏ استبشر الناس خيرا‏,‏ حينما صدر قانون التمويل العقاري رقم‏148‏ لسنة‏2001,‏ فقد صار بامكانهم الحصول علي وحدة سكنية بالتقسيط علي فترة زمنية طويلة‏. وذلك من خلال استقطاع نسبة معقولة من دخلهم الشهري‏..هكذا كان الناس يظنون‏!‏ ومنذ ذلك التاريخ‏,‏ لايزال التمويل العقاري يسير بخطي بطيئة‏,‏ فلا هو نجح في توفير المسكن بشروط واجراءات ميسرة‏,‏ ولاتكلفة التمويل في متناول القدرات المالية للأسرة المصرية‏,‏ ولا الفائدة علي القرض معقولة بحيث تغري الناس للاستفادة من أكثر من‏10‏ مليارات جنيه متاحة كقروض عقارية‏,‏ كما كان متوقعا‏,‏ ولا أسهم في تحقيق الفائدة لكل طرف من أطراف منظومة التمويل العقاري‏,‏ ولا أدي إلي توفير السيولة النقدية‏,‏ ولا تمكن من دفع قاطرة الاستثمار العقاري‏..‏ وهكذا‏..‏ يمضي التمويل العقاري‏,‏ خطوة للأمام‏..‏ يتراجع خطوتين إلي الخلف‏!!‏
تري‏..‏ ما هي التحديات التي تواجه نظام التمويل العقاري‏,‏ ولماذا لم يحقق النجاح المطلوب؟‏,‏
التمويل العقاري حسب الدكتور سمير رياض مكاري أستاذ الاقتصاد بالجامعة الأمريكية‏..‏ يستطيع حل مشكلة‏70%‏ من الأسر المصرية‏,‏ التي هي في الواقع تحتاج إلي شقة أو عقار‏,‏ ولا تستطيع تدبير المبلغ اللازم لذلك نقدا‏,‏ وبالتالي يصبح التمويل العقاري هو الوسيلة المثلي لتمكينهم من تلبية احتياجهم في المسكن‏,‏ كما أن مهمة التمويل ضرورية وحيوية للاقتصاد المصري‏,‏ ولكي تستفيد هذه الأسر من نظام التمويل العقاري عليها أن تقتطع ما بين‏25%‏ و‏30%‏ من الدخل لسداد تكلفة التمويل التي تبدو صعبة في ظل ارتفاع تكلفة بناء العقارات‏,‏ وأسعار البيع‏,‏ وأقساط السداد‏,‏ ومعدلات الفائدة التي يقرها نظام التمويل العقاري‏..‏ كل هذه الاعتبارات تدفع الأسر المصرية للاحجام عن الشراء بنظام التمويل العقاري‏,‏ وبصور ابسط‏,‏ فانك إذا حسبت سعر العقار في الوقت الحالي‏,‏ ومولته بنظام التمويل العقاري‏,‏ وبسعر الفائدة الذي يسمح به البنك المركزي وهو في حدود‏12%‏ وبالتقسيط علي مدة زمنية قدرها‏25‏ سنة‏.,‏ فإن المطلوب يفوق نسبة ال‏30%‏ التي يمكن استقطاعها من دخل الناس لشراء عقار بنظام التمويل العقاري‏,‏ وعلي ذلك فإن تكلفة التمويل العقاري‏,‏ وسعر الفائدة الحالي‏,‏ وتكلفة بناء‏,‏ وشراء الوحدة السكنية لن يحقق للناس القدرة علي الشراء‏!.‏
‏**‏ قلت‏:‏ هل يمكن أن يؤدي تخفيض سعر الفائدة إلي تفعيل نظام التمويل العقاري؟‏.‏
يجيبني قائلا‏:‏ أنا أتحدث عن حلول عملية‏,‏ أما مسألة تخفيض سعر الفائدة فهي تمثلا حلا غير واقعي‏.‏
وكما ذكرت والكلام مازال للدكتور سمير مكاري فإنه في ظل مساهمة الدول في تخفيض قيمة الأرض التي تمنحها للمستثمرين العقاريين‏,‏ ومد فترة السداد إلي‏25‏ عاما‏,‏ مع الحصول علي نسبة‏25%‏ من القيمة الاجمالية كمقدم‏,‏ وتقليل مساحة الوحدة السكنية المعتادة من‏70‏ أو‏80‏ مترا علي‏50‏ مترا بتصميمات جيدة لا تهدر المساحات‏,‏ ومع استخدام مواد البناء الحديثة‏,‏ سوف تصبح التكلفة في متناول الأسر المصرية التي تبحث عن شقة أو عقار لا تستطيع سداد الثمن نقدا‏,‏ وإذا توافرت هذه العوامل سوف ينجح التمويل العقاري‏.‏
والذي يحدث الآن‏,‏ أن تكلفة التمويل مرتفعة لذلك لم تستوعب السوق العقارية المبالغ المتاحة كقروض للتمويل العقاري‏,‏ والتي تقدر بنحو‏20‏ مليار جنيه‏,‏ حيث تم اقتراض نصف هذه المبالغ فقط حسب التقارير المصرية‏,‏ فضلا عن انعدام الثقة في فكرة شراء وحدة سكنية بنظام التمويل العقاري‏.‏
‏**‏ هنا أبارده بسؤال‏:‏ ألا تعتقد أن التوسع في تطبيق نظام التمويل العقاري يمكن يؤدي إلي كارثة كما حدث مؤخرا في الولايات المتحدة الأمريكية؟‏.‏
يجيب‏:‏ التوسع في التمويل العقاري لابد أن يتم بشكل حذر‏,‏ ولابد أن يتم حساب معامل الخطورة بالضبط‏,‏ مع ضرورة الأخذ في الاعتبار أن هناك نسبة من المستفيدين من نظام التمويل العقاري قد تتعثر في السداد‏.‏ نأتي إلي أزمة التمويل العقاري التي أصابت بعض المؤسسات التمويلية والبنوك الأمريكية‏,‏ فأصل سعر الوحدة مثلا‏200‏ ألف دولار تم تقييمها بنحو‏500‏ ألف دولار‏,‏ بالتالي تم رفع قيمة التمويل العقاري إلي‏500‏ ألف مع الوحدة لا تساوي هذه القيمة في الأساس‏,‏ ولذلك حدثت الكارثة‏.‏
الدوران في حلقة مفرغة
أحد الذين ولدت علي أيديهم المنظومة في بداياتها الأولي هو الدكتور علي أحمد شاكر الرئيس الأسبق لهيئة التمويل العقاري‏,‏ والذي يقول إن قانون التمويل صدر في عام‏2001‏ م‏,‏ وبدأنا الإجراءات التنفيذية في عام‏2002‏ م‏,‏ بتأسيس الهيكل التنظيمي‏,‏ وتفعيل الجوانب وتم انشاء العديد من شركات التمويل العقاري‏,‏ ونحن ندور في حلقة مفرغة‏,‏ لكي تكتمل المنظومة من جداول ووسطاء مقيمين ووكلاء‏,‏ تم انشاء العديد من شركات التمويل العقاري‏,‏ وقد ظللت علي رأس الهيئة حتي تركتها في عام‏2005‏ ومنذ ذلك التاريخ ونحن ندور في حلقة مفرغة‏,‏ ولكي تكتمل المنظومة كان لابد من انشاء صندوق يعمل علي تخفيض تكلفة التمويل العقاري بحيث لا تزيد فائدة التمويل علي‏7%.‏
يضاف إلي هذه المعوقات‏,‏ ما يتصل ببعض الإجراءات كضرورة أن يكون العقار مسجلا‏,‏ ولابد من اثبات الدخل للتأكد من توافر مصادر دخل تؤدي للسداد‏,‏ فضلا عن أن ثقافة اظهار القيمة الحقيقية للعقار لاتزال تواجه مقاومة‏,‏ إلي جانب ارتفاع تكلفة التمويل‏.‏
ولا شك والكلام للدكتور علي شاكر أن التمويل العقاري يمكن أن يصنع أزمات مالية إذا تم التفريط في طلب الضمانات‏,‏ أو تقدير العقارات بأعلي من قيمتها‏.‏
وبشكل عام‏,‏ يقسم المهندس ابراهيم محلب رئيس مجلس ادارة شركة المقاولون العرب قضية الاسكان إلي محورين‏:‏ الأول يتعلق بمشاريع الاسكان‏,‏ هذا المحور قد تدخلت فيه الدولة بشكل فعال‏,‏ وأسهمت بشكل كبير في حل المشكلة‏,‏ من خلال عدد من المشاريع‏,‏ منها مشروع مبارك القومي للاسكان ضمن البرنامج الانتخابي للرئيس مبارك‏,‏ حيث تم تقديم الدعم بصور مختلفة منها دعم قيمة الأراضي المعدة للبناء‏,‏ كمشروع ابني بيتك‏,‏ ومشاريع البناء في الظهير الصحراوي لتنمية المجتمعات الريفية‏,‏ وتوصيل المرافق لبعض الوحدات‏,‏ فضلا عن مشروع بيت العيلة‏,‏ ومشروع الوحدات السكنية للفئات الأولي بالرعاية‏,‏ واسكان حديثي الزواج‏,‏ وبالتالي كانت هذه المشاريع العقارية‏,‏ وهو في رأيي حل فعال لتوفير السكن‏,‏ لأنه استثمار في المستقبل‏,‏ لاسيما أن حلم شراء شقة كان ولايزال يمثل مشكلة‏,‏ وبالتالي فإن التمويل العقاري يحل المشكلة بطرق ميسرة‏,‏ لكن القضية الأساسية تكمن في أن ثقافة شراء الوحدات السكنية بنظام التمويل العقاري مازالت جديدة علي المجتمع‏.‏


انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.