أكثر من 16 مليون مصري يعيشون تحت خط الفقر

حول ازمة الاسكان و العشوائيات بمصر، نشرت مجموعة اوكسفورد الدولية للاعمال – ومقرها لندن - والتى تصدر تقارير دورية حول الاوضاع الاقتصادية بمختلف دول العالم ، نشرت تقرير خاص الخميس، مشيرة الى ان هناك مايقرب من 16 مليون مصرى يفتقرون إلى السكن اللائق ، و انه نتيجة لنقص الوحدات السكنية المتاحة بأسعار معقولة للمواطنين ، تشهد البلاد موجة من البناء غير القانوني، و تشير اخر الارقام الصادرة ان هناك مايقرب من 500 الف وحدة سكنية تم بنائها دون الحصول على موافقة الحكومة على مدى السنوات الثلاث الماضية فى ظل الاضطرابات التى تعيشها البلاد منذ ثورة يناير 2011 .
التقرير يشير الى ان الحكومة في مصر اتخذت بالفعل خطوات لتسهيل الحصول على القروض العقارية للفئات ذات الدخل المنخفض، و في نفس الوقت تبحث في خيارات لتحفيز مطوري القطاع الخاص لبناء الوحدات السكنية منخفضة التكلفة و لكن على الرغم من هذا فمازالت مشكلة الاسكان قائمة و تتفاقم اثارها يوما بعد يوم .
في أواخر ديسمبر، قدمت الهيئة العامة للرقابة المالية المصرية (EFSA) إلى وزير الاستثمار حينذاك "أسامة صالح " تعديلات توصى بها على قانون التمويل العقاري لعام 2001 ، باعتبار ان هيئة الرقابة المالية هى المسئولة عن تنظيم جميع الأنشطة المالية غير المصرفية، بما في ذلك شركات التمويل العقاري.
و قد اقترحت التعديلات رفع الحد الأقصى لنسبة الرهن العقاري بالنسبة إلى الدخل لذوي الدخل المنخفض، وهو الامر الذى سيسمح لمزيد من الناس بالاستفادة من دعم صندوق الدولة للتمويل العقاري .. هذا و مازالت التعديلات المقترحة على القانون تحت الدراسة حتى الآن بمجلس الوزراء.
و لدفع الاعمال فى قطاع البناء العقارى ، وقعت فى يناير الماضى هيئة الرقابة المالية وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة اتفاقا لضمان حقوق شركات التمويل العقاري ، حيث صرح شريف سامي ، رئيس هيئة الرقابة المالية بان تطوير القطاع العقاري واحدا من اهم الأهداف الرئيسية على اجندة الاعمال .
سوق الرهن العقارى فى مصر
و يشير تقرير مجموعة اكسفورد للاعمال بان سوق الرهن العقارى فى مصر على الرغم من كونه حديث نسبيا ، و لا يزال أقل شأنا بكثير مما هو عليه في دول منظمة التعاون الاقتصادي OECD ، الا ان مصر حققت بعض النجاح في إنشاء سوق الرهن العقاري على مدى العقد الماضي .. و وفقا لتقرير عام 2013 من البنك الدولي - والذى ساعد الحكومة هناك على تاسيس الشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري - فان قيمة القروض العقارية القائمة على السوق قد قفزت من 42.8 مليون دولار ( 300 مليون جنيه) في عام 2006 إلى 642.3 مليون دولار ( 4.5 مليار جنيه مصرى ) في عام 2011، في حين ارتفع عدد شركات التمويل العقاري من شركتين إلى 12 شركة خلال نفس الفترة.
وعلى الرغم من هذا النجاح، يبقى السوق نسبيا قابلا للنمو و يمكنه الاسهام بشكل افضل فى تدعيم الاقتصاد ، حيث تعادل قيمة القروض العقارية أقل من 1٪ من الناتج المحلي الإجمالي، مقارنة مع ما بين 30٪ و 90٪ في معظم بلدان منظمة التعاون والتنمية. . و يتخلف السوق المصرى ليحتل مرتبة ادنى حتى من أقرانه الإقليميين مثل تركيا، التي لديها نسبة الرهن العقارى تقدر بحوالي 7٪ من الناتج المحلي الإجمالي.
وفي مقابلة مع مجموعة اكسفورد للأعمال في العام الماضي، قال حسن درة، رئيس مجموعة درة، و هو مطور عقارى محلي، قال " ان السوق العقارى فى مصر ضخم ، ولكن المشكلة فى شريحة ذوي الدخل المنخفض التى لا يمكن أن تدفع نقدا..و الطريقة الوحيدة لتوفير الإسكان الاجتماعي بأسعار معقولة هى الدولة التى عليها معالجة قضايا التمويل العقاري ".
جهود توفير مساكن بأسعار معقولة أكثر
و فيما تتطلع الحكومة فى مصر الى تخفيف القيود على الرهون العقارية، فإنها تخطو أيضا فى طريق توفير المزيد من المساكن منخفضة التكلفة.. ففي نهاية يناير الماضى ، صرح " إبراهيم محلب" وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية حينذاك ( رئيس الوزراء الحالى) ان الحكومة سوف تطرح نحو 50 الف وحدة سكنية جديدة بحلول منتصف العام و هناك نحو 90 الف وحدة اخرى سيتم طرحها خلال 14 شهرا التالية .
وقال " محلب " ان هذه الوحدات هى جزء من برنامج البناء الذى تموله الدولة، ولكن لتوفير المزيد من الوحدات الاقتصادية ، يتطلب ضرورة تشجيع و مشاركة الاستثمار الخاص، مشيرا إلى أن تحسين فرص الحصول على تمويل المشروعات العقارية هي أولوية ويجري دراستها بالتعاون مع البنك المركزي.
واضاف "اننا ندرس قضايا مثل تسهيل شروط الإقراض واجراء التغيرات في بعض الإجراءات التي يمكن أن تشكل تحديات للاستثمار في هذا القطاع، فضلا عن تنشيط التعاون ومشاركة القطاع الخاص التى يمكن أن تساعد في تخفيف النقص في إسكان ذوي الدخل المنخفض" .
ازمة الاسكان فى مصر مزيج بين النقص و الافراط
و يشير تقرير اكسفورد انه في حين أن برنامج الإسكان الاجتماعي للحكومة يراوح مكانه منذ عدة عقود، الا ان ابرز الصعوبات امام البرنامج هو مواكبة النمو السكاني المتزايد في البلاد حيث يقدر عدد السكان بنحو 80 مليون نسمة .. بينما تبلغ تقديرات النقص فى الوحدات السكنية مابين مليون الى 3 مليون وحدة سكنية ، ويرجح أن يكون النقص أعلى من هذه التقديرات بكثير، نظرا لعدد السكان القاطنين مساكن غير شرعية ( عشوائية ) أو دون المستوى اللائق .
و بالنسبة للجزء الأكبر من قطاع البناء و التشييد الخاص ، يركز مطوري القطاع الخاص في اغلبهم على إنهاء مشاريع متعددة الاستخدامات في مناطق الضواحي، على مشارف القاهرة، والتي تحقق لهم أفضل الهوامش الربحية و عوائدها أكثر موثوقية و اسرع مردودا .
كل هذه العوامل بالطبع كانت نتيجتها احداث خلل كبير في قضية الإسكان في مصر ، فو التى اصبح مزيج ما بين نقص في الوحدات ذات الاسعار المعقولة ، و افراط في المعروض من العقارات الفاخرة التى تظل خالية من قاطنيها لارتفاع اسعارها .
ووفقا للبيانات الرسمية الصادرة في عام 2013، ، هناك ما يصل إلى 30٪ من الوحدات السكنية الشاغرة الحالية أو غير المستخدمة، و تعد هذه الوحدات اما انها سكن ثانى احتياطى لمالكيها او كونها وحدات مصيفية لقضاء العطلات .. وقدرت دراسة فى 2013 للمركز المصري لحقوق السكن ان هناك أكثر من 6 مليون وحدة لا تكون قيد الاستعمال، ومعظمها في منطقة القاهرة الكبرى.