مي عبد الحميد : تعديل قانون التمويل العقاري ضرورى ..وتسجيل العقارات يحقق 3.5 مليار جنيه

النتائج التى أسفر عنها قانون التمويل العقارى بعد 11 عاما من صدوره لا تتناسب مع الضجة التى أثيرت فى ذلك الوقت حول قدرته على أزمة الإسكان فى مصر، ويساعد المواطن المصرى فى الحصول على وحدة سكنية، وهذا القانون مثّل صدمة حقيقية لكل المصريين الذين كانوا يحلمون بالحصول على شقة عن طريقه، وذلك بسبب عملية تسجيل الوحدات والبيروقراطية وارتفاع أسعار الفائدة، هذا ما كشفت عنه مي عبد الحميد، رئيس مجلس إدارة صندوق التمويل العقاري،وأكدت توافر نحو مليار جنيه لدى الصندوق لدعم الوحدات السكنية لمحدودى الدخل، مشيرة إلى العقبات التى تواجه الصندوق فى المرحلة الحالية، ومنها قلة وعى المواطن، وعدم التسجيل العينى للعقارات، وأضافت أن الصندوق لديه 5آلاف وحدة سكنية فى 7 مدن جديدة، بأسعار تتراوح ما بين 92 ألف جنيه إلى 107 آلاف جنيه، مؤكدة أنها طالبت بتعديل 14 مادة من قانون التمويل العقارى لتفعيل دوره حتى لا يظل جثة هامدة، واستعرضت أيضا وضع السوق العقاري فى مصر.وكان ل"بوابة الأهرام" هذا الحوار معها :
* ما عدد الوحدات السكنية التى يدعمها صندوق التمويل العقارى فى الوقت الحالى؟
- لدينا 5 آلاف وحدة سكنية فى 7 مدن جديدة هى:6 أكتوبر والعبور والشروق والعاشر والمنيا وسوهاج ودمياط الجديدة، بأسعار تتراوح ما بين 92 ألف جنيه إلى 107 آلاف جنيه، الصندوق يقدم دعما لهذه الوحدات يترواح من 10 آلاف إلى 25 ألف حسب مستوى الدخل، فمثلاً إذا كان دخل الفرد 1000 جنيه يتم منحه 25 ألف جنيه دعماً ولو الدخل 1100 جنيه يتم منحه دعماً 24 ألفاً وهكذا، كما أننا طلبنا 5آلاف وحدة سكنية أخرى.
* لماذا لم يعمم الدعم كما كان فى السابق؟
- لأن مستويات الدخل ليست كلها تحتاج نفس مستوى المساندة، بمعنى أن الفرد الأقل فى الدخل يحتاج الدعم أكثر من مرتفع الدخل، لذلك نحن ينقصنا فكر مهم جدا وهو أن هناك مستويات من الاحتياج ومستويات من المساندة، فمن المفروض أن يكون لدى عدد من المحاور لأقدم الدعم لمن يستحق، فمثلا عندما أقوم بالإعلان عن مليون وحدة سكنية متساوية فى المساحة ويحصل عليها المواطنون بنفس الطريقة، فلن تكون هناك عدالة فى تقديم الدعم لمن يستحقه، وهذا ما كانت تفعله الحكومة السابقة التى انتهى بها الحال بأن المواطن لم يحصل على الوحدة السكنية التى يحتاجها بل حصل السماسرة على كل الواحدات وتاجروا فيها، وهذا من أهم أسباب أزمة الإسكان.
* ما العقبات التى تواجه التمويل العقارى؟
- أولا قلة وعى المواطن المتقدم للحصول على الوحدة السكنية، والذى يعتبر أن ثمن الشقة مغالٍ فيه على الرغم من أنه لا يدفع ثمنها " كاش" فعندما يحصل على شقة ثمنها الأصلى 100 ألف جنيه ولكن بعد الفوائد تصل إلى 180 ألف جنيه يتم تقسيطها على 20 سنة فهذا ليس سعرا مرتفعا، فعلى المواطن أن يعى جيدا أنه يحصل على شقة، هذا ثمنها بعد 20 سنة.
أما العقبة الثانية فهى التسجيل العينى للعقارات، فهناك أشياء فنية فى القانون تسبب لنا مشاكل مع الممول منها أنه لا يستطيع استخراج قيد للضمان، لأن كل العقارات تقريبا ليست مسجلة، فمن غير المعقول فى بلد مثل مصر أن 8% فقط من العقارات مسجل، وهذا لا يوجد فى أى مكان فى العالم، فمثلا القاهرة بها 3.5 مليون وحدة سكنية فارغة، فبدلا من أن أقوم ببناء مليون وحدة سكنية أخرى أسجل ال3.5 مليون وحدة الموجودة التى لو تم تسجيلها ستحصّل الدولة حوالى 3.5 مليار جنيه رسوم تسجيل، فإنه يوجد 35 مليار جنيه مخزون عقارات لم يستغل جاهز للتسجيل، فإذا تم استغلال هذا المخزون سيكون هناك تيسير فى تداول العقارات وستنشط حركة البيع والشراء، فالأسعار الموجودة حاليا مبالغ فيها لأن العرض قليل، والطلب أعلى، فعندما تم فتح باب الحجز على مليون وحدة تقدم 5 ملايين مواطن.
ثالثا ارتفاع سعر الفائدة يؤثر بشكل ما، حيث يصل إلى 18% غير المصاريف الإدارية، ولكن ليس السبب فى هذا البنوك لأنها محكومة بسعر معين، لكن هذا الارتفاع نتيجة أن الدولة توسعت فى الاقتراض من البنوك وبأسعار عالية مما ترتب عليه زيادة سعر الفائدة على عميل التمويل العقارى، فكلما ارتفع سعر الفائدة يتم استبعاد أو حرمان طبقات معينة .
*هناك اتهام بأن الصندوق لم يقم بالدور الفعال فى المشروع القومى للإسكان؟
- ليس بالضبط، لكن السبب فى ذلك وزارة الإسكان التى تتساهل فى المستندات المطلوبة للحصول على الوحدة السكنية، فمثلا المشروع القومى للإسكان له شروط بأنك تدفع 5000 جنيه وتحصل على 10 آلاف جنيه دعما والقرض ب30 ألف جنيه وهذا ليس مرتبطا بالتمويل العقارى فالعميل يذهب إلى الوزارة ويقدم الطلب والإقرار بأن دخله ألف جنيه أو 1500جنيه ويحصل على الدعم، وهناك من يدفع ثمن الشقة نقدى، فكيف أكون "مواطن محتاج" وأقوم بسداد سعر الشقة بالكامل فلا يعقل أن أتاجر فى سلعة تطرحها الدولة يتم دعمها ب50% من قيمتها الأمر الذى ترتب عليه وجود فئة من المنتفعين والسماسرة يحصلون على الشقق ويتاجرون فيها، لكن أنا كصندوق تمويل عقارى أتبع الإجراءات القانوية السليمة حتى أتأكد أن الذى يحصل على الدعم يستحقه، فلابد أن يكون النظام موحدا، و يجب على وزارة الإسكان ألا تنافس صندوق التمويل العقارى.
* ما رأيك فى وضع السوق العقارية فى مصر؟ وهل وضعنا سيئا مقارنة بدول العالم؟
- ينقصنا بعض الأشياء، أولا لا يوجد قانون يحمى المشترى، فعندما تذهب لشراء وحدة سكنية من مستثمر عقارى تجد نفسك تدفع 10% من قيمة الشقة ثم يتم تقسيط الباقى على 4 سنوات دون أن ترى العقار الذى ستقطن فيه، وإذا تأخر فى التسليم لا يوجد من يحاسب هذا المستثمر العقارى، فهناك غياب للرقابة على السوق العقارية، والذى يدفع ثمن هذا الغياب هو المواطن.
بالإضافة إلى أن الشركات العقارية تطرح أسعاراً ونظم تقسيط غير صادقة فيها، وذلك برعاية الحكومة، فلابد أن ألزم هذه الشركات بأن تحدد وتعلن السعر النقدى والتقسيط وتكلفة التمويل حتى يكون العميل على علم بكل شىء، لا أن أقوم بخداعه.
* هل الأسعار فى السوق العقارية مبالغ فيها؟
- عملية ارتفاع الأسعار مبالغ فيها خصوصا فى الطبقات العليا وارتبطت بمضاربات الوزير السابق أحمد المغربى، وكمية الوحدات محدودة ولم تلب احتياجات هذا القطاع العريض فبناء 10 آلاف فيلا فى السنة عدد قليل، نحن فى احتياج إلى حوالى 300 ألف وحدة فى السنة ، فلكى ألبى الطلب لابد أن أعرض عقارات ، و يجب على الدولة أن تضع خطة لذلك، فالجهاز المركزى للتعبئة والإحصاء لديه حصر لمستويات الدخول، فكل دخل لابد أن يُبنى أمامه وحدات تقابله، فإذا كانت الطبقة العليا 2% لا أبنى أكثر من هذه النسبة، بمعنى أن أعرض أراضى للمستثمرين العقاريين تشمل الطبقة العليا مثلا 3 أو 4% ، ومتوسطى الدخل 40% ومنخفضى الدخل 30%، فهذا "علم" لابد أن يدار بطريق منظمة وليس بالعشوائية التي نحن فيها.
* ماذا عن ال200 مليون دولار التى سحبها الصندوق من قرض البنك الدولى البالغ قيمته 300 مليون؟
- سحبنا الشريحة الأولى والثانية، حيث صرفنا 150 مليون جنيه من ال 1.2 مليار ليتبقى مليار و50 مليون جنيه جاهزة، سيتم دعم ال5000 وحدة ب 75 مليون جنيه ، بالإضافة إلى دعم المشروع القومى القديم 1.5 % لكل عميل لمدة 20 سنة، وهذا سيتكلف حوالى 200 مليون أى أن الإجمالى 275 مليون جنيه من المليار وال50 مليونا، ليتبقى 650 مليون جنيه، كما أننى طلبت من الوزير أن أقوم ببناء وحدات سكنية" 60 و80 مترا" فى الأماكن ذات الأولوية بالنسبة له حتى أخلق لنفسى مخزونا، لكى أبيعها فى حدود نسب الدعم الموجودة ، لكن مازال يفكر حتى الآن.
وأود أن أشير إلى أن البروتوكولات التى وقعها الصندوق مع المحافظين تم إلغاؤها من قبل وزير الإسكان الحالى، مؤكدا أنه سيتم ضمها مع المشروع الإسكانى الجديد .
* كم عدد الوحدات التى موّلها الصندوق حتى وقتنا هذا؟
- تم دعم حوالى 35 ألف عميل حتى الآن، وخلال الشهرين المقبلين سيكون لدينا نفس العدد، لأننى أقوم بالسداد للبنوك مباشرة لمصلحة العملاء.
* ما هو تقييمك لتجربة الصندوق ؟
- ناحجة جدا فى هذا النطاق، ويجب أن تعمم، ففى المشروعات القادمة نستطيع أن نزود قداراتنا المؤسسية ونستوعب كل محاور التمليلك، فالهدف بالنسبة لنا أننا ندعم من 60 إلى 70 ألف وحدة سكنية، ونحن لدينا القدرة على ذلك، ولكن ليس لدينا الوحدات الكافية.
* ما هى الأخطاء التى وقع فيها الصندوق؟
- ليست أخطاء بالمعنى المعروف، ولكن الصندوق لم يكن لديه فى الأساس بنية مؤسسية ونحن الآن نضع اللبنة الأولى فيها، فلكى أتعامل مع هذا الكم من العملاء لابد أن يكون لدى ميكنة نظام حاسب آلى بشكل جيد، وأن تكون لدى بروتوكولات مع عدد كبير من البنوك وجهات التمويل، وكل هذا فى طريقنا لاستكماله، بالإضافة إلى أننا تعاقدنا مع شركة خاصة تستطيع أن تستعلم على أى عدد من العملاء حتى لو 100 ألف فى السنة.
* ما رأيك فى قانون التمويل العقارى رغم أنه تم تعديل اللائحة فى 2005 ؟
- توجد بعض الإشكالات، فقد طالبنا تعديل 14 مادة من قانون التمويل العقارى، لأن ذلك ضرورى وسيسهم فى حل أزمة الإسكان وسيساعد المواطن فى الحصول على وحدة سكنية.
* من وجهة نظرك هل كان عرض الأراضى الذى تم فى الفترة الأخيرة مرضيا ؟
- لم يكن بالشكل الجيد وليس بالكم الكافي، فكيف تعرض 1860 قطعة أرض فى 6 أكتوبر ويتقدم 320 ألفا، فمثلا مشروع "ابنى بيتك" فى 2006 أصبح وكرا للحرامية ولا توجد به مرافق، فأنت بهذا تخلق مشروعا للعشوائيات، وأرى أن على الدولة أن توفر أراضى للمستثمرين العقاريين لبنائها وبيعها ولا أحوّل المواطن إلى مقاول.
* ماذا عن المطور العقارى وما شكله لديكم؟
- توجد 196 شركة مطور عقارى، ونحن لم نتعامل مع المطورين العقارين فى محور القطاع الخاص إلا قليلا جدا، لأن - كما قلت- الوزارة تمنحهم الدعم بدون شروط فيقومون بالبيع المباشر مع العملاء بدون تقسيط مع البنوك، فلابد أن تضع الدولة قواعد لكى تلزمهم بالتحقق من أوارق العميل ولابد أن يشترى من التمويل العقارى، ولكن بما أن الدعم الذى تقدمه الدولة قرب على النفاد، سيضطر المستثمرون العقاريون إلى اللجوء إلينا وبشروطنا حتى يتم التأكد من أن هذا المواطن يستحق الدعم أم لا. فنحن أعطينا مهلة 24 شهرا ل196 شركة حتى تستكمل فيها المشروع ، فهناك 175 ألف وحدة تحت الإنشاء لابد أن تدخل فى التمويل العقارى حتى تأخذ الدعم.