التضخم يضع شركات التطوير العقارى فى مأزق

أعادت موجة التضخم والزيادات الكبيرة فى أسعار مدخلات الإنتاج حاليا، إلى الأذهان، الهزة الكبيرة التى تعرضت لها سوق العقارات عقب قرار الحكومة عام 2016 بتحرير أسعار الفائدة، وما تبعه من إجراءات هيكلية فى السوق، وتخارج شركات صغيرة بعد تعثر مشروعاتها، فضلا عن رسم مستوى جديد من الأسعار للوحدات السكنية وغير السكنية التى تضاعفت لعدة مرات، واحتاج العملاء وقتا لاستيعاب تلك الأسعار حتى استعادت السوق نشاطها مجددا.
ورغم من أن السوق العقارية استطاعت تجاوز الأزمة السابقة بفضل المشروعات العمرانية الكبرى التى طرحتها الحكومة، إلا أن حالة من الترقب والحذر مع نظرة تميل إلى التشاؤم، سيطرت على شركات التطوير العقارى التى تستقبل صباح كل يوم أخبارا بالارتفاعات المتواصلة فى أسعار مواد البناء والتشطيبات، وسط رؤية غامضة حول موعد توقف تلك الزيادات، وأيضا مؤشرات التضخم فى السوق المحلية والارتفاعات المتواصلة فى أسعار السلع، لا سيما الغذائية والتى ستحد كثيرا من القدرة الشرائية للمواطنين.
الشركات العقارية ترى نفسها اليوم بين فكى الرحى ما بين ارتفاعات فى التكلفة لا يمكن لشركة- مهما كانت قدراتها المالية- استيعابها ضمن حساباتها، وبالتالى ضرورة زيادة أسعار البيع، وبين التخوف من انهيار المبيعات فى المشروعات وسط توقعات تشير إلى تدنى القدرة الشرائية وعدم إمكانية تحمل العميل زيادات جديدة.
«الطوفان قادم لا محالة ونتوقع مشكلات فى السوق خلال الفترة المقبلة، وقد تتعثر بعض الشركات التى لا تمتلك ملاءة مالية قوية عن استكمال أعمال الإنشاءات فى مشروعاتها»، وفقا لهانى توفيق الخبير الاقتصادى، الذى أشار فى تصريحات ل «عقارات المصرى اليوم» بإمكانية حدوث تباطؤ فى مبيعات الشركات، خاصة أن القدرات الشرائية للعميل لن تستطيع أن تتواكب مع الزيادات المحتملة فى الأسعار، والتى قد تستمر حتى يونيو المقبل.
«الشركات عليها أن تأخذ هدنة وتعيد حساباتها، وإذا اتسعت الأخطار عليها أن تتفاوض مع المشترين على إعادة صياغة العقد بما يسمح بإجراء زيادات تتيح للمطور استكمال المشروع»، هكذا نصح الخبير الاقتصادى شركات التطوير العقارى لتجاوز المرحلة الصعبة المقبلة.
النائب أحمد الطيبى، عضو مجلس النواب، رئيس مجلس إدارة شركة ذا لاند ديفلوبرز، قال إن زيادة الأسعار أمر واقع لا محالة مع بداية العام المقبل، بل ستكون بمعدلات أكبر من السائد فى السوق وقد تصل فى حدها الأدنى 25%، لتعويض جزء من الزيادات الضخمة المتوقعة فى تكلفة الإنشاءات، وأضاف: «خلال خمسة أشهر فقط تضاعف سعر حديد التسليح من 9 آلاف جنيه إلى 16 ألف جنيه وكذلك الأسمنت من 700 جنيه إلى 1200 جنيه، والأمر نفسه فى الألومنيوم والأخشاب وباقى مواد التشطيبات.. الأسعار كل يوم فى زيادة ولا نعرف موعد التوقف أو الاستقرار».
وأشار: «الشركات تقف حائرة حيال اتخاذ قرارات إجبارية بزيادة السعر، ولكن هل ستتقبل السوق مجددا مستوى جديدا من الأسعار المرتفعة، كما حدث خلال أزمة تحرير سعر الصرف فى 2016.. أعتقد أن الأمر صعب فى ظل الضغوط التى تتعرض لها دخول الأفراد وتراجع القدرة الشرائية».
وأضاف أن المشكلة الأكبر تواجه الشركات التى باعت جزءا كبيرا من مشروعاتها أوف بلان وتعمل حاليا فى تنفيذ الإنشاءات لتلك المراحل، كافة نسب المخاطرة المستقبلية المضافة على سعر البيع عند طرح المشروع لا يمكن أن تلبى الزيادات، قائلاً: لقد فاقت توقعاتنا.
وقال: «لن تكون الخسائر قليلة.. أغلب الشركات اعتمدت على هوامش ربحية قليلة جدا، ومدد سداد طويلة لتحريك المبيعات مع ارتفاع المنافسة فى السوق، فكيف يمكن أن تكمل المراحل المطلوبة للإنشاءات فى ظل نقص السيولة وارتفاع التكلفة، وتحت وطأة الإجراءات الحكومية الجديدة بتنظيم السوق ونسب التنفيذ المطلوبة».
وأكد أن هذا الوقت يحتاج أن تلتقط الشركات أنفاسها وتتوقف قليلا لحين استقراء الأوضاع، «قد يكون من المفيد أن تجمد الشركات مؤقتا البيع فى مشروعاتها القائمة لحين اتضاح الرؤية، وأيضا مراجعة دراسات الجدوى للمشروعات الجديدة التى كان مخططا طرحها العام المقبل»، واختتم حديثه قائلا «نتمنى أن تمر الأزمة بأقل خسائر».
من جانبه قال طارق شكرى رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، إنه لا مفر من زيادة الأسعار فى السوق، متوقعا أن تكون فى حدود 10% بشكل مبدئى وأن ترتفع تدريجيا قياسا بتأثيرات موجة التضخم وأبعادها على التكلفة الحقيقية للمشروعات.
واتفق مع أحمد شلبى الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، قائلاً: «هذا الوقت الأنسب للعميل للشراء، قبل الارتفاعات المتوقعة للأسعار».
وأضاف، لا يمكن التنبؤ بالتكلفة الفعلية للمشروعات فى ظل ارتفاعات الأسعار حاليا، والأفضل للشركات أن تقوم بتهدئة المبيعات حاليا لحين وضوح الرؤية وقد يؤدى ذلك إلى تباطؤ المبيعات لتجاوز تلك الفترة.
وقال أشرف عز الدين العضو المنتدب لشركة الفطيم العقارية، إن كل شركة سيكون لديها طريقة للتعامل مع المتغيرات الطارئة فى السوق، مضيفا « بعض الشركات لجأت فترة التعويم إلى طرح مشروعات جديدة بالأسعار السائدة لتمويل مشروعاتها المتعثرة، ولكن فى اعتقادى هذا صعب خلال تلك الفترة لا سيما أن الإجراءات الحكومية المنتظرة تضع التزامات بشأن مدد التنفيذ وفتح حساب بنكى لكل مشروع بشكل منفصل».
وأضاف، الشركات تواجه تحديات حاليا فى الموازنة بين القوانين التنظيمية الجديدة للدولة وقدراتها على تمويل مشروعاتها المطروحة حاليا والتى قد تواجهة أزمات فى التنفيذ.
وتابع، الشركات العقارية ستفكر كثيرا قبل الإقدام على طرح مشروعاتها الجديدة، ولن يكون ذلك قبل استيعاب وفهم القوانين التنظيمية الجديدة وتأثيراتها على الشركات، وأيضا مستويات التكلفة خاصة أن الارتفاعات لم تتوقف حتى الآن. من ناحيته أكد خالد عباس نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية، أن السوق العقارية المصرية تحظى بخصوصية عن باقى الأسواق لما تملكه من طلب حقيقى فى كافة المجالات، سواء سكنية وغير سكنية، ومهمتنا جميعا حاليا أن نعمل على أن يتماشى هذا الطلب مع مستويات دخول الأفراد. وأشار إلى أهمية مبادرات للتمويل العقارى فى تقليل الفجوة بين الأسعار ومستويات الدخل.
وأشار إلى أن مواد البناء سوف تزيد وهذا يمثل تحديا لكل المطورين، ولكن على كل مطور تغيير فكره وآليات تعامله مع السوق بما يتناسب مع الزيادات المتوقعة فى السوق.
من ناحية أخرى تفرض المتغيرات الجديدة على شركات التطويرالعقارى التعاون مع المكاتب الهندسية والاستشارية العاملة معها، لمواجهة تلك المتغيرات وإعادة النظر فى تصاميم المشروعات بما يسهم فى خفض التكاليف الاستثمارية دون التأثير على مستويات الجودة، وقال الدكتور محمد عبد الغنى رئيس مجلس إدارة مكتب «ECB» للاستشارات الهندسية، إن مكتبه تلقى طلبات من شركتين من كبريات شركات التطوير العقارى لإعادة النظر فى مخططات المشروع بما يسهم فى خفض التكلفة.
وقال إن شركات الاستشارات الهندسية لها دور مهم فى مساعدة المطور العقارى فى وضع تصميم هندسى عالى الجودة ومنخفض التكلفة، وذلك باتباع تطبيقات الهندسة القيمية والتى أصبحت أحد محركات نجاح الشركات العقارية فى التصدى للمتغيرات المالية الكبيرة التى تشهدها السوق، وارتفاع التكلفة، مع ضغط المدد الزمنية للتنفيذ. وأوضح أن اتباع معايير الهندسة القيمية يمكن أن يساهم فى خفض تكلفة المشروع ما بين 7-10% مع العمل على رفع جودة المنتج، وهو أمر ضرورى فى الوقت الحالى، مع التوقعات بتآكل ربحية الشركات فى ظل ارتفاع معدلات التضخم.
وعن التأثيرات المتوقعة على أعمال الإنشاءات قال عبد الغنى إن الشركات التى نفذت مراحل كبيرة من مشروعاتها ستضاعف معدلات الإنشاءات خلال الشهرين المقبلين للإسراع بالانتهاء من المشروع قبل الزيادات المقبلة، أما الشركات التى لم تبدأ الأعمال الإنشائية أو فى مراحل مبكرة ستتأنى فى الإنشاءات لحين اتضاح الرؤية.