مقابلة – مدير "جيه إل إل" : سياسة التسعير التحدي الأكبر أمام المطورين العقاريين الفترة المقبلة

استغلال النظرة الإيجابية للاستثمار بالسوق العقارية المحلية يرتبط بتوفير الأراضي
-الاستمرار في السوق سيكون لمتخذي القرارات الاستثمارية بعيدة المدى
-الحذر يسيطر على خطة الشركات لطرح مراحل جديدة بمشروعاتهم
قال أيمن سامي، مدير مكتب جيه إل إل مصر للاستشارات العقارية، أن النظرة الأجنبية للاستثمار بالسوق العقارية المصرية لا تزال تتسم بالإيجابية، نظرا لهميتها كسوق قائمة على الطلب الحقيقي وليس الطلب من أجل الاستثمار، وهو ما يحافظ على استمرارية تلك السوق، ويدعم قوتها، مشيرا إلى أن الأزمة الحالية في السوق المحلية تتسم في التسعير وفقا للمتغيرات الاقتصادية الأخيرة.
وأوضح فى مقابلة ل"أموال الغد" أن انخفاض سعر الجنيه مقابل الدولاراستغلال النظرة الإيجابية للاستثمار بالسوق العقا يعد محفزا استغلال النظرة الإيجابية للاستثمار بالسوق العقارللمستثمرين الأجانب فضلا عن توافر عمالة بأسعار منخفضة وهو ما يضمن هامش ربح جيد للمستثمرين الأجانب، لافتا إلى أن استغلال هذه النظرة الايجابية للاستثمار الأجنبي بالسوق العقارية يعتمد بالأساس على توفير الأراضي للمطورين، وهو التحدي الذي يتوقع انتهاؤه مع طرح أراضي استثمارية بمشروع العاصمة الإدارية الجديدة.
وكان الدكتور مصطفى مدبولي، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، قد أعلن عن طرح 2500 فدان أراضي استثمارية بمشروع العاصمة الإدارية الجديدة قبل نهاية العام الجاري.
وتوقع سامي إقبالا كبيرا على الطرح الأول لوزارة الإسكان بمشروع العاصمة الإدارية الجديدة، حيث أنها تعد آخر أراضي متاحة للمستثمرين في منطقة القاهرة الجديدة، فضلا عن تقديم نسبة خصم متميزة تحفز القرارات الاستثمارية للمطورين، وتشجعهم على التواجد بهذا المشروع، لافتا إلى أن جذب المستثمرين للمناطق البكر يحتاج لتقديم محفزات لهم بما يعد وسيلة لجذب المطورين في مراحل تالية لاستكمال تنمية هذا المشروع الضخم.
وأكد أن جذب المستثمرين لكافة المدن الجديدة التي تسعى الدولة لتنميتها خلال المرحلة المقبلة ونقل التكدس السكاني من العاصمة لها يحتاج لحزمة محفزات استثمارية لتشجيعهم على التواجد بتلك المناطق خلال المرحلة المقبلة، والتي يجب أن تتنوع بين أساليب طرح الأراضي ونظم سداد قيمتها.
وأضاف أن تذبذب أوضاع السوق العقارية خلال العام الجاري نتيجة أزمة الدولار ثم فرض ضريبة القيمة المضافة، وأخيرا قرار البنك المركزي بتحرير سعر الصرف، قد أثر بدوره على أسعار الوحدات العقارية لمختلف الشرائح السكنية، لافتا إلى أن قرار تحرير سعر الصرف تسبب في أزمة تتعلق بسياسة تسعير الوحدات العقارية.
وأشار إلى أن تلك الأزمة تتمثل في احتساب الزيادة المفروضة على تكلفة تنفيذ المشروع وهامش ربح المطور في الوقت الذي لم تتحرك فيه القدرات الشرائية للعملاء المستهدفين، والتي قد تكون انخفضت مع زيادة نسبة التضخم، مؤكدا أن التحدي الآن أمام المطورين العقاريين يتمثل في تحديد أسعار تتناسب مع القدرات الشرائية للعملاء.
وأوضح مدير مكتب جيه إل إل مصر للاستشارات العقارية، أن المستثمرين خلال 2017 يجب أن يخططوا وتمتد نظرتهم الاستثمارية للمدى البعيد وليس القريب، قائلا :"من يفكر في 2017 فقط، لن يحقق أي من أهدافه، والربح والاستمرار سيكون من نصيب المستثمر ذو النظرة بعيدة المدى"
وتوقع سامي هدوء في حركة المبيعات بالسوق خلال المرحلة المقبلة نظرا لانتظار المطورين احتساب تأثير القرارات الاقتصادية الأخيرة على تكلفة التنفيذ ومن ثم تأثيرها على قيمة الوحدة، وربط هذه الأسعار بالقدرات الشرائية للعملاء المستهدفين، متوقعا تركيز المستثمرين على إتمام مخططاتهم الاستثمارية القائمة وتحفظ في إتخاذ قرارات استثمارية لتدشين مشروعات جديدة.
وحول أوضاع العميل خلال 2017، يرى سامي أن العميل الذي يشتري بغرض الاستثمار سيعيد التفكير في الاستثمار في العقار وخاصة مع الودائع التي طرحتها البنوك مؤخرا بفائدة مرتفعة مع نسبة مخاطرة أقل وربح مضمون مقابل عدم ثبات الأسعار للوحدات العقارية.
وتوقع أن يقوم المطورين بطرح وحدات فقط لاختبار السوق بمراحلهم الجديدة بدلا من طرح عدد كبير من الوحدات في كل مرحلة، بهدف قياس نسبة التغير بالسوق
وحول تأثير قرار تحرير سعر الصرف على أسعار الوحدات السكنية، قال أيمن سامي أنه لا يمكن توقع نسبة الإرتفاع في أسعار الوحدات السكنية حتى الآن نظرا لاستمرار عملية التقييم واحتساب الأسعار، متوقعا مرونة أكبر في استغلال المساحات وتنفيذ وحدات بمساحات أقل وبأشكال متنوعة تتناسب مع القدرات الشرائية للعملاء المستهدفين.
وفيما يتعلق بالوحدات التجارية بالسوق، توقع مطالب من أصحاب المحلات بتخفيض قيمة الإيجارات بالمراكز التجارية خلال الفترة المقبلة، نظرا لاستيراد معظم البضائع المباعة من الخارج مما يجعلها مرتفعة القيمة، وهو ما ينعكس على تسعيرها والذي يصطدم بسقف القدرات الشرائية للمواطنين والتي لم تتحرك بنفس نسبة تحرك الأسعار، لذا فإنه ليس من المتوقع زيادة في قيمة الإيجارات فهي إما على ثبات أو انخفاض.