12 قانون فى تاريخ الإيجار القديم بين نصرة المالك ونجدة محدودي الدخل

يحفل تاريخ الإيجار القديم بالعديد من الصراعات بين المالك والمستأجر ، ويعج تاريخ القوانين ايضا بعدد كبير من القوانين الصادرة فى هذا الصدد بين الاتجاه لنصرة المالك أحيانا والوقوف الى جانب محدودى الدخل من المؤجرين لضمان عدم تشريدهم وتضليلهم.
وبين هذا وذاك يظل قانون الإيجار القديم حائرا فى المنتصف فى انتظار الكلمة الأخيرة لتحقيق التوازن الاجتماعى بين الطرفين . وتسير العلاقه الايجارية بين المالك والمستأجر ، وفقا للقانون المدنى رقم 131 لسنة 1948 ثم عادت للقانون المدنى بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996.
وقد صدرت قوانين تقييد القيمة الايجارية وامتداد العقود الايجارية بعد انتهاء مدتها تلقائياً ،وفيما يلى استعرالض لتاريخ الايجار القديم.
الحرب العالمية الأولى صدر القانون رقم 11 لسنة 1920بتقييد أجور المساكن حيث وضع حد أقصى للأجرة بأن يكون مساويا للأجرة المنصوص عليها فى أول أغسطس 1914 مضافا إليها 50% كما نص على عدم جواز قيام المؤجر بإخراج المستأجر من المسكن إلا بحكم المحكمة، ولسبب من الأسباب التالية: حال عدم سداد الأجرة خلال 15 يوما من تاريخ المطالبة وإخطاره بها على يد محضر أو بخطاب موصى عليه، أو فى حال عدم عناية المستأجر بالعين، أو استعماله فى أغراض تتنافى وطبيعة المسكن .
قوانين تخفيض القيمة الايجارية
ومع الحرب العالمية الثانية، ونتيجه لطرد الملاك للمستأجر المصرى وتأجيرها للأجانب بأجرة مرتفعة ،صدر القانون رقم 151 لسنة 1941 بمنع الملاك من زيادة القيمة الإيجارية، وامتداد العقود تلقائياً لمنع طرد المستأجرين مراعاة لظروف الحرب.
وتوالى خلال فترة الستينيات ما بعد ثورة 1952 ، اصدار القوانين التى تهدف لتخفيض القيمة الايجارية ، منها "القانون 199 لسنة 1952 " والذى نص على خفض القيمة الايجارية بنسبة 15% للوحدات التى أنشئت من أول يناير 1944 حتى 18 سبتمبر 1952 وكذا القانون 55 لسنة 1958 للخفض بنسبة 20% على الأماكن المنشأة من 18 سبتمبر 1952 حتى 12 يونيو 1958 اعتبارا من إيجار يوليو 1958، القانون رقم 168 لسنة
1961 الذى خفض بنسبه 20% على إيجارات الأماكن المنشأة منذ 12 يونيو 1958 حتى 5 نوفمبر 1961 اعتبارا من ديسمبر 1961.
كما صدر القانون رقم 46 لسنة 1962 للأماكن المنشأة بعد نوفمبر 1961 وطبقاً لأحكامه تم تحديد القيمة الإيجارية على أساس أن يعطى الإيجار عائداً سنوياً قدره "5%" من قيمة الأرض والمبانى، "3%" من قيمة المبني مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والإدارة، وتشكيل لجان خاصة يرأسه القضاة للتظلم من القيمة الإيجارية المحددة، وذلك نظرا لتراكم الحالات أمام اللجان التي كان البت فيها يتطلب وقتاً طويلاً مع استمرار المستأجر فى سداد الأجور المرتفعة الاتفاقية.
وجاء القانون رقم 7 لسنة 1965 بعدد من التخفيضات وهى تخفيض إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 46 لسنة 1962بنسبة 35 % تأخذ إما بأثر رجعي من تاريخ التعاقد إذا كان تقدير لجنة الإيجارات نهائي في تاريخ العمل بالقانون رقم 7 لسنة 1965 - فبراير 1965 - أو اعتبارا من أجرة مارس 1965 إذا كان تقدير لجنة الإيجارات غير نهائي في تاريخ العمل بالقانون رقم 7 لسنة 1965 ،تخفيض الإيجار لجميع الأماكن الخاضعة لقوانين التخفيض السابقة المذكورة في البنود "1، 2، 3 " بنسبة 20% اعتبارا من إيجار مارس 1965، الأمر الذي يتبين معه أن جميع الأماكن الخاضعة لقوانين التخفيضات السابقة "1 ،2، 3"، وقد خضعت للتخفيض مرتين: المرة الأولي بموجب القوانين الصادرة في 1952، 1958، 1961 وذلك حسب تاريخ إنشائها كما سبق إيضاحه، أما الثانية بموجب القانون 7 لسنة 1965 بنسبة 20% اعتباراً من مارس 1965.
تنظيم ايجار الأماكن المفروشة وفى فترة السبعينيات صدر القانون رقم 49 لسنة 1977 والذى ألغى جميع قوانين
الإيجارات السابقة له واستحدث أحكام جديدة منها تنظيم إيجار الأماكن المفروشة واستحقاق المالك أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشا 400% إلي 100% حسب تاريخ إنشاء بواقع نسبة من الأجرة القانونية تتراوح من الأماكن مفروشا جزئياً، وفي حالة تأجير المكان يستحق المالك نصف النسبة.
توازن في سوق الملاك والمستأجرين وقد وضع القانون الصادر القانون رقم 136 لسنة 1981 ضوابط لصالح الملاك وإحداث توازن فى سوق الإيجارات وهى تحديد قيمة الإيجار للأماكن السكنية عدا الفاخر ب7% من قيمة الأرض والمبانى،ووضع حد أقصي للوحدات بنظام التمليك، إشراك المستأجرين مع الملاك فى صيانة وترميم المبنى طبقا لتاريخ إنشاء المبنى بنسب، إعفاء الوحدات السكنية فيما عدا الفاخر من جميع الضريبة العقارية وألا تدخل إيرادات هذه المساكن فى وعاء الضريبة العامة على الإيراد، زيادة أجرة الأماكن لغير السكنى بنسبة تتراوح من 30% إلى 5% حسب تاريخ إنشائها واشترط أن يخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة.
قانون الايجار الجديد واتجهت السياسيه العامه للدولة فى فترة التسعينات الى إلغاء القوانين الاستثنائية والعودة إلى المناخ الطبيعى ،فجاء القانون رقم 4 لسنة 1996 والمعروف إعلامياً بقانون الإيجار الجديد الذي أطلق حرية التعاقد بين المالك والمستأجر فيما يخص "القيمة الإيجارية - مدة العقد"، ومن ثم فقد توقف تحرير العقود طبقا للقانون رقم 49 لسنة 1979 لقوانين الإيجار القديم ورقم 136 لسنة 1981، "بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه الذي حرر العلاقة الايجارية وأعادها للأصل وبعد صدور القانون المدني الحالي رقم 131 لسنة 1948 أصبح العقد شريعة المتعاقدين ويسري علي جميع العقود التي تحرر بعد إصداره في يناير 1996 .
كما تم واتاح صدور القانون رقم 137 لسنه 2006، عرض الكثير من الوحدات المغلقة للإيجاروالذي نص على أن تكون للعقود الإيجارية الموثقة بمعرفة طرفيها قوة السند التنفيذي مما ساهم فى إعادة الثقة بين المواطنين وتفعيل القانون رقم 4 لسنه 1996 .
زيادة الأجرة للوحدات الغير مستغله لاغراض السكن وتم إصدار القانون رقم 6 لسنة 1997 لزيادة الأجرة القانونية للوحدات المستغلة لغير أغراض السكنى وذلك بالإضافة إلى زيادة سنوية "مركبة" بصفة دورية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية لجميع الأماكن غير السكنية، واستجابة لرغبة شعبية صدر وتم تعديل قيمة الزيادة السنوية المركبة مع اصدار القانون رقم 14 لسنة 2001 بنسبة 10% لتصبح بقيمة ثابتة تعادل نسبة – 1% أو 2% حسب تاريخ إنشاء الوحدة - وتحصل هذه الزيادة حتى الآن.