فساد المحليات و انهيار العقارات

إن تضارب التشريعات الخاصة بالمنشآت العقارية في مصر، يُعدُّ أحد أسباب انتشار ظاهرة انهيار العقارات، حيث تضارب قرارات الإزالة مع قرارات الصيانة، مع قرارات وقف الإزالة، مع قرارات الأدوار المخالفة وهكذا. دوامةٌ من التشريعات والقوانين غير واضحة المعالم، تُسيطر على هذا القطاع، ويرُوح ضحيتها المواطن العادي الذي ظل طوال حياته يحلم بشراء شقّة سرعان ما انهارت وانهار معها حلمه في الحياة. لان سبب انهيار هذه العقارات، يتمثل في أسباب منها مخالفة تلك العقارات لشروط البناء وبناء أدوار زيادة مخالفة للقانون في ظل فساد المحليات،وأن هناك عقارات صدرت لها قرارات إزالة بالفعل لكن تباطؤ وإهمال المحليات تأخر في تنفيذ القرار،هذا بالإضافة إلى ضعف الضوابط والقوانين الرادعة، وأيضا الغش والتدليس والتلاعب في مواد البناء وعدم الالتزام بالمواصفات المطلوبة والتخطيط العشوائي وغياب المحليات والرقابة الأمنية.
فعلى سبيل المثال؛ هناك أحكام قضائية صادرة من بعض المحاكم تنصُّ على عدم إزالة العقارات المتهالكة، وتلغي قرارات الإزالة التي أصدرتها عدد من الأحياء لبعض العقارات، وهذه الأحكام حصل عليها بعض المستأجرون بقانون الإيجار القديم ضد الملاك والحي حتى لا يتم إزالة هذه العقارات خوفًا من قيام صاحب العقار ببيع أرض العقار بعد إزالته ويجدون أنفسهم في الشارع. ومع تضارب التشريعات والقوانين تتراكم قرارات الإزالة، ولا تُنفّذ بشكل كامل، تعُود الأمور إلى نقطة الصفر مرة أخرى، وهو ما يُؤدّي إلى احتياج البلاد إلى عشرات السنوات لتنفيذ تلك القرارات، لتصبح خاليةً من العقارات الآيلة للسقوط، غير أن أحداً لا يعرف كم من الأرواح ستكُون قد أُزهِقت لحين تطبيق ذلك.•
ما هي الأسباب الحقيقية وراء حدوث الانهيارات المتتالية التي حدثت هذا الأسبوع ؟!
قيام المحليات، بإعطاء تصاريح لرفع أدوار بالمخالفة للقانون،وكذلك تلقّي رشاوى للسماح بالبناء على أرض مخالفة، وكذلك السماح بقيام مبانٍ وأبراج حديثه بمواد بناء مغشوشة، أو التقليل في نِسَب ومُعدّل المواد المطلوبة، عن طريق الرشاوى التي تُقدَّم للإدارات الهندسية بالمحافظات، وكذلك تلقّي الرشاوى لترك العقارات الآيلة للسقوط دون إصدار قرارات بإزالتها، أو غَضّ الطرف عن إزالة العقارات الصادر بحقها قرارات إزالة.
أيضاً ضمن مظاهر الفساد بالمحليات ظهور شخصية “الكاحول” على ساحة الاستثمار العقاري وغيرها، والتي ذاع صيتها خاصة بعد الثورة من خلال الدور الحيوي الذي يقُوم به نيابة عن المُلاَّك. حيث يقوم أصحاب العقارات والمقاولون من معدومي الضمائر باستخدام اسمه وبياناته في استخراج تراخيص البناء مقابل حصوله على مبلغ مالي باعتباره مالكاً للأرض، بمساعدة الموظفين المُرتشين بالمحليات. أن دور المحليات هو متابعة اتحاد الشاغلين في صيانة العقارات وتجديد ومتابعة المرافق. صرف ومياه وغيرها من الخدمات التي تؤثر سلباً علي حالة العقار إذا تم إهمالها والقانون الجديد قام بعمل نظام جديد اسماه اتحاد الشاغلين وهو غير مفعل إلي الآن وهو نظام نص عليه القانون 103 بحيث ينظم العلاقة بين الملاك والمستأجرين وهو تطوير لاتحاد الملاك لان اتحاد الملاك لوحظ فيه حدوث مشاكل كثيرة بين الملاك والمستأجرين دون الوصول إلي حلول أما عن عدم تنفيذ قرارات الإزالة فالقانون مجمد ولا يتم تنفيذه حتى ولو بالقوة. إننا في حاجة ماسة لتفعيل دور الجهات الرقابية علي البناء خاصة في القطاع العام فيجب توفير مهندسين متخصصين يقومون إقامة دائمة مع المقاول في مواقع البناء لمتابعة سير العمل والالتزام بالمواصفات والتراخيص حتى تكون المباني قادرة علي الصمود وعدم التلاعب بأرواح الناس من اجل التربح كما تفعل الحكومة تماماً في مواقع البناء الخاصة بالمباني الحكومية فهي تكون حريصة جداً علي متابعة سير العمل داخل المواقع.
•ما هي ألاماكن المهددة بالانهيار خلال الفترة القادمة وكيف يتم السيطرة عليها لعدم تكرار مثل هذه الكوارث ؟!
تواجه الإسكندرية هذا الخطر الداهم في حوالي 10 مناطق بالأحياء القديمة والتي تحتوى على منازل يعود عمر البعض منها إلى أكثر من100 عام، مثل منطقة اللبان، بحري، المنشية، طابية صالح، القبارى، كرموز،العطارين، محطة مصر، كوم الدكة، أبو قير. ويأتي حي الجمرك غرب الإسكندرية في مقدمة أحياء المحافظة من حيث احتوائه على أكثر المناطق التي تضم عقارات قديمة آيلة للسقوط، تهدد أرواح 187 ألف نسمة هم عدد سكان الحي ويوجد 27 ألف قرار مع إيقاف التنفيذ بالإسكندرية البحيرة: 1400 قرار إزالة منذ 10 سنوات داخل «الأدراج» بمجالس المدن الشرقية القليوبية: 40 برجا سكنيا ببنها فإن مسؤولية صيانة المباني الآيلة للسقوط تقع على ملاكه، سواء كانوا أشخاصا ذاتيين أو اعتباريين، عموميين أو خواص، "أنهم يسألون عن الضرر الذي يحدثه انهيارها أو تهدمها الجزئي، إذا وقع ذلك بسبب عيب في البناء أو عدم الصيانة أو التلاشي".
بعد تكوين إتحاد الشاغلين بتحديد أعضاء الجمعية العمومية للإتحاد ومجلس الإدارة الذي يتولى إدارة الإتحاد وشئونه, تقوم الوحدة المحلية الواقع في دائرتها العقار بقيد الإتحاد في سجل خاص يعد مخصوص لقيد اتحادات الشاغلين الواقعة في دائرته ويؤشر في هذا السجل بما يرد للوحدة المحلية من محاضر الجمعيات العمومية وقراراتها والتنظيمات من تلك القرارات . يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التي يشغلها ولسائر الأجراء المفرزة التي يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم أجرائها الأضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد– بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضي المختص بالأمور المستعجلة في المحكمة الكائن بدائرتها العقار أذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل .
حدثني عن كود البناء ومدى التزام شركات المقاولات به ؟!
أن تجاهل كود المباني وعدم الالتزام بصيانة العمارات وراء ظاهرة الانهيارات بوجه عام. لان عدم وضع دعامات لجوانب العمارات المجاورة أثناء قيام البعض ببناء الأراضي الفضاء. إن تجاهل استخدام كود المباني والفوضى والعشوائية في طرق استخدام ونوعية مواد البناء وعدم وجود متابعة من الإحياء لتنفيذ كود المباني علي سبيل المثال المناطق العشوائية يتم فيها الحفر لبناء عمارة بدون سند جوانب العقارات القائمة المجاورة مما يسبب إضرارا لهذه العقارات أو انهيارها ويجب الالتزام بتامين المباني المجاورة بما في ذلك تخفيض المياه الجوفية وسند جوانب الحفر وبما يضمن سلامة المنشات المجاورة والأرواح والممتلكات والمارة إثناء التنفيذ . متابعة تنفيذ الأعمال المرخص بها وفقا للأصول الفنية وطبقا للرسامات المعتمدةبالإشراف,رير ربع سنوية عن تقدم سير العمل طبقا للنموذج المرافق بهذه اللائحة وموافاة الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بهذه التقارير وذلك حتى الانتهاء من أعمال البناء. إتباع الإجراءات الواردة بهذه اللائحة في شأن التعديلات التي يطرأ أثناء التنفيذ . أخطار المرخص له والمقاول والجهة الإدارية في شأن التعديلات التي تطرأ إثناء التنفيذ. موصى عليه بعلم الوصول بأي أعمال مخالفة فورا وقوعها أيا كان مرتكبها ما لم تصحيحها. عند الانتهاء من تنفيذ الإعمال يقوم المهندس بإصدار شهادة المبنى للأشغال مرفقا" بها التقرير النهائي . في حالة عزم المهندس المشرف على التنفيذ أو المكتب الهندسي التخلي عن التزام بالإشراف , يجب أن يقوم بأخطار المرخص له أو من يمثله قانونا" وأخطار الجهة الإدارية المختصة بخطاب موصى عليه بعلم الوصول وذلك قبل عن الأشراف بشهر على الأقل . ويلتزم المشرف على التنفيذ بإصدار شهادة صلاحية الإعمال التي تمت تحت أشرافه . لذلك يكون كود المباني هو عبارة عن قوانين وأسس علمية هندسية تحكم عملية التصميم والتنفيذ للمشاريع الهندسية يقوم بسنها ووضعها مجموعة من المهندسين ذوي الخبرة العلمية والعملية لحماية المنشئات بما يوائم الظروف البيئية والاقتصادية للبلد أو أي ظروف خاصة تكون موجودة في البلد دون الأخرى ونظرا لاختلاف الظروف من بلد لبلد نجد أكواد عدة مثل الكود المصري والكود السعودي والكود الأمريكي و.ولا تكون هذه الأكواد مختلفة كلياً عن بعضها وإنما هنالك جزئيات أو فقرات معينة هي التي يحدث لها تغيير وهي تكون ناتج ظروف خاصة .بمعنى الكود البريطاني لا تجده يعرج على موضوع الزلازل لكن الكود الياباني يركز بشكل كبير على التصميم لمقاومة الزلازل وبالمقابل نجد أن الكود البريطاني يعتبر أن الغطاء الخرساني في الأعمدة 5 سم وأكواد أخرى تعتبر أن أقل غطاء هو سمك أكبر حجم للحصمة يدخل في الخلطة. رغم التوسع في البناء والتعمير الذي في السنوات الماضية، تزامنا مع الطلب المتزايد على العقارات بغرض الاستثمار أو التمليك، إلا أن هذا التوسع العمراني العمودي والأفقي صاحبته عيوب فنية وهندسية في المباني المنفذة، أن أغلب المقاولين ليسوا مسجلين، ولا يملكون سجلا تجاريا، بالإضافة إلى استعانتهم بعمالة غير مدربة وهؤلاء يوكل إليهم العمل في أكثر من بناية أو منزل، الأمر الذي ينعكس سلبا على مجمل الأعمال، وهذه العمالة لا تطبق الخرائط على أرض الواقع، لذلك ينهون عملهم بشكل سريع دون مراعاة للجودة، نتيجة غياب المنفذ المدرب والمؤهل، بالإضافة إلى غياب المشرف وعادة ما يكون المصمم الهندسي.
ما هو دور وزارة الإسكان في الرقابة ؟!
يأتي دور وزارة الإسكان من خلال وضع التصميمات اللازمة لمشروعات المباني العامة ومباني الإسكان والإشراف على تنفيذها ، واقتراح السياسة العامة في مجال صيانة المباني العامة والإسكان إجراء الدراسات اللازمة لاستثمار المال العربي والأجنبي الداخلة في مجال اختصاص الوزارة وفقاً للقواعد المقررة قانوناً العمل على توفير مستلزمات البناء الأساسية واحتياجات قطاعي التشييد والمرافق ، وذلك بالتعاون مع الوزارات والهيئات والجهات المعنية تنظيم وتنسيق أنشطة الجهات والهيئات العامة والأجهزة التي تعمل في مجالات الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية * وضع برامج التدريب في مجالات اختصاص الوزارة بهدف توفير العمالة الفنية في مختلف المستويات بما يحقق رفع الكفاية الإنتاجية في هذه المجالات تنظيم الاشتراك في المؤتمرات والاجتماعات والحلقات الدراسية المحلية والدولية المتعلقة بمجالات اختصاص الوزارة * رسم السياسة العامة لتنشيط القطاع التعاوني وتنميته وتطويره لتحقيق الأهداف المقررة في مجال نشاط الإسكان والمجتمعات العمرانية ، وتقديم العون بمختلف صوره للجمعيات التعاونية للإسكان وإحكام الرقابة عليها تقديم العون الفني في مجالات اختصاص الوزارة للمحليات ومتابعتها ،والإشراف والتفتيش الفني على أعمال التخطيط والتنظيم بالوحدات المحلية توجيه وتطوير وتشجيع نشاط القطاع الخاص في مجالات الإسكان المختلفة سواء بالمحليات أو بالمجتمعات العمرانية ، وذلك في إطار تحقيق أهداف وسياسات الوزارة ينشأ جهاز يسمى التفتيش الفني على أعمال البناء .وذلك عقب الزلزال المدمر الذي ضرب جمهورية مصر العربية في 12 أكتوبر 1992 يختص بأداء مهام التفتيش والرقابة والمتابعة على أعمال الجهات الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بالوحدات المحلية في جميع أنحاء الجمهورية ، وذلك فيما يتعلق بإصدار التراخيص بإنشاء المباني أو "إقامة الأعمال أو توسعتها أو تدعيمها أو هدمها أو إجراء أي تشطيبات خارجية
هل فساد المحليات هو المسئول الأول عن الإهمال من وجهة نظرك ؟!
أن ارتفاع معدلات الفساد داخل المحليات، من أهم أسباب تفاقم مشكلة انهيار العقارات في مصر لأن معظم العقارات تكون حديثة البناء وليست قديمة ، وأنه أدى إلي صعوبة حصول المواطن على تراخيص البناء من خلال القنوات الشرعية. فضلا عن ضعف أجور مهندسي الأحياء ، والذي فتح الباب أمام الرشوة والمساومات وهجرة الكفاءات الهندسية من العمل في المحليات هرباً من المسئولية الهندسية، والتي تجعلهم دائماً عرضة للمساءلة القانونية، كما أن تضارب القوانين والتشريعات الخاصة بالبناء وتعددها، يسهل اختراقها والالتفاف حولها واستغلال ثغراتها. ويلجأ العديد من المقاولين وأصحاب الأبراج السكنية،لاستغلال غياب الرقابة على العقارات، ويقومون بالتعاون مع رئاسة الأحياء على أعمال حفر للأبراج الجديدة دون وضع أو حسابات للعقارات القديمة المتواجدة بجوارها، ويقومون أيضا بطمأنة الأهالي بأنهم وضعوا الأساسات اللازمة التي تحمى عقاراتهم من الانهيار،ثم ما يلبث أن يجد المواطنين أنفسهم مشردون في الشوارع بعد انهيار منازلهم.
أن العديد من المقاولين يستخدمون مواد كيماوية في مواد البناء لتجعل الأبراج تتماسك بسرعة كبيرة جداً، وهذا غير طبيعي على الإطلاق، فهو يريد بأي طريقة الانتهاء من بناء البرج الشاهق في أقل فترة زمنية وفى زمن قياسي لا يتجاوز أسابيع قليلة بدلاً من شهور طويلة، واستخدام تلك المواد بهذا الأسلوب الذي يغلفه جهل مدمر، فهم يضيفون جرعات كبيرة جداً من تلك المواد الكيميائية أكبر من المقنن
الأمر الذي يؤدى إلى إصابة الخرسانة بالضَعف الشديد وتظهر بها عيوب خطيرة بعد سنوات قليلة جداً من إنشاء تلك الأبراج، مما ينذر بسقوط مفاجئ لها في أية لحظة أو مع أي زلزال أو هزة أرضية، فهي مهيأة تماماً لذلك، وأنه أيضا هناك العديد من المحاجر المنتجة للمواد الداخلة في تكوين الخرسانة من رمل أو سن وغيرها غير مطابقة للمواصفات الفنية الواردة بالكود المصري، مطالبا بتشكيل لجان فنية هندسية للتأكد من صلاحية هذه المواد للوقوف على حقيقة مطابقتها لما ورد في الكود المصري
وبناء عليه يتم اعتمادها،أو إيقاف استخدامها في الخرسانة المسلحة في حالة ثبوت عدم مطابقتها، ومن ثم إغلاقها بواسطة الجهات المختصة، لأن استخدام خامات غير مطابقة للكود من شأنه أن يؤدى إلى ظهور صدأ مبكر لحديد التسليح، ويسبب ذلك شروخا خطيرة في الهيكل الخرسانى للعقار، مما قد ينجم عنه انهيار جزئي أو كلى للعقار بعد مرور سنوات قليلة. أن معظم عمارات وبيوت الأهالي حتى المرخص منها تقام بدون وجود إشراف هندسي حقيقي، هذا على الرغم من وجود شهادة إشراف لأحد المهندسين بملف الترخيص بالحي الكائن به العقار، والمقاولون يفعلون ما يريدون متجاهلين فئ معظم الأحيان الضوابط الهندسية وأصول صناعة الخرسانة، ويمتد ذلك إلى عدم التزامهم بتنفيذ ما جاء بالرسومات الإنشائية المعتمدة برخصة العقار، فيقللون كمية الحديد ويعبثون بتوزيعها في غير أماكنها الصحيحة
كما أن مهندسي الأحياء غير معنيين بالسلامة الإنشائية للعقار، لأنهم معنيون بمخالفات العقارات من ناحية الردود من حدود الأرض المقامة عليها العمارة وعدد الأدوار وأبعادها فقط، والمفاجأة التي لا يمكن أن يتخيلها أحد أن الجهاز الحكومي المنوط به التفتيش على مخالفات البناء لا يشمل إلا عدد 37 مهندساً فقط على مستوى محافظات الجمهورية كلها، فكيف يمكن أن تكون لهم القدُرة على متابعة الأخطاء في تنفيذ ملايين العقارات بجميع أرجاء مصر؟! أن هناك طرقا يتم إتباعها في عملية التثمين العقاري، تتلخص أهمها في مراعاة القيمة السوقية لأصل العقار وتحديد القيمة الحقيقية للعقار وقت التقييم مع مقارنة المبيعات السابقة للعقارات المماثلة للعقار موضوع التقييم، وتحديد التكلفة والقيمة الاستبدالية المستهلكة، ثم رسملة الدخل بتحويل دخل العقار إلى قيمة رأسمالية له.
أن ملف انهيار العقارات في مصر هو أحد الملفات الشائكة التي يجب حلها في أسرع وقت ويحتم على الجهات المختصة التعاون السريع لمواجهة تلك الكارثة، خصوصا بين وزارتي الإسكان والتنمية المحلية لحصر المباني المخالفة في المحافظات لاتخاذ الإجراءات المناسبة، أن استمرار كوارث الانهيارات بشكل يومي سببه غياب الصيانة والرقابة الدورية والإهمال في البناء، وعدم إتباع الأساليب الهندسية السليمة مع غياب الضمير الشخصي، وبحث التجار عن الربح السريع، لذلك لابد من تكثيف الدور الرقابي لمنع ارتكاب المخالفات من خلال وضع ضوابط للتعديلات التي تجرى في العقارات من خلال التفتيش الدوري عليها لتقليل التداعيات التي تؤدى للانهيار، ويتأتى هذا بالتنكيسات والترميم المستمر للعقار كما يجب وجود تشريع لإجبار المالك والسكان على الترميم فور اكتشاف ما يستلزم ذلك.
مع ضرورة قطع جميع المرافق عن المباني المخالفة ومتابعة المباني تحت الإنشاء، بحيث يتم قطع إمدادها بالمرافق مباشرة حال شروعها في المخالفة، وحظر جميع التعاملات القانونية على العقارات المخالفة وعدم النظر في الدعاوى القانونية المقامة بشأنها والإعلان عن ذلك في جميع وسائل الإعلام، لحين استصدار تشريع بمصادرة هذه الوحدات أو فرض غرامة عليها تساوى قيمتها السوقية الفعلية. أن ظاهرة انهيار العقارات يرجع نتيجة لأن أغلب المباني معرضة لخطر الانهيار الداهم، لأن العقارات القديمة تحتاج للترميم أو الهدم ونسبة كبيرة من هذه العقارات معرضة للهدم، كما أن العقارات الجديدة التي تنهار ترجع لوجود أخطاء فنية أو عمليات جشع شديدة من التجار .
الدكتور عادل عامر
دكتور في الحقوق وخبير في القانون العام
ومدير مركز المصريين للدراسات السياسية والقانونية
والاقتصادية والاجتماعية
ومستشار وعضو مجلس الإدارة بالمعهد العربي الأوربي
للدراسات السياسية والإستراتيجية بفرنسا
ومستشار الهيئة العليا للشؤون القانونية