الخبراء: تعديلات قانون الإيجار القديم مخيبة للآمال .. ‬والكرة في‮ ‬ملعب البرلمان

جاءت تعديلات قانون الإيجار القديم مخيبه لآمال الملاك المتضررين من هذا القانون القديم حيث جاءت أبرز التعديلات التى أعدتها وزارة الإسكان فى زيادة القيمة الإيجارية للوحدات السكنية بنسب متفاوتة بناء علي‮ ‬تاريخ الإيجار حيث تصل القيمة الإيجارية‮ ‬فى أعلى مستوياتها إلى‮ ‬330‮ ‬٪‮،‮ ‬وفى أدناها إلى‮ ‬7‬٪‮ ‬بالنسبة للوحدات المؤجرة قبل عام‮ ‬6991‮ ‬حيث أتاح القانون بعد هذا العام زيادة مطردة فى القيمة الإيجارية للوحدات السكنية‮.‬
وقد تلقى أصحاب العقارات القديمة الذين أجروا شققهم منذ عقود ما قبل الثمانينيات وفق قانون الإيجارات وقتها تعديلات القانون إستنكار شديد حيث كانت تطلعاتهم تتجه نحو صدور قانون جديد‮ ‬يعيد موازين العدالة إلي‮ ‬نصابها ، ووصفو تلك التعديلات لأنها علي‮ ‬أقصي‮ ‬ما‮ ‬يمكن أن تحققه من زيادة لا ترقي‮ ‬لتحقيق العدالة التي‮ ‬تتسق مع المتغيرات الاقتصادية علي‮ ‬مدي‮ ‬أكثر من خمسين عاما‮.‬
علي‮ ‬جانب آخر فإن‮ ‬قانون الإيجار القديم مثل معضلة لوزارة الإسكان بعد ثورة‮ ‬25 ‬يناير خاصة في‮ ‬ظل مطالب الملاك بتحرير العلاقة الإيجارية،‮ ‬وفشلت الوزارة فى التوفيق بين مطالب الملاك والمستأجرين وقررت وقتها تأجيل التعديل إلى أجل‮ ‬غير مسمى،‮ ‬ثم عادت الوزارة من جديد مع إعلان تشكيل البرلمان الجديد إلى إعداد‮ ‬3‮ ‬مقترحات لتعديل قانون الإيجار القديم ليتجدد الأمل في‮ ‬حل الأزمة بين المالك والمستأجر وحسم الجدل بين الطرفين‮.‬
يقول محمد حسن عضو مجلس إدارة ‮ جمعية حقوق المضارين من قانون الإيجار القديم‮إن هذه التعديلات ظالمة‮‬،‮ حيث‬إن مطالبهم تنحصر في‮ ‬تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر في‮ ‬خلال فترة انتقالية،‮ ‬وخلال هذه الفترة‮ ‬يتم زيادة الإيجارات بنسب تابعة لتاريخ بناء العقار وبعدها‮ ‬يتم تحرير العلاقة‮.‬
وأضاف أن الجمعية تقترح إنشاء صندوق لدعم المستأجرين‮ ‬غير القادرين،‮ ‬مطالبا السلطة التشريعية بضرورة إصدار قانون بإنشاء هذا الصندوق ويمول من مالكي‮ ‬الوحدات المستأجرة وفقا للقانون المدني‮ ‬بنسبة‮ ‬5٪‮ ‬من الإيجار مستقطعة من الضريبة على الدخل‮. ‬
ووفقا لوجهة نظر‮ «‬المضارين من قانون الإيجار القديم‮» ‬فإن وزارة الإسكان تقاعست في‮ ‬تعديل القانون والمقترحات بالتعديلات التي‮ ‬ذكرتها ليست كافية لإرساء مبدأ العدالة بين المالك والمستأجر،‮ ‬حيث إن معظم القائمين على تعديل القانون بوزارة الإسكان لديهم أملاك مؤجرة،‮ ‬وبالتالي‮ ‬فهم مستفيدون من عدم خروج القانون إلى النور‮.‬
وأوضح حسن أن ملاك الوحدات المستأجرة أعدوا مشروعا بتعديلات قانون الإيجار القديم تمهيدا لعرضه على البرلمان،‮ ‬حيث حددوا الفترة الزمنية اللازمة لتحرير العلاقة الإيجارية وهي‮ ‬سنة واحدة بالنسبة للوحدات التجارية والإدارية‮ ‬غير المؤجرة لأغراض السكن‮.‬
وتضمنت التعديلات التي‮ ‬أعدها ملاك الوحدات السكنية المؤجرة‮ ‬تحديد الفترة الزمنية لتحرير العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر وفقا لتاريخ بناء العقار،‮ ‬فالوحدات المنشأة قبل‮ ‬1‮ ‬يناير عام‮ ‬1944‮ ‬تحرر العلاقة الإيجارية فيها بعد سنة وخلال هذه السنة تزداد القيمة الإيجارية بنسبة‮ ‬120‮ ‬مرة من القيمة الأصلية للإيجار،‮ ‬وتم تحديد مدة سنة ونصف السنة للوحدات الإيجارية المنشأة من أول‮ ‬يناير عام‮ ‬1944 ‬وحتى‮ ‬4‮ ‬نوفمبر عام‮ ‬1961 ‬وتزداد القيمة الإيجارية خلال هذه الفترة بواقع‮ ‬100 ‬مرة من القيم الأصلية‮.‬
وبالنسبة للوحدات السكنية المنشأة من‮ ‬5‮ ‬نوفمبر عام‮ ‬1961‮ ‬وحتي 9 ‬سبتمبر‮ ‬1977 ‬فتم تحديد فترة عامين لتحرير العلاقة الإيجارية على أن تزداد القيمة الإيجارية بواقع‮ ‬80 ‬مرة من الأجرة الأصلية،‮ ‬والوحدات المنشأة منذ‮ ‬10‮ ‬سبتمبر‮ ‬1977‮ ‬وحتى 9 ‬سبتمبر‮ ‬1988 ‬تحرر العلاقة الإيجارية فيها بعد سنتين ونصف السنة على أن تزداد القيمة الإيجارية بواقع‮ ‬ 40 ‬مرة من الإيجار الأصلي،‮ ‬كما تحرر العلاقة الإيجارية للوحدات المنشأة منذ‮ ‬10‮ ‬سبتمبر عام‮ ‬1988‮ ‬وحتي‮ ‬30 ‬يناير عام‮ ‬1996‮ ‬بعد 3 ‬أعوام وتزداد القيمة الإيجارية بواقع‮ ‬10‮ ‬أمثال القيمة الأصلية‮.‬
- عدم توريث عقد الإيجار
وقال المهندس عمرو حجازي،‮ ‬المنسق العام لجمعية المضارين من قانون الإيجار القديم إن الجمعية تطالب منذ سنوات بعدم توريث عقد الإيجار لأكثر من جيل واحد وفقا لحكم المحكمة الدستورية العليا بعدم توريث عقد الإيجار لأجيال متعاقبة،‮ ‬مشيرا إلى أن الدولة تطالب بتحرير العلاقة الإيجارية لزيادة المعروض من الوحدات فى القطاع العقارى بجانب تحصيل الضريبة العقارية بعد تطبيق القانون فى ظل وجود حوالى‮ ‬6‮ ‬ملايين شقة مغلقة‮.‬
وأضاف أن المماطلة فى تعديل القانون ستؤدى إلى المزيد من انهيارات المبانى فى ظل سوء حالتها وتوقف عملية الصيانة بسبب تدنى الإيجارات ورفض الملاك تحمل تكلفة الصيانة فى ظل‮ ‬غياب العائد المجزى من التأجير‮.‬
وتابع‮: «‬نرفض مقترحات وزارة الإسكان الخاصة بزيادة القيم الإيجارية في‮ ‬أعلى مستوياتها 330% ‬وهو ما لا‮ ‬يعادل الحد الأدنى للإيجار فى المناطق العشوائية،‮ ‬حيث إن هناك وحدات سكنية‮ ‬يصل إيجارها إلى‮ 4 ‬أو‮ 7 ‬جنيهات‮».‬
- القيم الإيجارية الواردة بالتعديلات ضعيفة
قال فرغلي‮ ‬أبو السعود،‮ ‬محام مختص بقضايا الإسكان،‮ ‬إن التعديلات التي‮ ‬تم إدخالها على قانون الإيجار القديم‮ ‬غير ملمة بالأزمات التي‮ ‬يسببها هذا القانون أو المشاكل التي‮ ‬يعاني‮ ‬منها الملاك والمستأجرون في‮ ‬ظل القانون الحالي‮.‬
وأضاف أن نسب الزيادة فى القيم الإيجارية الواردة بالتعديلات ضعيفة ولا تحقق العدالة بعد‮ ‬غياب سنوات طويلة في‮ ‬انتظار الإنصاف،‮ ‬وكان‮ ‬يجب أن تراعي‮ ‬هذه التعديلات الوضع الاجتماعي‮ ‬والمنطقة الجغرافية للسكان بالوحدات المؤجرة بمعني‮ ‬أن القيمة الإيجارية لشقة في‮ ‬منطقة راقية تختلف عن مثيلتها فى منطقة عشوائية‮.‬
وأشار فرغلي‮ ‬إلى أن الحقيقة التي‮ ‬لا‮ ‬يريدون إظهارها أن‮ ‬أعضاء مجلس الشعب‮ ‬يخشون فقدان كتلة كبيرة من الأصوات التي‮ ‬دعمتهم في‮ ‬الانتخابات البرلمانية‮ ‬يمكن أن‮ ‬يطالهم القانون ولذلك وضعوا تلك التعديلات الضعيفة حتي‮ ‬يمسكوا العصا من المنتصف دون أن‮ ‬يقدموا حلولا جذرية في‮ ‬تعديلات القانون الذي‮ ‬طال انتظاره‮.‬
- صيغة‮ ‬ترضي‮ ‬جميع الأطراف
من جانبه قال معتز محمود،‮ ‬رئيس لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير،‮ ‬إن الحكومة المصرية لن تتبنى تعديل قانون الإيجار القديم،‮ ‬والعمل على تحرير القيمة الإيجارية بين المالك والمستأجر،‮ ‬مشيرا إلى أن أعضاء اللجنة فى الوقت الحالى قاموا بتقسيم الأولويات المعروضة على اللجنة على أدوار الانعقاد المختلفة،‮ ‬معلقا‮: «‬قانون الإيجار القديم قنبلة شائكة وسنحاول حل الأزمة بطريقة لا ضرر ولا ضرار‮».‬
‮ ‬وأضاف أن اللجنة ستعمل على تقسيم التعديلات التى لابد من طرحها على القانون من خلال أربع مراحل،‮ ‬وأنه لن‮ ‬يتم الشروع فى مراحل جديدة إلا بعد الانتهاء من سابقاتها‮.‬ ‬مشيرا إلى أن مشروع تعديل قانون الإيجار القديم‮ ‬يتضمن عددا من التعديلات بهدف الوصول إلى صيغة معينة ترضي‮ ‬جميع أطراف العلاقة التعاقدية وهو المالك والمستأجر بنظام الإيجار القديم‮.‬
- حالات فسخ العقد في‮ ‬تعديلات القانون
أعلنت لجنة الإسكان والمرافق بمجلس النواب أن المشروع المقدم لتعديل قانون الإيجار القديم والذي‮ ‬تتم مناقشته حاليا من قبل لجنة الإسكان بمجلس النواب قد تضمن ثلاث حالات‮ ‬يمكن من خلالها للمواطنين من مالكي‮ ‬العقارات المؤجرة قديما فسخ العلاقة الإيجارية وهى‮:‬
1- ‬قيام المستأجر باستخدام العقار المؤجر له لأغراض‮ ‬غير أغراض السكن‮.‬
2- ‬ثبوت ملكية المؤجر لفيللات وقصور في‮ ‬الساحل الشمالي‮ ‬أو أماكن المصيف أو هجرة المستأجر خارج البلاد مرت على هجرته خارج مصر أكثر من 4 ‬إلى 5 ‬سنوات‮.‬
3- ‬ثبوت ملكية زوجة المستأجر لأي‮ ‬وحدات سكنية أو أي‮ ‬من أقاربه من الدرجة الأولي‮ ‬داخل نفس المحافظة‮.‬
- التعديلات المقترحة من الحكومة‮ ‬
قدمت الحكومة‮ ‬3‮ ‬مقترحات لتعديل قانون الإيجار القديم،‮ ‬للوصول إلى الحل الأمثل في‮ ‬العلاقة بين المالك والمستأجر،‮ ‬لكن أثارت هذه التعديلات جدلا واسعا بين أطراف التعاقد‮.‬
يتضمن المقترح الأول‮ ‬4‮ ‬مواد،‮ ‬تنص المادة الأولى على زيادة القيمة الإيجارية للأماكن السكنية المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بنسبة من القيمة الإيجارية القانونية الأصلية،‮ ‬وذلك على سبع دفعات فى أول‮ ‬يناير من كل عام،‮ ‬ثم تزداد بعد ذلك بنسبة‮ 5% ‬سنويا من آخر قيمة إيجارية فى نهاية الدفعات السبع‮.‬
يشمل المقترح جدولا‮ ‬يوضح نسب الزيادة بناء على تاريخ الإيجار حيث تصل الزيادة ل330٪‮ ‬بالنسبة للوحدات المؤجرة قبل تاريخ‮ ‬31 ‬ديسمبر‮ ‬1952‮ ‬،‮ ‬وتصل ل300٪‮ ‬للوحدات المؤجرة قبل تاريخ 31 ‬ديسمبر‮ ‬1958،‮ ‬في‮ ‬حين تصل الزيادة ل 240٪‮ ‬بالنسبة للوحدات المؤجرة قبل تاريخ‮ ‬31‮ ‬ديسمبر‮ ‬1973.‬
وبالنسبة للوحدات المؤجرة فى الفترة من 1 ‬يناير‮ ‬1966‮ ‬وحتى‮ ‬1973 ‬تصل نسبة الزيادة ل 170٪،‮ ‬كما تصل نسبة الزيادة ل 120٪‮ ‬بالنسبة للوحدات المؤجرة قبل تاريخ‮ ‬31 ‬ديسمبر‮ ‬1977،‮ ‬وتصل الزيادة ل 90٪‮ ‬بالنسبة للوحدات المؤجرة قبل تاريخ‮ ‬31‮ ‬ديسمبر‮ ‬1981،‮ ‬فيما تصل نسبة الزيادة بالنسبة للوحدات المؤجرة قبل تاريخ‮ ‬1984 ‬ل 45٪،‮ ‬وتتناقص الزيادة لتصل ل30‮ ‬٪‮ ‬بالنسبة للوحدات المؤجرة قبل ديسمبر‮ ‬1986،‮ ‬وتتراجع الزيادة ل15٪‮ ‬بالنسبة للوحدات المؤجرة قبل ديسمبر‮ ‬1989،‮ ‬وتثبت الزيادة بنسبة‮ ‬%7 ‬للوحدات المؤجرة قبل‮ ‬1991،‮ ‬وكذلك‮ ‬1996.‬
تنص المادة الثانية من المقترح الأول على استبدال نسب الزيادة السنوية فى الأجرة للأماكن‮ ‬غير السكنية المنصوص عليها فى الفقرة الأولى من المادة الثالثة من القانون رقم‮ ‬6 ‬لسنة‮ ‬1997 ‬المعدل بالقانون رقم‮ ‬14 ‬لسنة‮ ‬2001 ‬وبصفة دورية فى نفس الموعد لتصبح،‮ ‬4٪‮ ‬بالنسبة للأماكن المنشأة حتى‮ ‬9‮ ‬سبتمبر‮ ‬1977،‮ ‬و2٪‮ ‬بالنسبة للأماكن المنشأة من‮ ‬10‮ ‬سبتمبر‮ ‬1977 ‬وحتى‮ ‬30 ‬يناير‮ ‬1996‬ على أن تحتسب هذه النسب من القيمة الإيجارية المستحقة وقت صدور هذا القانون‮.‬
كما تنص المادة الثالثة على إنشاء صندوق لدعم‮ ‬غير القادرين على سداد القيمة الإيجارية الجديدة للوحدات السكنية التى‮ ‬يسرى عليها هذا القانون بمقدار الفرق بين القيمة الإيجارية وربع دخل مؤجر الوحدة السكنية،‮ ‬وتتكون موارد الصندوق من نسبة معينة من قيمة إيرادات الضرائب العقارية،‮ ‬ونسبة‮ ‬5٪‮ ‬من الزيادة فى القيمة الإيجارية للوحدات التى تخضع لأحكام هذا القانون،‮ ‬بالإضافة إلى ما‮ ‬يخصص له من الموازنة العامة للدولة بما لا‮ ‬يقل عن خمسة من الألف من الموازنة الاستثمارية للدولة‮.‬
فيما‮ ‬يتضمن المقترح الثانى‮ 4 ‬مواد،‮ ‬زيادة قيمة الإيجار لجميع المنشآت الإيجارية القانونية بنسبة من القيمة الإيجارية الأصلية،‮ ‬على أن تكون نسبة الزيادة على‮ ‬7 دفعات،‮ ‬تبدأ من أول‮ ‬يناير من كل عام،‮ ‬واعتبارا من الأول من‮ ‬يناير لعام‮ ‬2021.‬
ونصت مواد المقترح الثاني‮ ‬على أن تسري‮ ‬هذه الزيادة على جميع المنشآت الإيجارية السكنية التي‮ ‬تحكمها القوانين الأصلية للإيجار‮.‬
أما المادة الأولى من المقترح الثالث الذي‮ ‬يتضمن مادتين فقط،‮ ‬تنص على حظر الامتداد المنصوص عليه فى المادة‮ ‬29 ‬من القانون رقم‮ ‬49 ‬لسنة‮ ‬1977 ‬لعقود الإيجار المحررة فى ظل العمل بأحكامه إلا لمرة واحدة ولجيل واحد لأى من أقارب المستأجر وهم‮ «‬زوجه أو أولاده،‮ ‬أو أى من والديه‮»‬،‮ ‬الذين كانوا‮ ‬يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك‮ ‬ينتهى بعدها عقد الإيجار بقوة القانون ما لم‮ ‬يتفق الطرفان المؤجر والمستأجر على خلاف ذلك رضاء‮.‬
وتنص المادة الثانية على أنه‮ ‬يجوز فى حال الاتفاق بين الطرفين‮ «‬المؤجر والمستأجر‮» ‬على ترك العين المؤجرة وإخلائها رضاء وأن‮ ‬يكون ذلك نظير مقابل مادى‮ ‬يدفعه المؤجر ويتم تحديده وفقا لحالة العين المؤجرة وما أدخله المستأجر عليها من تحسينات ترتب عليها زيادة القيمة السوقية البيعية أو الإيجارية للعين ووفقا لموقعها ومساحتها وعناصر تميزها الأخرى وحسب طبيعة العلاقة الإيجارية القائمة بين الطرفين وشروط التعاقد‮.‬
- «لوبى» المستأجرين‮ ‬يهدد صدور القانون
كشف مصدر بوزارة الإسكان،‮ ‬عن أن الوزارة قررت عدم تقديم مشروع قانونها المقترح لتعديل قانون الإيجارات القديم،‮ ‬وأنها ستكتفي‮ ‬فقط بتقديم توصيات إلى مجلس النواب لكنها لن تقدمها للبرلمان ما لم‮ ‬يطلب منها ذلك،‮ ‬بعدها‮ ‬يقرر البرلمان ما إذا كان القانون‮ ‬يحتاج إلى تعديل من عدمه‮.‬
وأوضح المصدر الذي‮ ‬فضل عدم ذكر اسمه،‮ ‬أن تراجع الوزارة عن تقديم مشروع القانون كان خوفا من الدخول في‮ ‬نزاعات مع ملاك العقارات القديمة أو مستأجريها،‮ ‬ولذلك قررت الوزارة أن تنأى بنفسها عن الدخول في‮ ‬عش الدبابير الذي‮ ‬عانت منه منذ عامين،‮ ‬عندما حاولت التدخل لفك الاشتباك بين ملاك العقارات القديمة والسكان في‮ ‬عهد الوزير الأسبق طارق وفيق،‮ ‬حيث كانت الوزارة وقتها قد قالت إنها تمتلك تصورا لتعديل قانون الإيجار القديم‮ ‬يقضى برفع الإيجارات ل24‮ ‬ضعفا في‮ ‬الفترة التي‮ ‬سبقت عام‮ ‬1953،‮ ‬فيما تقترح زيادة الإيجارات بنسبة 270% ‬في‮ ‬الفترة التي‮ ‬سبقت‮ ‬1953 ‬لمدة‮ ‬10 ‬سنوات،‮ ‬ثم تثبيت الزيادة بنسبة‮ 55% ‬لكل عام‮.‬
قال المصدر إن تثبيت القيمة الإيجارية للعقارات القديمة حرم الدولة من حصيلة الضريبة العقارية لها،‮ ‬لأنه تم إعفاء جميع المنازل المؤجرة بهذا القانون من الضريبة لضعف قيمتها الإيجارية حتى لو كانت قيمتها السوقية تستحق تطبيق الضريبة عليها‮.‬