مشروع قانون التصالح فى مخالفات البناء يثير جدلا واسعا

تحقيق / د.هند بدارى
تباينت ردود الأفعال بين ملاك العقارات والسكان على مشروع قانون التصالح مع مخالفات البناء، الذى وافق عليه مجلس الوزراء مؤخراً ،بعد تعديل بعض مواده ليشمل جميع مخالفات البناء بكل القوانين المنظمة له، وعدم اقتصاره على الأعمال المخالفة لأحكام قانون البناء الموحد الحالى، على أن يسرى لمدة 6 شهور فقط، يتم خلالها استقبال الجهات المعنية لطلبات المخالفين لتقنين أوضاعهم سواء بالمدن الجديدة أو المحافظات.
وطبقا لمشروع القانون يتم البت فى المخالفة بواسطة لجنة فنية برئاسة مهندس استشارى وعضوية إثنين من المهندسين المتخصصين من غير العاملين بالجهة الإدارية،بحيث تصدر اللجنة قرارا بالتصالح فى المخالفات، إذا ثبتت السلامة الإنشائية للمبنى، وتحدد المادة الثانية التصالح فى المخالفات، مقابل أداء مبلغ يقدر بمثلى قيمة الأعمال المخالفة، وتوزع حصيلة هذه المبالغ كالأتى: 55% لحساب تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى بوزارة الإسكان، و20% لوزارة التطوير الحضارى والعشوائيات، و20% للخزانة العامة للدولة، و5% للوحدة المحلية أو الهيئة المختصة يصرف منها على نفقات وأبحاث ومعاينات ومكافآت اللجنة المختصة.
نطرح مشروع القانون للنقاش بين الخبراء والمسئولين قبل التصديق عليه نهائيا وتطبيقه حيث تنص المادة الثالثة علي أن يصدر الوزير المختص بالإسكان اللائحة التنفيذية لهذا القانون خلال شهر من تاريخ العمل به .
ترحيب و استياء
وبينما رحب عدد كبير من أصحاب العقارات المخالفة المبنية عقب ثورة 25 يناير بتطبيق القانون، ودفع الغرامة لإقرار التصالح وإصدار التراخيص اللازمة للعقار مقابل إدخال المرافق من (مياه وكهرباء وغاز)، مؤكدين أن القانون سيسهم فى تنشيط سوق العقارات بعد إحجام كثير من المواطنين عن شراء العقارات المبنية بدون ترخيص..ساد الاستياء بين معظم السكان للتخوف من فتح الباب أمام التعديات وظهور مجتمعات عشوائية جديدة خاصة على أطراف المدن الجديدة والمحافظات وإهدار حق الدولة والمجتمع مشددين على معاقبة المخالفين حيث تزايدت التجاوزات والعقارات المقامة دون ترخيص بعد ثورة 25 يناير،فعلى سبيل المثال وصل عدد العقارات المنشأة بدون تراخيص بمحافظة الإسكندرية إلى 14 ألفًا و521 عقاراً، حسبما أفاد جهاز التفتيش الفنى على أعمال البناء، وكلها محرر ضدها محاضر، فى حين وصل عدد العقارات المرخصة ولكنها مخالفة إلى 339عقارا . وارتفع عدد قرارات الإزالة للعقارات المخالفة من 12 ألف قرار إزالة إلى 30 ألفًا، نظرًا لاستغلال المقاولين لحالة الانفلات الأمنى .
قطع المرافق أجدى
سها السيد طبيبة مقيمة ببرج سكنى جديد بالسيدة عائشة قالت للموقع إن السبب وراء تفشى الظاهرة هو تقاعس المسئولين عن تطبيق القانون على تجاوزات واضحة بحجة إتخاذ الإجراءات الإدارية ، مستنكرة اللجوء إلى التسوية مع المبانى المخالفة بدفع الغرامات، لزيادة الموارد بالمحليات دون مبالاة بالكوارث المحتملة.
وتساءلت : لماذا لايتم الضغط على الملاك من خلال منع وصول المرافق من (مياه – كهرباء – غاز طبيعى) إلى المبانى المخالفة .
وطالبت بمراعاة ظروف السكان المخدوعين عند إصدار قرار برفض تصحيح المخالفة لأنهم يدفعون الثمن ويضطرون للبحث عن سكن جديد أو الإقامة بمسكن غير ملائم بعد إنفاق كل مدخراتهم فى شقة ببرج جديد مثلا.
ولفتت الى ضرورة التعديل فى التشريعات الحالية، خاصة قانون "الاستثناءات" فى تمتع المحافظ أو المسئول بصلاحية الموافقة على التعليات المخالفة مقابل مصالحة مالية، حتى وإن كانت تصب فى الصالح العام حيث تنص المادة الثانية علي أن يصدر قرار بالتجاوز عن إزالة أو تصحيح المخالفات المشار إليها بالمادة الأولي من هذا القانون مقابل غرامة تعادل مثلي قيمة الأعمال المخالفة وفي حالة صدور قرار بالرفض يتعين عرض الأمر علي رئيس الهيئة أو من يفوضه لإتخاذ الإجراءات التنفيذية اللازمة لإزالة أو تصحيح الأعمال المخالفة.
لجان فنية محايدة
أما سهير كمال وكيل وزارة سابق وصاحبة عقار جديد بالمعادى ، فرحبت بتقنين أوضاع العقارات المخالفة حفاظا على حقوق الملاك والسكان ولكنها طالبت بتشكيل لجان حيادية لمعاينة العقار قبل البت فى أمر المخالفة أو الاستجابة لشكاوى قد تكون كيدية سواء من السكان أو من منافسين فى السوق .
ونبهت الى ضرورة استحداث نظام جديد لتحديد حصة اللجنة الهندسية من التعويضات يختلف عن تحديد نسبة ثابتة لها حيث إن تثبيت نسبة محددة (5% من الغرامة ) للجنة الهندسية، قد يدفع اللجنة إلى المغالاة فى قيمة التعويضات المطلوبة لتحصيل مبالغ أكبر، أو غض الطرف عن المخالفات الجديدة لتتمكن من الاستفادة بمكافآت أكثر.
أين المعايير والشروط ؟
ويرى المستشار القانونى عماد عبد المقصود المحامى بالنقض ومجلس الدولة أن القانون يبدو غامضا متسائلا : أين المعايير التى يمكن على أساسها أن نحدد الى أى مدى يلزم الملاك بقيود وشروط البناء وما اذا كان سيفتح باب التصالح فى مخالفات قد تضر مستقبلا بالبناء وتشكل خطرا على الأرواح .
وطالب بنشر النص الكامل للقانون قبل التصديق عليه من مجلس الدولة وصدوره نهائيا من رئاسة الجمهورية مع طرحه للحوار المجتمعى .
واشار الى أن أى إصلاح تشريعى يجب أن يبدأ من الجذور لأن الوقاية خير من العلاج خاصة أن حجم الفساد في المحليات وصل إلى معدلات خيالية.
وأضاف أن التصالح فى حالة سلامة العقار معمول به فى القانون الحالى والهدف من هذا التشريع المؤقت تحصيل الغرامات وربما يتم تقنين أوضاع جديدة مع تعديل القانون الذى سيطبق بعد انتهاء المهلة مثل السماح بتجاوز فى دورين بالمدن الجديدة والتصالح على الثالث وإزالة الرابع بمعنى أن يسمح بمزيد من الارتفاعات كمرتين عرض الشارع بدلامن مرة ونصف مادامت غير ضارة بالمبنى ولكن لابد من شروط وقيود حتى لا تحدث كوارث مفاجئة .
وأكد المستشار القانونى عماد عبد المقصود أنه لابد أن يتضمن قانون المصالحة مع مخالفات البناء شروطا ومعايير تضمن عدم التلاعب بهذا القانون من قبل المخالفين ، متوقعا أن ينجح القانون في جمع ما يفوق مليار جنيه للدولة وذلك لارتفاع نسبة التعديات على الأراضي، ومخالفات البناء خلال السنوات الثلاثة الماضية مشددا على أن الدولة يجب أن تكون أكثر حسما في تنفيذ هذا القرار، ولا يتم القبول بالمصالحة مع أي صاحب مبنى لمجرد أنه قادر على سداد الغرامة حتى لا يستمر الاعتداء على الأراضي ، وتزداد العشوائيات ومعدل الضغط على المرافق والخدمات.
إجراء مؤقت والعائد محدود
بينما يرى د.رشاد عبده أستاذ الاقتصاد رئيس المنتدى المصري للدراسات الاقتصادية أن هذا القانون إجراء مؤقت للتصالح مع المخالفين وضبط السوق لاستعادة هيبة الدولة .
وأضاف ان إجراء التصالح فى بعض المخالفات سيدر دخلا لخزينة الدولة من حصيلة الغرامات التى يمكن استخدامها فى دعم مشروعات الاسكان الاقتصادى .
ويرى د.رشاد عبده أن العائد المادى لن يكون كبيرا بالدرجة التى تدعم الاقتصاد القومى خاصة أن المهلة محدودة والقانون يتعلق فقط بالحالات التي لم يحصل فيها الشخص على ترخيص بالبناء، بينما توافرت بالمبنى جميع الشروط السليمة للبناء، وهذه حالات نادرة.
بينما يصل إجمالي الدين العام إلى نحو 2.2 تريليون جنيه حتى أوائل أغسطس 2014 وتقدر قيمة عجز الموازنة العامة للدولة أكثر من 250 مليار جنيه ختامي موازنة العام الماضي 2013/2014 .
وطالب بالتطبيق الفورى للقانون على الجميع فور انتهاء المهلة وإلا ستسود الفوضى ، فالحسم ضرورى لاستعادة دولة القانون.
تنظيم مخالفات البناء
وأكد المهندس حسام لاشين خبير التخطيط أن القانون الجديد ينظم التعامل مع مخالفات المبانى لمواجهة فوضى البناء التى وقعت خلال السنوات الماضية ولا يقر مصالحة مع كل من تعدى على أراض غير مخصصة للبناء أو ارتكب مخالفات مؤكدا أن المصالحة لن تشمل التعدي على الأراضي الزراعية، أو أي مخالفات على أراض مملوكة للدولة لن يتم ضمها للقانون .
ولفت الى أنه كان هناك قانون لتنظيم المباني والمصالحة مع مخالفات البناء ولكنه تسبب في زيادة عدد المخالفات واحتساب الغرامة مقدمًا وسدادها بعد ذلك وهو ما دفع الحكومة لإلغائه ، وإصدار قانون 119 للبناء الموحد.وأشار إلى أن القانون ينص على إمكانية التصالح بشرط أن يكون المبنى آمنا وأنه لابد أن تتناول اللائحة التنفيذية للقانون تحديد الجهة القادرة على تنفيذ القانون، والتأكد من أن المباني المخالفة آمنة وصالحة للاستمرار.
ننتظر القانون لإيقاف الفوضى
وأوضحت ماجدة عبد الحميد رئيس حي النزهة أن أغلب المخالفات فى الفترة الأخيرة عبارة عن تجاوزات فى أدوار المبنى بالمخالفة لشروط البناء مؤكدة أنه لم يصل مكتبها بعد مشروع القانون ولكن هناك تعليمات بحصر المخالفات وإزالتها أو تصحيحها .
وأضافت ماجدة عبد الحميد أننا نحاول مواجهة المشكلة فى مهدها بمعني إصدار قرار إيقاف فوري لوقف البناء بالمبني المخالف وإذا لم يمتنع يصدر قرار نهائي ويتم تنفيذه بالتعاون مع شرطة التعمير بالمنطقة إذا اقتضي الأمر منبهة المواطنين الى أن الشقق في المباني المخالفة تباع بنصف ثمنها لإيقاع الضحايا من السكان الذين يخدعهم مالك العقار ويقنعهم بالشراء وبأن جميع مستنداته مستوفاة الشروط، ثم يفاجئون بالخديعة ويعانون من عدم توصيل التيار الكهربائي لهم، وتضيع تحويشة عمرهم هباءً .
وشددت على أن الأحياء مسئولة عن تقديم البلاغات ضد المخالفين، وتقسيم المهندسين على مناطق لتحديد المسئولية، مؤكدا شن عدد من حملات الإزالة على عدد من الأحياء، وهدم عقارات يصل ارتفاعتها إلى 16 طابقًا وتسويتها بالأرض خاصة بحى وسط وشرق.
وأشارت الى وجود مخالفات يصعب التصالح فيها مثل أدوار الأبراج العلية لكن هناك تجاوزات غير ضارة مثل وصول مخالفة بعقار 3 أدوار من سكان أحد العقارات وتم الموافقة على دورين وإزالة الثالث بعد دراسة حالة العقار والتحقق من عدم الضرر .
وأشادت بقرار المحافظ الخاص بتقنين مخالفات المحال التجارية التى أقيمت قبل العمل بالقانون 119 لسنة 2008بحيث يتم تصحيح النشاط ودفع غرامة 20 ألف لحين تقدير اللجنة الفنية بالحى قيمة المخالفة الفعلية لمواجهة حدة المخالفات السكنية من تغير النشاط السكني إلي تجاري مما يفقد الدولة الملايين من الجنيهات مؤكدة أن القرار يتضمن ضوابط وشروط صارمة .
لا تصالح مع المخالفات الجسيمة
ومن جانبها ،أعلنت نفيسة هاشم، وكيل أول وزارة الإسكان أن "قانون التصالح في مخالفات البناء سيكون مؤقتا لمدة 6 أشهر فقط. والمادة الأولي من مشروع القانون تنص علي أنه يجوز لكل من أقام أعمال بالمخالفة لأحكام القوانين المنظمة للبناء قبل العمل بهذا القانون أن يتقدم بطلب الي هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بإعتبارها الهيئة المختصة أو من يفوضه المشار إليها في المادة الرابعة من القانون رقم119 لسنة2008 بإصدار قانون البناء لوقف الإجراءات التي إتخذت أو تتخذ ضده ،وفي هذه الحالة لا تتوقف الإجراءات التي إتخذت أو تتخذ ضده إلا بعد سداد الغرامة المنصوص عليها بالمادة الثانية من هذا القانون .
وأكدت أن القانون المنتظر لن يزيد العشوائيات مثلما يزعم البعض لأنه لن يتضمن التصالح مع المباني التي تم إنشاؤها على أراض زراعية أو مبانٍ تهدد الأمن القومي أو تمثل خطرًا على أرواح المواطنين أو تخالف قانون الطيران المدني.
وأوضحت وكيل أول وزارة الإسكان، أن هناك لجنة سيتم تشكيلها لفحص المباني المخالفة لإقرار المباني التي يتم تطبيق قانون التصالح عليها وسيدخل فى تكوينها مهندسون من خارج العاملين بالجهة الإدارية لضمان الموضوعية وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون أيضا قواعد ومعايير إختيار رئيس وأعضاء اللجنة والضوابط والإجراءات التي تتبعها في مباشرة أعمالها وأسس وقواعد تحديد قيمة الأعمال المخالفة.
وأضافت أن "عدد مخالفات البناء في الفترة من 30 يونيو 2012 حتى 30 يونيو 2013 بلغت نصف مليون مخالفة بناء على الأقل ولكن المخالفات قلت خلال الستة أشهر الماضية، نتيجة تحسن الوضع الأمني .
جدل حول الضريبة العقارية
وفيما يتعلق ببدء مصلحة الضرائب العقارية إتخاذ اجراءات تنفيذ التعديلات الجديدة لقانون الضريبة العقارية الجديد حيث أصدر الرئيس عبدالفتاح السيسي منذ أيام قراراً جمهورياً بقانون ببعض التعديلات التشريعية على قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008، فقد أثير حوله الجدل أيضا بين مرحب بالعائد الذى سيدعم الاسكان الاقتصادى وربما يضغط على أصحاب العقارات المغلقة لاستثمارها وبين معترض على أنه لم يصدر في القانون النص الذي اقترحه قسم التشريع ب"عدم تحصيل الضريبة من الوحدة العقارية التي يتخذها المالك سكنًا خاصًّا رئيسيًّا له ولأسرته" رغم أن التعديلات الجديدة وسعت مظلة الإعفاءات الضريبية لتشمل إعفاء وحدات متوسطي ومحدودي الدخل، سواء كانت مخصصة للأغراض السكنية أو غير السكنية، إلى جانب تعزيز الضمانات القانونية المكفولة للمخاطبين بالضريبة لضمان حسن تطبيق القانون.
رفع حد الإعفاء للمساكن
وفى السياق ،أعلنت سامية حسين رئيسة المصلحة ان التعديلات الجديدة رفعت حد إعفاء الوحدات السكنية إلي أقل من 2 مليون جنيه للوحدة وهو ما يعني إعفاء معظم الوحدات السكنية في مصر وان الوحدة السكنية التي تبلغ قيمتها السوقية 2 مليون جنيه ستدفع ضريبة لا تتجاوز 120 جنيها سنويا فقط.واضافت انه بالنسبة للوحدات الادارية والتجارية فإن التعديلات الجديدة أعفت الوحدة التي يقل ايجارها السنوي عن 1200 جنيه وان الوحدة التي تصل قيمتها السوقية 100 ألف جنيه سيدفع صاحبها ضريبة سنوية تبلغ 240 قرشا فقط.
كما أشارت إلي أن الضريبة تستحق من 1/7/2013 وسيتم حسابها هذا العام فقط حتي 31/12/2014 بقيمة عام ونصف علي أن يتم حسابها سنويا اعتبارا من أول يناير 2015 وسيتم تقدير قيمة الضريبة عن العام ونصف المتأخرة واضافتها علي أقساط الفترات الجديدة القادمة وان المكلفين بدفع الضريبة سيصلهم اخطارات بالقيمة المستحقة ولن يصل للوحدات المعفاة اية اخطارات.و من ابرز ايجابيات التعديلات الجديدة عدم اشتراط شهر حق الملكية بالنسبة للمكلف بأداء الضريبة "المالك" فكانت العقود الابتدائية أو أي سند ملكية غير مشهر لا يعول عليه عند المحاسبة وكانت تشترط المصلحة ضرورة الاشهار مما يخلق كثيرا من المشاكل بين الملاك الاصليين "البائعين" والملاك الحاليين "المشترين" حيث انه من المتعارف عليه ان معظم سندات الملكية في مصر غير مشهرة.
وصرح طارق فراج مستشار وزير المالية للضريبة العقارية بأن قانون الضرائب العقارية الجديد سيؤجل تطبيقه على الاراضى الزراعية لان القانون القديم كان يقتصر على حساب الضريبة على المبانى داخل كردون المدن وهو ما جعل كل المبانى خارج اطارات المدن منذ عشرين عاما لايتحصل عليها ضرائب ومنها عدد كبير من الفيلات والمدن الجديدة .
وأكد أن العدالة ليست فى تقدير الضريبة فقط ولكن فى عودة جزء من الحصيلة الضريبية على الخدمات العامة التى تقدم للمواطنين سواء فى تحسين مياه الشرب او الصرف الصحى أو الصحة أو التعليم .
وأوضح المحاسب طارف فراج معايير تقدير الخبراء للعقارات فى ضوء عدة معطيات منها مستوى الحى الذى يقع فيه وسعة الشارع ومساحة الوحدة مشيرا الى أنهبالنسبة للوحدات القديمة بأحياء وسط المدينة والتى يسكنها محدودو الدخل ، فاذا ارتفع سعر الوحدة نظرا لموقعها ومساحتها يمكنهم التقدم بتظلم أو طلب دراسة حالة حتى تقوم الهيئة بدراسة الحالة واعفائها نهائيا اذا ثبت محدودية دخل صاحبها أو ساكنها .
ومازلنا فى انتظار صدور المعايير والآليات القانونية لإسدال الستار على أكبر كم ممكن من مخالفات البناء خلال السنوات السابقة وبدء عهد جديد يضمن سلامة العقارات ويوازن بين حقوق الملاك والسكان .