الحرب الروسيا الأوكرانيا تزيد أوجاع مطورى العقار

- ارتفاعات قياسية فى أسعار مواد البناء.. طن الحديد فوق ال16 ألفًا والأسمنت بحدود 1500 جنيه.. والبقية تأتى
مخاوف من سيناريو الركود.. سيناريو الركود.. الكاش غائب والمشترى متردد والمعروض يتزايد
ألقت الحرب الدائرة بين روسيا وأوكرانيا بأحمال ثقيلة على صناعة العقار بعد أن سجلت أسعار مواد البناء زيادات معتبرة منذ بدء الحرب فى ظل توقعات بمزيد من الارتفاعات فى الأيام المقبلة.
وسجل سعر طن الحديد زيادة تزيد على 600 جنيه قابلة للزيادة مع بدء إعلان أسعار الشهر الجديد ليتأرجح السعر بين 15.5 إلى 16 ألف جنيه إلا أن هذا السعر قابل للزيادة إلى ما أكثر من ذلك.
وتأرجح سعر طن الأسمنت حول ال 1500 جنيه للطن بعد إجراءات تنظيمية مرتبطة بتحديد نسب البيع لكل شركة أسمنت بعد أن كان بحدود 850 جنيها قبل عام.
وارتفعت تكلفة النقل «الناولون» بحدود الضعف فى بعض الحالات نظرًا لطول فترة انتظار شحنات الأسمنت التى قد تمتد إلى 4 أو 5 أيام.
ويبدو أن هذه الزيادات السعرية الكبيرة فى أسعار الأسمنت والحديد والنقل من شأنها رفع تكلفة البناء بنسب كبيرة وهو الأمر الذى يشير بشكل أو بآخر إلى احتمالية ارتفاع أسعار العقارات فى الفترة المقبلة فى ظل سوق مأزوم يعانى غياب الكاش وتردد المشترى وهو ما
ينبىء إلى احتمالية مزيد من الركود فى سوق العقارات وزياة المعروض من الوحدات السكنية.
«عقارات الوفد» استطلعت اراء عدد من خبراء سوق العقار لمعرفة ملامح السوق خلال الفترة المقبلة لتأتى الصورة على النحو التالى : -
- يبدو السوق العقارى فى العام الجديد عصبى المزاج بصورة حادة للغاية على اساس أن ثمة متغيرات غير تشغيلية «لا تتعلق بصناعة العقار» ستكون حاضرة فى السوق وبقوة.
المطور العقارى يستقبل الفترة المتبقية من العام الجارى بحسابات مختلفة عن تلك الحسابات التى اعتمدها طيلة السنوات الماضية التى تعتمد منظومة التكلفة وثمن البيع وهامش الأرباح على أساس أن هذه المنظومة تصلح لسوق موزون بين العرض والطلب إلا أن السوق فى وضعه الجديد يتطلب حسابات أخرى تضمن الركود، وبالتالى قد يضطر المطور للتنازل عن جزء كبير من ربحيته والاكتفاء بالجزء اليسير لضمان تصريف المخزون لديه على قاعدة « اكسب قليلًا تبيع كثيرًا».
المشترى لن يكون كما كان على اعتبار أنه سيكون مترددًا وحريصًا إلى أبعد الحدود وربما غير متشجع للشراء وهو الأمر الذى يتطلب أساليب
تسويقية جديدة وعروض مغرية للحفاظ على المشترى الذى يبقى ركن الزاوية فى سوق عقارى متزن ومستقر.
عوائد إعادة البيع ستتقلص إلى مستويات متدنية ستجعل الأموال الساخنة التى تستثمر فى سوق العقار ربما بعيدة عن السوق خلال العام المقبل، فقاعدة اشترى اليوم واكسب عدًا لم تعد ظاهرة فى سوق العقار وبذلك فإن دائرة الشراء ستكون مركزة أكثر على الفئة التى تحتاج منتجات عقارية حالية او مستقبلية او على فئة المستثمرين من أصحاب النفس الطويل أو المتوسط نسبيًا.
الفرصة البديلة بدأت تضغط على سوق العقار على اساس أن هناك فرصا استثمارية غير عقارية مرشحة للظهور فى العام المقبل ستجعل الاستثمار فى السوق العقارى اقل اغراء بحسابات «العائد على الاستثمار»، فالاستثمار الزراعى والبورصة وودائع البنوك وتجارة الذهب تبدو قريبة جدًا من عوائد الاستثمار العقارى على المستوى المتوسط والطويل، وبالتالى قد يشهد سوق العقار ثمة هجرة محدودة من فئة المستثمرين حتى تتغير « قواعد اللعبة» مجددًا.
الكاش يزداد تألقًا فى ظل عالم مأزوم يعانى اختلالا فى هيكلة العرض والطلب وهو ما يجعل الكاش هو الملك القادر على اقتناص الفرص المجدية بتكلفة أقل من المعتاد وهو الأمر الذى يحرض فئة كبيرة على اقتناء الكاش خلال عام 2022 لإلتقاط الفرص الثمينة اينما وجدت.
المنافسة فى السوق العقارى على ما يبدو ستكون على نار حامية فى العام المقبل فقد تلجأ شركات عقارية فى ظل المنافسة الشديدة المتوقعة قد تلجأ إلى خفض الاسعار وتقديم إغراءات ترويجية عبر خدمات غير عقارية فى سبيل الحافظ على الزبون كاشتراك النوادى والتأمين والاستئجار وطرق الدفع.