تعلية المباني بالمدن الجديدة.. مرفوضة ولكن!

تعديلات اللائحة العقارية الجديدة المزمع تطبيقها في المدن الجديدة تسمح بفتح ارتفاعات للفيلات والعقارات بالمدن الجديدة. بعد الحصول علي موافقة القوات المسلحة حسب كل منطقة علي حده ودفع قيمة مالية عن كل دور تعلية.
اللائحة الجديدة أثارت رفض بعض الخبراء والمختصين. بينما تحفظ البعض الآخر عليها واتفق الجميع علي ضرورة التوسع الأفقي خصوصا في الظهير الصحراوي لتلك المدن كبديل أفضل من التوسع الرأسي.
أسباب الرفض والتحفظ عديدة. فهناك تخوفات من ألا تتحمل أساسات المباني هذه التعلية. وقد يؤدي ذلك لانهيارها. كما تزيد الضغط علي شبكة المرافق وتسمح بدخول العشوائيات إليها وتشويه الوجه المعماري الحضاري للمدن الجديدة ويزيد التكدس السكاني بها خلافا للتصميم الأساسي لها.
"المساء" ناقشت القضية مع الخبراء في التحقيق التالي.
يقول المهندس محمود علي المستشار المهندس لمنطقة غرب القاهرة إن مواصفات المدن الجديدة كان مخططا لها ان تكون علي هيئة بدروم وأرضي ودورين بنسبة خدمات 25% للطابق الأخير. وبعض المناطق بدروم وأرضي ودور أول ثم دور للخدمات. وفي الفترة الأخيرة تم السماح بشراء دور الخدمات حيث يجري البناء علي هذا المسطح.
اضاف: ان الخدمات العامة والبنية الاساسية للمدن الجديدة. وضعت في اعتبارها إمكانية التعلية طابقا أو اثنين علي أقصي تقدير. وإذا كانت هناك رغبة في التعلية عند التقدم للحصول علي الترخيص بذلك فلابد ان توضع الاشتراطات من قبل جهاز المدينة ومن لا يلتزم تتخذ ضده إجراءات رادعة.
أكد أنه إذا لم تكن هناك دراسة وحسابات مسبقة لوجود تعلية يمكن ان تتأثر المرافق بذلك. لكن التعلية دورين أو ثلاثة أدوار لا تحدث تكدساً سكانياً بهذه المدن بل يمكنها ان توجد حلا للزيادة السكانية. والمشكلة في نسبة الملكية بين قاطني العقار حيث تتغير طبقا لعدد ساكني العقار أي ان نصيب الوحدة السكنية من الأرض تقل عند التعلية وتلك وجهة نظر المقيمين.
يوضح د. أحمد صلاح الدين عوف "استاذ العمارة بكلية الهندسة جامعة القاهرة" أنه يجب التفرقة بين المدن الجديدة ذات الكثافة القليلة في الجنوب ويمكنها تحمل 3 أو 4 أدوار علي أقصي تقدير. لكن مدن جديدة مثل العبور وغيرهما تتحمل 5 و6 أدوار ولا تزيد علي ذلك حفاظا علي البيئة.
أضاف انه ينبغي وضع المرافق بهذه المدن في الاعتبار. إذ لم تكن التعلية أو الاضافات الجديدة موضوعة في الحسبان. وينبغي ان يدفع طالب التعلية تكلفة تطوير المرافق أو تقويتها وإلا يتم رفض طلبه. كما يجب ان نفرق بين المناطق الخاصة بالشباب بهذه المدن حيث يتم السماح لها بالارتفاع دورين فقط لتفادي العشوائية ويجري الحساب الإنشائي وفقا لعامل الأمان للتعلية بينما أكثر من ذلك يحدث اضرارا بالمبني والمرافق.
أما عبدالحميد ندا "سكرتير عام سابق بمحافظة شمال سيناء" فأكد أن هناك شروطاً بنائية وتوزع الأراضي وفقا لهذه الشروط. والتعلية 5 أو 6 أدوار تؤثر علي المرافق بهذه المدن. فالهدف منها كان جعلها مدنا حضارية صحية تمنع التكدس العمراني داخلها. وتم تصميم الطرق علي هذا الأساس ويمكنها فقط استيعاب دور أو اثنين زيادة.
حذر ندا من فتح الأبواب الخلفية للتعلية دون رقابة. فالاساسات لا تتحمل هذه الزيادة العشوائية ويمكن ان تحدث كوارث كالتي نراها في المحافظات. فالزيادة قد تحدث فيما يتم بناؤه من عقارات جديدة داخل المدن بشرط موافقة هيئة المجتمعات العمرانية ولجنة استشارية من الإسكان ورؤساء المدن الجديدة مثل اكتوبر والشيخ زايد والمجالس المحلية علي ذلك. فمن الممكن ان تحدث عشوائية في هذه المدن في ظل غياب الأمن واتخاذ إجراء صارم ضد المخالفين بالفعل. فقد ظهر بعض الاكشاك بسبب غياب الأمن وهذا يحتاج لحكومة قوية وقادرة علي اتخاذ قرارات صارمة.
يشير د. مجدي عبدالمنعم "مستثمري 6 أكتوبر" إلي ضرورة تقنين هذه الارتفاعات إذا أردنا تطبيقها وفقا لمواصفات عالمية لتوزيع الارتفاعات. وتخطيط عمراني حسب كثافة السكان. بحيث تكون الارتفاعات وسط المدينة مطلقة تقل تدريجيا حتي تصل إلي الصفر عند كردون المدينة.
أضاف ان الارتفاعات يجب ان ترتبط بحالة التنمية. كلما زادت التنمية تعمقت الارتفاعات. أي يزداد الطلب علي المدينة وتكون هناك تنمية متزنة والتخطيط العمراني علي مستوي المنشآت. والأفضل إيجاد تنمية أفقية تعطي وفرة في المساحة تزيد الاستثمار مع قدرة المرافق والطرق. حيث تظهر العشوائيات داخل أي مدينة بسبب التعليات علي أساسات ضعيفة لايتحملها المبني ولا تستوعبها المرافق حيث لم يخطط لوجود هذه الزيادة في الكثافة السكانية.
يرفض المهندس حسين جمعة "رئيس جمعية الحفاظ علي الثروة العقارية" هذا المقترح تماماً. لأنه سيكون سبباً في التشوية للعمران بالمدن الجديدة. ويبدي تخوفه من عدم قدرة المرافق علي تحمل الزيادة لكونها غير مؤمنة للزيادة في الكثافة السكانية.. ومدي تحمل البنية التحتية للعقارات لهذه التعلية.
أشار إلي ضرورة التوسع الافقي مع زيادة نسبة البناء والتصميمات العمرانية وان توضع اشتراطات إذا كانت سكنية أو تجارية واللجوء لمثل هذه المقترحات إفلاس عقاري فلا توجد دولة في العالم تفعل ذلك لأن جميع الدول تتم بالتنسيق الحضاري والتخطيط العمراني.
أما اللواء سعد العجمي "سكرتير عام محافظة الفيوم" فقال إنه يوجد محيط صحراوي كبير حول المدن الجديدة بصفة عامة. فلماذا لا يتم استغلال هذه المساحات. بتوسع أفقي حتي نحتفظ بنموذج جيد للمدن الجديدة ويمكن التوسع الرأسي في المدن القديمة.
أضاف انه يجب علي الحكومة ان تعمل علي خفض سعر الأراضي في المدن الجديدة لأن الاسعار الحالية فيها عالية جداً اقتربت من اسعار المدن القديمة فكيف يتحمل الشباب هذه النفقات. وعلي الدولة أن تمد يد المساعدة لهؤلاء الشباب ونقدم لهم تيسيرات في الاسعار.
يؤكد المهندس محمد العربي "مدير المشروعات بجهاز مدينة الشروق" ان المدن الجديدة مخطط لها السعة الاستيعابية والمرافق حتي 50 عاماً.. ولكن هل توقعت هيئة المجتمعات العمرانية عند تخطيطها لهذه المدن وبنيتها الاساسية احتمالات التعلية وهل تستوعب المرافق من صرف وكهرباء ومياه مثل هذه الكثافة.
أوضح أن كل مدينة من المدن الجديدة محدد لها ارتفاعات معينة من هيئة الطيران المدني وغرفة عمليات القوات المسلحة. ففي الشروق مثلا أقصي ارتفاع 13 مترا لأنها بمثابة خط دفاع لها. كما لا توجد فيها مساحات صحراوية للتوسع الأفقي. فلماذا لا يتم الاهتمام بسيناء التي لم يستغل 60% من مساحتها. فمثل هذا التوسع يساعد الشباب ويحل أزمة الاسكان.