خبراء سعوديون: قانون الرهن العقاري سيحدث توازنا بين الأطراف المتعاملة في السوق

الرياض - أجمع خبراء سعوديون على أن إقرار الرهن العقاري سيحدث توازنا بين الأطراف المتعاملة في السوق العقارية، وهو ما سينعكس بالإيجاب عليهم خلال الفترة المقبلة، مؤكدين أن ذلك التوازن سيعمل على إحداث توافق بين العرض والطلب على المدى المتوسط والطويل.
وأكد الخبراء أن الرهن العقاري سيعمل على توفير المزيد من الوحدات العقارية، من خلال اكتمال البنى التشريعية الخاصة بقطاع التمويل الرهن العقاري، وهو ما سيساعد شركات التطوير العقاري على الحصول على تمويلات بشكل أكبر مما كانت عليه خلال الفترة الماضية.
وقال حمد الشويعر، رئيس اللجنة الوطنية العقارية بمجلس الغرف السعودية، إن المستثمرين في القطاع العقاري تلقوا قرار مجلس الوزراء القاضي بالموافقة على أنظمة الإيجار التمويلي والرهن العقاري والتمويل العقاري بكثير من الترحيب والسعادة الغامرة، واعتبروه نقطة تحول جوهرية في مسيرة القطاع واستجابة من الحكومة السعودية لمطالباتهم المستمرة بشأن تهيئة البيئة التنظيمية والتشريعية الملائمة لنمو الاستثمارات بالقطاع وتشجيع المستثمرين العقاريين.
وبلغت حصة التمويل العقاري خلال آخر الإحصائيات نسبة 12 في المائة من إجمالي القروض، وهو ما يعادل 27.8 مليار ريال (7.4 مليار دولار)، في الوقت الذي يتوقع أن يتنامى فيه بشكل أكبر بعد بدء تطبيق نظام الرهن العقاري.
وبالعودة إلى الشويعر، فقد أشار إلى أن هذه الأنظمة، ومنها نظام الرهن العقاري، ستحمي جميع الأطراف، وتصنع إطارا تنظيميا لعلاقة مؤسسية بين الممول والمقترض، وتحفز المؤسسات المالية وشركات التمويل على الإقراض، وهو ما سيخدم جميع القطاعات الاقتصادية في الوطن سواء الصناعية أو الصحية أو السياحية أو غيرها، حيث يعد نظام الرهن العقاري المحرك الرئيسي لعملية التمويل العقاري.
وزاد أدى غياب الرهن العقاري إلى ضعف التمويل من قبل البنوك وصعوبة الحصول عليه، مشيرا إلى أنه وبصدور النظام والأنظمة الأخرى في منظومة التمويل العقاري سوف تسد الثغرة الحاصلة في إيجاد غطاء تشريعي لعملية التمويل العقاري، وتؤسس لإيجاد آلية تحكم العلاقة بين المقرض والمقترض، وتعطي المؤسسات المالية من بنوك وشركات الغطاء القانوني الذي يحمي حقوق الأطراف.
ونوه الشويعر بالأثر المتوقع لنظام الرهن العقاري في إحداث نقلة نوعية لعملية التمويل العقاري سواء لشركات التطوير العقاري أو الأفراد، حيث سيؤثر على حركة السوق العقارية إيجابيا من ناحية البناء والتشييد، وسيعطي السوق دفعة ويزيد من حركة النشاط العقاري والأنشطة الاقتصادية الأخرى المرتبطة بهذا القطاع، ويمنح إضافة إلى السوق العقاري، لافتا إلى أنه سيكون محفزا ومنشطا لحركة التطوير العقاري. وتابع «ستسهم أنظمة منظومة التمويل العقاري في نضج السوق العقارية، حيث ستوصل القطاع العقاري إلى الاحترافية المتقدمة، وتسد الفراغ الحاصل في البنية التشريعية لهذا القطاع وتمنحه القوة والانطلاقة وتجعله أكثر جاذبية وتعطي المستثمر المحلي والأجنبي الأمان والاطمئنان.
وحول تأثير الأنظمة الجديدة على عملية تملك المساكن للأفراد قال الشويعر إن الرهن العقاري سوف يتيح المجال لشركات التمويل والبنوك لإقراض الشركات العقارية والمطور العقاري، ويعطي فرصة للأفراد للاقتراض لبناء مساكن خاصة، حيث إنه إذا توافر التمويل لتملك العقار أتيحت الفرصة للمواطن لتملك منازل خاصة، ولا شك أن الرهن العقاري أسلوب نظامي يستخدم لتوفير التمويل اللازم لتملك هذه المنازل عن طريق البنوك وشركات التمويل العقاري لحفظ حقوق الأطراف، ويسهم في تزايد فرص تملك المنازل للمواطنين.
وتوقع أن يؤدي نظام الرهن العقاري إلى زيادة نسبة الائتمان الذي تخصصه البنوك التجارية لتمويل القطاع العقاري، حيث إن الضمانات التي يوفرها هذا النظام ستكون حافزا لتطوير برامج المؤسسة المالية وابتكار عمليات جديدة للتمويل العقاري، إضافة إلى خلق روح التنافس بين البنوك والشركات التمويلية لجذب أكبر شريحة من العملاء.
وقال رئيس اللجنة الوطنية العقارية بمجلس الغرف السعودية سيؤدي النظام أيضا إلى تخفيف العبء عن صندوق التنمية العقاري الذي سيتفرغ لأصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة، ويجعله يغير من برامجه، كما سيساعد المواطنين من ذوي الدخل المتوسط على تملك مساكن خاصة ويشجع على زيادة أعداد شركات التمويل العقاري وتوسيع نشاطها لفك احتكار البنوك في ذلك.
وأضاف يتوقع أن يحدث ذلك استقرارا في السوق لوجود الرهن العقاري وزيادة التمويل، وتوازنا نسبيا في العرض والطلب على الأراضي، مشددا على أهمية عملية التثمين العقاري وحاجة السوق العقارية إليها بعد صدور هذه الأنظمة العقارية الجديدة، وضرورة اضطلاع أهل الخبرة والدراية بهذه المهمة، منوها في الوقت ذاته بقرار نظام المقيمين العقاريين وتكوين هيئة لذلك والذي صدر قبل فترة، واعتبره الإطار الصحيح لتفادي التأثير الكبير على الأسعار في السوق العقارية، وللحفاظ على الثروة العقارية واحتساب القيمة الفعلية للعقار حفظا لحقوق المؤسسات المالية الممولة وكذلك المستفيدين ولتلافي السلبيات لممارسة التقييم.
وتحتاج السعودية - أكبر اقتصاد عربي - إلى ما يقارب مليون وحدة سكنية لسد الفجوة بين العرض والطلب، في الوقت الذي يأتي فيه إقرار الرهن العقاري لدعم قطاع الإسكان بشكل كبير، وهو من جملة قرارات أقرتها الحكومة السعودية خلال الفترة الماضية، تهدف لتوفير المزيد من الوحدات السكنية في البلاد.
من جهته، قال يوسف الشلاش، رئيس مجلس إدارة شركة «دار الأركان» للتطوير العقاري، إن إقرار هذه التشريعات يشكل نقلة نوعية في البيئة التشريعية العقارية في المملكة ستسهم في استقرار السوق العقارية، وستكون هذه التشريعات التي من شأنها حماية حقوق جميع الأطراف محفزا قويا للمطورين العقاريين.
وعن نظام الرهن العقاري، أوضح الشلاش أن القانون سيحقق المرونة المنضبطة اللازمة للاستفادة القصوى من الأصول العقارية التي لملكيتها سجل منتظم، وهذا بدوره سيسهم في إيجاد السيولة النقدية ويضمن وضع ضوابط تحمي الدائن والمدين والضامن في العملية الائتمانية، وبالتالي تحقيق الطموحات التي تكفل ممارسة نشاطات وتمويل العقار، فضلا عن حماية حقوق أطراف عقد الرهن والتزاماتهم من حيث ما يشملها لرهن وكيفية التعامل مع المرهون أثناء سريان عقد الرهن.
وعن قرارات نظامي الإيجار التمويلي والتمويل العقاري، أشار الشلاش إلى أنه ستكون الحجر الأساس لتوفير حلول عقارية تسهم في حل المشكلة الإسكانية في السعودية، كونها تشجع المواطنين ومؤسسات وشركات التمويل العقاري على زيادة قاعدة التمويل العقاري، وبالتالي تمكين المواطنين وحل مشكلة القدرة الشرائية. فضلا عن أن وجود الإطار القانوني والنظامي للرهن العقاري والتمويل العقاري والإيجار التمويلي سيخلق بيئة تنافسية لشركات التمويل وكذلك التطوير العقاري الأمر الذي سيعود بالمصلحة على الوطن والمواطن.
ولفت رئيس مجلس إدارة شركة دار الأركان للتطوير العقاري إلى أن إقرار هذه السلسة من الأنظمة العقارية سيدعم أسس القطاع العقاري في المملكة ويسهل الإجراءات المتعلقة بالإسكان، موضحا أنها ستضع حدا للتضخم الكبير في سوق العقارات وتمنع المفاجآت التي تؤدي بالمرحلة الأولى إلى ارتفاع أسعار العقار إلى درجات غير منطقية ومن ثم إلى انهيار السوق في مرحلة لاحقة، وهو الأمر الذي شهدته الأسواق العقارية في أماكن كثيرة من العالم.
وكان الدكتور فهد المبارك، محافظ مؤسسة النقد العربي السعودي (البنك المركزي)، قد ذكر أنه طبقا للأنظمة الجديدة سيتشكل قطاعان تمويليان أساسيان، الأول هو قطاع التمويل العقاري، والثاني قطاع التمويل غير المصرفي الذي يأتي مكملا للقطاع المصرفي وداعما للتنافسية في سوق الائتمان، وأن المؤسسة تعمل على إعداد اللوائح التنفيذية لتنظيم هذين القطاعين، وذلك من خلال الصلاحيات المسندة لها بموجب هذه الأنظمة.
وفي مجال التمويل العقاري، أبان المبارك أن المؤسسة وضعت رؤيتها التفصيلية من خلال عدد من اللوائح، أبرزها اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري، التي تضع أحكاما تفصيلية للنظام تتضمن على سبيل المثال آليات العمل، وحقوق المستهلك، وآليات دعم مستفيدي التمويل العقاري، إضافة إلى لائحة إعادة التمويل من خلال الأوراق المالية المغطاة بالرهن العقاري، التي تمنح الممولين العقاريين نفاذا مباشرا إلى أسواق المال لإعادة التمويل، بما يؤدي إلى تخفيض كلفة التمويل على المستهلك. وتتيح هذه الأوراق المالية أداة استثمار جديدة في سوق المال السعودية.
وفي قطاع مراقبة شركات التمويل، قال المبارك إن المؤسسة تعمل على إعداد لوائح تتناسب مع مكانة قطاع التمويل غير المصرفي، بما يحقق الأهداف المرجوة من نظام مراقبة شركات التمويل من حيث تكوين قطاع جديد تنافسي لتقديم الائتمان أخذا في الاعتبار مبادئ الشفافية والانضباط وحماية المستهلكين.
أما اللائحة التنفيذية لنظام الإيجار التمويلي فقد أكد محافظ «ساما» أنها ستتضمن إضافات جوهرية لهذا النوع من الخدمات في السوق المحلية، بحيث تعالج جوانب الضعف القائمة، ومنها على وجه الخصوص الأحكام المنظمة لحقوق المستأجر والمؤجر بشكل عادل وقابل للاستقرار والاستدامة وبما يقلل المخاطر وينعكس على التسعير وخدمة المستفيدين.